【正文】 及附加為銷售收入%， 8000 %=448 萬元。 項目總資金構(gòu)成 項目總資金為 ，由建設(shè)資金構(gòu)成。 所得稅、盈余公積金 本項目所得稅按 25%計。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投 62 資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。 招標(biāo)范圍 本項目招標(biāo)范圍包括項目的施工 、監(jiān)理、設(shè)計 招標(biāo)。 66 山西省建設(shè)項目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請 表 項目名稱 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 建設(shè)項目 建設(shè)單位 **縣全順房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 單位負(fù)責(zé)人及電話 何美炎 聯(lián)系人及電話 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容為 4 棟 高層 住宅樓 以 及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設(shè)施的建設(shè)。 招標(biāo)原則 為保證質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動，保護(hù)國家利益、社會公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項目的招標(biāo)投標(biāo)方案。 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。 社 會風(fēng)險 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。 政策風(fēng)險 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，按銷售額的 %。 58 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目設(shè)計規(guī)模 項目總建筑面積 40000平方米，提供住宅 340戶。 （ 5）配套費用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費及配電設(shè)施， 社區(qū)管理及服務(wù)配套設(shè)施等約 200萬元。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風(fēng)和自然采光，采用高效節(jié)能燈 并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。每戶的入口設(shè)鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計，散熱器上加設(shè)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，以達(dá)到分戶管理和計量收費的要求。 具體的保溫措施 :外窗戶采用中空玻璃斷熱型鋁合金 53 平開窗，氣密性不應(yīng)低于《建筑外窗氣密性解分級及其檢測方法》 ( GB7017)的規(guī)定的 4級。 為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策，扭轉(zhuǎn) **縣 嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住采暖能耗大，環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀，建筑設(shè)計和采暖設(shè)計中采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上。走廊欄桿按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，做到結(jié)實、安全、美觀大方。 （ 5）加強安全教育，提高住戶緊急撲救和自救、互救、 49 安全脫險的能力。 47 凡進(jìn)行強噪聲作業(yè)時，須嚴(yán)格控制作業(yè)時間，盡量不在夜間施工，或?qū)Ξa(chǎn)生噪聲較大的設(shè)備加設(shè)消聲裝置，以免影響居民休息。 廢物 本項目產(chǎn)生的廢物主要為生活垃圾，小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不 可回收垃圾，分類裝袋，分別送往廢品回收站和垃圾處理廠。 （ 3）項目領(lǐng)導(dǎo)組要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并聘請資質(zhì)單位進(jìn)行施工質(zhì)量管理。 項目工程監(jiān)理 項目領(lǐng)導(dǎo)組可委托具有適當(dāng)資質(zhì)等級，并有 豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理機構(gòu)，負(fù)責(zé)項目工程的各項管理，確保工程質(zhì)量。 41 第 六 章 項目組織管理與實施進(jìn)度 項目組織管理 本項目為 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 工程的建設(shè)。 從均好性方面考慮各片區(qū)內(nèi)的綠化，以創(chuàng)造綠色庭園，最大限度實現(xiàn)人、房、綠相融為目的，創(chuàng)造和諧相融、富于變化的庭院綠化空間。 一級道路路面寬度為 5 米，人行道寬度 2 米。 小口徑管道讓大口徑管道 可彎曲管道讓不易彎曲管道 對個別不能滿足規(guī)范要求的各專業(yè)管線，局部作特殊處理。 管線綜合設(shè)計 本次設(shè)計包括：給水、雨水、污水、熱力、燃?xì)猓?低壓管網(wǎng)）、電力、通信七個專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管線平面布置及高程位置的規(guī)劃。管道均敷設(shè)在人行道或綠化帶下，與道路中線平行，管道埋深不小于 米。 根據(jù)項目特點采用環(huán)狀布置，管材選用焊接鋼管。過道路時穿鋼管保護(hù)。 （ 3）供電方式 由小區(qū)內(nèi)箱式變壓所出線 380/220V線路至用戶處，道路照明及廣場用電出單獨線路，采用三相四線制供電方式。 雨水工程規(guī)劃 （ 1） .雨水量計算 根據(jù) **縣暴雨強度公式，進(jìn) 行雨水水力計算。 綜上所述，得出小區(qū)總用水量，最高日用水量為Q=480M3/日。密閉通道設(shè)防護(hù)密閉門和密閉門各一道；濾毒室與進(jìn)風(fēng)機房分室布置，濾毒室設(shè)在染毒區(qū)，進(jìn)風(fēng)機房設(shè)在清潔區(qū)；濾毒室的密閉門設(shè)在密閉通道內(nèi)并向外開啟。 二、設(shè)計依據(jù) 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計所采用的主要規(guī)范、規(guī)程及圖集 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682020 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB502232020 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ 2020年版） GB500092020 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ 2020年版） GB500112020 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500102020 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500032020 《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB501082020 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB500072020 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計 規(guī)范》 DB33/10012020 26 三、設(shè)計荷載 樓屋面等效均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 住宅： 樓梯： 上人屋面： 不上人屋面： 四、主要結(jié)構(gòu)材料 鋼筋 箍筋采用 HPB235 鋼筋； 梁、板、柱、地下室外墻、地下室底扳、地下室頂板及上部結(jié)構(gòu)樓板采用 HRB335及 HRB400鋼筋； 混凝土 基礎(chǔ)墊層： C 10 基礎(chǔ)梁： C30，抗?jié)B等級 S6 其余上部結(jié)構(gòu)梁板： C25 焊條 HPB235級鋼筋采用 E43xx型； HRB335級鋼筋采用 E50xx型 ； HRB400級鋼筋采用 E55xx型。 3） ．以市場為導(dǎo)向，適應(yīng)居住潮流、住宅市場的變化， 公共空間與私密空間沒有相互干擾，交通順暢，起居廳與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過渡空間，建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 80％以上。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將主人家庭生活的方方面面一覽無余。 根據(jù)規(guī)劃要求，宅間道路應(yīng)滿足消防車、救護(hù)車、搬家車輛通行，路面全部硬化。 5．強化現(xiàn)代意識，開辟足夠的交通空間，滿足動、靜態(tài)交通要求。 住宅設(shè)計應(yīng)符合城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、方便、優(yōu)美的生活空間。 環(huán)境保護(hù)要求 本項目建設(shè)所在地域開闊，大氣容量大，且項目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng) 19 一處理，因此，本項目不會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成損害。文峪河發(fā)源于關(guān)帝山，由北谷口入境流至 開柵向南流入汾陽。 文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的 居住用地。 公司與建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 從消費結(jié)構(gòu)看 13 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。在過去的 3 年里，房地產(chǎn)市場和全國各中、 12 小城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進(jìn)展，住宅商品房的平均售價已達(dá)到 2020 元 /㎡ ，上漲了 20%。我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持 快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，并將呈現(xiàn)以下特點： 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢 隨著我省城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費需求將會與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之上海綠地、大連萬達(dá)、廣州富力等國內(nèi)知名企業(yè)的進(jìn)入和 安居工程 的實施、 宜居城市 評選活動的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我省的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。 2020 年初，全國商品房交易開始萎縮，至 8 月起開始出現(xiàn)環(huán)比價格下跌，全 年總計商品房銷售面積下跌 %，銷售額下跌 %，十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。 項目建設(shè)可較好地滿足消費者購房需求 項目建成后，無疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地 8 滿足工礦企業(yè)主進(jìn)城購房、外地來埠經(jīng)商辦企業(yè)購房、年青人結(jié)婚購房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費群體的購房需求。工業(yè)主要有煤炭、化肥、農(nóng)機、水泥、機械、化工、制藥、針織、食品加工等行業(yè)。 根據(jù)環(huán)保要求，當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項目建設(shè)對環(huán)境的影響，提出相應(yīng)的環(huán)保措施。 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造阜新的人文景觀，體現(xiàn)人性化設(shè)計，樹立天人合一的觀點，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 項目總投資： 擬建項目 總投資 。 建設(shè) 目標(biāo) ： 充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住 **縣城 段文峪河綜合治理的 良好契機，將本區(qū)建設(shè)成 為具有較大吸引力與品牌效應(yīng)并 達(dá)到以下目標(biāo)的住 2 區(qū)： 1．自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)； 2．景觀優(yōu)美的住區(qū)； 3．功能完善、質(zhì)量優(yōu)良的住區(qū)； 4．人居文化上乘的住區(qū)； 5．物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。 注重環(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)條 件、資金來源、建設(shè)規(guī)模和建筑材料等 5 情況，研究項目的可行性。**縣礦藏豐富，主要有煤、鐵、石灰石、鉀長石等。 **縣 在山西省城市綜合競爭力排名中處于中等，但在全國中小型城市中還比較落后，因此，在全球化的經(jīng)濟時代， **縣 必須奮起直追，必須加快建設(shè)商務(wù)區(qū)，使之產(chǎn)生強大的吸納、集聚、輻射效應(yīng)，取得新一輪競爭優(yōu)勢的必然手段。 1998 年 2020 年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，商品房銷售面積和銷售額平均每年增長 %，銷售額平均增長 %。另一方面，山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。 **縣 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 **縣 房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，消費者對住宅的 需求正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面 : 投資增幅大 房價平穩(wěn)上升 拉動 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 效果顯著 從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多 從投資角度看 房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。 周邊日趨成熟的居住配套，為該項目的市場價格奠定了一定的基礎(chǔ)。 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機組成部分，縣城干道 ——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。汾 18 河流經(jīng)縣東，是該縣與祁縣、平遙的界河。 公用設(shè)施 本項目建設(shè)符合 **縣城區(qū)總體規(guī)劃，具有完備的自來水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，項目將充分利用這些配套公用設(shè)施，以降低投資成本。 項目總體指導(dǎo)思想 本設(shè)計以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。 4． 住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運動、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求， 融合當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的同時 形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境。 小區(qū)內(nèi)還設(shè)有適合老、中、青、少各類人群及多人組合的健身器材，供人們健身、鍛煉、休閑，讓各住戶切身感受到時尚生活的品位與享受。 公私分開。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限為 50年。次要出入口由密閉通道、擴散室、濾毒室、擴散井、戰(zhàn)時風(fēng)機房、密閉門等組成。 4） 未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量： 規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的 10%計。管徑為φ 500