【正文】 招標(biāo)人在國(guó)家指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專 63 家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn) 。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 60 第十 一 章 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施 風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)擬建項(xiàng)目投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。也 形成成本費(fèi)用。 項(xiàng)目總投資估算 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬(wàn)元） 備注 1 前期工程費(fèi) 60 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3 監(jiān)理費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi)用 4800 5 配套費(fèi)用 200 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 7 銷售費(fèi)用 80 8 管理費(fèi)用 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加 448 10 土地增值稅 120 合 計(jì) 資金籌措 項(xiàng)目總投資為 。 開(kāi)發(fā)成本估算 （ 1）前期費(fèi)：含場(chǎng)地平整、地勘、規(guī)劃、報(bào)建等（主要是城市配套費(fèi)及新材料費(fèi)）約 60萬(wàn)元。 (3)設(shè)備機(jī)泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗 10%以上。 (3)供暖系統(tǒng)的供回水分支管路上，設(shè)置水 力平衡裝置，入口處設(shè)置熱計(jì)量裝置，嚴(yán)格控制熱量分配。 建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽(yáng)系數(shù)應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)。 電線、開(kāi)關(guān)、插座等用電設(shè)施要選用絕緣性良好的產(chǎn)品，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范安裝使用，并要經(jīng)常檢查，消除漏電、觸電、短路等隱患，確保安全用電。屋頂消防水箱采用熱鍍鋅鋼板水箱。 （ 2）道路設(shè)計(jì)要符合消防車輛通行的要求，道路寬大于 ，最小彎曲半徑大于 9m。 施工現(xiàn)場(chǎng)垃圾渣土要及時(shí)清理出現(xiàn)場(chǎng)。經(jīng)排水管道流入室外化糞池后排入城市排污管道。 43 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組成員要廉潔自律、恪盡職守 ，認(rèn)真抓好各項(xiàng)管理工作，層層把關(guān)，爭(zhēng)取做到萬(wàn)無(wú)一失。 42 組織管理內(nèi)容 申辦手續(xù) 負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目的前期手續(xù)審批，設(shè)計(jì)規(guī)劃等工作。 （二）植物配置 作為面廣量大的小區(qū)綠化， 從實(shí)際使用和經(jīng)濟(jì)出發(fā)，樹(shù)種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀?條件、價(jià)廉、易長(zhǎng)、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。 室外停車場(chǎng)地均采用空心植草磚進(jìn)行地面鋪裝，增大綠地面積，減少日光反射。 濱河?xùn)|西路紅線寬 20 米，路面寬 14 米，一塊板形式，多層建筑退紅線 3 米，高層建筑退紅線 5 米。 （ 3）考慮到各專業(yè)管線維護(hù)管理方便，管線盡量布置在人行道下。 實(shí)現(xiàn)電話網(wǎng)與數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，大力發(fā)展寬帶服務(wù)，提供影音、圖像、數(shù)據(jù)等業(yè)務(wù)的綜合，建立信息高速公路。 35 （ 3） 管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)供熱由 大陵街 縣城規(guī)劃供熱管接入，供熱支管沿小區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)，管徑為 DN20050 mm。 總用氣量即 ?？紤]綜合因素，住宅 33 按每戶 1 門設(shè)置，公共建筑按每百平方米 1 門設(shè)置，每門電話按 。 2）制訂合理的滿載系數(shù)，避免設(shè)備浪費(fèi)或超負(fù)荷。 （ 2） ．污水系統(tǒng)規(guī)劃 依據(jù)豎向設(shè)計(jì)，污水經(jīng)化糞池處理后，西區(qū)由北向南，由東向西排入濱河?xùn)|路污水管，東區(qū)由北向南排入濱河?xùn)|路污水管，最終排入縣城規(guī)劃污水處理廠。 2）澆灑道路廣場(chǎng)用水量 綠化及道路廣場(chǎng)澆灑用水量根據(jù)《城市給水工程規(guī) 29 劃規(guī)范》，綠地用水量取 1000 m3/，道路廣場(chǎng)澆灑用水量取 2020 m3/，公共綠地面積為 ，道路及廣場(chǎng)用地為 ，則綠地及道路廣場(chǎng)用水量為 15M3/日。主要出入口由防毒通道、筒易洗消間、洗消污水集水坑、擴(kuò)散室、擴(kuò)散井、密閉門、防護(hù)密閉門等組成。 基本雪壓： 。住宅不但是一個(gè)生存空間，同時(shí)也是發(fā)展空間、享受空間。 住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 動(dòng)靜分開(kāi)。區(qū)內(nèi)公用設(shè)施，如垃圾站、存車棚、機(jī)動(dòng)車輛停車場(chǎng)等，應(yīng)分區(qū)布置且便于出入，在較多方面滿足居民的生活需求。 2．小區(qū)規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。 項(xiàng)目 總建筑面積 40000 平方米， 每棟均為 1 梯 4 戶， 提供住宅 340 套， 4種戶型。 場(chǎng)地周邊環(huán)境狀況良好，沒(méi)有明顯污染源，有利于工程建設(shè)。西部山區(qū)，山高坡陡，多呈東西走向，大部分生長(zhǎng)有松樹(shù)和混合林，主要山峰有五龍廟、百花崖、聞則峪山、大東溝垴、大肚崖等，海拔在1700至 2020 來(lái)之間，其中縣境西北的五龍廟為最高，海拔 2106米。 銷售業(yè)績(jī)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率 100%。 市場(chǎng) SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì) 該項(xiàng)目地處 文峪河?xùn)| 、西兩 岸， 文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩 側(cè)布局，是一片理想的居住用地。 近幾年來(lái)，城市基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。 住 房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理 隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國(guó)家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加健康快速發(fā)展，我省已將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。 山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 綜合分析， 2020年加快我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。 基于以上原因，擬建項(xiàng)目順應(yīng) **縣 社會(huì)發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項(xiàng)目的興建是十分必要的。該項(xiàng)目建設(shè)完全符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 項(xiàng)目背景 **縣位于山西省中部，太原盆地西緣，西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地 59 萬(wàn)畝，水澆 地 56 萬(wàn)畝；全縣轄 12 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 199 個(gè)行政村， 42 萬(wàn)人口；境內(nèi)自然資源豐富，交通發(fā)達(dá)，有 307 國(guó)道、夏汾高速公路、大運(yùn)高速公路、文祁公路；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達(dá)。 編制依據(jù) 項(xiàng)目 可研 報(bào)告編制委托書(shū) 國(guó)家建設(shè)部及山西省頒布的住宅建設(shè)的相關(guān)法律和政策 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 太原市中方規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司對(duì) **縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 《 **縣縣城總體規(guī)劃》（ 20202020） 山西省建筑工程概算定額 有關(guān)其它國(guó)家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 研究范圍 根據(jù)國(guó)家政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項(xiàng)目的必要性。 編制原則 樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，持續(xù)性進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開(kāi)發(fā) ，又利于規(guī)范管理。擬建項(xiàng)目為 4棟住宅樓的建設(shè)， 其中 1棟 為地下 1層地上 22 層 框 剪 結(jié)構(gòu) ，其余 3棟為地下 1層地上 21 層 框 剪 結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)有工程部、售樓部、招商部、財(cái)務(wù)部、人力資源保障部和公司直屬辦公 室 6個(gè)部門組成。 堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 總用地 公頃 二 擬建住宅 建筑面積 ㎡ 40000 4 棟 三 建筑層數(shù) 1棟為地下 1層地上 22層 ， 3 棟為地下 1 層地上 21 層 四 住宅套數(shù) 340 戶 五 結(jié)構(gòu)形式 框 剪 結(jié)構(gòu) 六 建筑密度 % 七 容積率 % 八 綠地率 % 九 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 6443． 6 十 建設(shè)工期 月 20 研究結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)的宗旨是采用一流的設(shè)計(jì)，一流的技術(shù)，打造 **縣 一流環(huán)境的住宅小區(qū)。 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道 7 —— 大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。 項(xiàng)目建設(shè)有利于加快 **縣 的城市發(fā)展進(jìn)程。這一階段的特點(diǎn)是購(gòu)房者主要是自用的首次購(gòu)房者，投資性購(gòu)房、改善型購(gòu)房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。城市 化進(jìn)程的加快、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、建筑材料價(jià)格的上漲、人工成本和機(jī)械使用費(fèi)的上漲、土地緊縮政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，導(dǎo)致了房地 11 產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。目前 **縣在建和已建的商品房平均單套面積已達(dá) 130 ㎡ 。住房消費(fèi)正由 “居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。 新開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)樓房不斷涌現(xiàn)，后市競(jìng)爭(zhēng)壓力大 金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整所帶來(lái)的不可預(yù)測(cè)因素。春季干旱風(fēng)多雨少，夏季炎熱多雨，秋季干爽涼快，冬季寒冷少雪。三道川系文峪河支流。 施工條件 本項(xiàng)目所需的主要材料砂、石、水泥 在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購(gòu)，通過(guò)汽車運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。 7．規(guī)劃適應(yīng)開(kāi)發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。 規(guī)劃住宅日照間距系數(shù) 。 干濕分開(kāi)。 5） ． 墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達(dá)到良好 25 的色彩搭配和視覺(jué)效果。地上采用 27 加氣混凝土砌塊和 MU10 粘土實(shí)心磚，砂漿采用 M M 混合砂漿。 2）進(jìn)行有效的排水治理，包括對(duì)雨水排水系統(tǒng)和污水 管網(wǎng)的完善，以及簡(jiǎn)易污水設(shè)施的配置、治理和維護(hù)。 消火栓布置間距不大于 120米，在主要交叉路口設(shè)置。 管徑根據(jù)雨水量及管 道坡度計(jì)算，設(shè)計(jì)流速不小于 ／ s。 10KV高壓線路采用 YJY2210KV型電纜 。 （ 4）敷設(shè)方式 電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線，電話電纜和電視電纜的最小規(guī)劃距離為 。 供熱工程規(guī)劃 （ 1）供熱方式 管網(wǎng)采取兩級(jí)布置，一級(jí)管網(wǎng)與二級(jí)管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級(jí)管網(wǎng)直接連接，二級(jí)管網(wǎng)水溫為 95℃ /70℃ 。 （ 5）管道防腐與保溫 熱網(wǎng)供、回水管采用普通型硬質(zhì)聚 氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。 采用的有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB5028998。 （ 2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設(shè)較深，維護(hù)工作量小，一 般布置在機(jī)動(dòng)車道。 為加強(qiáng)東西兩岸各 功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬 5 米。 庭院綠地：指由庭院路圍合而成的小塊綠地。組長(zhǎng)作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)工程實(shí)施全面負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目工程投資控制 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求，做好項(xiàng)目的資金籌措和管理工作，設(shè)立資金專戶，專款專用。 本項(xiàng)目規(guī)劃從 2020 年 11 月開(kāi)始前期工作， 2020 年 6月竣工驗(yàn)收。在設(shè)備選型時(shí)采用低噪聲設(shè)備，并且對(duì)所有振動(dòng)設(shè)備和機(jī)組均做消聲和減振處理。 施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通暢通與安全。在屋頂設(shè)消防水箱一座，供消防栓系統(tǒng)前十分鐘用水。安全出口應(yīng)分散布置，兩個(gè)安全出口之間的距離不 應(yīng)小于 5米。 52 依靠科技進(jìn)步，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)中采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提升建筑品質(zhì)和性能，謀求可持續(xù)發(fā)展，杜絕和減少浪費(fèi)。 建筑外窗可采用中空雙玻窗，以達(dá)到保溫節(jié)能的效果。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。 55 第 十 章 投資估算與資金籌措 估算原則 本估算按照國(guó)家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對(duì)工程建設(shè)內(nèi)容，認(rèn)真分析影響投資的各種因素。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 （ 1）管理費(fèi)用取以上（ 15）項(xiàng)之和的 1%為 （ 2）銷售費(fèi)用：取銷售收入（ 8000 萬(wàn)元）的 1%為 80 萬(wàn)元 （ 3）應(yīng)扣減的各種稅費(fèi)： a、營(yíng)業(yè)稅