【正文】 值得信賴的合作伙伴 25 裝修費(fèi)用和申請(qǐng)公交路線等費(fèi)用） 。結(jié)合項(xiàng)目的推廣費(fèi)用與項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行選擇。 宣傳物料內(nèi)容 —— 包括戶型圖、樓書、海報(bào)、電視形象片等。因此，本階 段將作適當(dāng)調(diào)整，以期達(dá)到拓寬客戶范圍的目的。 . 媒體策略 針對(duì)營(yíng)銷戰(zhàn)略、廣告策略，制定相關(guān)配合銷售的媒體組合策略。 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 15 3. 廣告與媒體策略 圍繞營(yíng)銷戰(zhàn)略和項(xiàng)目整體基本展現(xiàn)的前提條件下， 在項(xiàng)目銷售各 個(gè)階段中，主要通過選擇實(shí)效性和傳播性較強(qiáng)媒體進(jìn)行營(yíng)銷，結(jié)合部分營(yíng)銷活動(dòng)和優(yōu)惠措施促進(jìn)銷售。 f. 銷售時(shí)間示意圖 年份 (20xx) 項(xiàng)目 開始認(rèn)籌時(shí)間 項(xiàng)目 解籌 時(shí)間（ 9 月中下旬 ） 開盤（ 10月 26 日） 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 10 月份 8 9 10 11 12 . 營(yíng)銷總綱 為了實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo)與戰(zhàn)略方針，有計(jì)劃地確定各階段的戰(zhàn)略重點(diǎn)，項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略的總體控制，我們制定項(xiàng)目的營(yíng)銷總綱。目前競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售率莞都國際花城 80％，南國雅苑一期現(xiàn)已售罄，二期預(yù)計(jì)在 7 月底推出，風(fēng)臨美麗灣項(xiàng)目（位于萬 江與中堂交匯處）售樓處已經(jīng)開放，將于 7 月底開始認(rèn)籌，該項(xiàng)目第一批推售 1000 余套住宅，產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目有雷同，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有一定的影響。 項(xiàng)目銷售難點(diǎn)： ? 項(xiàng)目形象尚未有效突破，客戶對(duì)項(xiàng)目仍保有原始形象； ? 工程質(zhì)量是影響銷售的重要因素之一； ? 由于項(xiàng)目宣傳推廣力度與廣度不夠，現(xiàn)場(chǎng)包裝尚未完善，致使上門目標(biāo)客戶量較少。 ? 對(duì)策建議 1) 逐步樹立項(xiàng)目新的市場(chǎng)形象，增強(qiáng)項(xiàng)目宣傳推廣的力度與廣度，如：增加戶外 T 牌或繁華路段大面積的樓體廣告、更新項(xiàng)目周邊繁華路段的燈桿旗等； 2) 完善售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝（各區(qū)域的展板設(shè)計(jì)、制作和安裝）及項(xiàng)目周邊的導(dǎo)示系統(tǒng)，增加現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍； 3) 針對(duì)項(xiàng)目帶裝修價(jià)格高和部分建筑質(zhì)量問題的情況，需發(fā)展商采取有效方式解決。項(xiàng)目目前 6號(hào)樓為在售現(xiàn)樓，在建的 1 號(hào)樓組團(tuán)，預(yù)計(jì)在今年下半年推出。 專此奉達(dá)！ 深圳市德思勤置業(yè)有限公司東莞分公司 20xx 年 7 月 9 日 1. 營(yíng)銷策略與目標(biāo) . 銷售小結(jié) 截止 20xx 年 6 月 30 日 ，中堂東港城銷售二部已銷售住宅 （ 6 號(hào)樓） 7 套，累計(jì)銷售金額 3522130 元，銷售面積 ㎡，銷售商鋪 1 套，銷售金額 963171 元，銷售面積 ㎡，累計(jì)總上門 110 批，來電 29 條。 ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝： 1) 銷售二部的售樓處整改方案， 于 上月提交，原定 7 月前完成 整改工作 ，但目前售樓處內(nèi)展板、掛畫暫未完成 ； 2) 售樓處外導(dǎo)示牌仍未調(diào)整； 3) 原定在商業(yè) A、 B 區(qū)增加的大型掛幅，由于影響商 家經(jīng)營(yíng)，也被迫拆除。 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 8 b. 市場(chǎng)的具體情況 一般市場(chǎng)一年的銷售節(jié)點(diǎn)：根據(jù)我司的銷售經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一年中銷售旺季分別在 46 月份與 1012 月份。 ? 持續(xù)階段所需條件：項(xiàng)目園林完工，現(xiàn)樓展示。為使 項(xiàng)目在整個(gè)銷售過程中保持持續(xù)熱銷，應(yīng)在整個(gè)銷售過程實(shí)行分批推售： 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 14 前期以二房和三房作為主力戶型推售，形成市場(chǎng)熱銷，中后期保留部分景觀、朝向、戶型較好的產(chǎn)品在銷售過程中分階段推售，保持市場(chǎng)銷售熱度，帶動(dòng)四房銷售 。東南亞 風(fēng)風(fēng)情園林， 開啟新中心區(qū)的都市生活新篇章，此時(shí)投資置業(yè)，搶盡先機(jī)。包括區(qū)域的媒體特點(diǎn)、區(qū)域客戶習(xí)慣及風(fēng)俗，可采用地方性媒體。 針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，形象包裝應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代和品味，塑造中高檔品質(zhì)，迎合客戶的喜好。是樓書與戶型手冊(cè)的集中版。具體的活動(dòng)的主題和形式需根據(jù)每階段的銷售目標(biāo)和情況，有目的性和針對(duì)性的舉行，初定如下： 6. 價(jià)格與促銷策略 . 價(jià)格定位策略 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、產(chǎn)品定位、發(fā)展商的成本與利潤(rùn)、制定具有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格目標(biāo)，給出價(jià)格的定位區(qū)間。 。 7. 實(shí)施計(jì)劃與費(fèi)用預(yù)算 . 工作時(shí)間表 （工作時(shí)間表根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)和銷售季節(jié)，結(jié)合廣告公司時(shí)間，另行提供） . 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)估及總體安排 . 營(yíng)銷總費(fèi)用（詳見營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表） 從整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的基礎(chǔ)上來設(shè)定營(yíng)銷費(fèi)用，初步擬定本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣總費(fèi)用預(yù)算為總銷售額的 ％ 。 . 電視片 電視片 —— 分前期電視形象片，后期電視專題片。 . 銷售現(xiàn)場(chǎng)形象包裝 . 銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝手段 . 圍墻 . 售樓處 德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴 19 . 看樓通道 . 樣板房 . 現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示 . 條幅 . 燈桿旗或路旗 . 展板、背景板