【正文】 管理和服務(wù)人員。所以，必須在物業(yè)管理和服務(wù)以及安全上下功夫：一是為廣大業(yè)主（住戶）創(chuàng)造一個安全、潔凈、優(yōu)雅的居住環(huán)境；二是為全體業(yè)主（住戶）提供可靠和及時、周到的后勤保障服務(wù)，保證各種設(shè)備、設(shè)施的正常運行，形成良好的社區(qū)氛圍，從而保證物業(yè)的保值和升值。 如何滿足業(yè)主對于自己要居住使用幾十年的樓宇來選聘一個好管家，以保證物業(yè)的完好度，提升物業(yè)的形象，促進物業(yè)的保值、增值。我們的指導(dǎo)思想是：“以人為本，以客戶滿意為目標(biāo)，竭誠為客戶提供完善的生活空間和優(yōu)質(zhì)服務(wù)”，通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)來不斷贏得顧客的信賴，占領(lǐng)市場。 公司管轄的物業(yè)涉及住宅、 高層樓寓、商業(yè)物業(yè)、顧問服務(wù)等，服務(wù)的項目有太港商業(yè)城、迪寶小商品批發(fā)城、旺角新城國際風(fēng)情步行街（盛都花園）、三屯富怡花園、華僑新村等，所服務(wù)的項目均受到業(yè)主的一致認可和好評。就必須依靠一支高效、精干、一專多能、團結(jié)、務(wù)實、向上的物業(yè)服務(wù)隊伍。 二、 服務(wù)承諾 如果能夠有幸成 為富雅花園的“物業(yè)管理人”，我們將全力以赴，調(diào)動一切資源為廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，力爭使富雅花園的物業(yè)管理與服務(wù)邁上新臺階，做好廣大業(yè)主（住戶）的好管家、好幫手、好伙伴。根據(jù)富雅花園的建筑面積、設(shè)備設(shè)施配置、管理范圍和服務(wù)深度等要求，為了實施高效的管理和控制，管理處將采用科學(xué)的管理組織架構(gòu)，既減少管理層次和管理成本，又能防止內(nèi)部信息在傳遞過程中的失真和保證服務(wù)的高效、及時。 本管理處設(shè)置 5 個部門，人員編制共計 21 人。 管理處辦公室上班時間： 8： 00—— 12： 00， 14： 00——18： 00， 中午 12： 00—— 14： 00 管理處安排值班。重點培訓(xùn)各種管理制度、工作職責(zé)和質(zhì)量體系文件。 年齡結(jié)構(gòu)：管理處部門主管以上管理人員為 3040 歲、管理層員工為 2535 歲、安管員為 2225 歲、其他操作層員工工可放寬到 2040歲左右。從而使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用，同時也使員工更有責(zé)任感和緊迫感。 堅持日 常培訓(xùn)、訓(xùn)練和集體學(xué)習(xí)制度，使安管隊伍成為學(xué)習(xí)型團隊。對進入小區(qū)的外來人員一律實行登記制度。 建立、健全日常消防管理、檢查制度并切實執(zhí)行到位。（二）、綠化維護（如修剪、整形、澆水、施肥、剎蟲）。制定科學(xué)、合理的設(shè)備設(shè)施大、中修和房屋本體維修計劃，合理使用維修基金就 顯得尤為重要。 （一） 機電設(shè)備、設(shè)施管理的主要措施： 堅持以預(yù)防為主、修理為輔，維護與修理并重的原則，大力加強設(shè)備、設(shè)施的日常維護和保養(yǎng)工作，嚴(yán)格控制設(shè)備、設(shè)施非正常操作和事故的發(fā)生，確保設(shè)備、設(shè)施的使用壽命，建立健全各種管理制度和操作規(guī)程。即： 45518元 ＝ 40966元 /月 停車收入約 3500元： 合計總收入 :47466元 /月 二、支出測算 一、員工工資 ： 20600元 /月 職位 人數(shù) 工資 小計 主任 1 2300 2300 收款兼文員 1 1200 1200 （后勤）廚師 1 700 700 維修工 2 1100 2200 物業(yè)助理 1 1500 1500 安管班長 2 1000 20xx 安管員 9 900 8100 清潔綠化工 4 600 2400 人員工資合計 21 20400 二、辦公費用（ 1775元） 日常辦公費： 300元 /月 交通費： 200元 /月 辦公用水、電費： 200元 /月 節(jié)假日景觀美化費： 200元 /月 員工服裝費 ： （ 500元 /人 21人） 247。 以上從測算結(jié)果可以看出管理處每月運營基本平衡。 制定并貫徹執(zhí)行設(shè)備、設(shè)施臺帳管理制度，健全設(shè)備、設(shè)施及其附件的編號、統(tǒng)計、保管、更新、報廢等管理辦法。 （二）公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃 根據(jù)富雅花園各種公用設(shè)施的配置情況、使用年限，我們提出公用設(shè)施日常維修和定期養(yǎng)護兩個初步方案。 三、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護 （一）房屋的維護 物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施和房屋本體維修養(yǎng)護是日常 物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 加強員工特別是安管員隊伍的消防培訓(xùn)、訓(xùn)練，建立一支訓(xùn)練有素、關(guān)鍵時刻起作用的兼職義務(wù)消防隊伍。 制定“突發(fā)事件處理預(yù)案”，并在公安等部門的指導(dǎo)下，定期進行演練，以保證花園萬一發(fā)生各種突發(fā)事件或治安案件時的快速反應(yīng)和正確應(yīng)對，使事態(tài)得到及時控制和有效處理。由安管部有 針對性地制定每周培訓(xùn)計劃，然后不折不扣地組織實施。為使管理處物業(yè)管理隊伍更有凝聚力和戰(zhàn)斗力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，我們將根據(jù)情況不斷優(yōu)化員工隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合年度考核，實行競爭性的末位淘汰制，年均淘汰率控制在 10%左右。 （二）量才使用、合理配置 為最太限度地發(fā)揮人的主觀能動性，充分挖掘員工的潛能，我們將從人力資源開發(fā)的角度，合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職位，職位適合于人。 4 全員參加 2 管理處內(nèi)部管理制度講解、學(xué)習(xí)、討論 6 全員講解，分部門或小組進行討論 3 崗位文明禮貌和服務(wù)規(guī)范用語講解、示范 3 全員參加 4