【正文】 準(zhǔn)地價(jià)對(duì)照表 ......................................................................... 344 20xx 年閩侯縣各用地類(lèi)型基準(zhǔn)地價(jià)表 ...................................................................................................... 346 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 1 一、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 根據(jù) 《福建省國(guó)土資源廳關(guān)于開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（閩國(guó)土資綜〔 20xx〕 45號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知” ） 規(guī)定，并結(jié)合閩侯縣實(shí)際情況，對(duì)閩侯縣此次基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵作了 統(tǒng) 一 規(guī)定，其具體內(nèi)容為： （一）基準(zhǔn)地價(jià)用地類(lèi)型 此 次修訂更新基準(zhǔn)地價(jià)用地類(lèi)型為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地三類(lèi)，其中商服用地包括商業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其它商服用地等；住宅用地包括高級(jí)住宅、普通住宅等用地；工業(yè)用地包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等用地。 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 2 （四）基準(zhǔn)地價(jià)容積率 此 次修訂更新基準(zhǔn)地價(jià)的容積率省定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為：設(shè)區(qū)市及沿海地區(qū)的縣級(jí)市商服用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，住宅用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，工業(yè)用地的容積率為 ；其他縣（市）商服用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，住宅用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為，工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。從閩侯縣實(shí)際縣情出發(fā)，更需開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，原因如下： 根據(jù)“通知”的要求：工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)必須依據(jù) 20xx 年 1 月 1 日起實(shí)施的《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“標(biāo)準(zhǔn)”）進(jìn)行全面更新?！? 因此為了閩侯縣今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須開(kāi)展新一輪城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作。在確定土地級(jí)別初步 方案時(shí)以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地級(jí)別的調(diào)整和最終定案宜依靠定性分析。 四、修訂更新范圍和 任務(wù) （一）修訂更新的范圍 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（合稱(chēng)“規(guī)程” ）、“通知”等法律法規(guī)文件規(guī)定及閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的需要，最終確定此次城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新范圍為：閩侯縣土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 6 城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、南 通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、鴻尾鄉(xiāng)等 11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成區(qū)和規(guī)劃建設(shè)區(qū)。為此，必須對(duì)土地級(jí)別與基 準(zhǔn)地價(jià)修訂更新人員進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容為：土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新的目的及意義，土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新的內(nèi)容與操作方法。 由于城鎮(zhèn)土地利用類(lèi)型復(fù)雜 ,形式多樣 ,不同地區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作的組織方法和工作程序會(huì)有所差異，根據(jù)閩侯縣城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況確定閩侯縣 城鎮(zhèn) 土地級(jí)別修訂采用全域覆蓋分類(lèi)定級(jí)法和路線價(jià)法兩種。 土地定級(jí)單元分值的計(jì)算 按照 “ 規(guī)程 ” 規(guī)定，計(jì)算各個(gè)因素對(duì)各定級(jí)單元的作用分并統(tǒng)計(jì)各個(gè)定級(jí)單元的總分值，作為評(píng)定土地級(jí)別的基礎(chǔ)。 （二）制定工作計(jì)劃 在確定基準(zhǔn)地價(jià)更新內(nèi)容的基礎(chǔ)上，制定更新工作計(jì)劃： 準(zhǔn)備工作 參照 “ 規(guī)程 ” 中的表格樣式，針對(duì) 閩侯縣 房 產(chǎn)、 地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并考慮到部分?jǐn)?shù)據(jù)的可獲取性和可操作性，設(shè)計(jì)多種樣式的調(diào)查表格。 成果驗(yàn)收，歸檔階段 由閩侯縣國(guó)土資源召開(kāi)閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新成果驗(yàn)收會(huì)議，項(xiàng)目工作人員根據(jù)驗(yàn)收的意見(jiàn)和建議，結(jié)合閩侯縣的實(shí)際情況，對(duì)修訂更新的成果進(jìn)行修改、完善，形成修訂更新系列成果，并提交歸檔。 此次基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新與上輪基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算其用地類(lèi)型均為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地；各類(lèi)用地土地出讓最高年限均一樣：商服用地 40 年、住宅用地70 年、工業(yè)用地 50年。 3）土地還原率描述不同：上輪根據(jù)《關(guān)于開(kāi)展新一輪全省城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作的通知》（閩國(guó)土資綜 [20xx]81 號(hào)）中規(guī)定“基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)算中土地還原利率統(tǒng)一按銀行一年期貸款利率，往上取整作為土地還原率”；而此次修訂更新土地還原率是根據(jù) “通知” 中規(guī)定“還原利率不得低于同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率”。其中心區(qū)主要以街心路、 818 西路等為代表，以校園路、迎賓路、交通路、甘洲路、蔗洲路等所包圍的區(qū)域向四周輻射，并且地價(jià)衰減的速度很快，如街心路一級(jí)段（校園路路口到電影院）的路線價(jià)為 元 /平方米，而街心公園段就迅速降為二級(jí)地，其路線價(jià)為 元 /平方米 。二級(jí)區(qū)主要位于： 一級(jí)區(qū)外圍（ 東：閩侯縣南山幼兒園、閩侯縣地稅局、郵電局宿舍；南：福古公路以北；西：閩侯縣人民政府、省汽運(yùn)閩侯公司、縣聯(lián)運(yùn)公司；北：教師集資樓、閩侯五中、特殊教育學(xué)校、五福小區(qū)、福龍新村、閩侯縣青少年體校、三福小區(qū) ） ，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米。 甘蔗街道工業(yè)用地一級(jí)地主要分布在 防洪堤以北、外福鐵路以南、外福鐵路以北（南山村、橫嶼村）、洪江石化 ，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米；二級(jí)地主要分布在 一級(jí)外圍，具體位于洽浦村、青岐村、陳店 湖 工業(yè)小區(qū)、甘蔗變電站、萬(wàn)安山公園 等，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米； 評(píng)估區(qū)域內(nèi)除一級(jí)、二級(jí)地以外的區(qū)域 是工業(yè)用地的三級(jí)區(qū)，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米 。其中一級(jí)地 基準(zhǔn)地價(jià) 為 元 /平方米，主要位于 軟件園、厚嶼、綠洲家園、建發(fā)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 18 房產(chǎn) ；二級(jí)區(qū)主要位于： 101 省道兩側(cè)（文山里、浦口、希望飼料、同泰電子、建發(fā)建材、富水綜合食品、黃氏藥業(yè)）、亞青游艇別墅、連頭洲、荔枝洲別墅區(qū)、 壇山、橫岐、港邊、 福州旅游學(xué)校、徐家村荊溪鎮(zhèn)部 ，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米； 一級(jí)、二級(jí)外圍外 ，具體位于 浦里、永豐村、 70907 部隊(duì)、 橫路、 連江園、中央儲(chǔ)備糧福州直屬庫(kù)、駕駛員培訓(xùn)基地 、 福 建省交警訓(xùn)練基地、光明村村部、 宏基工藝、 七四二七工廠、 福建建筑機(jī)械廠、衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學(xué)校、 外西里、 港頭村白頭、 古山洲 等為住宅用地的三級(jí)區(qū)，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米 ； 評(píng)估區(qū)域內(nèi)除一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)地以外的區(qū)域 為住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)區(qū)，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米。具體分析如下： 1）商服用地基準(zhǔn)地價(jià)分析 上街南嶼路線價(jià)分為五個(gè)級(jí) 別，上街一級(jí)路段主要有上街新商業(yè)街、大學(xué)城醫(yī)大、福大、師大路段、福銀連接線博 仕 后家園段， 其對(duì)應(yīng)的路線價(jià)為：新商業(yè)街 元 /平方米 ， 學(xué)園北路醫(yī)大路段 元 /平方米，學(xué)園南路福大路段，閩江中路福大生活區(qū)路段 /平方米，科技路師大段 元 /平方米 ；二級(jí)路線包括邱陽(yáng)街靠近商貿(mào)中心段、 316324 連接線永輝超市與建平村路段以及大學(xué)城部分路段，其中邱陽(yáng)二級(jí)路段路線價(jià)為 元 /平方米 ，316324 連接線永輝段路線價(jià)為 元 /平方米 ；三級(jí)路段包括科 技路（靠近國(guó)道連接線段）、邱陽(yáng)街（新峰段）、新街（工商銀行至金嶼段）、 316324 連接線（余盛至英泰第一城段）、學(xué)生街、華佗路以及莊南博 仕 后緣墅商業(yè)街等；四級(jí)路段包括新街（商貿(mào)中心至工商銀行段）、工貿(mào)路、 316324 連接線（閩都大莊園段、沙墩與沙堤段）及聯(lián)心路等；五級(jí)路線主要有 316324 連接線（上街收費(fèi)站至沙堤加油站段）、聯(lián)心路過(guò)洋段。 荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地一級(jí)地主要分布在 101 省道以北與外福鐵路以南（東至十六港排澇站、西至七四二七工廠）、宏基工藝、天德建材、倉(cāng)山民政海綿廠、綠洲家園部分用地、軟件園、文山里 等，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米；二級(jí)地主要分布在 福州農(nóng)工商種禽公司、牛遠(yuǎn)亭、連江園、福建省公路管理局杜塢儲(chǔ)運(yùn)站、湖頭、福建省交警訓(xùn)練基地、大嶼山、光明小學(xué)、福建省藍(lán)建集團(tuán)、溪下村小學(xué)、福建建筑機(jī)械廠、福州旅游學(xué)校、荊溪鎮(zhèn)政府、徐家村、港頭村連頭、亞青游艇別墅、連頭洲、荔枝園別墅區(qū)、建發(fā)房 產(chǎn)、壇山、綠洲家園沿江段、古山洲、浦口、安兜、橫路 等，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米； 評(píng)估區(qū)域內(nèi)除一級(jí)、二級(jí)地以外的區(qū)域 是工業(yè)用地的三級(jí)區(qū)，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米。 由于受福州市 區(qū)輻射 影響， 荊溪鎮(zhèn)住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)僅次于上街 ； 由于受行政區(qū)劃、土地稅收等原因的限制，導(dǎo)致荊溪工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比甘蔗街道偏低 。由于該區(qū)域離甘蔗街道中心較遠(yuǎn)，交通不是很方便等因素的影響，地價(jià)偏低，但隨著規(guī)劃的逐步實(shí)施、各種設(shè)施的改善和人們對(duì)土地價(jià)值的重視程度不斷的提高，此區(qū)的地價(jià)會(huì)不斷地上升。 隨著福古路經(jīng) 濟(jì)適用房和鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍樓的建設(shè) ，此區(qū)域的商服用地基準(zhǔn)地價(jià)將會(huì)升高。 表 6 基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新級(jí)別數(shù)對(duì)比一覽表 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 甘蔗 荊 溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 商服 用地 上輪 5 4 4 4 4 5 3 4 4 4 4 此次 5 4 5 5 5 5 4 4 4 4 4 住宅 用地 上輪 4 3 5 4 4 4 3 4 4 4 3 此次 4 4 4 4 4 3 4 4 4 4 4 工業(yè) 用地 上輪 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 此次 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 （ 2）甘蔗街道基準(zhǔn)地價(jià)成果對(duì)比分析 閩侯縣 甘蔗街道 位于福州西郊，是縣政府駐地。以甘蔗街道為例：上輪基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算范圍基本在外福鐵路以南，而此次修訂更新的范圍也包括外福鐵路以北的 規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。 表 2 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 4 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 根據(jù)《 閩侯縣人民政府關(guān)于發(fā)布實(shí)施閩侯縣工業(yè)項(xiàng)目用地統(tǒng)一綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（即最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）的通知 》（侯政文 [20xx]33 號(hào)），并結(jié)合收集到的土地出讓資料以及成本逼近法測(cè)算模型，綜合確定閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算及圖件編制階段 在資料審核的基礎(chǔ)上，選用適當(dāng)方法，以土地定級(jí)作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，先分別計(jì)算商服用地、住宅用地和工業(yè)用地在不同土地級(jí)別上的土地收益、地價(jià)等，評(píng)估出各級(jí)別內(nèi)不同土地利用類(lèi)型的基準(zhǔn)地價(jià)；對(duì)區(qū)位條件敏感的商服用地，分區(qū)段、街道評(píng)估 出 路線價(jià) ， 并編制基準(zhǔn)地價(jià)圖和地價(jià)樣點(diǎn)圖等相關(guān)圖件。工作步驟為： （ 1）按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分各類(lèi)用地的均質(zhì)地域； （ 2）按《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》要求，對(duì)均質(zhì)地域內(nèi)各類(lèi)用地的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、檢驗(yàn)、分析、比較、計(jì)算，得出各均質(zhì)地域平均地價(jià)； （ 3）對(duì)各均質(zhì)地域平均地價(jià)進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，確定各土地級(jí)別相對(duì)應(yīng)的平均地價(jià)區(qū)間； （ 4）在圖上對(duì)處于同一地價(jià)區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域進(jìn)行合并，得到不同用途的土地級(jí)別。 定級(jí)因素的選擇和權(quán)重的確定 由于影響土地級(jí)別的因素很多，權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)及專(zhuān)家們的意見(jiàn)對(duì)影響土地質(zhì)量的因素按其作用的大小確定其權(quán)重。 外業(yè)實(shí)地 調(diào)研 主要是針對(duì) 商業(yè)店面租金 、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 、 道路情況 、商服繁華情況以及 公共服務(wù)設(shè)施情況 等進(jìn)行 調(diào)查 。 制定出不同級(jí)別各用地類(lèi)型的宗地地價(jià)修正系數(shù)表。 判斷土地的最有效利用 主要 以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等 因素進(jìn)行判斷 。主導(dǎo)因素原則與綜合分析原則并不矛盾，土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 5 二者相輔相成。 閩侯縣撤縣改區(qū)方案經(jīng)縣、市人大常委 會(huì)批準(zhǔn)已報(bào)省政府審核，閩江鄉(xiāng)撤并和甘蔗鎮(zhèn)改街工作已完成，全縣 15 個(gè)村改居工作已全部落實(shí)法定程序。為了建設(shè)完善的閩侯縣城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)體系，必須建立完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系。 （五）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日 根據(jù) “通知” 的要求，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日統(tǒng)一定為 20xx年 1月 1日。 因此確定商服用地基準(zhǔn)地價(jià)年期為 40年，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)年期 70年，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)年期為 50 年 。 閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作，得到了有關(guān)單位和部門(mén)的大力支持與幫助，在此表示衷心的感謝。在國(guó)土資源部的統(tǒng)一部署下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《福建省國(guó)土資源 廳關(guān)于開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（閩國(guó)土資綜〔 20xx〕 45 號(hào) ）的精神，在閩侯縣人民政府的高度重視和正確領(lǐng)導(dǎo)下，成立了閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，有序的開(kāi)展了閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作。 除此之外，各 設(shè) 區(qū)市還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，細(xì)化 用地類(lèi)型，公布其他類(lèi)型用地（如營(yíng)利性的教、科、衛(wèi)、體及停車(chē)場(chǎng)、交通等用地類(lèi)型）的基準(zhǔn)地價(jià)；各縣（市） 可根據(jù)本地實(shí)際情況，公布其他類(lèi)型用地的基準(zhǔn) 地 價(jià)。各地可根據(jù)本地實(shí)際情況自行確定商服、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的容積率進(jìn)行更新修訂工作，但要公布修訂容積率的公式，以便修訂到省定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價(jià)。 ” （二） 為全面掌握土 地質(zhì)量及土地利用狀況，科學(xué)管理和合理利用土地，提高土地利用率，為國(guó)家和各級(jí)政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施提供依據(jù)。同時(shí)“標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定 工業(yè)用地必須采