【正文】 息系統(tǒng)。 提出一套較完整的成果應(yīng)用方案。參加技術(shù)培訓(xùn)的人員為土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作的技術(shù)人員。 （四）基礎(chǔ)資料整理匯總 按照“計(jì)量單位統(tǒng)一，數(shù)據(jù)來源可靠，無顯著異常，對明顯不符合實(shí)際的和特殊的極值予以剔除”的要求，對應(yīng)用于修訂更新的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行嚴(yán)格的核實(shí)，選取相關(guān)、準(zhǔn)確的資料，根據(jù)資料性質(zhì)和來源初步分類歸檔并錄入計(jì)算機(jī)。定級分商服用地、住宅用地和工業(yè)用地三大類。權(quán)重值在 0～ 1 之間變化，各因 素的權(quán)重值之和等于 1。 土地級別的劃分 土地級別是土地質(zhì)量的綜合反映。 面積量算及土地級別圖的編制 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 9 土地級別評定以后，通過面積量算得到各土地級別的面積，并編制土地級別圖把土地級別的空間分布直觀地反映出來。 資料的收集、調(diào)查與整理 確定資料收集調(diào)查的路線、區(qū)域和單位，要求主要的交易、繁華區(qū)域盡可能多布置調(diào)查樣點(diǎn)，交易量較少的區(qū)域根據(jù)實(shí)際情 況布置調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)量，同時(shí)保證調(diào)查樣點(diǎn)的全面。 借助Excel 等數(shù)據(jù)處理軟件完成相關(guān)的 計(jì)算和 數(shù)據(jù) 檢驗(yàn)，用 word 軟件進(jìn)行報(bào)告及其他土地級別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 10 文字編寫，通過 AutoCAD、 MapGIS 等繪圖軟件編制 閩侯縣 各級別不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)圖及其他圖件。 （三）基準(zhǔn)地價(jià)的確定 商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 根據(jù) “ 規(guī)程 ” ，并結(jié)合閩侯縣土地市場、房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況， 以收益還原法（即利用 房屋租賃資料 ） 測算商服用地基準(zhǔn)地價(jià) 為主，剩余法測算的商服用地基準(zhǔn)地價(jià)為輔，最終確定閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商服用地基準(zhǔn)地價(jià)。 表 3 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 其他 類型 用地的基準(zhǔn)地價(jià) 的確定 本次基準(zhǔn)地價(jià)修編，除了對商服、住宅、工業(yè)用地進(jìn)行評估外，還針對其他用地包括營利性科、教、文、衛(wèi)、體以及停車場、公墓等特殊類型用地，電力、電訊、電視塔用地等各類用地提出定價(jià)的建議。 土地還原率均取 %。 2） 土地開發(fā)程度 不同：上輪土地開發(fā)程度為 甘蔗街 道 土地開發(fā)程 度為“五通一平”，荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、鴻尾鄉(xiāng)等其他十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開發(fā)程度為“三通一平” ；此次基準(zhǔn)地價(jià)土地開發(fā)程度除了南通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)和鴻尾鄉(xiāng)土地開發(fā)程度為“三通一平”，其他街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開發(fā)程度均為“五通一平”。 20xx 年 1月 1 日 中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率 為 %， 由于上輪土地還原利率為 6%，滿足此次 基準(zhǔn)地價(jià)更新土地還原利率確定 的要求，為了基準(zhǔn)地價(jià)具可比性，因此此次土地還原率也定為6%。離省會(huì)福州市中心僅 23 千米，南臨閩江，福古省道、外福鐵路穿境而過，交通發(fā)達(dá)，通訊便利。這正好符合商服用地對區(qū)位因素最為敏感的特性。 2） 住宅用地 甘蔗街道住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)比上輪的甘蔗街道住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 略有提 高。這一區(qū)域不僅在商服中心的輻射范圍內(nèi)，又與其有一定的距離，并且該區(qū)域各 項(xiàng)生活服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，是理想的 居住 用地。 工業(yè)用地成果分 析 甘蔗街道的工業(yè)用地的地價(jià)基本是經(jīng)過政府干預(yù)處理后確定的地價(jià)，主要是考慮到要引進(jìn)外資，同時(shí)又不能讓國有資產(chǎn)流失。 4）與上輪基準(zhǔn)地價(jià)對比分析 由以下對比分析圖可以看出，甘蔗街道本輪基準(zhǔn)地價(jià)不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價(jià)格均有所提高，商服用地 和住宅用地各級別 相差 均在 56 元/平方米 左右，工業(yè) 用地一級地基準(zhǔn)地價(jià)高出 元 /平方米 ，二級地高出 元 /平方米 。 1）商服用地 由于荊溪鎮(zhèn)的特殊地理位置，雖然商服不是很繁華，卻有兩個(gè)商服中心，分布在荊溪鎮(zhèn)部附近的徐家村路和 101 省道與厚嶼村 、桐口村 交叉路口處，其 路線價(jià)分別為 元 /平方米 和 元 /平方米 。 3）工業(yè)用地成果分析 荊溪鎮(zhèn)的工業(yè)用地的地價(jià)基 本是經(jīng)過政府干預(yù)處理后確定的地價(jià)，主要是考慮到要引進(jìn)外資，同時(shí) 不能隨意地讓國有資產(chǎn)流失。 4）與上輪基準(zhǔn)地價(jià)對比分析 由以下對比分析圖可以看出，荊溪鎮(zhèn)本輪基準(zhǔn)地價(jià)不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價(jià)格均有所提高，商服用地 、住宅用地和工業(yè)用地各級別均提高 45 元 /平方米 ，住宅用地上輪級別為三級，本輪住宅用地級別定為四個(gè)級別。 南嶼路線價(jià)一級路段包括 為永興超市 — 農(nóng)貿(mào)市場 — 新橋頭，路線價(jià)為 元 /平方米 ； 而南嶼街 （ 永興超市至 小商品街口 段 ）與小商品街 則為二級段，其 相應(yīng) 路線價(jià)為 元 /平方米 ；三級路段包括水西街、南井街上樓里段， 其路線價(jià)分別為 元 /平方米 與 元 /平方米 ；四級路段包括河下街、南井街南井段以及 316324 連接線（南井路段與坎水至南前段）；五級路段主要在 316324連接線其他路段上。 316 國道、 福銀 高速公路從兩鎮(zhèn)穿境而過，洪塘大橋、桔園洲大橋更是把上街與福州連成一體，隨著福州“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略的實(shí)施，加上已建設(shè)的浦上大橋和將于 11 月建成通車的灣邊大橋，南嶼的區(qū)位優(yōu)勢也日益凸顯，因此兩鎮(zhèn)在住宅方面的發(fā)展尤為迅速。 即工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定 的價(jià)格，同時(shí)為了招商引資不能隨意抬高工業(yè)用地地價(jià)。 2）住宅用地成果分析 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)僅次于閩侯縣住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)最高的上街鎮(zhèn)。就是由于荊溪距離福州較近使得荊溪商服發(fā)展?jié)摿?不足 ，然而住宅和工業(yè)其發(fā)展?jié)摿κ强捎^的。 即工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 16 準(zhǔn)》中規(guī)定的價(jià)格， 不能 為了招商引資 而 隨意 降低 工業(yè)用地地價(jià)。除一級、二級、三級所包圍范圍外的城鎮(zhèn)土地都包括在四級區(qū)域內(nèi)，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米。由于商服用地沿街大多數(shù)的建筑物多 為綜合用途，即建筑物一層為店面，一層以上多為住宅等其他用途，造成商服用地與住宅用地的交叉，商服繁華度顯著影響住宅用地的價(jià)格，從而使商服用地一級地基本都包括在住宅用地一級地范圍內(nèi)。 從總發(fā)展趨勢看，甘蔗街道商服中心區(qū)近期內(nèi)不會(huì)有太大改變，仍然是以街心路為中心向四周輻射。 1）商服用地 甘蔗街道商服用地總的劃分為 5 個(gè)級別，其地價(jià)分布情況：由中心繁華區(qū)沿主要街道向外遞減。各用地類型級別數(shù)均沒土地級別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 14 有發(fā)生變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有甘蔗、青口、南通、白沙、竹岐。 上輪基準(zhǔn)地價(jià)測算中甘 蔗街道、荊溪、上街、南嶼、 青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 13 （ 2）不同點(diǎn) 1）修訂更新范圍不同：根據(jù)《閩侯縣人民政府關(guān)于重新界定我縣縣城及建制鎮(zhèn)建成區(qū)具體范圍的通知》（侯政文 [20xx]158 號）規(guī)定，此次城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新范圍明顯比上輪范圍大。 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 12 表 4 營利性的科教文衛(wèi)等特殊類型 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 表 5 電力、電訊、電視塔用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 八、 修訂更新成果 分析與 應(yīng)用 閩侯縣上輪基準(zhǔn)地價(jià)成果是 20xx 年修訂的，而此次基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新是在上輪成果的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，但仍存在較多不同的地方，詳見以下分析 ： （一）與上輪基準(zhǔn)地 價(jià)成果對比分析 修訂更新過程對比分析 （ 1）相同點(diǎn) 土地定級仍采用 ARCGIS軟件進(jìn)行土地定級單元的劃分和計(jì)算以及最終級別的劃分；基準(zhǔn)地價(jià)的測算方法基本與上輪測算方法基本相同，主要采用剩余法、收益還原法、成本逼近法等。 表 1 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 4 5 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 11 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 的測算主要 是 利 用 房屋買賣資料、 房屋 抵押貸款 資料和 部分 房屋租賃資料 計(jì)算地價(jià)， 即 運(yùn)用剩余法 評估為主，收益還原法測算的樣點(diǎn)價(jià)格為輔，再 經(jīng)過一系列數(shù)據(jù)的驗(yàn)證，最后確定 閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等11 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)。 成果修改，提交驗(yàn)收階段 根據(jù)初步確定的基準(zhǔn)地價(jià)成果，與閩侯縣國土資源局的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)專家進(jìn)行論證，根據(jù)反饋的意見和建議，對基準(zhǔn)地價(jià)成果及基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告進(jìn)行局部調(diào)整和修改，完善修訂 更新成果，最后形成修訂更新系列成果，提交驗(yàn)收。初步調(diào)查工作于 20xx 年 2月 初 結(jié)束，同時(shí)根據(jù)需要收集相關(guān)部門資料。 確定不同土地級別與土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)，包括：商服用地、住宅用地和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地 價(jià)，測算路線價(jià)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)； 設(shè)計(jì)土地出讓年期、交易期日、容積率、臨街深度等修正系數(shù)； 根據(jù)因素對宗地地價(jià)的影響，建立宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)體系。 土地級別的驗(yàn)證 結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)評估工作，根據(jù)各利用類型土地市場交易樣點(diǎn)及外業(yè)調(diào)查樣點(diǎn)的地價(jià)劃分土地級別，用實(shí)例作為土地初步定級的驗(yàn)證手段。這種劃分對于土地定級成果而言具有較高的精度。 資料收集主要是到各相關(guān)部門收集對土地質(zhì)量具有影響性的資料，如交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施是否完善、公共設(shè)施是否完備、環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)規(guī)劃情況等；還須收集關(guān)于修訂更新一些背景資料 。其具體工作內(nèi)容包括：做好組織上和物質(zhì)上的準(zhǔn)備，收集資料，資料整理及分值表的編制，權(quán)重確定及因素選擇，土地定級單元的劃分，土地級別的確定，面積量算及土地級別圖的編制。資料收集主要是到各相關(guān)部門收集對土地質(zhì)量具有影響性的資料，如交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施是否完善、公共設(shè)施是否完備、環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)規(guī)劃情況等；還須收集關(guān)于地價(jià)和修訂更新一 些背景資料，如房地租賃資料、 房屋買賣、 房屋抵押貸款、土地出讓與轉(zhuǎn)讓以及相關(guān)背景 等 資料。 （二）培訓(xùn)技術(shù)人員 土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作是一項(xiàng)工作量大、技術(shù)性強(qiáng)的課題。 測算并確定出 閩侯 縣 甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成區(qū) 及規(guī)劃 建設(shè) 區(qū)不同級別各用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)，以及商服用地的 路 線 價(jià)。因此，報(bào)酬遞增與遞減原則與最有效使用原則密切相關(guān)。 最有效利用原則 土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最有效利用為前提 進(jìn)行估價(jià) 。 定量與定性結(jié)合原則 城鎮(zhèn)土地級別修訂應(yīng)盡量把定性、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化。 主導(dǎo)因素原則 主導(dǎo) 因素原則是指在城鎮(zhèn)土地級別修訂過程中應(yīng)重點(diǎn)分析對土地級別具有重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。 按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià) 規(guī)程》規(guī)定，“為了使估價(jià)成果符合客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)性，在土地市場發(fā)生或影響土地價(jià)格的種種因素發(fā)生變化后，必須對地價(jià)進(jìn)行重新評估，更新基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評估標(biāo)準(zhǔn)。 在 20xx 年，閩侯縣新區(qū) 38 米大道和 4條區(qū)間道路建成通車，并完成街心公園兩側(cè)道路改造，除此之外 福銀 高速公路、橘園洲大橋、浦上大橋、 115 縣道白沙段改造拓寬等省、市、縣重點(diǎn)項(xiàng)目建成或基本建成，并且千家花園、博雅星城、新南公寓等建成并投入使用，使閩侯縣城鎮(zhèn)建設(shè)格局發(fā)生較大變化，城鎮(zhèn)面貌日新月異。為了進(jìn)一步加強(qiáng)對 閩侯縣 土地資產(chǎn)的宏觀管理，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，更好地為建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng) 縣 服務(wù)， 必須開展新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。 （三） 建設(shè)土地市場體系的一項(xiàng)重要工作 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作是土地市場體系建設(shè)的一項(xiàng)重要工作，是加強(qiáng)資產(chǎn)管理的重要基礎(chǔ)和手段，是規(guī)范和整頓土地市場秩序的重要內(nèi)容。 ” 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條明確規(guī)定， “ 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。 根據(jù)閩侯縣的實(shí)際情況，確定閩侯縣 城區(qū)（甘蔗街道）、 荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準(zhǔn)地價(jià)更新標(biāo)準(zhǔn)容積率為：商服用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，住宅用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為；鴻尾鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)更新標(biāo)準(zhǔn)容積率為：商服用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，住宅用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。由于閩侯縣所出的地理位置較