【正文】 南嶼路線價一級路段包括 為永興超市 — 農(nóng)貿市場 — 新橋頭，路線價為 元 /平方米 ； 而南嶼街 （ 永興超市至 小商品街口 段 ）與小商品街 則為二級段，其 相應 路線價為 元 /平方米 ；三級路段包括水西街、南井街上樓里段， 其路線價分別為 元 /平方米 與 元 /平方米 ；四級路段包括河下街、南井街南井段以及 316324 連接線（南井路段與坎水至南前段）；五級路段主要在 316324連接線其他路段上。 316 國道、 福銀 高速公路從兩鎮(zhèn)穿境而過，洪塘大橋、桔園洲大橋更是把上街與福州連成一體，隨著福州“東擴南進西拓”戰(zhàn)略的實施，加上已建設的浦上大橋和將于 11 月建成通車的灣邊大橋，南嶼的區(qū)位優(yōu)勢也日益凸顯，因此兩鎮(zhèn)在住宅方面的發(fā)展尤為迅速。 4）與上輪基準地價對比分析 由以下對比分析圖可以看出，荊溪鎮(zhèn)本輪基準地價不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價格均有所提高，商服用地 、住宅用地和工業(yè)用地各級別均提高 45 元 /平方米 ，住宅用地上輪級別為三級，本輪住宅用地級別定為四個級別。 即工業(yè)用地基準地價不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》中規(guī)定 的價格，同時為了招商引資不能隨意抬高工業(yè)用地地價。 3）工業(yè)用地成果分析 荊溪鎮(zhèn)的工業(yè)用地的地價基 本是經(jīng)過政府干預處理后確定的地價，主要是考慮到要引進外資，同時 不能隨意地讓國有資產(chǎn)流失。 2）住宅用地成果分析 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準地價僅次于閩侯縣住宅用地基準地價最高的上街鎮(zhèn)。 1）商服用地 由于荊溪鎮(zhèn)的特殊地理位置，雖然商服不是很繁華，卻有兩個商服中心，分布在荊溪鎮(zhèn)部附近的徐家村路和 101 省道與厚嶼村 、桐口村 交叉路口處，其 路線價分別為 元 /平方米 和 元 /平方米 。就是由于荊溪距離福州較近使得荊溪商服發(fā)展?jié)摿?不足 ，然而住宅和工業(yè)其發(fā)展?jié)摿κ强捎^的。 4）與上輪基準地價對比分析 由以下對比分析圖可以看出，甘蔗街道本輪基準地價不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價格均有所提高，商服用地 和住宅用地各級別 相差 均在 56 元/平方米 左右，工業(yè) 用地一級地基準地價高出 元 /平方米 ，二級地高出 元 /平方米 。 即工業(yè)用地基準地價不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 16 準》中規(guī)定的價格， 不能 為了招商引資 而 隨意 降低 工業(yè)用地地價。 工業(yè)用地成果分 析 甘蔗街道的工業(yè)用地的地價基本是經(jīng)過政府干預處理后確定的地價，主要是考慮到要引進外資，同時又不能讓國有資產(chǎn)流失。除一級、二級、三級所包圍范圍外的城鎮(zhèn)土地都包括在四級區(qū)域內，其基準地價為 元 /平方米。這一區(qū)域不僅在商服中心的輻射范圍內，又與其有一定的距離，并且該區(qū)域各 項生活服務設施、公共服務設施、基礎設施等配套較為完善，是理想的 居住 用地。由于商服用地沿街大多數(shù)的建筑物多 為綜合用途，即建筑物一層為店面，一層以上多為住宅等其他用途，造成商服用地與住宅用地的交叉，商服繁華度顯著影響住宅用地的價格，從而使商服用地一級地基本都包括在住宅用地一級地范圍內。 2） 住宅用地 甘蔗街道住宅用地基準地價比上輪的甘蔗街道住宅用地基準地價 略有提 高。 從總發(fā)展趨勢看，甘蔗街道商服中心區(qū)近期內不會有太大改變，仍然是以街心路為中心向四周輻射。這正好符合商服用地對區(qū)位因素最為敏感的特性。 1）商服用地 甘蔗街道商服用地總的劃分為 5 個級別，其地價分布情況：由中心繁華區(qū)沿主要街道向外遞減。離省會福州市中心僅 23 千米，南臨閩江，福古省道、外福鐵路穿境而過，交通發(fā)達，通訊便利。各用地類型級別數(shù)均沒土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 14 有發(fā)生變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有甘蔗、青口、南通、白沙、竹岐。 20xx 年 1月 1 日 中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率 為 %， 由于上輪土地還原利率為 6%，滿足此次 基準地價更新土地還原利率確定 的要求，為了基準地價具可比性，因此此次土地還原率也定為6%。 上輪基準地價測算中甘 蔗街道、荊溪、上街、南嶼、 青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準地價更新住宅用地標準容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)基準地價更新住宅用地標準容積率為 。 2） 土地開發(fā)程度 不同：上輪土地開發(fā)程度為 甘蔗街 道 土地開發(fā)程 度為“五通一平”，荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、鴻尾鄉(xiāng)等其他十個鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開發(fā)程度為“三通一平” ；此次基準地價土地開發(fā)程度除了南通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)和鴻尾鄉(xiāng)土地開發(fā)程度為“三通一平”，其他街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開發(fā)程度均為“五通一平”。 土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 13 （ 2）不同點 1）修訂更新范圍不同：根據(jù)《閩侯縣人民政府關于重新界定我縣縣城及建制鎮(zhèn)建成區(qū)具體范圍的通知》（侯政文 [20xx]158 號）規(guī)定，此次城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新范圍明顯比上輪范圍大。 土地還原率均取 %。 土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 12 表 4 營利性的科教文衛(wèi)等特殊類型 基準地價表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 表 5 電力、電訊、電視塔用地 基準地價表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 八、 修訂更新成果 分析與 應用 閩侯縣上輪基準地價成果是 20xx 年修訂的，而此次基準地價修訂更新是在上輪成果的基礎上進行的，但仍存在較多不同的地方，詳見以下分析 ： （一）與上輪基準地 價成果對比分析 修訂更新過程對比分析 （ 1）相同點 土地定級仍采用 ARCGIS軟件進行土地定級單元的劃分和計算以及最終級別的劃分；基準地價的測算方法基本與上輪測算方法基本相同，主要采用剩余法、收益還原法、成本逼近法等。 表 3 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地 基準地價表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 其他 類型 用地的基準地價 的確定 本次基準地價修編，除了對商服、住宅、工業(yè)用地進行評估外，還針對其他用地包括營利性科、教、文、衛(wèi)、體以及停車場、公墓等特殊類型用地，電力、電訊、電視塔用地等各類用地提出定價的建議。 表 1 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地 基準地價表 單位：元 /平方米 級別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 4 5 土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 11 住宅用地基準地價的確定 住宅用地基準地價 的測算主要 是 利 用 房屋買賣資料、 房屋 抵押貸款 資料和 部分 房屋租賃資料 計算地價， 即 運用剩余法 評估為主，收益還原法測算的樣點價格為輔，再 經(jīng)過一系列數(shù)據(jù)的驗證，最后確定 閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 住宅用地的基準地價。 （三）基準地價的確定 商服用地基準地價的確定 根據(jù) “ 規(guī)程 ” ，并結合閩侯縣土地市場、房地產(chǎn)市場的實際情況， 以收益還原法（即利用 房屋租賃資料 ） 測算商服用地基準地價 為主，剩余法測算的商服用地基準地價為輔，最終確定閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商服用地基準地價。 成果修改，提交驗收階段 根據(jù)初步確定的基準地價成果，與閩侯縣國土資源局的領導及相關部門的領導專家進行論證，根據(jù)反饋的意見和建議，對基準地價成果及基準地價評估報告進行局部調整和修改，完善修訂 更新成果，最后形成修訂更新系列成果，提交驗收。 借助Excel 等數(shù)據(jù)處理軟件完成相關的 計算和 數(shù)據(jù) 檢驗，用 word 軟件進行報告及其他土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 10 文字編寫，通過 AutoCAD、 MapGIS 等繪圖軟件編制 閩侯縣 各級別不同用途的基準地價圖及其他圖件。初步調查工作于 20xx 年 2月 初 結束，同時根據(jù)需要收集相關部門資料。 資料的收集、調查與整理 確定資料收集調查的路線、區(qū)域和單位，要求主要的交易、繁華區(qū)域盡可能多布置調查樣點，交易量較少的區(qū)域根據(jù)實際情 況布置調查樣點數(shù)量，同時保證調查樣點的全面。 確定不同土地級別與土地利用類型的基準地價，包括：商服用地、住宅用地和工業(yè)用地的基準地 價，測算路線價、動態(tài)監(jiān)測點地價； 設計土地出讓年期、交易期日、容積率、臨街深度等修正系數(shù)； 根據(jù)因素對宗地地價的影響，建立宗地地價影響因素修正系數(shù)體系。 面積量算及土地級別圖的編制 土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 9 土地級別評定以后，通過面積量算得到各土地級別的面積，并編制土地級別圖把土地級別的空間分布直觀地反映出來。 土地級別的驗證 結合基準地價評估工作，根據(jù)各利用類型土地市場交易樣點及外業(yè)調查樣點的地價劃分土地級別，用實例作為土地初步定級的驗證手段。 土地級別的劃分 土地級別是土地質量的綜合反映。這種劃分對于土地定級成果而言具有較高的精度。權重值在 0～ 1 之間變化，各因 素的權重值之和等于 1。 資料收集主要是到各相關部門收集對土地質量具有影響性的資料，如交通狀況、基礎設施是否完善、公共設施是否完備、環(huán)境質量、城鎮(zhèn)規(guī)劃情況等；還須收集關于修訂更新一些背景資料 。定級分商服用地、住宅用地和工業(yè)用地三大類。其具體工作內容包括：做好組織上和物質上的準備，收集資料，資料整理及分值表的編制，權重確定及因素選擇，土地定級單元的劃分，土地級別的確定，面積量算及土地級別圖的編制。 （四）基礎資料整理匯總 按照“計量單位統(tǒng)一，數(shù)據(jù)來源可靠，無顯著異常，對明顯不符合實際的和特殊的極值予以剔除”的要求，對應用于修訂更新的數(shù)據(jù)資料進行嚴格的核實，選取相關、準確的資料，根據(jù)資料性質和來源初步分類歸檔并錄入計算機。資料收集主要是到各相關部門收集對土地質量具有影響性的資料，如交通狀況、基礎設施是否完善、公共設施是否完備、環(huán)境質量、城鎮(zhèn)規(guī)劃情況等；還須收集關于地價和修訂更新一 些背景資料，如房地租賃資料、 房屋買賣、 房屋抵押貸款、土地出讓與轉讓以及相關背景 等 資料。參加技術培訓的人員為土地級別與基準地價修訂更新工作的技術人員。 （二）培訓技術人員 土地級別與基準地價修訂更新工作是一項工作量大、技術性強的課題。 提出一套較完整的成果應用方案。 測算并確定出 閩侯 縣 甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成區(qū) 及規(guī)劃 建設 區(qū)不同級別各用地類型的基準地價，以及商服用地的 路 線 價。 （二）修訂更新的 任務 根據(jù) “規(guī)程” 對城鎮(zhèn)土地定級估價工作的要求，結合 閩侯縣 的實際情況， 此次課題的任務是： 利用計算機系統(tǒng)完成土地定級估價的全部計算與繪圖工作，并建立起比較完善的城市土地定級估價信息系統(tǒng)。因此，報酬遞增與遞減原則與最有效使用原則密切相關。 報酬遞增遞減原則 土地估價要考慮在技術等條件一 定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。 最有效利用原則 土地估價應以估價對象的最有效利用為前提 進行估價 。 預期收益原則 預期收益原則是指土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。 定量與定性結合原則 城鎮(zhèn)土地級別修訂應盡量把定性、經(jīng)驗性的分析進行量化。雖然影響土地級別的因素眾多，但在級別修訂中應重點分析對土地級別起控制和主導作用的因素，突出主導因素影響，抓住主要矛盾。 主導因素原則 主導 因素原則是指在城鎮(zhèn)土地級別修訂過程中應重點分析對土地級別具有重要作用的因素，突出主導因素的影響。 三、修訂更新的依據(jù)及原則 （一）修訂更新的依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》； 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》； 《福建省國土資源廳關于開展基準地價更 新工作的通知》 （閩國土資綜〔 20xx〕 45 號）； 《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》； 《閩侯縣人民政府關于重新界定我縣縣城及建制鎮(zhèn)建成區(qū)具體范圍的通知》 （侯政文 [20xx]158 號） 《閩侯縣土地利用總體規(guī)劃》； 《閩侯縣城市總體規(guī)劃》； 《閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃》； 1 相關的法律法規(guī)和文件。 按照《城鎮(zhèn)土地估價 規(guī)程》規(guī)定，“為了使估價成果符合客觀實際，保持基準地價成果和宗地地價評估標準的現(xiàn)實性，在土地市場發(fā)生或影響土地價格的種種因素發(fā)生變化后，必須對地價進