【正文】 特殊，無法按照“通知”規(guī)定“僅把縣城（甘蔗街道）土地開發(fā)程度定位五通一平，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)定位三通一平”，這樣與閩侯縣實際情況相悖，綜合各項情況，最終確定閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、 荊溪鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、 尚干鎮(zhèn)、 祥謙鎮(zhèn) 土地開發(fā)程度為 “五通一平” ； 南通鎮(zhèn) 、白沙鎮(zhèn)、鴻尾鄉(xiāng) 土地開發(fā)程度為 “三通一平” 。 （二）基準(zhǔn)地價年期 各種類型用地的基準(zhǔn)地價，是指各類用地土地使用權(quán)法定出讓最高年限的基準(zhǔn)地價。領(lǐng)導(dǎo)小組組成人員如下： 組 長：楊傳金（副縣長） 副組長：徐禮進（縣國土資源局局長） 謝能潮（縣政府辦副主任） 成 員：陳 榕（縣監(jiān)察局局長） 林江南（縣發(fā)改局局長） 李春敏（縣財政局局長） 黃偉杰（縣建設(shè)局局長） 黃耀輝（縣農(nóng)業(yè)局局長） 林碧 瑩（縣統(tǒng)計局局長） 林忠浩（縣交通局局長） 林善昌（縣物價局局長） 曾永鈿（縣環(huán)保局局長） 陳 浙（縣國土資源局副局長） 領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在縣國土資源局測管辦），辦公室主任陳浙兼，辦公室工作人員：黃昌榕、林曉美。 經(jīng)過全體課題組成員的日夜奮戰(zhàn)、共同努力，于 20xx年 6月底完 成了修訂更新工作，形成了新一輪的閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新成果。土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新報 告 1 閩 侯 縣 土地 級別與 基準(zhǔn)地價 總報 告 前 言 土地是人類生產(chǎn)、生活和一切社會經(jīng)濟活動的載體，土地市場是市場經(jīng)濟中最重要的基礎(chǔ)性要素之一，而價格信號和價格機制則是市場實現(xiàn)要素資源優(yōu)化配置的核心。通過全方位、多渠道收集影響和決定閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價的數(shù)據(jù)資料、交易案例，并多次會同省科研院校教授、專家和地方機關(guān)、單位的領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)骨干等分析閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新的背景信息，最終制定出修訂更新的工作方案和技術(shù)方案。 閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新辦公室 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新報 告 2 關(guān)于成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新 工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知 根據(jù)《福建省國土資源廳關(guān)于開展基準(zhǔn)地價更新工作的通知》（閩國土資綜〔 20xx〕 45 號文件精神），為確保我縣新一輪城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新工作任務(wù)的落實，經(jīng)研究決定成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組。 因此確定閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新的用地類型為：商服用地、住宅用地和工業(yè)用地三類。各市、縣城區(qū)、開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價的土地開發(fā)程度按“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、土地平整）測算；各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)所在地的基準(zhǔn)地價土地開發(fā)程度按“三通一平”（通路、通上水、通電、土地平整）測算。其他用地類型的容積率，由各市、縣根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H 自行確定，并在文字、表格等成果資料中說明。 二、修訂更新的目的 （一） 深入貫徹《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》第二十八條規(guī)定， “ 縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關(guān)部門根據(jù)土地調(diào)查成果、規(guī)劃土地用途和國家制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，評定土地等級。 同時土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 3 為土地稅費征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃提供科學(xué)依據(jù)。根據(jù)基準(zhǔn)地價更新的規(guī)范要求，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價應(yīng)在 二至三年更新一次，以便更準(zhǔn)確地反映城鎮(zhèn)土地市場價值規(guī)律。 而閩侯縣工業(yè) 用地所在的全國工業(yè)用地等別中為 11 等，即閩侯縣工業(yè)用地出讓最低價為 144 元 /平方米，而上一輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價沒有達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，因此閩侯縣基準(zhǔn)地價特別是工業(yè)用地基準(zhǔn)地價必須更新。 隨著一系列基礎(chǔ)設(shè)施的完善、新樓盤的建成、 地域結(jié)構(gòu) 的變化， 原有的基準(zhǔn)土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 4 地價體系已不能客觀反映變化了的地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況 。 （二）修訂更新的原則 綜合分析原則 綜合分析原則是指在城鎮(zhèn)土地級別修訂的過程中應(yīng)對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合差異劃分土地級別。 地域分異原則 城鎮(zhèn)土地級別修訂應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級別。 供需原則 土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。利用這一原則，可找出土地的邊際使用點，即最大收益點或最有效使用點。 劃分出 閩侯 縣 甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成區(qū) 及規(guī)劃 建設(shè)區(qū)土地級別，編制出各定級因素的分值圖及單元總分值圖。 五 、修訂更新基礎(chǔ)工作 （一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組 為加強閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新工作， 20xx 年初經(jīng)閩侯縣人民政府會議研究決定，成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由閩侯縣副縣長出任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，縣政府辦副主任、國土資源局局長任領(lǐng)導(dǎo)小組副組長，國土資源局副局長負(fù)責(zé)具體項目的開展實施。 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 7 （三）收集調(diào)查資料 資料收集調(diào)查工作是基準(zhǔn)地價修訂更新最重要的部分，翔實、切實的調(diào)查和正確的處理方法是得出閩侯縣具有科學(xué)性和可操作性基準(zhǔn)地價的前提條件。 六、土地級別修訂 （一）土地級別修訂技術(shù)流程 城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的 自然 、 經(jīng)濟 兩方面屬性 及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級 別 。 （二）土 地級別修訂程序 土地級別修訂所需基礎(chǔ)資料收集、調(diào)查和整理 城鎮(zhèn)土地定級是一項涉及面廣，工作量大，需要投入大量人力和物力 進行基土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 8 礎(chǔ)資料的收集和調(diào)查。 土地定級單元的劃分 土地定級單元的劃分選取固定網(wǎng)格法，采用計算機系統(tǒng)為輔助手段，將評價區(qū)域劃分為若干個 10 米 10 米的土地定級單元。在單元總分值計算的基礎(chǔ)上，利用一定的數(shù)學(xué)模型，將各單元劃歸不同的土地級別，并按級別間差異大于級別內(nèi)差異的原則及適當(dāng)考慮已有的 人工線狀地物和自然線狀地物的情況，對土地級別的界線作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，即得到土地級別。 七 、基準(zhǔn)地價更新 （一）確定工作內(nèi)容 此次 基準(zhǔn)地價更新主要是對閩侯縣 城鎮(zhèn) 的地價重新進行計算，特別是對社會經(jīng)濟環(huán)境變化較大區(qū)域，或同一區(qū)位條件但屬不同級別的區(qū)域，應(yīng)根據(jù)測算的樣點地價，重新評估確定其基準(zhǔn)地價。每天整理 所 調(diào)查 的 資料，及時上圖、錄入計算機、備份數(shù)據(jù)。 成果整理及報告編寫階段 通過對影響宗地地價的因素進行分析，編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和宗地地價影響因素指標(biāo)說明表，建立宗地地價修正體系；編寫基準(zhǔn)地價評估工作報告和技術(shù)報告。 商服用地基準(zhǔn)地價是區(qū)域平均基準(zhǔn)地價和區(qū)段 路線價 相結(jié)合。由于各種特殊類型用地?zé)o明顯的租售資料，經(jīng)評估人員調(diào)查綜合分析，結(jié)合閩侯縣實際情況， 最終提出如下建議： A、營利性的科、教、文、衛(wèi)、體以及停車場、公墓等特殊類型用地按工業(yè)用地的 倍計 （見表 4） ； B、電力、電訊、電視塔用地按工業(yè)用地的 倍計 （見表 5） 。 商服用地和工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率均相同分別為：閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、 祥謙、南通、白沙、竹岐等商服用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)商服用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ，工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。 3）住宅用地容積率不同：根據(jù)“通知”，此次 閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準(zhǔn)地價更新住宅標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。 修訂更新成果分析 （ 1）級別數(shù)對比分析 由 下 表可以看出此次與上輪基準(zhǔn)地價級別數(shù)只有工業(yè)用地沒有發(fā)生變化均是三級，商服用地級別數(shù)有變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有上街、南嶼、 青口、 祥謙，住宅用地級別數(shù)有變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)包含荊溪、上街、 尚干、祥謙和 鴻尾。但由于區(qū)位地理環(huán)境的制約，無法正常形成中央商務(wù)區(qū)，逐漸演變成福州市的“衛(wèi)星城”。 總之，甘蔗街道商服用地一級地的基準(zhǔn)地價為 元 /平方米，主要位于街心路兩側(cè)（閩侯電影院至校園路路口） 、 街心路支路 、 甘洲路以北（縣工商局至永輝貨倉超市） 、 橫街 ；二級 基準(zhǔn)地價為 元 /平方米，主要分布于 818 大道兩側(cè)、縣郵電局宿舍、亭下街 、 蔗洲路兩側(cè)（甘蔗博愛幼兒園至糧食大廈）、校園路兩側(cè)、甘洲路兩側(cè)（糧食大廈至閩侯縣國土局）、街心公園兩側(cè)、僑園路、迎賓路、福龍新村、福古公路以南（交警大隊、閩侯縣經(jīng)濟適用房、閩侯縣國稅局、鐵嶺工業(yè)區(qū)員工宿舍段） 、 閩 侯良浩醫(yī)院、曇石村農(nóng)貿(mào)市場 ； 福古公路以北、閩侯縣政府、閩侯五中、五福小區(qū)、慈恩寺、三福小區(qū)、城東車站 等其 基準(zhǔn)地價為 元 /平方米是屬于三級地；四級地主要位于 洪江石化、建筑科學(xué)研究院、閩侯一中、洽浦村、墩園洲、長江村、木材加工廠、旗下新村、陳店湖工業(yè)小區(qū)、萬安山公土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 15 園、光華飼料廠、南嶺 ，其 基準(zhǔn)地價為 元 /平方米；其他 區(qū)域 的商服用地由于利用價值較低，導(dǎo)致其地價也很低， 基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。其中一級地基準(zhǔn)地價為 元 /平方米， 具體位于（ 東：亭下街；南：五福村委會、蔗洲路、鎮(zhèn)人民政府、甘洲路；西：街心公園、交通路；北：縣人民武裝部、大元巷、僑園路、校園路、公安局、福龍路； ） 福古公路以南（良浩醫(yī)院、洽浦 村、閩侯新區(qū)、閩侯經(jīng)濟適用房、鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍區(qū)、世紀(jì)芳洲） ，這一區(qū)域把商服用地的一級區(qū)域都包括在內(nèi)。 一級、二級外圍，外福鐵路以南（洪江石化、建筑科學(xué)研究院、十字旗下新村）、陳店湖工業(yè)小區(qū)、光華飼料廠、南嶺 等為住宅用地的三級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。因此在確定其工業(yè)用地價格時這兩方面都要兼顧。 一級 二級 三級 四級 五級 級別基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)本輪商服用地基準(zhǔn)地價 上輪商服用地基準(zhǔn)地價 圖 1 甘蔗街道商服用地基準(zhǔn)地價成果對比分析圖 基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)一級 二級 三級 四級 級別本輪住宅用地基準(zhǔn)地價 上輪住宅用地基準(zhǔn)地價 圖 2 甘蔗街道住宅用地基準(zhǔn)地價成果對比分析圖 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 17 一級 二級 三級級別基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)本輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 上輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 圖 3 甘蔗街道工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 成果對比分析圖 （ 3） 荊溪鎮(zhèn) 基準(zhǔn)地價成果對比分析 荊溪鎮(zhèn)位于福州市西郊，閩江北岸，距福州僅 16千米。 荊溪鎮(zhèn)商服用地一級區(qū)，主要分布在 101 省道商貿(mào)綜合大樓段 和 101 省道荊溪衛(wèi)生院段 ，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米；二級地的基準(zhǔn)地價為 元 /平方米，主要分布在 糧食批發(fā)市場、厚嶼一級外圍（ 101 省道兩側(cè)）、 101 省道兩側(cè)綠洲家園、荊溪鎮(zhèn)政府所在地一級外圍、徐家村 ； 二級外圍，具體位于：閩江以北、外福鐵路以南 等 所包圍的區(qū)域 其地價為 元 /平方米是屬于三級地； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級、三級地以外的區(qū)域 為四級地 ，該路段 由于 地處偏遠(yuǎn)、 利用價值較低，導(dǎo)致地價也很低，其 基準(zhǔn)地價 為 元 /平方米。因此在確定其工業(yè)用地價格時這兩方面都要兼顧。 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 19 一級 二級 三級 四級 級別基準(zhǔn)地價(元/平方米)本輪商服用地基準(zhǔn)地價 上輪商服用地基準(zhǔn)地價 圖 4 荊溪鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價成果對比分析圖 基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)一級 二級 三級 四級 級別本輪住宅用地基準(zhǔn)地價 上輪住宅用地基準(zhǔn)地價 圖 5 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價成果對比 分析圖 一級 二級 三級級別基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)本輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 上輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 圖 6 荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價成果對比分析圖 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 20 （ 4） 上街南嶼基準(zhǔn)地價成果分析 上街 、 南嶼位于閩侯南部 ， 上街鎮(zhèn)交通便捷，距福州市中心僅 千米 ，南嶼鎮(zhèn)距福州僅 18 千米，兩鎮(zhèn) 腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢突出。 上街南嶼片商服用地劃分為 五 個級別， 比上輪增加了一個級別， 其地價分布情況：一級地主要包括上街商貿(mào)中心、大學(xué)城醫(yī)大、福大、師大區(qū)域，以及 316324連接線永輝超市段、 福銀 高速福州連接線博 仕 后家園段，其商服用地的基準(zhǔn)地價為 元 /平方米 ， 其中上街商貿(mào)中心的拆遷改造 已基本完成，使其商業(yè)發(fā)展