【正文】 特殊，無法按照“通知”規(guī)定“僅把縣城（甘蔗街道）土地開發(fā)程度定位五通一平，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)定位三通一平”，這樣與閩侯縣實際情況相悖，綜合各項情況，最終確定閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、 荊溪鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、 尚干鎮(zhèn)、 祥謙鎮(zhèn) 土地開發(fā)程度為 “五通一平” ； 南通鎮(zhèn) 、白沙鎮(zhèn)、鴻尾鄉(xiāng) 土地開發(fā)程度為 “三通一平” 。 （二）基準地價年期 各種類型用地的基準地價，是指各類用地土地使用權法定出讓最高年限的基準地價。領導小組組成人員如下： 組 長：楊傳金（副縣長） 副組長：徐禮進（縣國土資源局局長） 謝能潮（縣政府辦副主任） 成 員：陳 榕（縣監(jiān)察局局長） 林江南（縣發(fā)改局局長） 李春敏（縣財政局局長） 黃偉杰（縣建設局局長） 黃耀輝（縣農(nóng)業(yè)局局長） 林碧 瑩（縣統(tǒng)計局局長） 林忠浩（縣交通局局長） 林善昌（縣物價局局長） 曾永鈿（縣環(huán)保局局長） 陳 浙（縣國土資源局副局長） 領導小組下設辦公室（設在縣國土資源局測管辦），辦公室主任陳浙兼，辦公室工作人員：黃昌榕、林曉美。 經(jīng)過全體課題組成員的日夜奮戰(zhàn)、共同努力，于 20xx年 6月底完 成了修訂更新工作，形成了新一輪的閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新成果。土地級別與基準地價 修訂更新報 告 1 閩 侯 縣 土地 級別與 基準地價 總報 告 前 言 土地是人類生產(chǎn)、生活和一切社會經(jīng)濟活動的載體，土地市場是市場經(jīng)濟中最重要的基礎性要素之一，而價格信號和價格機制則是市場實現(xiàn)要素資源優(yōu)化配置的核心。通過全方位、多渠道收集影響和決定閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價的數(shù)據(jù)資料、交易案例，并多次會同省科研院校教授、專家和地方機關、單位的領導、技術骨干等分析閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新的背景信息，最終制定出修訂更新的工作方案和技術方案。 閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新辦公室 土地級別與基準地價 修訂更新報 告 2 關于成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新 工作領導小組的通知 根據(jù)《福建省國土資源廳關于開展基準地價更新工作的通知》（閩國土資綜〔 20xx〕 45 號文件精神），為確保我縣新一輪城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新工作任務的落實，經(jīng)研究決定成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新工作領導小組。 因此確定閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新的用地類型為：商服用地、住宅用地和工業(yè)用地三類。各市、縣城區(qū)、開發(fā)區(qū)基準地價的土地開發(fā)程度按“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、土地平整）測算；各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)所在地的基準地價土地開發(fā)程度按“三通一平”（通路、通上水、通電、土地平整）測算。其他用地類型的容積率，由各市、縣根據(jù)當?shù)貙嶋H 自行確定，并在文字、表格等成果資料中說明。 二、修訂更新的目的 （一） 深入貫徹《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》第二十八條規(guī)定， “ 縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門根據(jù)土地調(diào)查成果、規(guī)劃土地用途和國家制定的統(tǒng)一標準，評定土地等級。 同時土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 3 為土地稅費征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃提供科學依據(jù)。根據(jù)基準地價更新的規(guī)范要求，城鎮(zhèn)基準地價應在 二至三年更新一次，以便更準確地反映城鎮(zhèn)土地市場價值規(guī)律。 而閩侯縣工業(yè) 用地所在的全國工業(yè)用地等別中為 11 等，即閩侯縣工業(yè)用地出讓最低價為 144 元 /平方米，而上一輪工業(yè)用地基準地價沒有達到此標準，因此閩侯縣基準地價特別是工業(yè)用地基準地價必須更新。 隨著一系列基礎設施的完善、新樓盤的建成、 地域結(jié)構 的變化， 原有的基準土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 4 地價體系已不能客觀反映變化了的地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況 。 （二）修訂更新的原則 綜合分析原則 綜合分析原則是指在城鎮(zhèn)土地級別修訂的過程中應對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合差異劃分土地級別。 地域分異原則 城鎮(zhèn)土地級別修訂應掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級別。 供需原則 土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。利用這一原則，可找出土地的邊際使用點，即最大收益點或最有效使用點。 劃分出 閩侯 縣 甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)等 11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成區(qū) 及規(guī)劃 建設區(qū)土地級別，編制出各定級因素的分值圖及單元總分值圖。 五 、修訂更新基礎工作 （一）成立領導小組 為加強閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新工作， 20xx 年初經(jīng)閩侯縣人民政府會議研究決定，成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準地價修訂更新工作領導小組，由閩侯縣副縣長出任領導小組組長，縣政府辦副主任、國土資源局局長任領導小組副組長，國土資源局副局長負責具體項目的開展實施。 土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 7 （三）收集調(diào)查資料 資料收集調(diào)查工作是基準地價修訂更新最重要的部分，翔實、切實的調(diào)查和正確的處理方法是得出閩侯縣具有科學性和可操作性基準地價的前提條件。 六、土地級別修訂 （一）土地級別修訂技術流程 城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的 自然 、 經(jīng)濟 兩方面屬性 及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級 別 。 （二）土 地級別修訂程序 土地級別修訂所需基礎資料收集、調(diào)查和整理 城鎮(zhèn)土地定級是一項涉及面廣，工作量大，需要投入大量人力和物力 進行基土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 8 礎資料的收集和調(diào)查。 土地定級單元的劃分 土地定級單元的劃分選取固定網(wǎng)格法，采用計算機系統(tǒng)為輔助手段，將評價區(qū)域劃分為若干個 10 米 10 米的土地定級單元。在單元總分值計算的基礎上，利用一定的數(shù)學模型，將各單元劃歸不同的土地級別，并按級別間差異大于級別內(nèi)差異的原則及適當考慮已有的 人工線狀地物和自然線狀地物的情況，對土地級別的界線作適當?shù)恼{(diào)整，即得到土地級別。 七 、基準地價更新 （一）確定工作內(nèi)容 此次 基準地價更新主要是對閩侯縣 城鎮(zhèn) 的地價重新進行計算，特別是對社會經(jīng)濟環(huán)境變化較大區(qū)域，或同一區(qū)位條件但屬不同級別的區(qū)域，應根據(jù)測算的樣點地價，重新評估確定其基準地價。每天整理 所 調(diào)查 的 資料，及時上圖、錄入計算機、備份數(shù)據(jù)。 成果整理及報告編寫階段 通過對影響宗地地價的因素進行分析，編制基準地價修正系數(shù)表和宗地地價影響因素指標說明表，建立宗地地價修正體系；編寫基準地價評估工作報告和技術報告。 商服用地基準地價是區(qū)域平均基準地價和區(qū)段 路線價 相結(jié)合。由于各種特殊類型用地無明顯的租售資料，經(jīng)評估人員調(diào)查綜合分析，結(jié)合閩侯縣實際情況， 最終提出如下建議： A、營利性的科、教、文、衛(wèi)、體以及停車場、公墓等特殊類型用地按工業(yè)用地的 倍計 （見表 4） ； B、電力、電訊、電視塔用地按工業(yè)用地的 倍計 （見表 5） 。 商服用地和工業(yè)用地的標準容積率均相同分別為：閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、 祥謙、南通、白沙、竹岐等商服用地標準容積率為 ，工業(yè)用地標準容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)商服用地標準容積率為 ，工業(yè)用地標準容積率為 。 3）住宅用地容積率不同：根據(jù)“通知”，此次 閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準地價更新住宅標準容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)基準地價更新住宅用地標準容積率為 。 修訂更新成果分析 （ 1）級別數(shù)對比分析 由 下 表可以看出此次與上輪基準地價級別數(shù)只有工業(yè)用地沒有發(fā)生變化均是三級，商服用地級別數(shù)有變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有上街、南嶼、 青口、 祥謙，住宅用地級別數(shù)有變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)包含荊溪、上街、 尚干、祥謙和 鴻尾。但由于區(qū)位地理環(huán)境的制約，無法正常形成中央商務區(qū)，逐漸演變成福州市的“衛(wèi)星城”。 總之，甘蔗街道商服用地一級地的基準地價為 元 /平方米，主要位于街心路兩側(cè)（閩侯電影院至校園路路口） 、 街心路支路 、 甘洲路以北（縣工商局至永輝貨倉超市） 、 橫街 ；二級 基準地價為 元 /平方米，主要分布于 818 大道兩側(cè)、縣郵電局宿舍、亭下街 、 蔗洲路兩側(cè)（甘蔗博愛幼兒園至糧食大廈）、校園路兩側(cè)、甘洲路兩側(cè)（糧食大廈至閩侯縣國土局）、街心公園兩側(cè)、僑園路、迎賓路、福龍新村、福古公路以南（交警大隊、閩侯縣經(jīng)濟適用房、閩侯縣國稅局、鐵嶺工業(yè)區(qū)員工宿舍段） 、 閩 侯良浩醫(yī)院、曇石村農(nóng)貿(mào)市場 ； 福古公路以北、閩侯縣政府、閩侯五中、五福小區(qū)、慈恩寺、三福小區(qū)、城東車站 等其 基準地價為 元 /平方米是屬于三級地；四級地主要位于 洪江石化、建筑科學研究院、閩侯一中、洽浦村、墩園洲、長江村、木材加工廠、旗下新村、陳店湖工業(yè)小區(qū)、萬安山公土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 15 園、光華飼料廠、南嶺 ，其 基準地價為 元 /平方米；其他 區(qū)域 的商服用地由于利用價值較低，導致其地價也很低， 基準地價為 元 /平方米。其中一級地基準地價為 元 /平方米， 具體位于（ 東：亭下街；南：五福村委會、蔗洲路、鎮(zhèn)人民政府、甘洲路；西：街心公園、交通路；北：縣人民武裝部、大元巷、僑園路、校園路、公安局、福龍路； ） 福古公路以南（良浩醫(yī)院、洽浦 村、閩侯新區(qū)、閩侯經(jīng)濟適用房、鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍區(qū)、世紀芳洲） ，這一區(qū)域把商服用地的一級區(qū)域都包括在內(nèi)。 一級、二級外圍，外福鐵路以南（洪江石化、建筑科學研究院、十字旗下新村）、陳店湖工業(yè)小區(qū)、光華飼料廠、南嶺 等為住宅用地的三級區(qū)，其基準地價為 元 /平方米。因此在確定其工業(yè)用地價格時這兩方面都要兼顧。 一級 二級 三級 四級 五級 級別基準地價( 元/ 平方米)本輪商服用地基準地價 上輪商服用地基準地價 圖 1 甘蔗街道商服用地基準地價成果對比分析圖 基準地價( 元/ 平方米)一級 二級 三級 四級 級別本輪住宅用地基準地價 上輪住宅用地基準地價 圖 2 甘蔗街道住宅用地基準地價成果對比分析圖 土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 17 一級 二級 三級級別基準地價( 元/ 平方米)本輪工業(yè)用地基準地價 上輪工業(yè)用地基準地價 圖 3 甘蔗街道工業(yè)用地基準地價 成果對比分析圖 （ 3） 荊溪鎮(zhèn) 基準地價成果對比分析 荊溪鎮(zhèn)位于福州市西郊，閩江北岸，距福州僅 16千米。 荊溪鎮(zhèn)商服用地一級區(qū)，主要分布在 101 省道商貿(mào)綜合大樓段 和 101 省道荊溪衛(wèi)生院段 ，其基準地價為 元 /平方米；二級地的基準地價為 元 /平方米，主要分布在 糧食批發(fā)市場、厚嶼一級外圍（ 101 省道兩側(cè)）、 101 省道兩側(cè)綠洲家園、荊溪鎮(zhèn)政府所在地一級外圍、徐家村 ； 二級外圍，具體位于：閩江以北、外福鐵路以南 等 所包圍的區(qū)域 其地價為 元 /平方米是屬于三級地； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級、三級地以外的區(qū)域 為四級地 ，該路段 由于 地處偏遠、 利用價值較低，導致地價也很低，其 基準地價 為 元 /平方米。因此在確定其工業(yè)用地價格時這兩方面都要兼顧。 土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 19 一級 二級 三級 四級 級別基準地價(元/平方米)本輪商服用地基準地價 上輪商服用地基準地價 圖 4 荊溪鎮(zhèn)商服用地基準地價成果對比分析圖 基準地價( 元/ 平方米)一級 二級 三級 四級 級別本輪住宅用地基準地價 上輪住宅用地基準地價 圖 5 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準地價成果對比 分析圖 一級 二級 三級級別基準地價( 元/ 平方米)本輪工業(yè)用地基準地價 上輪工業(yè)用地基準地價 圖 6 荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地基準地價成果對比分析圖 土地級別與基準地價 修訂更新 工作報 告 20 （ 4） 上街南嶼基準地價成果分析 上街 、 南嶼位于閩侯南部 ， 上街鎮(zhèn)交通便捷，距福州市中心僅 千米 ，南嶼鎮(zhèn)距福州僅 18 千米，兩鎮(zhèn) 腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢突出。 上街南嶼片商服用地劃分為 五 個級別， 比上輪增加了一個級別， 其地價分布情況：一級地主要包括上街商貿(mào)中心、大學城醫(yī)大、福大、師大區(qū)域，以及 316324連接線永輝超市段、 福銀 高速福州連接線博 仕 后家園段，其商服用地的基準地價為 元 /平方米 ， 其中上街商貿(mào)中心的拆遷改造 已基本完成，使其商業(yè)發(fā)展