【正文】 .....................................69 第一節(jié) 資料收集整理與外業(yè)調(diào)查 ....................................................................................................69 第二節(jié) 土地級(jí)別修訂技術(shù)流程 .........................................................................................................73 第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)方案 ....................................................................................................73 第四章 土地級(jí)別修訂方法 .............................................................................................................................76 第一節(jié) 土地定級(jí)因素選取及權(quán)重確定 ...........................................................................................76 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新報(bào) 告 3 第二節(jié) 定級(jí)資料整理及量化 .............................................................................................................78 第三節(jié) 土地定級(jí)單元分值計(jì)算與級(jí)別的評(píng)定 .......................................................................... 102 第五章 基準(zhǔn)地價(jià) 評(píng)估的程序與方法 ....................................................................................................... 111 第一節(jié) 基礎(chǔ)資料的收集與整理 ...................................................................................................... 111 第二 節(jié) 參數(shù)選定 .................................................................................................................................. 111 第三 節(jié) 樣點(diǎn) 地價(jià)的 計(jì)算 .................................................................................................................... 119 第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定 ................................................................................................. 128 第五節(jié) 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn) ........................................................................................................................ 129 第六節(jié) 評(píng)估模型的選擇參數(shù)估計(jì) ................................................................................................. 134 第六章 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 .............................................................................................................................. 137 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則 .......................................................................................................... 137 第 二節(jié) 商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定 ................................................................................................. 138 第三節(jié) 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算 ...................................................................................................... 140 第四節(jié) 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算 ...................................................................................................... 141 第七章 宗地地 價(jià)評(píng)估與標(biāo)定地價(jià)確定 .................................................................................................. 142 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 ............................................................................................ 142 第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 .......................................................................................................... 144 第三節(jié) 路線價(jià)法 .................................................................................................................................. 145 第四節(jié) 綜合用地的計(jì)算 .................................................................................................................... 150 第五節(jié) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)體系的建立 ............................................................................................ 152 第八章 計(jì)算機(jī)技術(shù)在修訂更新過程中的應(yīng)用 .................................................................................... 157 第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)資料輸入與分析 ................................................................................................. 157 第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的相關(guān)圖件繪制 ........................................................................................ 158 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新附表 ............................................................................................................ 161 20xx 年與 20xx 年閩侯縣各用地類型基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)照表 ......................................................................... 344 20xx 年閩侯縣各用地類型基準(zhǔn)地價(jià)表 ...................................................................................................... 346 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 1 一、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 根據(jù) 《福建省國(guó)土資源廳關(guān)于開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（閩國(guó)土資綜〔 20xx〕 45號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“通知” ） 規(guī)定，并結(jié)合閩侯縣實(shí)際情況，對(duì)閩侯縣此次基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵作了 統(tǒng) 一 規(guī)定，其具體內(nèi)容為： （一）基準(zhǔn)地價(jià)用地類型 此 次修訂更新基準(zhǔn)地價(jià)用地類型為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地三類，其中商服用地包括商業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其它商服用地等；住宅用地包括高級(jí)住宅、普通住宅等用地；工業(yè)用地包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等用地。 閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作，得到了有關(guān)單位和部門的大力支持與幫助，在此表示衷心的感謝。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)的宏觀管理，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的掌控閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地資源數(shù)量、土地資產(chǎn)價(jià)格及土地市場(chǎng)供需趨勢(shì)，建立健全和完善有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體 制 ，科學(xué)、合理地反映土地的稀缺性，理順和促進(jìn)土地資產(chǎn)的合理配置。在國(guó)土資源部的統(tǒng)一部署下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《福建省國(guó)土資源 廳關(guān)于開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（閩國(guó)土資綜〔 20xx〕 45 號(hào) ）的精神，在閩侯縣人民政府的高度重視和正確領(lǐng)導(dǎo)下，成立了閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，有序的開展了閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作。 閩侯縣本輪城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新涉及面廣，技術(shù)性強(qiáng)，工作量大，時(shí)間緊，疏漏之處難免，懇請(qǐng)各位驗(yàn)收的領(lǐng)導(dǎo)和專家不吝指正。 除此之外，各 設(shè) 區(qū)市還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，細(xì)化 用地類型，公布其他類型用地（如營(yíng)利性的教、科、衛(wèi)、體及停車場(chǎng)、交通等用地類型）的基準(zhǔn)地價(jià)；各縣（市） 可根據(jù)本地實(shí)際情況，公布其他類型用地的基準(zhǔn) 地 價(jià)。 （三）基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度 此 次修訂更新基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式為地面基準(zhǔn)地價(jià)，有條件的 市、縣也可同時(shí)測(cè)算樓面基準(zhǔn)地價(jià)。各地可根據(jù)本地實(shí)際情況自行確定商服、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的容積率進(jìn)行更新修訂工作，但要公布修訂容積率的公式，以便修訂到省定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)閩侯縣的實(shí)際情況和考慮成果的實(shí) 用性，以及閩侯縣國(guó)土資源局要求， 此次修訂更新基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日統(tǒng)一定為 20xx 年 1 月 1 日。 ” （二） 為全面掌握土 地質(zhì)量及土地利用狀況，科學(xué)管理和合理利用土地，提高土地利用率，為國(guó)家和各級(jí)政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施提供依據(jù)。 （四） 閩侯縣 自身 發(fā)展的需要 閩侯縣上一輪 基準(zhǔn)地價(jià)是 20xx年 修訂更新 的。同時(shí)“標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定 工業(yè)用地必須采用招標(biāo) 、 拍賣 、 掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)《閩侯縣人民政府關(guān)于重新界定我縣縣城及建制鎮(zhèn)建成區(qū)具體范圍的通知》可知： 20xx 年制定的基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍與本文件建制鎮(zhèn)建成區(qū)的范圍存在不一致的地方，因此，此次基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍是根據(jù)此文件確定的縣城和建制鎮(zhèn)建成區(qū) 及規(guī)劃建設(shè)區(qū) 范圍進(jìn)行劃定的，以便閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 三、修訂更新的依據(jù)及原則 （一）修訂更新的依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》； 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》； 《福建省國(guó)土資源廳關(guān)于開展基準(zhǔn)地價(jià)更 新工作的通知》 （閩國(guó)土資綜〔 20xx〕 45 號(hào)）； 《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》； 《閩侯縣人民政府關(guān)于重新界定我縣縣城及建制鎮(zhèn)建成區(qū)具體范圍的通知》 （侯政文 [20xx]158 號(hào)） 《閩侯縣土地利用總體規(guī)劃》； 《閩侯縣城市總體規(guī)劃》； 《閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃》； 1 相關(guān)的法律法規(guī)和文件。雖然影響土地級(jí)別的因素眾多，但在級(jí)別修訂中應(yīng)重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)別起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素影響，抓住主要矛盾。 預(yù)期收益原則 預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。 報(bào)酬遞增遞減原則 土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一 定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。 （二）修訂更新的 任務(wù) 根據(jù) “規(guī)程” 對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作的要求，結(jié)合 閩侯縣 的實(shí)際情況， 此次課題的任務(wù)是： 利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)完成土地定級(jí)估價(jià)的全部計(jì)算與繪圖工作，并建立起比較完善的城市土地定級(jí)估價(jià)信