【正文】 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 19 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)(元/平方米)本輪商服用地基準(zhǔn)地價(jià) 上輪商服用地基準(zhǔn)地價(jià) 圖 4 荊溪鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)成果對比分析圖 基準(zhǔn)地價(jià)( 元/ 平方米)一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 級(jí)別本輪住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 上輪住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 圖 5 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)成果對比 分析圖 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)( 元/ 平方米)本輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 上輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 圖 6 荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果對比分析圖 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 20 （ 4） 上街南嶼基準(zhǔn)地價(jià)成果分析 上街 、 南嶼位于閩侯南部 ， 上街鎮(zhèn)交通便捷，距福州市中心僅 千米 ，南嶼鎮(zhèn)距福州僅 18 千米，兩鎮(zhèn) 腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢突出。 荊溪鎮(zhèn)商服用地一級(jí)區(qū)，主要分布在 101 省道商貿(mào)綜合大樓段 和 101 省道荊溪衛(wèi)生院段 ，其基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米；二級(jí)地的基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米，主要分布在 糧食批發(fā)市場、厚嶼一級(jí)外圍（ 101 省道兩側(cè)）、 101 省道兩側(cè)綠洲家園、荊溪鎮(zhèn)政府所在地一級(jí)外圍、徐家村 ； 二級(jí)外圍，具體位于：閩江以北、外福鐵路以南 等 所包圍的區(qū)域 其地價(jià)為 元 /平方米是屬于三級(jí)地； 評估區(qū)域內(nèi)除一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)地以外的區(qū)域 為四級(jí)地 ，該路段 由于 地處偏遠(yuǎn)、 利用價(jià)值較低，導(dǎo)致地價(jià)也很低，其 基準(zhǔn)地價(jià) 為 元 /平方米。因此在確定其工業(yè)用地價(jià)格時(shí)這兩方面都要兼顧。其中一級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為 元 /平方米， 具體位于（ 東：亭下街；南：五福村委會(huì)、蔗洲路、鎮(zhèn)人民政府、甘洲路；西：街心公園、交通路；北：縣人民武裝部、大元巷、僑園路、校園路、公安局、福龍路； ） 福古公路以南（良浩醫(yī)院、洽浦 村、閩侯新區(qū)、閩侯經(jīng)濟(jì)適用房、鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍區(qū)、世紀(jì)芳洲） ，這一區(qū)域把商服用地的一級(jí)區(qū)域都包括在內(nèi)。但由于區(qū)位地理環(huán)境的制約，無法正常形成中央商務(wù)區(qū)，逐漸演變成福州市的“衛(wèi)星城”。 3）住宅用地容積率不同：根據(jù)“通知”，此次 閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。由于各種特殊類型用地?zé)o明顯的租售資料，經(jīng)評估人員調(diào)查綜合分析，結(jié)合閩侯縣實(shí)際情況， 最終提出如下建議： A、營利性的科、教、文、衛(wèi)、體以及停車場、公墓等特殊類型用地按工業(yè)用地的 倍計(jì) （見表 4） ； B、電力、電訊、電視塔用地按工業(yè)用地的 倍計(jì) （見表 5） 。 成果整理及報(bào)告編寫階段 通過對影響宗地地價(jià)的因素進(jìn)行分析，編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表，建立宗地地價(jià)修正體系；編寫基準(zhǔn)地價(jià)評估工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。 七 、基準(zhǔn)地價(jià)更新 （一）確定工作內(nèi)容 此次 基準(zhǔn)地價(jià)更新主要是對閩侯縣 城鎮(zhèn) 的地價(jià)重新進(jìn)行計(jì)算，特別是對社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化較大區(qū)域，或同一區(qū)位條件但屬不同級(jí)別的區(qū)域，應(yīng)根據(jù)測算的樣點(diǎn)地價(jià)，重新評估確定其基準(zhǔn)地價(jià)。 土地定級(jí)單元的劃分 土地定級(jí)單元的劃分選取固定網(wǎng)格法，采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段，將評價(jià)區(qū)域劃分為若干個(gè) 10 米 10 米的土地定級(jí)單元。 六、土地級(jí)別修訂 （一）土地級(jí)別修訂技術(shù)流程 城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的 自然 、 經(jīng)濟(jì) 兩方面屬性 及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級(jí) 別 。 五 、修訂更新基礎(chǔ)工作 （一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組 為加強(qiáng)閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作， 20xx 年初經(jīng)閩侯縣人民政府會(huì)議研究決定，成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由閩侯縣副縣長出任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，縣政府辦副主任、國土資源局局長任領(lǐng)導(dǎo)小組副組長，國土資源局副局長負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的開展實(shí)施。利用這一原則，可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最大收益點(diǎn)或最有效使用點(diǎn)。 地域分異原則 城鎮(zhèn)土地級(jí)別修訂應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級(jí)別。 隨著一系列基礎(chǔ)設(shè)施的完善、新樓盤的建成、 地域結(jié)構(gòu) 的變化， 原有的基準(zhǔn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 4 地價(jià)體系已不能客觀反映變化了的地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)狀況 。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新的規(guī)范要求，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)在 二至三年更新一次，以便更準(zhǔn)確地反映城鎮(zhèn)土地市場價(jià)值規(guī)律。 二、修訂更新的目的 （一） 深入貫徹《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》第二十八條規(guī)定， “ 縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門根據(jù)土地調(diào)查成果、規(guī)劃土地用途和國家制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，評定土地等級(jí)。各市、縣城區(qū)、開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的土地開發(fā)程度按“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、土地平整）測算；各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)所在地的基準(zhǔn)地價(jià)土地開發(fā)程度按“三通一平”（通路、通上水、通電、土地平整）測算。 閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新辦公室 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新報(bào) 告 2 關(guān)于成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新 工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知 根據(jù)《福建省國土資源廳關(guān)于開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（閩國土資綜〔 20xx〕 45 號(hào)文件精神），為確保我縣新一輪城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作任務(wù)的落實(shí)，經(jīng)研究決定成立閩侯縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組。土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新報(bào) 告 1 閩 侯 縣 土地 級(jí)別與 基準(zhǔn)地價(jià) 總報(bào) 告 前 言 土地是人類生產(chǎn)、生活和一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，土地市場是市場經(jīng)濟(jì)中最重要的基礎(chǔ)性要素之一，而價(jià)格信號(hào)和價(jià)格機(jī)制則是市場實(shí)現(xiàn)要素資源優(yōu)化配置的核心。領(lǐng)導(dǎo)小組組成人員如下： 組 長：楊傳金（副縣長） 副組長：徐禮進(jìn)（縣國土資源局局長） 謝能潮（縣政府辦副主任） 成 員：陳 榕（縣監(jiān)察局局長） 林江南（縣發(fā)改局局長） 李春敏（縣財(cái)政局局長） 黃偉杰（縣建設(shè)局局長） 黃耀輝（縣農(nóng)業(yè)局局長） 林碧 瑩（縣統(tǒng)計(jì)局局長） 林忠浩（縣交通局局長） 林善昌（縣物價(jià)局局長） 曾永鈿（縣環(huán)保局局長） 陳 浙（縣國土資源局副局長） 領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在縣國土資源局測管辦），辦公室主任陳浙兼，辦公室工作人員：黃昌榕、林曉美。由于閩侯縣所出的地理位置較特殊，無法按照“通知”規(guī)定“僅把縣城（甘蔗街道）土地開發(fā)程度定位五通一平，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)定位三通一平”，這樣與閩侯縣實(shí)際情況相悖，綜合各項(xiàng)情況，最終確定閩侯縣城區(qū)（甘蔗街道）、 荊溪鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、 尚干鎮(zhèn)、 祥謙鎮(zhèn) 土地開發(fā)程度為 “五通一平” ； 南通鎮(zhèn) 、白沙鎮(zhèn)、鴻尾鄉(xiāng) 土地開發(fā)程度為 “三通一平” 。 ” 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條明確規(guī)定， “ 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。為了進(jìn)一步加強(qiáng)對 閩侯縣 土地資產(chǎn)的宏觀管理，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，更好地為建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng) 縣 服務(wù)， 必須開展新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。 按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià) 規(guī)程》規(guī)定，“為了使估價(jià)成果符合客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)性，在土地市場發(fā)生或影響土地價(jià)格的種種因素發(fā)生變化后，必須對地價(jià)進(jìn)行重新評估，更新基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評估標(biāo)準(zhǔn)。 定量與定性結(jié)合原則 城鎮(zhèn)土地級(jí)別修訂應(yīng)盡量把定性、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化。因此，報(bào)酬遞增與遞減原則與最有效使用原則密切相關(guān)。 （二）培訓(xùn)技術(shù)人員 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新工作是一項(xiàng)工作量大、技術(shù)性強(qiáng)的課題。其具體工作內(nèi)容包括：做好組織上和物質(zhì)上的準(zhǔn)備，收集資料，資料整理及分值表的編制，權(quán)重確定及因素選擇，土地定級(jí)單元的劃分，土地級(jí)別的確定，面積量算及土地級(jí)別圖的編制。這種劃分對于土地定級(jí)成果而言具有較高的精度。 確定不同土地級(jí)別與土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)，包括：商服用地、住宅用地和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地 價(jià)，測算路線價(jià)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)； 設(shè)計(jì)土地出讓年期、交易期日、容積率、臨街深度等修正系數(shù)； 根據(jù)因素對宗地地價(jià)的影響，建立宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)體系。 成果修改，提交驗(yàn)收階段 根據(jù)初步確定的基準(zhǔn)地價(jià)成果，與閩侯縣國土資源局的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)專家進(jìn)行論證，根據(jù)反饋的意見和建議，對基準(zhǔn)地價(jià)成果及基準(zhǔn)地價(jià)評估報(bào)告進(jìn)行局部調(diào)整和修改，完善修訂 更新成果，最后形成修訂更新系列成果，提交驗(yàn)收。 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 12 表 4 營利性的科教文衛(wèi)等特殊類型 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 表 5 電力、電訊、電視塔用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 八、 修訂更新成果 分析與 應(yīng)用 閩侯縣上輪基準(zhǔn)地價(jià)成果是 20xx 年修訂的，而此次基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新是在上輪成果的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，但仍存在較多不同的地方，詳見以下分析 ： （一）與上輪基準(zhǔn)地 價(jià)成果對比分析 修訂更新過程對比分析 （ 1）相同點(diǎn) 土地定級(jí)仍采用 ARCGIS軟件進(jìn)行土地定級(jí)單元的劃分和計(jì)算以及最終級(jí)別的劃分；基準(zhǔn)地價(jià)的測算方法基本與上輪測算方法基本相同，主要采用剩余法、收益還原法、成本逼近法等。 上輪基準(zhǔn)地價(jià)測算中甘 蔗街道、荊溪、上街、南嶼、 青口、尚干、祥謙、南通、白沙、竹岐等其基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 ；鴻尾鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)更新住宅用地標(biāo)準(zhǔn)容積率為 。 1）商服用地 甘蔗街道商服用地總的劃分為 5 個(gè)級(jí)別，其地價(jià)分布情況：由中心繁華區(qū)沿主要街道向外遞減。由于商服用地沿街大多數(shù)的建筑物多 為綜合用途，即建筑物一層為店面，一層以上多為住宅等其他用途，造成商服用地與住宅用地的交叉，商服繁華度顯著影響住宅用地的價(jià)格，從而使商服用地一級(jí)地基本都包括在住宅用地一級(jí)地范圍內(nèi)。 即工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 16 準(zhǔn)》中規(guī)定的價(jià)格， 不能 為了招商引資 而 隨意 降低 工業(yè)用地地價(jià)。 2）住宅用地成果分析 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)僅次于閩侯縣住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)最高的上街鎮(zhèn)。 316 國道、 福銀 高速公路從兩鎮(zhèn)穿境而過，洪塘大橋、桔園洲大橋更是把上街與福州連成一體，隨著福州“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略的實(shí)施，加上已建設(shè)的浦上大橋和將于 11 月建成通車的灣邊大橋，南嶼的區(qū)位優(yōu)勢也日益凸顯，因此兩鎮(zhèn)在住宅方面的發(fā)展尤為迅速。 4）與上輪基準(zhǔn)地價(jià)對比分析 由以下對比分析圖可以看出，荊溪鎮(zhèn)本輪基準(zhǔn)地價(jià)不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價(jià)格均有所提高，商服用地 、住宅用地和工業(yè)用地各級(jí)別均提高 45 元 /平方米 ，住宅用地上輪級(jí)別為三級(jí)，本輪住宅用地級(jí)別定為四個(gè)級(jí)別。 1）商服用地 由于荊溪鎮(zhèn)的特殊地理位置，雖然商服不是很繁華，卻有兩個(gè)商服中心，分布在荊溪鎮(zhèn)部附近的徐家村路和 101 省道與厚嶼村 、桐口村 交叉路口處，其 路線價(jià)分別為 元 /平方米 和 元 /平方米 。 工業(yè)用地成果分 析 甘蔗街道的工業(yè)用地的地價(jià)基本是經(jīng)過政府干預(yù)處理后確定的地價(jià)，主要是考慮到要引進(jìn)外資，同時(shí)又不能讓國有資產(chǎn)流失。 2） 住宅用地 甘蔗街道住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)比上輪的甘蔗街道住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 略有提 高。離省會(huì)福州市中心僅 23 千米，南臨閩江，福古省道、外福鐵路穿境而過，交通發(fā)達(dá)，通訊便利。 2） 土地開發(fā)程度 不同：上輪土地開發(fā)程度為 甘蔗街 道 土地開發(fā)程 度為“五通一平”，荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)、鴻尾鄉(xiāng)等其他十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開發(fā)程度為“三通一平” ；此次基準(zhǔn)地價(jià)土地開發(fā)程度除了南通鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)和鴻尾鄉(xiāng)土地開發(fā)程度為“三通一平”，其他街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地開發(fā)程度均為“五通一平”。 表 3 閩侯縣 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地 基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 級(jí)別 甘蔗 荊溪 上街 南嶼 青口 尚干 祥謙 南通 白沙 竹岐 鴻尾 1 2 3 其他 類型 用地的基準(zhǔn)地價(jià)