【正文】 的確定 本次基準(zhǔn)地價(jià)修編，除了對(duì)商服、住宅、工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估外，還針對(duì)其他用地包括營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)、體以及停車場(chǎng)、公墓等特殊類型用地，電力、電訊、電視塔用地等各類用地提出定價(jià)的建議。 借助Excel 等數(shù)據(jù)處理軟件完成相關(guān)的 計(jì)算和 數(shù)據(jù) 檢驗(yàn)，用 word 軟件進(jìn)行報(bào)告及其他土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 10 文字編寫，通過 AutoCAD、 MapGIS 等繪圖軟件編制 閩侯縣 各級(jí)別不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)圖及其他圖件。 面積量算及土地級(jí)別圖的編制 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新 工作報(bào) 告 9 土地級(jí)別評(píng)定以后，通過面積量算得到各土地級(jí)別的面積，并編制土地級(jí)別圖把土地級(jí)別的空間分布直觀地反映出來(lái)。權(quán)重值在 0～ 1 之間變化，各因 素的權(quán)重值之和等于 1。 （四）基礎(chǔ)資料整理匯總 按照“計(jì)量單位統(tǒng)一，數(shù)據(jù)來(lái)源可靠，無(wú)顯著異常，對(duì)明顯不符合實(shí)際的和特殊的極值予以剔除”的要求，對(duì)應(yīng)用于修訂更新的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行嚴(yán)格的核實(shí)，選取相關(guān)、準(zhǔn)確的資料，根據(jù)資料性質(zhì)和來(lái)源初步分類歸檔并錄入計(jì)算機(jī)。 提出一套較完整的成果應(yīng)用方案。 報(bào)酬遞增遞減原則 土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一 定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。雖然影響土地級(jí)別的因素眾多，但在級(jí)別修訂中應(yīng)重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)別起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素影響，抓住主要矛盾。 根據(jù)《閩侯縣人民政府關(guān)于重新界定我縣縣城及建制鎮(zhèn)建成區(qū)具體范圍的通知》可知： 20xx 年制定的基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍與本文件建制鎮(zhèn)建成區(qū)的范圍存在不一致的地方，因此，此次基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍是根據(jù)此文件確定的縣城和建制鎮(zhèn)建成區(qū) 及規(guī)劃建設(shè)區(qū) 范圍進(jìn)行劃定的，以便閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （四） 閩侯縣 自身 發(fā)展的需要 閩侯縣上一輪 基準(zhǔn)地價(jià)是 20xx年 修訂更新 的。根據(jù)閩侯縣的實(shí)際情況和考慮成果的實(shí) 用性，以及閩侯縣國(guó)土資源局要求， 此次修訂更新基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日統(tǒng)一定為 20xx 年 1 月 1 日。 （三）基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度 此 次修訂更新基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式為地面基準(zhǔn)地價(jià)，有條件的 市、縣也可同時(shí)測(cè)算樓面基準(zhǔn)地價(jià)。 閩侯縣本輪城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)修訂更新涉及面廣，技術(shù)性強(qiáng)，工作量大，時(shí)間緊，疏漏之處難免，懇請(qǐng)各位驗(yàn)收的領(lǐng)導(dǎo)和專家不吝指正。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)的宏觀管理，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的掌控閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地資源數(shù)量、土地資產(chǎn)價(jià)格及土地市場(chǎng)供需趨勢(shì)，建立健全和完善有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體 制 ，科學(xué)、合理地反映土地的稀缺性，理順和促進(jìn)土地資產(chǎn)的合理配置。 閩侯縣人民政府 二〇〇八年三月十日 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新報(bào) 告 3 目 錄 前 言 .................................................................................................................................................................... 1 領(lǐng)導(dǎo)小組 .................................................................................................................................................................... 2 工作報(bào)告 一、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 ................................................................................................................................................. 3 （一）基準(zhǔn)地價(jià)用地類型 ......................................................................................................................... 1 （二）基準(zhǔn)地價(jià)年期 .................................................................................................................................. 1 （三）基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度 ......................................................................................................................... 1 （四）基準(zhǔn)地價(jià)容積率 ............................................................................................................................. 2 （五）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日 ......................................................................................................................... 2 二、修訂更新的目的 ............................................................................................................................................. 2 三、修訂更新的依據(jù)及原則 ............................................................................................................................... 4 （一）修訂更新的依據(jù) ............................................................................................................................. 4 （二）修訂更新的原則 ............................................................................................................................. 4 四、修訂更新范圍和任務(wù) ................................................................................................................................... 5 （一）修訂更新的范圍 ............................................................................................................................. 5 （二）修訂 更新的任務(wù) ............................................................................................................................. 6 五、修訂更新基礎(chǔ)工作 ........................................................................................................................................ 6 （一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組 .................................................................................................................................. 6 （二）培訓(xùn)技術(shù)人員 .................................................................................................................................. 6 （三）收集調(diào)查資料 .................................................................................................................................. 7 （四）基礎(chǔ)資料整理匯總 ......................................................................................................................... 7 六、土地級(jí)別修訂 ................................................................................................................................................. 7 （一）土地級(jí)別修訂技術(shù)流程 ............................................................................................................... 7 （二）土地級(jí)別修訂程序 ......................................................................................................................... 7 七、基準(zhǔn)地價(jià)更新 ................................................................................................................................................. 9 （一）確定 工作內(nèi)容 .................................................................................................................................. 9 （二）制定工作計(jì)劃 .................................................................................................................................. 9 土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 修訂更新報(bào) 告 2 （三）基準(zhǔn)地價(jià)的確定 ...........................................................................................................................10 八、修訂更新成果分析與應(yīng)用 ........................................................................................................................12 （一）與上輪基準(zhǔn)地價(jià)成果對(duì)比分析 ...............................................................................................12 （二）修訂更新成果應(yīng)用 .......................................................................................................................42 （三）基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用時(shí)注意事項(xiàng) .........................................................................................................44 九、修訂更新的主要成果 .................................................................................................................................45 （一）文字成果 .....................