【正文】 的確定 本次基準(zhǔn)地價修編，除了對商服、住宅、工業(yè)用地進(jìn)行評估外，還針對其他用地包括營利性科、教、文、衛(wèi)、體以及停車場、公墓等特殊類型用地，電力、電訊、電視塔用地等各類用地提出定價的建議。 借助Excel 等數(shù)據(jù)處理軟件完成相關(guān)的 計算和 數(shù)據(jù) 檢驗，用 word 軟件進(jìn)行報告及其他土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 10 文字編寫，通過 AutoCAD、 MapGIS 等繪圖軟件編制 閩侯縣 各級別不同用途的基準(zhǔn)地價圖及其他圖件。 面積量算及土地級別圖的編制 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 9 土地級別評定以后，通過面積量算得到各土地級別的面積，并編制土地級別圖把土地級別的空間分布直觀地反映出來。權(quán)重值在 0～ 1 之間變化，各因 素的權(quán)重值之和等于 1。 （四）基礎(chǔ)資料整理匯總 按照“計量單位統(tǒng)一，數(shù)據(jù)來源可靠，無顯著異常，對明顯不符合實際的和特殊的極值予以剔除”的要求，對應(yīng)用于修訂更新的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行嚴(yán)格的核實，選取相關(guān)、準(zhǔn)確的資料，根據(jù)資料性質(zhì)和來源初步分類歸檔并錄入計算機(jī)。 提出一套較完整的成果應(yīng)用方案。 報酬遞增遞減原則 土地估價要考慮在技術(shù)等條件一 定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。雖然影響土地級別的因素眾多，但在級別修訂中應(yīng)重點分析對土地級別起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素影響，抓住主要矛盾。 根據(jù)《閩侯縣人民政府關(guān)于重新界定我縣縣城及建制鎮(zhèn)建成區(qū)具體范圍的通知》可知： 20xx 年制定的基準(zhǔn)地價更新范圍與本文件建制鎮(zhèn)建成區(qū)的范圍存在不一致的地方，因此，此次基準(zhǔn)地價更新的范圍是根據(jù)此文件確定的縣城和建制鎮(zhèn)建成區(qū) 及規(guī)劃建設(shè)區(qū) 范圍進(jìn)行劃定的，以便閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （四） 閩侯縣 自身 發(fā)展的需要 閩侯縣上一輪 基準(zhǔn)地價是 20xx年 修訂更新 的。根據(jù)閩侯縣的實際情況和考慮成果的實 用性，以及閩侯縣國土資源局要求， 此次修訂更新基準(zhǔn)地價評估期日統(tǒng)一定為 20xx 年 1 月 1 日。 （三）基準(zhǔn)地價開發(fā)程度 此 次修訂更新基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式為地面基準(zhǔn)地價，有條件的 市、縣也可同時測算樓面基準(zhǔn)地價。 閩侯縣本輪城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新涉及面廣，技術(shù)性強(qiáng)，工作量大，時間緊，疏漏之處難免，懇請各位驗收的領(lǐng)導(dǎo)和專家不吝指正。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場的宏觀管理，全面、及時、準(zhǔn)確的掌控閩侯縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地資源數(shù)量、土地資產(chǎn)價格及土地市場供需趨勢，建立健全和完善有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)體 制 ，科學(xué)、合理地反映土地的稀缺性，理順和促進(jìn)土地資產(chǎn)的合理配置。 閩侯縣人民政府 二〇〇八年三月十日 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新報 告 3 目 錄 前 言 .................................................................................................................................................................... 1 領(lǐng)導(dǎo)小組 .................................................................................................................................................................... 2 工作報告 一、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵 ................................................................................................................................................. 3 （一）基準(zhǔn)地價用地類型 ......................................................................................................................... 1 （二）基準(zhǔn)地價年期 .................................................................................................................................. 1 （三）基準(zhǔn)地價開發(fā)程度 ......................................................................................................................... 1 （四）基準(zhǔn)地價容積率 ............................................................................................................................. 2 （五）基準(zhǔn)地價評估期日 ......................................................................................................................... 2 二、修訂更新的目的 ............................................................................................................................................. 2 三、修訂更新的依據(jù)及原則 ............................................................................................................................... 4 （一）修訂更新的依據(jù) ............................................................................................................................. 4 （二）修訂更新的原則 ............................................................................................................................. 4 四、修訂更新范圍和任務(wù) ................................................................................................................................... 5 （一）修訂更新的范圍 ............................................................................................................................. 5 （二）修訂 更新的任務(wù) ............................................................................................................................. 6 五、修訂更新基礎(chǔ)工作 ........................................................................................................................................ 6 （一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組 .................................................................................................................................. 6 （二）培訓(xùn)技術(shù)人員 .................................................................................................................................. 6 （三）收集調(diào)查資料 .................................................................................................................................. 7 （四）基礎(chǔ)資料整理匯總 ......................................................................................................................... 7 六、土地級別修訂 ................................................................................................................................................. 7 （一）土地級別修訂技術(shù)流程 ............................................................................................................... 7 （二）土地級別修訂程序 ......................................................................................................................... 7 七、基準(zhǔn)地價更新 ................................................................................................................................................. 9 （一）確定 工作內(nèi)容 .................................................................................................................................. 9 （二）制定工作計劃 .................................................................................................................................. 9 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新報 告 2 （三）基準(zhǔn)地價的確定 ...........................................................................................................................10 八、修訂更新成果分析與應(yīng)用 ........................................................................................................................12 （一）與上輪基準(zhǔn)地價成果對比分析 ...............................................................................................12 （二）修訂更新成果應(yīng)用 .......................................................................................................................42 （三）基準(zhǔn)地價應(yīng)用時注意事項 .........................................................................................................44 九、修訂更新的主要成果 .................................................................................................................................45 （一）文字成果 .....................