【正文】 ，體現土地質量差異的主要因素進行評價。 土地定級專項資料 彭州市 城區(qū)土地定級專項資料涉及土地定級因素、因子的各項經濟指標，通過分析、整理及歸納，形成各種調查表格 。 (二 )資料收集方法 根據 彭州市 城區(qū) 的實際情況，主要采用以下三種資料收集方法： 填表式調查 調查人員將事先準備好的調查表格發(fā)到被調查的單位和個人手中，并詳細說明填表內容和填寫要求；由被調查單位和個人填表并簽章、簽字。 1 彭州市 城區(qū)商品樓盤調查表； 1 彭州市 城區(qū)人口狀況調查表； 1 彭州市 城區(qū)產業(yè)園區(qū)分布調查表； 1 彭州市 城區(qū)環(huán)境條件調查表； 二、資料收集 (一 )資料收集內容 根據《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的規(guī)定，結合 彭州市 城區(qū) 的實際情況，確定彭州市 城區(qū) 土地定級資料收集的內容包括： 商服中心資料 商服中心資料主要包括：商服中心的位置、數量、范圍；商服中心的商店數量、營業(yè)額、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數、鋪面租金等。 23 第 三 章 土地定級資料調查 土地定級工作是一項包含自然、社會、經濟各方面的綜合性系統(tǒng)工程，所涉及的資料范圍廣、內容復雜多樣。 (七 )綜合分析原則 地價受自然、經濟、社會及政治等諸多因素的影響。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據目前的地價水平預測未來的土地價格。土地定級應掌握城鎮(zhèn)土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的各地域分異狀況，將類似 地域劃歸同一土地級。土地定級要合理反映城鎮(zhèn)內部土地質量差異及其分布特點，體現土地資源的合理利用和實現其最佳經濟效益、社會效益。為使本次土地定級結果比較全面地反映 彭州市 城區(qū)土地的自然屬性與經濟屬性，從經濟效益、社會效益和環(huán)境效益諸方面顯示土地質量，根據 彭州市 城區(qū)總體情況、城區(qū)內部特點和區(qū)位特性，確定 彭州市 城區(qū)土地定級采用分類定級的技術路線。 二、目標任務 15 根據《 彭州市 城 區(qū) 基準地價更新調整工作方案》，本次更新工作的任務如下： 采用 分類 定級的技術方法，對商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地進行級別劃分，再分級別測算各 類用地的基準地價； 測算城區(qū)內主要商業(yè)繁華路段的商業(yè)用地路線價； 編制基準地價評估修正體系，包括地價指數、容積率、年期修正、樓層分配、開發(fā)程度以及各類用地基準地價影響因素指標說明表和修正系數表； 形成完整的土地級別與基準地價成果報告和成果圖件，以及相應的電子數據； 三 、基準地價內涵 估價基準日 本次 基準地價更新 的基準日定為 2020 年 1 月 1 日。 二手房交易情況 二手房成交 2792套，成交面積 ，同比上漲 %，其中住房成交2380套，成交面積 ，同比上漲 %，二手房市場成交的繼續(xù)活躍，連續(xù)兩年實現同比增長。規(guī) 劃在舊城區(qū)東北部牡丹大道兩側布局教育科研用地，既可利用土地級差優(yōu)勢吸引部分外地教育單位，又可成為石化基地配套研究、職業(yè)教育的基地。 （ 2） 近期保留原油料倉庫，并保證防護距離；遠期搬遷至規(guī)劃物流通道與彭什高速路交口處西南角，并與成品油分輸站結合設置。其中： （ 1）舊 城片區(qū) 規(guī)劃 2個居住區(qū)，包括 5個居住小區(qū)，居住人口 7萬人。另在南部新 區(qū) 新增部分行政辦公用地，以便于工業(yè)區(qū)的開發(fā)管理。以制藥、機械、家具等加工工業(yè)為主。 9 兩軸 ： 向東發(fā)展軸：以舊城核心區(qū)為起點，沿金彭大道向東延伸，是城市遠期和遠景發(fā)展主導方向，也是聯接九尺濛陽的城鎮(zhèn)群發(fā)展軸。有一處郵政局。在城市近郊區(qū)及規(guī)劃區(qū)其它范圍有部分排水管網，排水管網密度低。此外，水、電、氣供應充足，并 建成了覆蓋城區(qū)的現代化通信網絡。青白江，屬岷江流域，河流水系較發(fā)達 ，主要呈西北 東南向的條帶狀分布。成都地區(qū)大地構造體系的西部為華夏系龍門山構造帶，其東部是新華夏系龍泉山構造帶，處于兩構造單元間的成都平原北起安縣、南至名山、西抵龍門山脈、東達龍泉山，慣稱成都坳陷。全年農村居民人均純收入 5601元，比上年增長 %。 (八 )城市建設、環(huán)境保護、人民生活和社會保障 全市農房重建累計竣工并 達到 入住標準的工 ，竣工率達到 %。其中干線 11 條 公里（含成德大道 公里），總投資 億元， 487 條農村道路 683 公里，總投資 4 億元。其中，工業(yè)貸款 ，增長 %。 4 房地產開發(fā)投資 ，同比下降 %。 2020年全是糧食種植面積 42226公頃，比上年減少 598公頃，糧食產量 271095噸，比上年增長 %。 3 三 、行政區(qū)劃及人口 2020年年末總戶數 283976戶，總人口 ，其中非農業(yè)人口 。大寶鎮(zhèn)紅巖山一帶有可供露天開采的蛇紋石礦 2020 萬余噸，此外，可作建筑材料的河沙石更是取之不盡，在金屬礦中彭州的銅儲量約 萬余噸，主要分布在大寶鎮(zhèn)的馬松嶺、銅廠坡、花梯子、核桃坪等處。最熱的月份為 7 月 ℃ ，最 冷的是 1 月 ℃ 。 形成了 “ 六山、一水、三分壩 ” 的自然格局。地跨東經 103176。 54? —31176。 （二）地質 在地質構造上，彭州跨“東部四川中臺拗”和“西部龍門山褶斷帶”兩種地質構造單元，形成了銀廠溝、白水河一帶的“彭灌雜巖”，以及罕見的地質奇觀— 巨型灰?guī)r冰川漂礫。 圖 11 彭州市在成都市的 位置 示意圖 2 二 、自然資源 土地資源 彭州市土地總面積 。此外，彭州還有許多風景宜人的景區(qū)景觀：省級自然風景區(qū)九峰山、回龍溝，新近開發(fā)的可作優(yōu)質的“熱礦療水”的寶山回龍溫泉，林海蒼茫的白鹿森林公園，溶洞詭譎的葛仙山，秀甲一方的圣境三昧水，道教初創(chuàng)時期的核心區(qū)域陽平觀，與廣漢三星堆處于同一文化層的竹瓦古文化遺址，磁峰恐龍腳印化石遺址，至今為世界上絕無僅有的大型灰?guī)r冰川漂礫等等。其中：第一產業(yè)增加值 ，增長 %；第二產業(yè)增加值 ，增長 %；第三產業(yè)增加值 ，增長 %。截至 2020年底，全市 實現全部工業(yè)增加值 ，比上年增長 %。 (四 )財政和金融 2020年全市實現財政收入 ，比上年增長 %，其中：地方財政收入完成 ，同比增加 %，地方財政收入中一般預算收入完成 剔除上年不可比因素，同比增加 %；其中，稅收收入 ，增長 %。其中批發(fā)零售總額 ， 同 比增加 %，住宿餐飲銷售額 。 (七 )科教、文化、衛(wèi)生和體育 建成農業(yè)科技示范園 2個，全年舉行大型科技宣傳活動 5次，農民就業(yè)技能培訓 1000人次，發(fā)放各類科技圖書 3萬余冊，展示新品種新技術 30余項，全年專利申請 635個，同比增長 %. 全面完成 42所中小學災后重建任務，對口援建的 20個 鎮(zhèn)公辦標準幼兒園 29所全面竣工。 全年空氣質量合格天數 95%以上，環(huán)境污染治理本年投資完成 7955萬元，工業(yè)廢水，煙塵排放達標率 100%。農村合作醫(yī)療參保人 數 。 綜上，彭州市城區(qū)系系第三沉降帶四川盆地西緣成都坳陷。到 2020年，彭州市人口自然增長將達到 ，機械增長為 人，則總人口將達到 ；其中，中心城區(qū)人口將達到 ，包括非農業(yè)人口 ，常住流動人口 ，新增建設用地總規(guī)模為 ，建設用地總面積達到 ，人均建設用地 米。 （二）城市給排水現狀 給水 彭州城區(qū)現有一座自來水廠，供水水源來自湔江。供氣主管徑 273毫米，沿各供氣區(qū)域主干道鋪設，供氣支管徑 108219毫米，沿城區(qū)內各道路鋪設。 一主： 以舊城核心區(qū)為主，圍繞龍興寺周邊以及北大街、南大街沿線規(guī)劃城市中心區(qū)。兩側布置辦公研發(fā)、體育展覽、綠地廣場等大型公共服務設施。 石化配套區(qū) —— 位于彭州市區(qū)的北部人民渠以東。規(guī)劃依托現有商業(yè)街，將重點打造龍興寺周邊 約 10公頃的區(qū)域，形成具有相當規(guī)模和檔次的城市商業(yè)核心區(qū)，并形成展現彭州城市風貌的重要景觀區(qū)。 （ 4）石化基地配套居住區(qū)，包括 2個居住小區(qū)，居住人口 2萬人。 體育用地 彭州現僅有體育場一處，位于舊城西北角，其用地偏小，設施不全，交通不便。 12 圖 13 彭州市城市總體規(guī)劃圖 13 六 、 房地產市場概況 2020年 ，國家出臺了一系列 房地產市場宏觀調整政策，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、國四條、國十一條以及央行上調存款準備金率，樓市調控政策頻出。 二、社會經濟發(fā)展的需要 近年來， 彭州市 經濟迅猛發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，城市基礎設施不斷完善，城市內不同區(qū)位的土地質量與等級也在不斷的發(fā)生變化，特別是住宅用地。因此， 本次基準地價更新 開發(fā)程度設定 為 ：宗地外 “六通 ”（通上水、下水、電、訊、氣、路），宗地內“場平”(場地平整 )。 采用分類定級的技術路線能較好地揭示城鎮(zhèn)發(fā)展的內在動態(tài)變化規(guī)律，更合理地反映城鎮(zhèn)內部土地質量差異及其分布特點。 19 (二 )主導因素原則 影響城鎮(zhèn)土地質量優(yōu)劣的經濟、社會、自然因素眾多，應找出一個或多個主要因素，作為劃分和評判土地級別的依據。 三、基準地價 評估 原則 (一 )有效使用原則 土地價格是以該地塊的效用作有效發(fā)揮為前提的，在評估中，我們應以此原則來確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式（用途、容積率、高度、檔次等）和最佳收益水平。 (五 )報酬原則 根據經濟學中，等量資本應獲得相應報酬，土地的開發(fā)投入也應獲得相應的收益。為了保證評定結果的科學性和客觀性，在具體評定土地級別的過程中，采用如下程序與方法： 21 技術程序 (1)建立土地 分類 定級的因素體系； (2)確定各因素權重； (3)計算各因素的指標值和作用分，編制各因素的指標值和作用分值的對照表； (4)劃分土地定級單元； (5)計算單元內各因素分值，加權求和計算總分值，按總分的分布排列和實際情況，初步劃分不同類型土地級； (6)進行土地收益測算或市場交易價格評定 ，對初步劃分的不同類型土地級進行驗證和調整； (7)編制土地定級圖件、報告和基礎資料匯編。 第一節(jié) 土地定級資料收集 一、準備工作 城鎮(zhèn)土地定級需要收集的資料量大、面廣，為確保土地定級成果的精度，在開展資料收集工作前，應做好充分的準備。 基礎設施狀況資料 基礎設施狀況資料收集內容包括城區(qū)供水、供電、排水 、供氣 等設施類型、位置、數量、設施容量、目前供應能力、管網及線路分布、各設施的規(guī)模、級別、技術水平、服務水平、使用保證率在各區(qū)域的差異狀況。 第二節(jié) 土地定級資料整理結果 土地定級資料收集完成后 ,應對各種資料進行分析、整理，并補充完善。對不全的 外業(yè)數據， 項目 組 多次到有關部門和企業(yè)單位進行核實和補充完善，使得收集到的資料充足、詳實、準確可靠。 二、評價因素在不同區(qū)位的土地上應具有差異性 評價因素在不同區(qū)位土地上應是變化的，否則即使對土地質量影響再大也不能作為評價因素。商服中心繁華度越高，越 能滿足周邊住戶的購物需要，土地質量越高。 31 （五）基礎設施完善度 主要指供水、供電、排水、供氣等為生產、生活服務的設施配套齊全程度、服務水平和使用保證率，是土地定級中一個比較重要的因素。 （四）對外交通便利度 指對外交通設施類型的齊全程度及運輸能力。對工業(yè)用地來說，交通性道路最優(yōu)，道路越寬，車道數越多，道路通達的方向數越多，距道路越近，通達度越好。 （六）基礎設施完善度 主要指供水、供電、排水、供氣等為生產、生活服務的設施配套齊全程度、服務水平和使用保證率，是土地定級中一個比較重要的因素。商服中心繁華度越高，越能滿足周邊住戶的購物需要，土地質量越高。如混合型道路兩側遠比交通型道路兩側商服土地通達性能好。 30 四、現狀條件和規(guī)劃發(fā)展相結合 土地定級的目的是評價城區(qū)內部土地質量的優(yōu)劣，而土地質量的優(yōu)劣是與地價水平的高低一致的，而影響地價水平高低的因素不僅是現時的土地狀況，未來土地 利用的潛力對地價高低也有十分重要的影響 。城鎮(zhèn)是 一個復雜的系統(tǒng)，社會經濟活動頻繁，各種設施眾多，影響土地質量的因素復雜多樣。 圖件資料 本次 彭州市 城區(qū)土地定級圖件資料收集情況見下表： 表 31 彭州市 城區(qū)土地定 級圖件收集表 編號 圖件 名稱 1 彭州市土地利用總體規(guī)劃圖 比例尺 1:50000 格式： .JPG 2 彭州市市域體系用地布局規(guī)劃圖 比例尺 1:50000 格式： .JPG 3 彭州市災后重建土地利用總體規(guī)劃圖 比例尺 1:50000 格式： .JPG 4 彭州市城市總體規(guī)劃 綜合現狀圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 5 彭州市城市總體規(guī)劃 遠景 輪廓規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 6 彭州市城市總體規(guī)劃 用地布局規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 7 彭州市城市總體規(guī)劃 道路系統(tǒng)規(guī)劃圖 比例尺 1:10000 格式： .JPG 8 彭州市城市總體規(guī)劃 交通工程規(guī)劃圖 比例尺 1:10