【正文】 域。 （ 5）土地被長(zhǎng)期低效利用。 19 18. 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系維護(hù) 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)定期檢查 每季度要對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行全面跟蹤檢查，并對(duì)檢查情況進(jìn)行登記。 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果驗(yàn)收 驗(yàn)收方式 縣 （ 市 ） 級(jí) 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果由省轄市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)驗(yàn)收，省轄市基準(zhǔn)地 價(jià)更新成果由省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)驗(yàn)收。 （ 2）區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖能直觀反映不同級(jí)別內(nèi)各類用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置，圖示及圖例可以參照附錄 F， 紙質(zhì) 基準(zhǔn)地價(jià)成果圖比例尺可放至 1： 10000~1： 25000。 （ 4） 數(shù)據(jù)庫(kù)成果 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) 體系 數(shù)據(jù) 庫(kù) 。 （ 3）不同級(jí)別之間價(jià)格有明顯差異。 13. 基準(zhǔn)地價(jià)體系的建立 基準(zhǔn)地價(jià)包括區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，原則上只建立區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)體系，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)只作為政府掌握地價(jià)水平的參考。 （ 1）區(qū)段定基地價(jià)指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段地價(jià)與固定基期該區(qū)段地價(jià)的比率，區(qū)段基期地價(jià)指數(shù)設(shè)定為 100。 分用途市區(qū)及市域地價(jià)的測(cè)算 將市區(qū)某用途所有區(qū)段地價(jià)進(jìn)行面積加權(quán)平均，測(cè)算該用途市區(qū)地價(jià)。 （ 4）地價(jià)評(píng)估報(bào)告采用統(tǒng)一的格式 （ 格式見(jiàn)附錄Ｇ ） ，并由兩名以上注冊(cè)土地估價(jià)師簽字。 （ 3）每個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)都必須在地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)圖上標(biāo) 注位置，各用途地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的分布應(yīng)盡可能均衡。各用途實(shí)際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍資料數(shù)據(jù)計(jì)算。 7 地價(jià)區(qū)段的劃分程序 地價(jià)區(qū)段初步劃分 地價(jià)區(qū)段初步劃分可選用 經(jīng)驗(yàn)判別法或地價(jià)等值線法，在工作底圖上進(jìn)行。各地可根據(jù)地價(jià)管理的需要及地價(jià)變化的區(qū)間具體確定地價(jià)區(qū)段面積的大小。 資料調(diào)查的一般要求 （ 1） 所有文檔資料均應(yīng)同時(shí)具有文字版與 word 格式 電子版 。 日常 地價(jià) 動(dòng)態(tài) 監(jiān)測(cè)與 基準(zhǔn)地價(jià)更新可 只 需收集 當(dāng)期 交易資料。任務(wù)書(shū)需報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后實(shí)施，并報(bào)上級(jí)國(guó) 土資源管理部門備案。 圖件成果 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、分用途地價(jià)區(qū)段分布圖。所有標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)被修訂。 3. 引用標(biāo)準(zhǔn) 下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本技術(shù)規(guī)范中引用而構(gòu)成為本技術(shù)規(guī)范的條文。 5. 工作成果 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果 文字成果 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作報(bào)告、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)報(bào)告。 業(yè)務(wù)準(zhǔn)備 編寫(xiě)工作任務(wù)書(shū) 內(nèi)容主要包括工作時(shí)間安排、需完成的工作任務(wù)及經(jīng)費(fèi)預(yù)算、項(xiàng)目技術(shù)協(xié)作單位的選擇等。 土地市場(chǎng)交易 資料 首次 進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)及按本規(guī)范更新基準(zhǔn)地價(jià) 時(shí)， 需 收集近 3年來(lái)所發(fā)生的土地市場(chǎng)交易資料，包括招標(biāo)、掛牌、拍賣與協(xié)議出讓等土地一級(jí)市場(chǎng)交易資料與轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價(jià)入股等土地二、三級(jí)市場(chǎng)交易資料。 （ 6）土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系分析報(bào)告 上述 所有資料中的數(shù)據(jù)均應(yīng)為 工作 范圍內(nèi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 。 面積適中原則 所劃分的地價(jià)區(qū)段，其面積大小應(yīng)保持適中。一般只需劃分工業(yè)地價(jià)區(qū)段，若有必要也可劃分其他用途地價(jià)區(qū)段。 面積量算 量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實(shí)際土地面積等，并填寫(xiě)地價(jià)區(qū)段登記表。 （ 2）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)必須是形狀規(guī)則、具有明確界限、且利用現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)程度與區(qū)段內(nèi)涵一致的獨(dú)立宗地。 （ 3）應(yīng)采用兩種或兩種以上的評(píng)估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。 區(qū)段地價(jià)采用區(qū)段內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)面積加權(quán)平均計(jì)算，其計(jì)算公 式為： 區(qū)段地價(jià) D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D— 區(qū)段地價(jià)； kJ — 監(jiān)測(cè)點(diǎn) k 的地價(jià)； kS — 監(jiān)測(cè)點(diǎn) k 的面積； n— 區(qū)段內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)個(gè)數(shù)。 12. 地價(jià)指數(shù)的測(cè)算 區(qū)段地價(jià)指數(shù)的測(cè)算 區(qū)段地價(jià)指數(shù)分為區(qū)段定基地價(jià)指數(shù)和區(qū)段環(huán)比地價(jià)指數(shù)兩種。 同理，將 kI 替換為用途 K 城市環(huán)比地價(jià)指數(shù)，即 可測(cè)算出城市綜合環(huán)比地價(jià)指數(shù)。 （ 2）級(jí)別內(nèi)地價(jià)區(qū)段地價(jià)水平相近。 （ 3） 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 采集 成果 包括 各種調(diào)查表、樣點(diǎn)交易資料 、社會(huì)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 文件 、 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表、 宗地圖和 影像照片等。 基準(zhǔn)地價(jià)成果整理的要求 （ 1）工作報(bào)告與技術(shù)報(bào)告應(yīng)描述客觀、分析合理、用語(yǔ)規(guī)范。 （ 11）地價(jià)水平及地價(jià)指數(shù)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是否相符。 發(fā)布內(nèi)容 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作發(fā)布內(nèi)容 （ 1） 城市 市域 地價(jià)與地價(jià)指數(shù) （ 2） 城市市區(qū)地價(jià)與地價(jià)指數(shù) （ 3）區(qū)段地價(jià)與地價(jià)指數(shù) （ 4）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作報(bào)告 （ 5）其他相關(guān)信息 基準(zhǔn)地價(jià)更新 工作發(fā)布內(nèi)容 （ 1） 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià) （ 2）級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) （ 3） 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告 （ 4）其他相關(guān)信息 發(fā)布方式 通過(guò) 廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，以新聞、公告、建立信息查詢系統(tǒng)等方式發(fā)布。 （ 4）地塊地質(zhì)條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變。 基準(zhǔn)地價(jià)更新 基準(zhǔn)地價(jià)更新是指根據(jù)土地市場(chǎng)變 化或影響土地價(jià)格的種種因素變化情況，在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場(chǎng)交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來(lái)重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià) 基準(zhǔn) 日的法定最高使用年期下完整國(guó)有出讓土地使用權(quán)平均價(jià)格。 容積率 容積率是指建筑總面積與土地總面積的比值。 （ 2）街道 代碼由 2 位數(shù)字代碼組成，如“ 01”、“ 02”、“ 10”、“ 11” 23 等。在同一級(jí)距內(nèi)，地 價(jià)的變化程度較小，并視同一致。 寬深比修正系數(shù) 寬深比修正系數(shù)表依據(jù)宗地臨街寬度與臨街深度比對(duì)商業(yè)用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的變化制定。 26 朝向修正系數(shù) 朝向?qū)ψ≌玫氐貎r(jià)影響較大，根據(jù)同一區(qū)位各朝向住宅用地的地價(jià)差異，一般按從高到低依次為朝南、朝東、朝西、朝北的順序確定朝向修正系數(shù)。 地價(jià)水平界定 原則上，科研、衛(wèi)生用地地價(jià)水平介于住宅用地與商業(yè)用地之間；教育、文化和體育用地地價(jià)水平介于工業(yè)用地與住宅用地之間；且科研、衛(wèi)生用地地價(jià)≥教育、文化用地地價(jià)≥體育用地地價(jià)。 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 37 表 E10 房屋交易樣點(diǎn)調(diào)查表 城市： 時(shí)間 ： 年 月 序號(hào) 編號(hào) 房屋所處位置 房屋 用途 房屋 結(jié)構(gòu) 建筑面積 （平方米） 房屋價(jià)格（元／建筑平方米） 交易日期（年，月） 重置價(jià)格 （元／建筑平方米 市場(chǎng)租金 （元／建筑平方米 所在 地價(jià) 區(qū)段 土地剩余 使用年期 調(diào)查人 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） （ 7） （ 8） （ 9） （ 10） （ 11） （ 12） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 注：編號(hào)（ 1） 按土地級(jí)別由高到低的原則填寫(xiě)。 （ 15）為監(jiān)測(cè)點(diǎn)變化情況說(shuō)明，如果為替換的監(jiān)測(cè)點(diǎn)，填寫(xiě)“變更”，并注明原監(jiān)測(cè)點(diǎn)號(hào)，如果是新增加的，填寫(xiě)“新增”字樣，沒(méi)有變化的不填。各地可根據(jù)實(shí)際情況酌情選用并編制相應(yīng)的修正系數(shù)。 容積率修正系數(shù) 在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價(jià)，去除容積率之外 其他 因素對(duì)地價(jià)的影響，根據(jù)地價(jià)與容積率之間的關(guān)系，建立數(shù)學(xué)模型，計(jì)算容積率修正系數(shù)。 （ 4）選用平均或累計(jì)深度百分率制作深度百分率表。 （ 5）監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào)由 2 位數(shù)字代碼組成，如“ 01”、“ 02”、“ 21”、“ 32” 等。 22 附錄 B 地價(jià)區(qū)段與地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)體系 編號(hào)原則 根據(jù)《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)在全省統(tǒng)一體系下進(jìn)行。 估價(jià)基準(zhǔn)日 估價(jià)基準(zhǔn)日是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，我省地價(jià)指數(shù)所對(duì)應(yīng)的地 21 價(jià)的估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定為每 季度的最后一 日，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定為每年的 1 月 1 日。刪除的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)不再使用。 （ 3）權(quán)屬關(guān)系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設(shè)定新的權(quán)屬限制等。 （ 3）基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告與技術(shù)報(bào)告論述是否全面、邏輯是否嚴(yán)密、描述是否恰當(dāng)。 16. 成果驗(yàn)收 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果驗(yàn)收 驗(yàn)收方式 首次應(yīng)用本規(guī)范時(shí)， 縣 （ 市 ） 級(jí)工作 成果 由省轄市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)驗(yàn)收，省轄市 工作 成果 由省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)驗(yàn)收 。根據(jù)評(píng)價(jià)范圍大小的不同，紙質(zhì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)圖可適當(dāng)縮小比例尺至 1： 10000~1：25000。其計(jì)算公式為： 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) Dj＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dj— 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)； kJ — 區(qū)段 k 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)； 15 kS — 區(qū)段 K 面積； n— 級(jí)別內(nèi)區(qū)段個(gè)數(shù)。 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算 首先按 公 式確定當(dāng)年最后一個(gè)季度區(qū)段地價(jià)，然后用區(qū)段內(nèi)相應(yīng)用途的正常交易地價(jià)進(jìn)行驗(yàn)證，原則上商業(yè)與住宅用地地價(jià)區(qū)段市場(chǎng)正常交易地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的差值不超過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)的 30%，工業(yè)用地不超過(guò) 10%。區(qū)段環(huán)比地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段當(dāng)期環(huán)比地價(jià)指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段當(dāng)期地價(jià)； 1?yP —— 某一用途某一區(qū)段上期地價(jià)。 同理可測(cè)算出市域分用途地價(jià)。 （ 2）若在報(bào)告期內(nèi)未發(fā)生過(guò)正常交易，則應(yīng)選 取同區(qū)段內(nèi)類似的至少 3 宗地作為比較案例，采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，原則上以市場(chǎng)比較法為主。 10. 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)內(nèi)涵 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)是指通過(guò)評(píng)估或市場(chǎng)交易地價(jià)修正得到的監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)。其中： 商業(yè)、住宅 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 分布密度應(yīng)達(dá)到 不少于 1 個(gè) /km2。 地價(jià)等值線法 以監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)為基礎(chǔ)繪制地價(jià)等值線，結(jié)合各用途用地類型分布特點(diǎn)劃分地價(jià)區(qū)段 。 地價(jià)區(qū)段的劃分要求 地價(jià)區(qū)段應(yīng)按商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途劃分，若有需要，也可按特定用途劃分。 （ 4） 房屋交易資料要求同一時(shí)期、同一區(qū)段（或相同區(qū)段）和用途的樣點(diǎn)不少于 3 個(gè)。 ） 5 （ 2）城鎮(zhèn)當(dāng) 期 房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù) 包括房屋平均交易價(jià)格、房屋交易單價(jià)最高值、房屋交易單價(jià)最低值、房屋 季度 供應(yīng)量、房屋 季度 實(shí)際成交量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資等指標(biāo)。電子工作底圖的比例尺原則上在 1：2020 至 1： 5000 之間，根據(jù)各地工作范圍的不同，紙質(zhì)工作底圖比例尺可在 1： 5000 至 1： 10000 之間，但幅面不得小于 A0 紙。 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 文字 成果 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告。 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線為以城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)成果為基礎(chǔ)，以地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系成果為依據(jù)，測(cè)算地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)，按地價(jià)水平接近、土地利用類型相似的原則用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對(duì)地價(jià)區(qū)段進(jìn)行歸并，形成土地級(jí)別并確定級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范 （ 2020 年版） 江 蘇 省 國(guó) 土 資 源 廳 二○○七年四月 i 目 錄 1. 制訂本技術(shù)規(guī)范的目的及依據(jù) ...................................................... 1 2. 適用范圍 ........................................................................................ 1 3. 引用標(biāo)準(zhǔn) ........................................................................................ 1 4. 技術(shù)路線與技術(shù)手段 ..................................................................... 2 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)路線 ........................................................... 2 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路 線 ................