【正文】 系，級 別基準地價只作為政府掌握地價水平的參考。 （ 1）區(qū)段定 基 地價指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段地價與固定基期該區(qū)段地價的比率，區(qū)段基期地價指數(shù)設定為 100。 分用途市區(qū)及市域 地價的測算 將 市區(qū) 某用途所有區(qū)段地價進行 面積 加權平均，測算該用途市 區(qū)地價。 （ 4）地價評估報告采用統(tǒng)一的格式 （ 格式見附錄Ｇ ） ，并由 兩名以上 注冊土地估價師簽字。 （ 3） 每個地價監(jiān)測點都必須在地價監(jiān)測點圖上標注位置 ， 各用途地價監(jiān)測點的分布應盡可能均衡 。各用途實際土地面積根據城鎮(zhèn)地籍資料數(shù)據計算。 7 地價區(qū)段的劃分程序 地價區(qū)段初步劃分 地價區(qū)段初步劃分 可選用經驗判別法或地價等值線法 ，在工作底圖上進行。 各地可根據地價管理的需要及地價變化的區(qū)間具體確定地價區(qū)段面積的大小。 資料調查的一般要求 （ 1） 所有文檔資料 均應同時具有文字版與 word 格式 電子版 。 日常 地價 動態(tài) 監(jiān)測與 基準地價更新 可 只 需收集 當期 交易資料 。 任務書需報當?shù)卣鷾屎髮嵤笊霞墖临Y源管理部門備案。 圖件成果 地價動態(tài)監(jiān)測點分布圖、 分用途 地價區(qū)段分布圖 。所有標準都會被修訂 。 3. 引用標準 下列標準所包含的條文，通過在本技術規(guī)范中引用而構成為本技術規(guī)范的條文。 5. 工作成果 地價動態(tài)監(jiān)測成果 文字成果 地價動態(tài)監(jiān)測工作報告、地價動態(tài)監(jiān)測技術報告 。 業(yè)務準備 編寫 工作 任務書 內容主要包括工作時間安排、 需完成的工作任務及 經費預算、 項目技術協(xié)作單位的選擇 等 。 土地市場交易 資料 首次 進行地價動態(tài)監(jiān)測及按本規(guī)范更新基準地價 時， 需 收集 近 3年來所發(fā)生的土地市場交易資料，包括招標、掛牌、拍賣 與 協(xié)議出讓等土地 一級 市場交易 資料 與轉讓 、租賃、抵押、作價入股等 土地 二、三級市場 交易 資料 。 （ 6）土地、房地產市場供需關系分析報告 上述 所有資料中的數(shù)據均應為 工作 范圍內的統(tǒng)計數(shù)據 。 面積適中原則 所劃分的地價區(qū)段，其面積大小應保持適中 。 一般 只需劃分工業(yè)地價區(qū)段，若有必要也可劃分其他用途地價區(qū)段。 面積量算 量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并填寫地價區(qū)段登記表。 （ 2）地價監(jiān)測點必須是 形狀規(guī)則、具有明確界限 、 且利用 現(xiàn)狀 、開發(fā)程度與區(qū)段 內涵一致 的獨立宗地 。 （ 3）應采用兩種或兩種以上的評估方 法，但不能采用基準地價系數(shù)修正法。 區(qū)段地價采用區(qū)段內監(jiān)測點地價 面積 加權平均計算，其計算公式為： 區(qū)段地價 D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D— 區(qū)段地價 ； kJ — 監(jiān)測點 k 的地價； kS — 監(jiān)測點 k 的面積； n— 區(qū)段 內監(jiān)測點 個數(shù)。 12. 地價指數(shù) 的 測算 區(qū)段地價指數(shù)的 測算 區(qū)段地價指數(shù)分為區(qū)段定 基 地價指數(shù)和區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)兩種。 同理，將 kI 替換為 用途 K 城市 環(huán)比地價指數(shù)，即可測算出城市 綜合 環(huán)比地價指數(shù)。 （ 2）級別內地價區(qū)段地價水平相近 。 （ 3） 監(jiān)測數(shù)據 采集 成果 包括 各種調查表、樣點交易資料 、社會經濟 指標 文件 、 地價動態(tài)監(jiān)測點 評估技術要點表、 宗地圖和 影像照片等。 基準地價成果整理的 要求 （ 1） 工作報告與技術報告應描述客觀、分析合理、用語規(guī)范 。 （ 11）地價水平及地價指數(shù)與當?shù)厣鐣洕l(fā)展狀況是否相符。 發(fā)布內容 地價動態(tài)監(jiān)測工作發(fā)布內容 （ 1） 城市 市域 地價與地價指數(shù) （ 2） 城市市區(qū)地價與地價指數(shù) （ 3）區(qū)段地價與地價指數(shù) （ 4）地價動態(tài)監(jiān)測工作報告 （ 5）其他相關信息 基準地價更新 工作發(fā) 布內容 （ 1） 區(qū)段基準地價 （ 2）級別基準地價 （ 3） 基準地價更新工作報告 （ 4）其他相關信息 發(fā)布方式 通過 廣播、電視、報刊、網絡等媒體，以新聞、公告、建立信息查詢系統(tǒng)等方式發(fā)布。 （ 4）地塊地質條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變。 基準地價更新 基準地價更新是指根據土地市場變化或影響土地價格的種種因素變化情況，在土地定級或劃分均質地域的基礎上，用土地收益、市場交易的樣本地價及地價指數(shù)等來重新確定某類用途土 地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價 基準 日的 法定最高使用年期下完整國有出讓 土地使用權平均價格。 容積率 容積率是指建筑總面積與土地總面積的比值。 （ 2）街道 代碼由 2 位數(shù)字代碼組成，如“ 01”、“ 02”、“ 10”、“ 11” 23 等。在同一級距內，地價的變化程度較小，并視同一致。 寬深比修正系數(shù) 寬深比修正 系數(shù) 表依據宗地臨街寬度與臨街深度比對商業(yè)用地區(qū)段基準地價的變化制定。 26 朝向 修正系數(shù) 朝向對 住宅用地地價 影 響較大 ， 根據 同一區(qū)位 各朝向 住宅用地的地價差異，一般按從高到低依次為朝南、朝東、朝西、朝北的順序確定朝向 修正系數(shù)。 地價水平界定 原則上，科研、衛(wèi)生用地地價水平介于住宅用地與商業(yè)用地之間；教育、文化和體育用地地價水平介于工業(yè)用地與住宅用地之間；且科研、衛(wèi)生用地地價≥教育、文化用地地價≥體育用地地價。 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 37 表 E10 房屋交易樣點調查表 城市： 時間 ： 年 月 序號 編號 房屋所處位置 房屋 用途 房屋 結構 建筑面積 （平方米） 房屋價格（元／建筑平方米） 交易日期（年，月） 重 置價格 （元／建筑平方米 市場租金 （元／建筑平方米 所在 地價 區(qū)段 土地剩余 使用年期 調查人 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） （ 7） （ 8） （ 9） （ 10） （ 11） （ 12） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 注：編號（ 1） 按土地級別由高到低的 原則 填寫 。 （ 15）為監(jiān)測點變化情況說明，如果為替換的監(jiān)測點，填寫“變更”，并注明原監(jiān)測點號，如果是新增加的，填寫“新增”字樣，沒有變化的不填。 各地可 根據 實際情況 酌情 選用 并編制相應的修正系數(shù)。 容積率修正系數(shù) 在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價， 去除容積率之外 其他 因素對地價的影響，根據地價與容積率之間的關系，建立數(shù)學模型，計算 容積率修正系數(shù)。 （ 4） 選用平均或累計深度百分率制作深度百分率表。 （ 5） 監(jiān)測點序號由 2 位數(shù)字代碼組成，如“ 01”、“ 02”、“ 21”、“ 32” 等。 22 附錄 B 地價區(qū)段與地價監(jiān)測點編號 體系 編號原則 根據《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》的規(guī)定，城市地價動態(tài)監(jiān)測點編號在全省統(tǒng)一體系下進行。 估價 基準 日 估價 基準 日是指估價結果對應的日期，我省地價指數(shù)所對應的地 21 價的估價 基準 日設定為每 季度的最后一 日，城鎮(zhèn)基準地價的估價 基準日設定為每年的 1 月 1 日。刪除的地價監(jiān)測點編號不再使用。 （ 3）權屬關系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設定新的權屬限制等。 （ 3）基準地價更新工作報告與技術報告論述是否全面、邏輯是否嚴密、描述是否恰當。 16. 成果驗收 地價動態(tài)監(jiān)測成果驗收 驗收 方式 首次應用本規(guī)范時， 縣 （ 市 ） 級工作 成果 由省轄市國土資源局負責驗收 ，省轄市 工作 成果 由省國土資源廳負責驗收 。根據評價范圍大小的不同，紙質地價監(jiān)測點圖 可適當縮小比例尺至 1： 10000~1：25000。 其計算公式為： 級別基準地價 Dj＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dj— 級別基準地價 ； kJ — 區(qū)段 k 區(qū)段基準 地價； 15 kS — 區(qū)段 K 面積； n— 級別內區(qū)段個數(shù)。 區(qū)段基準地價 的測算 首先按 公式確定 當年最后一個季度 區(qū)段地價，然后 用區(qū)段內相應用途的正常交易地價進行驗證 ，原則上商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段市場正常交易地價與基準地價的 差值不超過基準地價的 30%，工業(yè)用地不超過 10%。區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)計算公式為： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段 當期 環(huán)比地價指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段 當期 地價； 1?yP —— 某一用途某一區(qū)段 上期 地價。 同理可測算出 市域 分用途 地價。 （ 2） 若在報告期內未發(fā)生過正常交易，則應選取同區(qū)段內類似的至少 3 宗地作為比較案例， 采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價方法進行評估 ，原則上以市場比較法為主。 10. 監(jiān)測點地價評估 監(jiān)測點地價內涵 監(jiān)測點地價 是指 通過評估或市場交易地價修正得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價 。其中： 商業(yè)、住宅 地價監(jiān)測點 分布密度應達到 不少于 1 個 /km2。 地價等值線法 以監(jiān)測點地價和市場交易樣點地價為基礎繪制地價等值線，結合各用途用地類型分布特點劃分地價區(qū)段 。 地價區(qū)段的 劃 分要求 地價區(qū)段應按商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途劃分，若有需要，也可按特定用途劃分。 （ 4） 房 屋 交易資料要求同一 時期 、同一 區(qū)段 （或相同區(qū)段） 和用途的樣點不少于 3 個 。 ） 5 （ 2） 城鎮(zhèn) 當 期 房地產市場相關數(shù)據 包括房屋平均交易價格、房屋交易單價最高值、房屋交易單價最低值、房屋 季 度 供應量、房屋 季 度 實際成交量、房地產開發(fā)總投資等指標。 電子 工作底圖的比例尺 原則上 在 1：2020 至 1： 5000 之間， 根據各地 工作 范圍的不同，紙質工作底圖 比例尺 可 在 1： 5000 至 1： 10000 之間 ，但幅面不得小于 A0 紙。 基準地價更新成果 文字 成果 基準地價更新工作報告與基準地價更新技術報告。 基準地價更新技術路線 基準地價更新的技術路線為 以城鎮(zhèn)土地定級估價成果為基礎， 以地價動態(tài)監(jiān)測體系成果為 依據 ， 測算地價區(qū)段基準地價， 按 地價水平接近、土地利用類型相似的原則 用數(shù)理統(tǒng)計方法 對地價區(qū)段進行歸并 ，形成土地級別 并確定 級別基準地價 。 江蘇省城 鎮(zhèn) 地價動態(tài)監(jiān)測 與 基準地價更新技術規(guī)范 （ 2020 年版） 江 蘇 省 國 土 資 源 廳 二○○ 七年四月 i 目 錄 1. 制訂本技術規(guī)范的目的及依據 ...................................................... 1 2. 適用范圍 ........................................................................................ 1 3. 引用標準 ........................................................................................ 1 4. 技術路線與技術手段 ..................................................................... 2 地價動態(tài)監(jiān)測技術路線 ........................................................... 2 基準地價更新技術路線 ........................................................... 2 技術手段 ................................................................................. 2 5. 工作成果 ....................................................................