【正文】 系，級(jí) 別基準(zhǔn)地價(jià)只作為政府掌握地價(jià)水平的參考。 （ 1）區(qū)段定 基 地價(jià)指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段地價(jià)與固定基期該區(qū)段地價(jià)的比率，區(qū)段基期地價(jià)指數(shù)設(shè)定為 100。 分用途市區(qū)及市域 地價(jià)的測(cè)算 將 市區(qū) 某用途所有區(qū)段地價(jià)進(jìn)行 面積 加權(quán)平均，測(cè)算該用途市 區(qū)地價(jià)。 （ 4）地價(jià)評(píng)估報(bào)告采用統(tǒng)一的格式 （ 格式見(jiàn)附錄Ｇ ） ，并由 兩名以上 注冊(cè)土地估價(jià)師簽字。 （ 3） 每個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)都必須在地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)圖上標(biāo)注位置 ， 各用途地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的分布應(yīng)盡可能均衡 。各用途實(shí)際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍資料數(shù)據(jù)計(jì)算。 7 地價(jià)區(qū)段的劃分程序 地價(jià)區(qū)段初步劃分 地價(jià)區(qū)段初步劃分 可選用經(jīng)驗(yàn)判別法或地價(jià)等值線法 ，在工作底圖上進(jìn)行。 各地可根據(jù)地價(jià)管理的需要及地價(jià)變化的區(qū)間具體確定地價(jià)區(qū)段面積的大小。 資料調(diào)查的一般要求 （ 1） 所有文檔資料 均應(yīng)同時(shí)具有文字版與 word 格式 電子版 。 日常 地價(jià) 動(dòng)態(tài) 監(jiān)測(cè)與 基準(zhǔn)地價(jià)更新 可 只 需收集 當(dāng)期 交易資料 。 任務(wù)書(shū)需報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后實(shí)施，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)備案。 圖件成果 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、 分用途 地價(jià)區(qū)段分布圖 。所有標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)被修訂 。 3. 引用標(biāo)準(zhǔn) 下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本技術(shù)規(guī)范中引用而構(gòu)成為本技術(shù)規(guī)范的條文。 5. 工作成果 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果 文字成果 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作報(bào)告、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)報(bào)告 。 業(yè)務(wù)準(zhǔn)備 編寫(xiě) 工作 任務(wù)書(shū) 內(nèi)容主要包括工作時(shí)間安排、 需完成的工作任務(wù)及 經(jīng)費(fèi)預(yù)算、 項(xiàng)目技術(shù)協(xié)作單位的選擇 等 。 土地市場(chǎng)交易 資料 首次 進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)及按本規(guī)范更新基準(zhǔn)地價(jià) 時(shí)， 需 收集 近 3年來(lái)所發(fā)生的土地市場(chǎng)交易資料，包括招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài) 與 協(xié)議出讓等土地 一級(jí) 市場(chǎng)交易 資料 與轉(zhuǎn)讓 、租賃、抵押、作價(jià)入股等 土地 二、三級(jí)市場(chǎng) 交易 資料 。 （ 6）土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系分析報(bào)告 上述 所有資料中的數(shù)據(jù)均應(yīng)為 工作 范圍內(nèi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 。 面積適中原則 所劃分的地價(jià)區(qū)段，其面積大小應(yīng)保持適中 。 一般 只需劃分工業(yè)地價(jià)區(qū)段，若有必要也可劃分其他用途地價(jià)區(qū)段。 面積量算 量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實(shí)際土地面積等，并填寫(xiě)地價(jià)區(qū)段登記表。 （ 2）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)必須是 形狀規(guī)則、具有明確界限 、 且利用 現(xiàn)狀 、開(kāi)發(fā)程度與區(qū)段 內(nèi)涵一致 的獨(dú)立宗地 。 （ 3）應(yīng)采用兩種或兩種以上的評(píng)估方 法，但不能采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。 區(qū)段地價(jià)采用區(qū)段內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià) 面積 加權(quán)平均計(jì)算，其計(jì)算公式為： 區(qū)段地價(jià) D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D— 區(qū)段地價(jià) ； kJ — 監(jiān)測(cè)點(diǎn) k 的地價(jià)； kS — 監(jiān)測(cè)點(diǎn) k 的面積； n— 區(qū)段 內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 個(gè)數(shù)。 12. 地價(jià)指數(shù) 的 測(cè)算 區(qū)段地價(jià)指數(shù)的 測(cè)算 區(qū)段地價(jià)指數(shù)分為區(qū)段定 基 地價(jià)指數(shù)和區(qū)段環(huán)比地價(jià)指數(shù)兩種。 同理，將 kI 替換為 用途 K 城市 環(huán)比地價(jià)指數(shù)，即可測(cè)算出城市 綜合 環(huán)比地價(jià)指數(shù)。 （ 2）級(jí)別內(nèi)地價(jià)區(qū)段地價(jià)水平相近 。 （ 3） 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 采集 成果 包括 各種調(diào)查表、樣點(diǎn)交易資料 、社會(huì)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 文件 、 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表、 宗地圖和 影像照片等。 基準(zhǔn)地價(jià)成果整理的 要求 （ 1） 工作報(bào)告與技術(shù)報(bào)告應(yīng)描述客觀、分析合理、用語(yǔ)規(guī)范 。 （ 11）地價(jià)水平及地價(jià)指數(shù)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是否相符。 發(fā)布內(nèi)容 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作發(fā)布內(nèi)容 （ 1） 城市 市域 地價(jià)與地價(jià)指數(shù) （ 2） 城市市區(qū)地價(jià)與地價(jià)指數(shù) （ 3）區(qū)段地價(jià)與地價(jià)指數(shù) （ 4）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作報(bào)告 （ 5）其他相關(guān)信息 基準(zhǔn)地價(jià)更新 工作發(fā) 布內(nèi)容 （ 1） 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià) （ 2）級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) （ 3） 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告 （ 4）其他相關(guān)信息 發(fā)布方式 通過(guò) 廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，以新聞、公告、建立信息查詢(xún)系統(tǒng)等方式發(fā)布。 （ 4）地塊地質(zhì)條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變。 基準(zhǔn)地價(jià)更新 基準(zhǔn)地價(jià)更新是指根據(jù)土地市場(chǎng)變化或影響土地價(jià)格的種種因素變化情況，在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場(chǎng)交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來(lái)重新確定某類(lèi)用途土 地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià) 基準(zhǔn) 日的 法定最高使用年期下完整國(guó)有出讓 土地使用權(quán)平均價(jià)格。 容積率 容積率是指建筑總面積與土地總面積的比值。 （ 2）街道 代碼由 2 位數(shù)字代碼組成，如“ 01”、“ 02”、“ 10”、“ 11” 23 等。在同一級(jí)距內(nèi)，地價(jià)的變化程度較小，并視同一致。 寬深比修正系數(shù) 寬深比修正 系數(shù) 表依據(jù)宗地臨街寬度與臨街深度比對(duì)商業(yè)用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的變化制定。 26 朝向 修正系數(shù) 朝向?qū)?住宅用地地價(jià) 影 響較大 ， 根據(jù) 同一區(qū)位 各朝向 住宅用地的地價(jià)差異，一般按從高到低依次為朝南、朝東、朝西、朝北的順序確定朝向 修正系數(shù)。 地價(jià)水平界定 原則上，科研、衛(wèi)生用地地價(jià)水平介于住宅用地與商業(yè)用地之間；教育、文化和體育用地地價(jià)水平介于工業(yè)用地與住宅用地之間；且科研、衛(wèi)生用地地價(jià)≥教育、文化用地地價(jià)≥體育用地地價(jià)。 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 37 表 E10 房屋交易樣點(diǎn)調(diào)查表 城市： 時(shí)間 ： 年 月 序號(hào) 編號(hào) 房屋所處位置 房屋 用途 房屋 結(jié)構(gòu) 建筑面積 （平方米） 房屋價(jià)格（元／建筑平方米） 交易日期（年，月） 重 置價(jià)格 （元／建筑平方米 市場(chǎng)租金 （元／建筑平方米 所在 地價(jià) 區(qū)段 土地剩余 使用年期 調(diào)查人 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） （ 7） （ 8） （ 9） （ 10） （ 11） （ 12） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 注：編號(hào)（ 1） 按土地級(jí)別由高到低的 原則 填寫(xiě) 。 （ 15）為監(jiān)測(cè)點(diǎn)變化情況說(shuō)明，如果為替換的監(jiān)測(cè)點(diǎn)，填寫(xiě)“變更”，并注明原監(jiān)測(cè)點(diǎn)號(hào)，如果是新增加的，填寫(xiě)“新增”字樣，沒(méi)有變化的不填。 各地可 根據(jù) 實(shí)際情況 酌情 選用 并編制相應(yīng)的修正系數(shù)。 容積率修正系數(shù) 在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價(jià)， 去除容積率之外 其他 因素對(duì)地價(jià)的影響，根據(jù)地價(jià)與容積率之間的關(guān)系，建立數(shù)學(xué)模型，計(jì)算 容積率修正系數(shù)。 （ 4） 選用平均或累計(jì)深度百分率制作深度百分率表。 （ 5） 監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào)由 2 位數(shù)字代碼組成，如“ 01”、“ 02”、“ 21”、“ 32” 等。 22 附錄 B 地價(jià)區(qū)段與地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào) 體系 編號(hào)原則 根據(jù)《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)在全省統(tǒng)一體系下進(jìn)行。 估價(jià) 基準(zhǔn) 日 估價(jià) 基準(zhǔn) 日是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，我省地價(jià)指數(shù)所對(duì)應(yīng)的地 21 價(jià)的估價(jià) 基準(zhǔn) 日設(shè)定為每 季度的最后一 日，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià) 基準(zhǔn)日設(shè)定為每年的 1 月 1 日。刪除的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)不再使用。 （ 3）權(quán)屬關(guān)系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設(shè)定新的權(quán)屬限制等。 （ 3）基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告與技術(shù)報(bào)告論述是否全面、邏輯是否嚴(yán)密、描述是否恰當(dāng)。 16. 成果驗(yàn)收 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果驗(yàn)收 驗(yàn)收 方式 首次應(yīng)用本規(guī)范時(shí)， 縣 （ 市 ） 級(jí)工作 成果 由省轄市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)驗(yàn)收 ，省轄市 工作 成果 由省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)驗(yàn)收 。根據(jù)評(píng)價(jià)范圍大小的不同，紙質(zhì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)圖 可適當(dāng)縮小比例尺至 1： 10000~1：25000。 其計(jì)算公式為： 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) Dj＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dj— 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) ； kJ — 區(qū)段 k 區(qū)段基準(zhǔn) 地價(jià)； 15 kS — 區(qū)段 K 面積； n— 級(jí)別內(nèi)區(qū)段個(gè)數(shù)。 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià) 的測(cè)算 首先按 公式確定 當(dāng)年最后一個(gè)季度 區(qū)段地價(jià)，然后 用區(qū)段內(nèi)相應(yīng)用途的正常交易地價(jià)進(jìn)行驗(yàn)證 ，原則上商業(yè)與住宅用地地價(jià)區(qū)段市場(chǎng)正常交易地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的 差值不超過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)的 30%，工業(yè)用地不超過(guò) 10%。區(qū)段環(huán)比地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy—— 某一用途某一區(qū)段 當(dāng)期 環(huán)比地價(jià)指數(shù)； yP —— 某一用途某一區(qū)段 當(dāng)期 地價(jià)； 1?yP —— 某一用途某一區(qū)段 上期 地價(jià)。 同理可測(cè)算出 市域 分用途 地價(jià)。 （ 2） 若在報(bào)告期內(nèi)未發(fā)生過(guò)正常交易，則應(yīng)選取同區(qū)段內(nèi)類(lèi)似的至少 3 宗地作為比較案例， 采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估 ，原則上以市場(chǎng)比較法為主。 10. 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)內(nèi)涵 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià) 是指 通過(guò)評(píng)估或市場(chǎng)交易地價(jià)修正得到的監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià) 。其中： 商業(yè)、住宅 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 分布密度應(yīng)達(dá)到 不少于 1 個(gè) /km2。 地價(jià)等值線法 以監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)為基礎(chǔ)繪制地價(jià)等值線，結(jié)合各用途用地類(lèi)型分布特點(diǎn)劃分地價(jià)區(qū)段 。 地價(jià)區(qū)段的 劃 分要求 地價(jià)區(qū)段應(yīng)按商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途劃分，若有需要，也可按特定用途劃分。 （ 4） 房 屋 交易資料要求同一 時(shí)期 、同一 區(qū)段 （或相同區(qū)段） 和用途的樣點(diǎn)不少于 3 個(gè) 。 ） 5 （ 2） 城鎮(zhèn) 當(dāng) 期 房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù) 包括房屋平均交易價(jià)格、房屋交易單價(jià)最高值、房屋交易單價(jià)最低值、房屋 季 度 供應(yīng)量、房屋 季 度 實(shí)際成交量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資等指標(biāo)。 電子 工作底圖的比例尺 原則上 在 1：2020 至 1： 5000 之間， 根據(jù)各地 工作 范圍的不同，紙質(zhì)工作底圖 比例尺 可 在 1： 5000 至 1： 10000 之間 ，但幅面不得小于 A0 紙。 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 文字 成果 基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告。 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線為 以城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)成果為基礎(chǔ)， 以地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系成果為 依據(jù) ， 測(cè)算地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)， 按 地價(jià)水平接近、土地利用類(lèi)型相似的原則 用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法 對(duì)地價(jià)區(qū)段進(jìn)行歸并 ，形成土地級(jí)別 并確定 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 。 江蘇省城 鎮(zhèn) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) 與 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范 （ 2020 年版） 江 蘇 省 國(guó) 土 資 源 廳 二○○ 七年四月 i 目 錄 1. 制訂本技術(shù)規(guī)范的目的及依據(jù) ...................................................... 1 2. 適用范圍 ........................................................................................ 1 3. 引用標(biāo)準(zhǔn) ........................................................................................ 1 4. 技術(shù)路線與技術(shù)手段 ..................................................................... 2 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)路線 ........................................................... 2 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 ........................................................... 2 技術(shù)手段 ................................................................................. 2 5. 工作成果 ....................................................................