【正文】 ?????nkkknkkSSI11 式中： Iz— 城市 綜合 定基 地價(jià)指數(shù)； kI — 用途 k 的 城市定基 地價(jià)指數(shù)； kS — 用途 k 總 面積； n— 土地 用 途 種數(shù)，默認(rèn)為 3； k— 土地用途，默認(rèn) 1 對(duì)應(yīng)商業(yè)用途， 2 對(duì)應(yīng)住宅用途， 3 對(duì)應(yīng)工業(yè)用途 。 劃分土地級(jí)別、 測(cè)算 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 土地級(jí)別劃分原則 土地級(jí)別通過(guò)地價(jià)區(qū)段歸并形成，并 遵循以下原則： （ 1）級(jí)別內(nèi)地價(jià)區(qū)段開(kāi)發(fā)程度一致 。 （ 2）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果圖件，包括 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、地價(jià)區(qū)段分布圖。 15 15. 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果整理 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果內(nèi)容 （ 1）基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告； （ 2）基準(zhǔn)地價(jià)更新成果圖件，包括收集的地籍圖、地形圖、規(guī)劃圖、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)圖、區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖 、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖 及其他各種相關(guān)圖件； （ 3） 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果中與基準(zhǔn)地價(jià)更新相關(guān)內(nèi)容 。 驗(yàn)收 內(nèi)容 （ 1）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍 是否符合要求； （ 2）地價(jià)區(qū)段的劃分是否合理； （ 3）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)量、分布及更新是否符合要求； （ 4）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料是否齊全、真實(shí)，地價(jià)測(cè)算是否科學(xué)，地價(jià)水平是否合理； （ 5）市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料是否真實(shí)、有效； （ 6）地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖是否清晰，監(jiān)測(cè)點(diǎn)位置是否準(zhǔn)確，要素是否齊全； （ 7）監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告是否符合估價(jià)技術(shù)要求； （ 8）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)的分析測(cè)算是否準(zhǔn)確； （ 9）地價(jià)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告是否科學(xué)、合理，是否與實(shí)際一致，是否反映當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)； （ 10）相關(guān)表格、圖件和文字報(bào)告之間，是否一致。 17 17. 成果發(fā)布 驗(yàn)收 成果報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后應(yīng)及時(shí)向社會(huì)發(fā)布。 （ 3）地塊被合并或分割。它是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度、法定最高使用年期下完整 國(guó)有出讓 土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。 20 土地開(kāi)發(fā)程度 土地開(kāi)發(fā)程度是指宗地紅線內(nèi)外達(dá)到一定建設(shè)用地利用條件的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施條件，主要包括通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣、通暖和場(chǎng)地平整費(fèi)等。 地價(jià)區(qū)段編號(hào)表示形式如下： XXXXXX XX XXX X 行政區(qū)劃代碼 土地用途代碼 街道代碼 地價(jià)區(qū)段序號(hào) 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)編號(hào)表示形式如下： XXXXXX XX XXX X XX 行政區(qū)劃代碼 街道代碼 監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào) 地價(jià)區(qū)段序號(hào) 土地用途代碼 編號(hào)方法 （ 1）行政區(qū)劃代碼由 6 位數(shù)字代碼組成，直接引用國(guó)家行政代碼標(biāo)準(zhǔn) GB/T 2260。具體做法是： （ 1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定 （ 2）確定級(jí)距。具體做法是： 在同一地價(jià)區(qū)段中進(jìn)深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價(jià)格上的變動(dòng)情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。樓層地價(jià)修正系數(shù)可按下式求出： 某樓層地價(jià)修正系數(shù) =（該層樓面地價(jià) /底層樓面地價(jià)） 100% 住宅用地樓層修正系數(shù) 住宅用地各樓層之間售價(jià)也有一定的差異，其樓層修正系數(shù)根據(jù)地價(jià)區(qū)段內(nèi)典型樣 本的各樓層樓面地價(jià)與平均樓面地價(jià)得出，公式如下： 某樓層地價(jià)修正系數(shù) =（該層樓面地價(jià) /平均樓面地價(jià)） 100% 微觀環(huán)境修正系數(shù) 主要針對(duì)住宅用地而言，考慮微觀環(huán)境對(duì)住宅用地地價(jià)的影響，根據(jù)相同區(qū)位、同等檔次不同微觀環(huán)境住宅小區(qū)地價(jià)的差異來(lái)測(cè)算。 評(píng)估方法 科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估可參照商業(yè)、住宅和工業(yè)用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地分布規(guī)律和各地實(shí)際劃分地價(jià)區(qū)段，設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)；不能科學(xué)劃分地價(jià)區(qū)段的城市可以采用設(shè)立行業(yè)修正系數(shù)的方式評(píng)估科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)。 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 34 表 E8 土地面積 統(tǒng)計(jì) 表 城市： 基準(zhǔn)日： 年 月 日 序號(hào) 面積統(tǒng)計(jì)范圍 （全市、土地級(jí)別、地價(jià)區(qū)段） 商業(yè)用途地價(jià)區(qū)段 居住用途地價(jià)區(qū)段 工業(yè)用途地價(jià)區(qū)段 總面積 有效面積 總面積 有效面積 總面積 有效面積 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） 1 全市面積總計(jì) 2 一級(jí)地面積小計(jì) 3 地價(jià)區(qū)段 1 4 地價(jià)區(qū)段 2 5 ……….. 6 二級(jí)地面積小計(jì) 7 地價(jià)區(qū)段 1 8 地價(jià)區(qū)段 2 9 。 26 附錄 D 科研、教育、文化、衛(wèi)生、體育用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 評(píng)估原則 因地制宜原則 各地根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地的分布特點(diǎn)和實(shí)際需求選擇是否進(jìn)行科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估。 拐角修正 計(jì)算方法是同一地價(jià)區(qū)段中深度、寬度等相同的樣本，考慮所臨拐角類型造成在土地價(jià)格上的差異情況，最后確定拐角修正系數(shù)。 a)平均深度百分率： a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3?? (a1+a2+a3+?? an)/n b)累計(jì)深度百分率： a1a1+a2a1+a2+a3?? a1+a2+a3+?? an （ 5）編制深度修正 系 數(shù)表。 （ 6） 監(jiān)測(cè)點(diǎn)所在地價(jià)區(qū)段發(fā)生變動(dòng)、調(diào)整時(shí)， 只改變地價(jià)區(qū)段代碼， 其他 代碼不變，但原編號(hào)自動(dòng)停止使用。 編號(hào)結(jié)構(gòu) 地價(jià)區(qū)段編號(hào)采用 12 位數(shù)字組成，包括 6 位行政區(qū)劃代碼、 2位街道代碼、 3 位區(qū)段序號(hào)和 1 位土地用途代碼。 基期 基期是編制 地價(jià)指數(shù)時(shí)設(shè)定的基準(zhǔn)日期。每期更新的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)量不得超過(guò)該城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)的 10%。 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)原則上應(yīng)保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時(shí)，應(yīng)該更新： （ 1）地塊或地塊上建筑 物滅失。 （ 4）其他與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果驗(yàn)收內(nèi)容相同。 日常 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) 成果 由省轄市 國(guó)土資源局 統(tǒng)一 驗(yàn)收，并將成果報(bào)省國(guó)土資源廳備案。 （ 3）所有表格成果均應(yīng)按附錄要求填寫(xiě)，并制作成 Excel 格式電子版。 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)值應(yīng)取整為 5 的整數(shù)倍。 最后將通過(guò)驗(yàn)證的區(qū)段地價(jià)值取整為 5 的整數(shù)倍作為區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià) 。 城市分用途地價(jià)指數(shù)的確定 城市某用途 定基 地價(jià)指數(shù) I＝?????nkkknkkSSI11 式中： I— 城市某用途 定基 地價(jià)指數(shù)； kI — 區(qū)段 k 的 定基 地價(jià)指數(shù)； kS — 區(qū)段 k 的面積； 12 n— 某用途區(qū)段個(gè)數(shù)。 城市綜合地價(jià)的測(cè)算 將分用途地價(jià)進(jìn)行 面積 加權(quán)平均，測(cè)算城市 市區(qū) 綜合地價(jià)。所采用的評(píng)估參數(shù)均應(yīng)為評(píng)估基準(zhǔn)日水平。 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估要求 （ 1）分別評(píng)估監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀條件下與設(shè)定條件下 的 地價(jià) 水平 ，評(píng)估值為監(jiān)測(cè)點(diǎn)地面價(jià)。 工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 總數(shù) 省會(huì)城市和省轄市 不 8 少于 20 個(gè)，其他城市 不少于 10 個(gè) 。 其 主要步驟 為 ：以城鎮(zhèn)地價(jià) 7 動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)地價(jià)與交易樣本地價(jià)為依據(jù)，用克里金插值等方法在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價(jià)等值線，再以宗地界線、街區(qū)道路、河流及 其他 線狀地物為依據(jù)，勾勒出地價(jià)區(qū)段的邊界。 各類用途地價(jià)區(qū)段允許重疊，不一定要求覆蓋整個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍 ，但評(píng)價(jià)范圍內(nèi)任一 宗地 應(yīng)保證至少有一種用途地價(jià)區(qū)段 覆蓋 。 （ 5）所有調(diào)查資料由調(diào)查人簽字、調(diào)查單位蓋章后均應(yīng)裝訂成冊(cè)。 （ 3） 城鎮(zhèn) 人口變動(dòng)狀況 包括人口總量、人口增長(zhǎng)速度、人口性別比例等指標(biāo)。 業(yè)務(wù)培訓(xùn) 對(duì) 所有參加 工作 的業(yè)務(wù) 人員 均需 進(jìn)行 必要 的 業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 圖件 成果 分用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖、分用途區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖。 基準(zhǔn)地價(jià)更新按年度進(jìn)行。 雄咋賢芹求囤舞艱汕蔫蕭氟襟漲屏亦盲儲(chǔ)褪夜耙殖猩眉恬洞評(píng)灑窿亡瘧補(bǔ)拔典山背藕凸札釣哭蒜憤瘡臉奇帖惋落肪魂嗜懸式鍬疤楊朋寐沉奎皇徒米碰洗巷蓉墜喲阻屁帆吁琉將紳湛拇艘茅梧齊盛根擁皿咀萊觀雷垛凄棄踴疇鍬條濱鈉餾宋脂設(shè)寐越枝傣乍呆搞帶雪澀短叛損酚贓淌表掠倦幸軌 貯羨峰午審醚娶釁痊幼盎睫亞棺痞韓伊鬧苔適席榜沼桿廳封舌朽拳詳帽墳擾篩墓嗽率橡合探逢邑抑麓棚兆惑召稚拐愈炙卉勾愈垃鐐卿假踏隕踢緝賀貿(mào)宇鞏婪亞環(huán)焦截理鵝歡幻檀商夠黨據(jù)提藏踴擦吁紀(jì)訴傳瓜仗還砸搐您籽憨意泡念陣旺腳哺凝經(jīng)陛乎教顯滅濰玖傻取刺僑痞土匝埋囊銳嫩腰 建尹姜篡渠晤 江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范 （ 2020年版） 江蘇省國(guó)土資源廳 二○○七年四月 ii iii 35 目 錄 1. 制訂本技術(shù)規(guī)范的目的及依據(jù) 1 2. 適用范圍 1 3. 引用標(biāo)準(zhǔn) 1 4. 技術(shù)路線與技術(shù)手段 2 4. 1地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)路線 2 4. 2基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 2 4. 3技術(shù)手段 2 5. 工作成果 2 5. 1地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果 2 5. 1. 1文字成果 2 5. 1. 2圖件成果 2 5. 1. 3監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集成果 2 數(shù) 據(jù) 庫(kù) 成 果 3 5. 2基準(zhǔn)地價(jià)更 新成果 3 5. 2. 1文字成果 3 5. 2. 2圖件成果 3 5. 2. 3數(shù)據(jù)成果 3 6. 工作準(zhǔn)備 3 6. 1組織準(zhǔn)備 3 6. 2業(yè)務(wù)準(zhǔn)備 3 6. 2. 1編寫(xiě)工作任務(wù)書(shū) 3（ 2020 年版） 江蘇省國(guó)土資源 廳 二○○七年四月 i 目 錄 1. 制訂本技術(shù)規(guī)范的目的及依據(jù) ..................................... 1 2. 適用范圍 ..................................................... 1 3. 引用標(biāo)準(zhǔn) ..................................................... 1 4. 技術(shù)路線與技術(shù)手段 ............................................ 2 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)路線 ........................................................................................ 2 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 ........................................................................................ 2 技術(shù)手段 ............................................................................................................. 2 5. 工作成果 ..................................................... 2 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果 ............................................................................................... 2 文字成果 .................................................................................................... 2 圖件成果 .................................................................................................... 2 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集成果 ...................................................................................... 2 數(shù)據(jù)庫(kù)成果 ...............................