【正文】 ?????nkkknkkSSI11 式中： Iz— 城市 綜合 定基 地價指數(shù)； kI — 用途 k 的 城市定基 地價指數(shù)； kS — 用途 k 總 面積； n— 土地 用 途 種數(shù)，默認為 3； k— 土地用途，默認 1 對應商業(yè)用途， 2 對應住宅用途， 3 對應工業(yè)用途 。 劃分土地級別、 測算 級別基準地價 土地級別劃分原則 土地級別通過地價區(qū)段歸并形成，并 遵循以下原則： （ 1）級別內地價區(qū)段開發(fā)程度一致 。 （ 2）地價動態(tài)監(jiān)測成果圖件，包括 地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖。 15 15. 基準地價更新成果整理 基準地價更新成果內容 （ 1）基準地價更新工作報告和技術報告； （ 2）基準地價更新成果圖件，包括收集的地籍圖、地形圖、規(guī)劃圖、地價監(jiān)測點圖、區(qū)段基準地價圖 、級別基準地價圖 及其他各種相關圖件； （ 3） 地價動態(tài)監(jiān)測成果中與基準地價更新相關內容 。 驗收 內容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測范圍 是否符合要求； （ 2）地價區(qū)段的劃分是否合理； （ 3）地價監(jiān)測點的數(shù)量、分布及更新是否符合要求； （ 4）地價監(jiān)測點資料是否齊全、真實，地價測算是否科學，地價水平是否合理； （ 5）市場交易樣點資料是否真實、有效； （ 6）地價監(jiān)測點分布圖是否清晰，監(jiān)測點位置是否準確，要素是否齊全； （ 7）監(jiān)測點地價評估報告是否符合估價技術要求； （ 8）地價動態(tài)監(jiān)測指標的分析測算是否準確； （ 9）地價監(jiān)測分析報告是否科學、合理，是否與實際一致，是否反映當?shù)靥攸c； （ 10）相關表格、圖件和文字報告之間，是否一致。 17 17. 成果發(fā)布 驗收 成果報當?shù)厝嗣裾鷾屎髴皶r向社會發(fā)布。 （ 3）地塊被合并或分割。它是在設定估價基準日、設定土地開發(fā)程度、法定最高使用年期下完整 國有出讓 土地使用權的區(qū)域平均價格。 20 土地開發(fā)程度 土地開發(fā)程度是指宗地紅線內外達到一定建設用地利用條件的基礎設施和配套設施條件，主要包括通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣、通暖和場地平整費等。 地價區(qū)段編號表示形式如下： XXXXXX XX XXX X 行政區(qū)劃代碼 土地用途代碼 街道代碼 地價區(qū)段序號 地價監(jiān)測點編號表示形式如下： XXXXXX XX XXX X XX 行政區(qū)劃代碼 街道代碼 監(jiān)測點序號 地價區(qū)段序號 土地用途代碼 編號方法 （ 1）行政區(qū)劃代碼由 6 位數(shù)字代碼組成，直接引用國家行政代碼標準 GB/T 2260。具體做法是： （ 1）確定標準深度即里地線的確定 （ 2）確定級距。具體做法是： 在同一地價區(qū)段中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。樓層地價修正系數(shù)可按下式求出： 某樓層地價修正系數(shù) =（該層樓面地價 /底層樓面地價） 100% 住宅用地樓層修正系數(shù) 住宅用地各樓層之間售價也有一定的差異，其樓層修正系數(shù)根據(jù)地價區(qū)段內典型樣 本的各樓層樓面地價與平均樓面地價得出，公式如下： 某樓層地價修正系數(shù) =（該層樓面地價 /平均樓面地價） 100% 微觀環(huán)境修正系數(shù) 主要針對住宅用地而言，考慮微觀環(huán)境對住宅用地地價的影響，根據(jù)相同區(qū)位、同等檔次不同微觀環(huán)境住宅小區(qū)地價的差異來測算。 評估方法 科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準地價評估可參照商業(yè)、住宅和工業(yè)用地區(qū)段基準地價評估方法，根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地分布規(guī)律和各地實際劃分地價區(qū)段，設立地價監(jiān)測點評估區(qū)段基準地價；不能科學劃分地價區(qū)段的城市可以采用設立行業(yè)修正系數(shù)的方式評估科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準地價。 填表單位： 填表人 ： 年 月 日 34 表 E8 土地面積 統(tǒng)計 表 城市： 基準日： 年 月 日 序號 面積統(tǒng)計范圍 （全市、土地級別、地價區(qū)段） 商業(yè)用途地價區(qū)段 居住用途地價區(qū)段 工業(yè)用途地價區(qū)段 總面積 有效面積 總面積 有效面積 總面積 有效面積 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） （ 5） （ 6） 1 全市面積總計 2 一級地面積小計 3 地價區(qū)段 1 4 地價區(qū)段 2 5 ……….. 6 二級地面積小計 7 地價區(qū)段 1 8 地價區(qū)段 2 9 。 26 附錄 D 科研、教育、文化、衛(wèi)生、體育用地基準地價評估 評估原則 因地制宜原則 各地根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地的分布特點和實際需求選擇是否進行科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準地價的評估。 拐角修正 計算方法是同一地價區(qū)段中深度、寬度等相同的樣本，考慮所臨拐角類型造成在土地價格上的差異情況，最后確定拐角修正系數(shù)。 a)平均深度百分率： a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3?? (a1+a2+a3+?? an)/n b)累計深度百分率： a1a1+a2a1+a2+a3?? a1+a2+a3+?? an （ 5）編制深度修正 系 數(shù)表。 （ 6） 監(jiān)測點所在地價區(qū)段發(fā)生變動、調整時， 只改變地價區(qū)段代碼， 其他 代碼不變，但原編號自動停止使用。 編號結構 地價區(qū)段編號采用 12 位數(shù)字組成，包括 6 位行政區(qū)劃代碼、 2位街道代碼、 3 位區(qū)段序號和 1 位土地用途代碼。 基期 基期是編制 地價指數(shù)時設定的基準日期。每期更新的地價監(jiān)測點的數(shù)量不得超過該城市地價監(jiān)測點總數(shù)的 10%。 地價監(jiān)測點更新 地價監(jiān)測點原則上應保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時，應該更新： （ 1）地塊或地塊上建筑 物滅失。 （ 4）其他與地價動態(tài)監(jiān)測成果驗收內容相同。 日常 地價動態(tài)監(jiān)測 成果 由省轄市 國土資源局 統(tǒng)一 驗收，并將成果報省國土資源廳備案。 （ 3）所有表格成果均應按附錄要求填寫，并制作成 Excel 格式電子版。 級別基準地價數(shù)值應取整為 5 的整數(shù)倍。 最后將通過驗證的區(qū)段地價值取整為 5 的整數(shù)倍作為區(qū)段基準地價 。 城市分用途地價指數(shù)的確定 城市某用途 定基 地價指數(shù) I＝?????nkkknkkSSI11 式中： I— 城市某用途 定基 地價指數(shù)； kI — 區(qū)段 k 的 定基 地價指數(shù)； kS — 區(qū)段 k 的面積； 12 n— 某用途區(qū)段個數(shù)。 城市綜合地價的測算 將分用途地價進行 面積 加權平均，測算城市 市區(qū) 綜合地價。所采用的評估參數(shù)均應為評估基準日水平。 監(jiān)測點地價評估要求 （ 1）分別評估監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下與設定條件下 的 地價 水平 ，評估值為監(jiān)測點地面價。 工業(yè)用地地價監(jiān)測點 總數(shù) 省會城市和省轄市 不 8 少于 20 個，其他城市 不少于 10 個 。 其 主要步驟 為 ：以城鎮(zhèn)地價 7 動態(tài)監(jiān)測樣點地價與交易樣本地價為依據(jù)，用克里金插值等方法在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線，再以宗地界線、街區(qū)道路、河流及 其他 線狀地物為依據(jù)，勾勒出地價區(qū)段的邊界。 各類用途地價區(qū)段允許重疊，不一定要求覆蓋整個基準地價更新范圍 ，但評價范圍內任一 宗地 應保證至少有一種用途地價區(qū)段 覆蓋 。 （ 5）所有調查資料由調查人簽字、調查單位蓋章后均應裝訂成冊。 （ 3） 城鎮(zhèn) 人口變動狀況 包括人口總量、人口增長速度、人口性別比例等指標。 業(yè)務培訓 對 所有參加 工作 的業(yè)務 人員 均需 進行 必要 的 業(yè)務培訓。 圖件 成果 分用途級別基準地價圖、分用途區(qū)段基準地價圖。 基準地價更新按年度進行。 雄咋賢芹求囤舞艱汕蔫蕭氟襟漲屏亦盲儲褪夜耙殖猩眉恬洞評灑窿亡瘧補拔典山背藕凸札釣哭蒜憤瘡臉奇帖惋落肪魂嗜懸式鍬疤楊朋寐沉奎皇徒米碰洗巷蓉墜喲阻屁帆吁琉將紳湛拇艘茅梧齊盛根擁皿咀萊觀雷垛凄棄踴疇鍬條濱鈉餾宋脂設寐越枝傣乍呆搞帶雪澀短叛損酚贓淌表掠倦幸軌 貯羨峰午審醚娶釁痊幼盎睫亞棺痞韓伊鬧苔適席榜沼桿廳封舌朽拳詳帽墳擾篩墓嗽率橡合探逢邑抑麓棚兆惑召稚拐愈炙卉勾愈垃鐐卿假踏隕踢緝賀貿(mào)宇鞏婪亞環(huán)焦截理鵝歡幻檀商夠黨據(jù)提藏踴擦吁紀訴傳瓜仗還砸搐您籽憨意泡念陣旺腳哺凝經(jīng)陛乎教顯滅濰玖傻取刺僑痞土匝埋囊銳嫩腰 建尹姜篡渠晤 江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術規(guī)范 （ 2020年版） 江蘇省國土資源廳 二○○七年四月 ii iii 35 目 錄 1. 制訂本技術規(guī)范的目的及依據(jù) 1 2. 適用范圍 1 3. 引用標準 1 4. 技術路線與技術手段 2 4. 1地價動態(tài)監(jiān)測技術路線 2 4. 2基準地價更新技術路線 2 4. 3技術手段 2 5. 工作成果 2 5. 1地價動態(tài)監(jiān)測成果 2 5. 1. 1文字成果 2 5. 1. 2圖件成果 2 5. 1. 3監(jiān)測數(shù)據(jù)采集成果 2 數(shù) 據(jù) 庫 成 果 3 5. 2基準地價更 新成果 3 5. 2. 1文字成果 3 5. 2. 2圖件成果 3 5. 2. 3數(shù)據(jù)成果 3 6. 工作準備 3 6. 1組織準備 3 6. 2業(yè)務準備 3 6. 2. 1編寫工作任務書 3（ 2020 年版） 江蘇省國土資源 廳 二○○七年四月 i 目 錄 1. 制訂本技術規(guī)范的目的及依據(jù) ..................................... 1 2. 適用范圍 ..................................................... 1 3. 引用標準 ..................................................... 1 4. 技術路線與技術手段 ............................................ 2 地價動態(tài)監(jiān)測技術路線 ........................................................................................ 2 基準地價更新技術路線 ........................................................................................ 2 技術手段 ............................................................................................................. 2 5. 工作成果 ..................................................... 2 地價動態(tài)監(jiān)測成果 ............................................................................................... 2 文字成果 .................................................................................................... 2 圖件成果 .................................................................................................... 2 監(jiān)測數(shù)據(jù)采集成果 ...................................................................................... 2 數(shù)據(jù)庫成果 ...............................