地價評估與分?jǐn)俻pt課件(存儲版)
【正文】 總價）＝路線價 平均 深度價格修正率其他價格修正率土地面積 37 或： V（單價）＝路線價平均深度價格修正率177。 20m 街道 路線價 2022元 /m2 圖：一面臨街矩形土地 41 [解 ] 由于路線價是土地單價，應(yīng)采用平均深度 價格修正率計算宗地價格。 注意：街角地如果有天橋或地下道出入口等而影響其利用價值的，應(yīng)在上述方法計算其價值后再進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價調(diào)整。 2 =2046240(元 ) △ ACD總價 =1000 116% 63% 20 80247。 2) ? 式中 V土地價值 ? u路線價 ? dv臨街深度價格修正率 ? f臨街寬度 ? d臨街深度 50 [例 ]如圖所示，有三 角形 ABC的一宗土地， 如果臨街深度 80英尺 的一面臨街矩形土地 的平均深度價格修正 率為路線價的 116%， 臨街深度 80英尺三角 形土地價格修正率為 矩形土地價格的 63%， 試求該宗三角形 ABC 土地的價格。計算街角地的價值，通常是采用 “正旁兩街分別輕重估價法” ，該方法是先求取高價街 (也稱正街 )的價值，再計算低價街 (也稱旁街 )的影響加價，然后加總。 40 [例 ] 下圖中是一幅街深度 (即 50英尺 )、 臨街寬度 20m的矩形 土地，其所在區(qū)段的 路線價 (土地單價 )為 2022元 /m2。 ? ? ? ??? 臨街寬度單獨深度價格修正率路線價總價V? ?臨街深度單獨深度價格修正率路線價估價對象土地面積（總價）單價????VV35 （ 3）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的 單價 作為路線價時，應(yīng)采用 平均 深度價格修正率。 26 27 ? 【 例 】 某臨街深度為 (即 100英尺 )、 臨街寬度 20m的矩形土地 ， 總價為 。 臨街深度價格修正率表通常簡稱為深度價格修正率表，又稱深度百分率表、深度指數(shù)表， 是基于臨街深度價格遞減率制作出來的 。 17 四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（了解） 標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。 13 操作步驟： （ 1）劃分路線價區(qū)段； （ 2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度； （ 3）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地； （ 4）調(diào)查評估路線價； （ 5）制作價格修正率表； （ 6）計算臨街土地的價值。 土地是在最佳集約利用下使用的。 基本含義：純粹的剩余物 4 第一節(jié) 地租理論及測算 二、地租現(xiàn)象（熟悉） 土地肥力不同 → 收獲的產(chǎn)量不同 —— 地租現(xiàn)象； 土地位置不同 → 運輸費用不同 —— 地租現(xiàn)象； 不同的擺攤地點 → 不同的銷售凈收入 ——地租現(xiàn)象 5 第一節(jié) 地租理論及測算 三、地租理論的回顧（了解） （一）威廉 斯密 （四）詹姆斯 10 理論依據(jù)： （ 1） 路線價法實質(zhì)上是一種市場法 ，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。 兩個路線價區(qū)段的分界線， 原則上是地價有顯著差異的地點 ，一般從十字路或丁字橋中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。 通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運用收益法（通常是其中的土地剩余技術(shù)）、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價；然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價格或樓面地價的 簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù) ，即得該路線價區(qū)段的路線價。 深度 n米 an n1米 an1 n米 … … 2米 a2 1米 a1 街道
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