地價評估與分攤ppt課件-文庫吧資料
2025-05-18 07:15本頁面
【正文】 某臨街深度為 (即 100英尺 )、 臨街寬度 20m的矩形土地 ， 總價為 。從街道方向算起，第一個25英尺等份價值占整塊土地價值的 40%，第二個 25英尺等份的價值占整塊土地價值的 30%，第三個 25英尺等份的價值占整塊土地價值的 20%，第四個 25英尺等份的價值占整塊土地價值的 10%。 深度 單位地價 24 最簡單且最容易理解的臨街深度價格遞減率是 四三二一法則 。 22 ⑴制作深度價格修正率的依據(jù) 深度價格遞減規(guī)律 細條面積相同，越接近街道，價值越高。 臨街深度價格修正率表通常簡稱為深度價格修正率表，又稱深度百分率表、深度指數(shù)表， 是基于臨街深度價格遞減率制作出來的 。 ? 用點數(shù)表示的路線價格便于測算，可以避免由于幣值發(fā)生變動而引起的麻煩。 20 路線價通常為 土地單價 ，也可為 樓面地價 ；可用 貨幣 表示，也可用 相對數(shù) 表示。 19 五、調(diào)查評估路線價（了解） 路線價是附設在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格 。 17 四、選取標準臨街宗地（了解） 標準臨街宗地簡稱標準宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。 實際估價中， 設定的標準臨街深度 通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。 15 二、劃分路線價區(qū)段（熟悉） 在同一條街道上，如果兩側的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應 以街道中心為分界線 ，將該街道的兩側各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。 一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段； 在劃分路線價區(qū)段時，應將可及性相當、地塊相連的土地劃分為同一個路線價區(qū)段。 13 操作步驟： （ 1）劃分路線價區(qū)段； （ 2）設定標準臨街深度； （ 3）選取標準臨街宗地； （ 4）調(diào)查評估路線價； （ 5）制作價格修正率表； （ 6）計算臨街土地的價值。 12 適用的對象和條件： （ 1）主要適用于 城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地 的估價； （ 2）因可同時對大量土地進行估價，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃、城市房屋拆遷補償或其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行估價的情形。 （ 2）在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為“可比實例”；“路線價”可視為“可比實例價格”；其他臨街土地的價值是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度進行適當調(diào)整，這些調(diào)整實際是“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。 8 第一節(jié) 地租理論及測算 ６、測算地租的其他方法： （１）從房租中分離出地租； （２）由地價求地租； （３）用市場法求地租； （４）用類似假設開發(fā)法的方法求地租； 9 第二節(jié) 路線價法 一、路線價法概述（熟悉） 路線價法是在特定的街道上設定 標準臨街深度 ，從中選取若干 標準臨街宗地 求其平均價格，將此平均價格稱為 路線價 ，然后利用 臨街深度價格修正率和和其他價格修正率 ，計算出該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。 土地是在最佳集約利用下使用的。馮 安德森 （五）大衛(wèi) 坎蒂隆 （三）亞當 基本含義：純粹的剩余物 4 第一節(jié) 地租理論及測算 二、地租現(xiàn)象（熟悉） 土地肥力不同 → 收獲的產(chǎn)量不同 —— 地租現(xiàn)象； 土地位置不同 → 運輸費用不同 —— 地租現(xiàn)象； 不同的擺攤地點 → 不同的銷售凈收入 ——地租現(xiàn)象 5 第一節(jié) 地租理論及測算 三、地租理論的回顧（了解） （一）威廉 1 第十一章 地價評估與分攤 第一節(jié) 地租理論及測算 第二節(jié) 路線價法 第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準地價評估 第四節(jié) 基準地價修正法 第五節(jié) 補地價的測算 第六節(jié) 高層建筑地價分攤 2 第一節(jié) 地租理論及測算 利息率地租地價 ? 購買年地租地價 ??由傳統(tǒng)的地價理論，地價是地租的資本化
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