【正文】 ................................... 8 貨幣政策對房地產(chǎn)價格走勢的影響分析 ................................... 8 利率對房地產(chǎn)價格走勢的影響 ..................................... 9 存款準備金率對房地產(chǎn)價格走勢的影響 ............................ 11 匯率對房地產(chǎn)價格走勢的影響 .................................... 13 財政政策對房地產(chǎn)價格走勢的影響分析 .................................. 16 財政投 資對房地產(chǎn)價格走勢的影響 ................................ 18 稅收政策對房地產(chǎn)價格走勢的影響 ................................ 20 政策法規(guī)對房地產(chǎn)價格走勢的影響分析 .................................. 22 第 4 章 研究結論及對策建議 .................................................. 26 研究結論 ............................................................ 26 對策建議 ............................................................ 26 經(jīng)濟政策方面 .................................................. 26 城市化建設方面 ................................................ 27 第 5 章 展望 ................................................................ 29 參考文獻 ................................................................... 31 謝辭 ....................................................................... 32 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 1 第 1 章 緒論 研究背景 進入 20xx 年以來直到 5 月 12為止中國人民銀行已經(jīng)對利率進行了 2 次調整，對存款準備金率進行了 5 次調整 。中國的房地產(chǎn)市場 最終 可以健康的發(fā)展。它們的出現(xiàn)給房地產(chǎn)調控 指 出了新的方向和思路， 在原有調控手段效果不佳時，這是值得鼓勵的嘗試，但對其會造成的影響需要探討。 宏觀調控包括一些基本的經(jīng)濟政策 的 使用 ，包括貨幣政策、財 政政策、收入政策、以及一些政策法規(guī)。如若出現(xiàn)任何侵犯他人知識產(chǎn)權等問題，本人愿意承擔相關法律責任。 承諾人（簽名）： 日 期： 基于宏觀調控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 摘要 房價的走勢是人們普遍關心的問題，它成了當今社會最熱門的話題之一。對這些經(jīng)濟政策的深入分析與研究之后，才能提出有效的宏觀調控手段。 其作用在目前沒有一些歷史數(shù)據(jù)可供參考，需要對其進行理論分析。使得更多的人可以從房地產(chǎn)市場中獲得益處。房地產(chǎn)市場方面 20xx 年以 來 中國樓市一直處于上漲之中，相對股市 10 年間 50%左右的漲幅，樓市上漲了 610 倍。 在 20xx 年美國經(jīng)歷了次貸危機，是由于房地產(chǎn)泡沫破裂后的一系列反應導致的結果。因此對于宏觀調控的研究顯得尤 為重要。 對于宏觀調控方法本身的研究相當重要，可以為有效地解決房價問題理清思路。本文第一章首先提出研究的背景， 再 闡述研究的意義。 基于宏觀調控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 4 第 2 章 中國 房 地產(chǎn)價格走勢 的 歷史和 現(xiàn)狀 分析 中國房 地產(chǎn)價格走勢 的 歷史 分析 1985 年到 1990 年， 1985 年城市經(jīng)濟體制改革后，房地產(chǎn)才真正意義上開始出現(xiàn)，這是產(chǎn)業(yè)化的開始。到 1996 年房地產(chǎn)投資僅增加 %， 1997 年出現(xiàn)第二次負 增長率為 %。 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 5 20xx 年 商品房銷售情況 。其中，國內貸款 為 12540 億元， 增長率為 %；利用外資 為796 億元， 增長率為 %；自籌資金 為 26705 億元， 增長率為 %；其他資金 為 32454億元， 增長率為 %。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %。到底宏觀調控政策對房價有著怎樣的影響？政府應該如何進行宏觀調控。 中國房地產(chǎn)及房價現(xiàn)狀房價為何會居高不下 。而這里有兩個基本問題需要 提出 ：上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文） 7 一是 緣何 有如此大的住房需求 ?二是住房需求 出于何種原因 集中在這一時期 ?前一個問題牽 涉 資金的來源，一般來說，流入房市的 大量 資金來自不斷高漲的儲蓄，但在一個平均收入水平 處于低處 的社會中為什么會有如此 大量 的儲蓄 ?顯然與不斷拉大的收入差距有關。正因如此，在城市土地資源如此稀缺的情況下，只要收入分配問題得不到解決，城鄉(xiāng)之間就會呈現(xiàn)出反差極大的二元結構，城 市住房價格也就必然會不斷上漲，從而也就永遠不可能實現(xiàn)“住者有其屋 ”。用以達到特定 目的 或維持政策目標 ， 如 抑制通脹、實現(xiàn)完全就業(yè)或經(jīng)濟 增長 。 前者則是中央銀行在穩(wěn)定的體制中利用貼現(xiàn)率，準備金率，公開市場業(yè)務達到改變利率和貨幣供給量的目標。當前，世界各國頻繁運用利率杠桿實施宏觀調控，利率政策已成為各國中央銀行調控貨幣供求，進而調控經(jīng)濟的主要手段，利率政策在中央銀行貨幣政策中的地位越來越重要。 對于房屋投資者來說，要想獲得利潤房屋買賣的差價收入及利息費用。所以，替代效應使得利率與投資買房成反方向變化 。具體而言利率對房地產(chǎn)價格的影響主要有以下三個渠道。 所以從這個意義上來看，利率 高低 和房價 走勢 呈現(xiàn)負相關關系。在供給面，因為房地產(chǎn)開發(fā)商所需大量資金要來自于銀行貸款，利率是開發(fā)商所要考慮的重要成本因素，較低的基準利率一般會伴 隨政府擴張性貨幣政策，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商不僅因貸款利息的減少而降低經(jīng)營成本，還會因貸款門檻的降低來減少融資成本，在其他因素既定的條件下，任何一個開發(fā)商都會因邊際成本的下降而擴大生產(chǎn)，從而推動房地產(chǎn)市場供給的擴張，推動房地產(chǎn)供給曲線向右移動。 ② 存款準備金 是限制金融機構信貸擴張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的資金?？上蚴袌?。 ② 調整 整存款準備金率的成本相對低。 ④ 其他替代性貨幣政策較為缺乏。一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。 基于宏觀調控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 14 ② 財富效應。預期是決定人們行為的重要因素，在國際資本 進行投資活動 中跟風 效應 普遍存在，而對這部分市場的表現(xiàn)更為強烈。上述效 應對于房地產(chǎn)的影響還受到人民幣是否會持續(xù)升值的預期影響。目 前，我國的相當一部分原 材料會涉及到海外采購，如石油、鐵礦石等。 （ 4）匯率對房地產(chǎn)市場供求關系影響 匯率影響供需關系。 一般而言，只有在低層次需求如基本居住需要滿足后，人們才會產(chǎn)生高層次如改善居住條件或投資的需求，不同的需求層次是要求相應的經(jīng)濟支付能力支撐的。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，在我國資本市場不發(fā)達，供給和需求都主要是依靠銀行信貸支持。受信貸投向慣性的影響，銀行業(yè)也愿意向房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸支持。我國的財政政策的基本手段有：①國家預算；②稅收；③財政投資；④財政補貼；⑤財政信用；⑥財政立法和執(zhí)法；⑦財政監(jiān)察。 20xx年 全國財政支出 89575 億元，比 20xx 年 增加 13275 億元，增長 %。幾 種政策對房地產(chǎn)價格均具有某種程度的影響。同時，對于個體購房者，稅收的減少可以提高他們的購買力。對于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)．應對居民二套以上的住房征收物業(yè)稅．另外，由于房地產(chǎn)投機屬于間接經(jīng)營，可以考慮對其征收房產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)投機的持有成本。 房地產(chǎn)價格走勢 的影響 （ 1）財政投資的含義 ① 財政投資 是政府為了實現(xiàn)其職能，滿足 社會公共需要，實現(xiàn)經(jīng)濟，投入資金用于轉化為實物資產(chǎn)的行為和過程 。 各地都在加大對保障性住房的投資 保障性住房在將來會占據(jù)半數(shù)甚至更多的市場份額，價位在中低收入家庭承受范圍的房子供應量大增，隨之而來的便是各收入水平購房壓力減小，由此其購房需求都將得以滿足。稅收政策的核心問題是稅收負擔問題。其次，稅收對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響。邊際理論是指：在供需雙方的商品價格平衡前，第一次供給商品的利潤是最大的，其經(jīng)濟表現(xiàn)形式就是：產(chǎn)品“供不應求”；隨著供給商品的不斷 增長 ，需求也將開始下降，商品價格的上漲動力開始下降，邊 際商品的利潤開始下降，這一現(xiàn)象不斷延續(xù)，直到供需雙方達到平衡為止。對房產(chǎn)征稅的目 的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調整，合理調節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。但室內游泳池屬于房產(chǎn)。 ③ 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。 基于宏觀調控下的房地產(chǎn)價格走勢分析 22 ③ 房產(chǎn)稅的長遠利好還在于，它不只是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調控，更具有調節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。 （ 2）限購令對購房者的影響 房產(chǎn)限購有時 會對需求正常的購房者造成受傷害 。 20xx 年 9 月 29日國家有關部委出臺 “新國五條 ”， 在 其 之 后 有 更多城市出臺限購令，廣州限購令也在 20xx年 10 月 15 日正式公布?；鞠拶徚?可以滿足大部分 家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房政策也不 不造成沖突 ，且不會阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場發(fā)展。 各 地方 的 樓市新政 也 陸續(xù)出臺。 目前的房地產(chǎn)調控形勢依然嚴峻，根本性的問題尚未解決，房產(chǎn)稅 政策及時 出 臺 ，樓市 側在的問題也無法的得到 化解。然而，近期隨著房價高漲，被市場視為房價調控“殺手锏”的房產(chǎn)稅改革又立于風口浪尖。大量的閑置房開始出現(xiàn)，造成了一方面是居民買不起房，另一方面是房屋賣不出去。歐洲中世紀時，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財?shù)囊豁椫匾侄?，且名目繁多，?“ 窗戶稅 ” 、 “ 灶稅 ” 、 “ 煙囪稅 ” 等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標志作為確定負擔的標準。邊際商品的利潤為零，由于物價具有“剛性”特點，因而，此時經(jīng)濟上的商品市場特征就是“有價無市”，成交稀少。 （ 2） 稅收政策的效應分析 稅收具有乘數(shù)效應，它是指稅收的增加或減少對國民收入減少或增加的程度。稅收政策與稅收原則既有聯(lián)系又有區(qū)別。 ② 由于保障性住房的大批量上市。 ③ 直接調控 是 根據(jù)宏觀經(jīng)濟政策目標，結合非政府投資的狀態(tài)，安排政府自身投資的方向、規(guī)模與結構，使全社會的投資達到優(yōu)化狀態(tài)。目前我國居民收入的特點是總體水平偏低．收入差距大。政府應該根據(jù)購房者不同的購房目的．實行不同的首付比率與貸款利率。房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種包括營業(yè)稅及其附加稅費、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。 圖 35 20xx 年 8 月到 20xx 年 3 月每月財政收入 資料來源：東方財富網(wǎng) 經(jīng)濟進入了一輪新的 增長 使得財政收入不斷增加。擴張性財政政策 (又稱積極的財政政策 )是指通過財政分配活動來增加和刺激社會的總需求；增加國債、支出大干收入，出現(xiàn)財政赤字來實現(xiàn)。人民幣的升值，有利于房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)降低其生產(chǎn)成本，刺激了房地產(chǎn)的投資性和投機性需求，拓展了房地產(chǎn)業(yè)的融資 渠道，推動了房地產(chǎn)業(yè)的短期繁榮以及價格的上漲。對于實力較強的開發(fā)商來說， 有了更多的融資渠道 ， 投資可以多元化 。改善性需求者則會對房地產(chǎn)市場變化比較敏感，若市場價格與期望價格相差甚遠，這些人會采取觀望態(tài)度， 持有貨幣等待時機 。 著力于建立住房分配貨幣化、住房供給商品化和社會化的住 房新體制。目前，中國已成為僅次于美國第二大石油進口國。反之．在人民幣升值預期實現(xiàn)后，再次升值預期微弱，預期人民幣升值的投機資本將迅速撤離，而隨之產(chǎn)生的大量外匯需求將對人民幣帶來新一輪的貶值壓力，同時，國內房地產(chǎn)市場對海外資本吸引力減小，樓市投機減少，游資大規(guī)模退出則可能會導致房地產(chǎn)價格的大幅下 跌。此時，對國內房價影響有 2 種可能，第一，如果 想 要 使 本國貨幣穩(wěn)定，政府以本幣購外幣，本幣供應增加， 使房價上漲，第二，境內房地產(chǎn)繁榮，預期回報率上升，換乘的本幣將會投入到房地產(chǎn)市場，形成房地產(chǎn)市場的有效需求。對于進口物品來說 ，貨幣更加值錢，多余的購買力將會進行投資，大量閑置資金將會進入收益高的投資項目。 （ 2）匯率對房價走勢效應分析 關于匯率對房價影響的有 3 種 解釋 ，資金進出效應，財富效應，預期效應 資金進出效應。加上，我國存款保險制度和資本制度尚不完善，也決定了存款準備制度成為約束銀行信貸的的有效手段