【正文】 分地認(rèn)識(shí)到這種市場(chǎng)需求的差異,不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及實(shí)力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件,沒(méi)有明確的目標(biāo),不進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房,最終導(dǎo)致諸多樓盤(pán)滯銷(xiāo),而適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)住房卻十分短缺。開(kāi)發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣(mài)點(diǎn)”。其實(shí)廣告不一定要做那么多,如果項(xiàng)目能獲得大家的好評(píng),有時(shí)不做廣告也能達(dá)到傳播效果。在市場(chǎng)調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查流程。,避免故意炒作策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來(lái)細(xì)分產(chǎn)品。事實(shí)上,有許多傳播渠道可以代替廣告。目前情況來(lái)說(shuō),“整合營(yíng)銷(xiāo)”與“全程營(yíng)銷(xiāo)”已是我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心問(wèn)題是客戶(hù)(皇帝、衣食父母)。(3)94－95年，風(fēng)云突變，房地產(chǎn)供大于求，客觀(guān)上提出了學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐。對(duì)非營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念的批判(l)唯產(chǎn)品觀(guān)念?，F(xiàn)在將他的體系作為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的總體體系提出來(lái)供參考。b、微觀(guān)環(huán)境研究。目的：找準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。將候選地塊上的房產(chǎn)類(lèi)型和客戶(hù)需求仔細(xì)地分析、然后選擇本公司的將要開(kāi)發(fā)的地塊及該地塊上的房產(chǎn)類(lèi)型和需求者，定出最有吸引力的目標(biāo)市場(chǎng)即具體的客戶(hù)/對(duì)象，并確定本公司在該地塊該房產(chǎn)類(lèi)型該客戶(hù)對(duì)象上所處的競(jìng)爭(zhēng)位置(關(guān)鍵中的關(guān)鍵)。要計(jì)算營(yíng)銷(xiāo)各項(xiàng)工作需要多少費(fèi)用。地位：技術(shù)保障性。（4）促銷(xiāo)（Promote）。二是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和工程、財(cái)務(wù)、人事部門(mén)的關(guān)系。實(shí)際應(yīng)用，還要加深學(xué)習(xí)，深入理解，仔細(xì)應(yīng)用。首先將問(wèn)題定義為常發(fā)的造成不滿(mǎn)的重要原因，列出清單，其內(nèi)容必須夠多，然后對(duì)焦點(diǎn)消費(fèi)者測(cè)試，消費(fèi)者可盡情表達(dá)對(duì)現(xiàn)在居住物業(yè)及所提供管理服務(wù)的不滿(mǎn)和憤怒。營(yíng)銷(xiāo)的研究，尤其是大項(xiàng)目研究，是需花費(fèi)代價(jià)的（人力、財(cái)力和時(shí)間）?！袷袌?chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶(hù)群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。但是這個(gè)階段忽視了消費(fèi)者的實(shí)際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費(fèi)。（2）綜合策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是各項(xiàng)目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線(xiàn)，綜合運(yùn)用市場(chǎng)、投資、廣告、營(yíng)銷(xiāo)等各種技術(shù)手段，使銷(xiāo)售達(dá)到理想的效果。（2）房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。形象設(shè)計(jì)包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、營(yíng)銷(xiāo)廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。事實(shí)上，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃只是房地產(chǎn)資源配置中的一種無(wú)形資產(chǎn)，而不是全部無(wú)形資產(chǎn)，更不是全部資產(chǎn)。（3）營(yíng)銷(xiāo)策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”不少房地產(chǎn)策劃人員往往堅(jiān)持把過(guò)往項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，照搬照套到新項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃中。由于營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過(guò)程，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的始終，并不是幾個(gè)點(diǎn)子、幾組技巧就能涵蓋。第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃樓盤(pán)名稱(chēng)：華都逸翠廣告訴求點(diǎn)讓你的線(xiàn)性生活轉(zhuǎn)折四維空間所謂的四維空間就是指：當(dāng)代社會(huì)的人們主要在家、單位、商圈這幾個(gè)地方停留?然而樓盤(pán)的得出現(xiàn)構(gòu)成了另一個(gè)停留的地方?而這4個(gè)點(diǎn)剛好就構(gòu)成了一個(gè)四面體?也就是所謂的四維空間?廣告創(chuàng)意廣告文案：你還在為城市的喧囂而困擾嗎？你想體驗(yàn)城市中的一絲愜意嗎？“談笑鴻儒”間享受“苔痕上階綠，草色入簾青”的畫(huà)卷，喧囂塵世中歸于 “無(wú)絲竹之亂耳，無(wú)案牘之勞形”的寧?kù)o。評(píng)委可無(wú)條件獲得“世紀(jì)江山”購(gòu)房卡一張。？？、副題設(shè)計(jì)？名稱(chēng)？、參與單位、組織、合作方式？？、物質(zhì)就緒、如何部署？、機(jī)會(huì)需要、優(yōu)勝條件？具體日期、幾點(diǎn)幾分？、群眾？、客戶(hù)與外部人群？、工具、及器材、助手等？、藝術(shù)手段？、過(guò)程設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)與結(jié)束設(shè)計(jì)？？？？？？？、景、物、音樂(lè)及藝術(shù)手法發(fā)揮共鳴性、欣賞性、接納性、與參與性。這里最重要的就是強(qiáng)調(diào)信息交換，那么網(wǎng)絡(luò)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的制定方面需要注意哪些問(wèn)題？企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案注意一：要確定業(yè)務(wù)目標(biāo)在確定業(yè)務(wù)目標(biāo)方面亦是要確定目標(biāo)市場(chǎng)這是制定營(yíng)銷(xiāo)策劃方面的基礎(chǔ)情報(bào)；二是對(duì)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)效果的肯定，主要包括企業(yè)的獲利能力指標(biāo)和企業(yè)所追求的一些其他目標(biāo)。場(chǎng)地布局：場(chǎng)地設(shè)有六個(gè)獨(dú)立的房間（運(yùn)用特殊的玻璃，讓里面的人看不見(jiàn)外面，外面的人看得見(jiàn)里面），并設(shè)有休息等待區(qū)。（5）只講炒作不講實(shí)際現(xiàn)在不少營(yíng)銷(xiāo)策劃人言必稱(chēng)造勢(shì)，作方案時(shí)時(shí)刻刻想到制造轟動(dòng)效應(yīng)，以求媒介的大力宣傳及消費(fèi)者的關(guān)注。事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域性極強(qiáng)，不同區(qū)域的購(gòu)房需求有很大區(qū)別，生搬硬套個(gè)別項(xiàng)目的成功策劃模式，往往會(huì)產(chǎn)生南轅北轍的效果。（2）忽視營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用目前許多營(yíng)銷(xiāo)策劃方案表面花花綠綠，實(shí)則空洞無(wú)物，中看不中用。（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量房地產(chǎn)建筑的過(guò)程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，建立健全的監(jiān)理機(jī)制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過(guò)程，對(duì)建筑材料采購(gòu)管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價(jià)控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，是對(duì)客戶(hù)最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件。開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場(chǎng)規(guī)律、引導(dǎo)市場(chǎng)，方才會(huì)得到較高的利潤(rùn)，甚至超額利潤(rùn)，只是迎合市場(chǎng)未必會(huì)取得市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)的往往就是那些有明確的目標(biāo)消費(fèi)群，并能準(zhǔn)確把握引導(dǎo)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商?！安邉澔纠碚摗钡膬?nèi)容主要包括：策劃的“四個(gè)”理論基礎(chǔ)、策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質(zhì)等。因此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有詳細(xì)周全的項(xiàng)目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷(xiāo)策略，銷(xiāo)售策略，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷(xiāo)售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。切忌聽(tīng)信一二個(gè)人的片言只語(yǔ)，尤其是要避免聽(tīng)信地塊（或樓盤(pán)）業(yè)主（包括項(xiàng)目所在地的地方官員）的片面介紹。合數(shù)愈高，契機(jī)愈強(qiáng)。現(xiàn)在大多數(shù)樓盤(pán)廣告從消費(fèi)者收入的高低切入而作價(jià)格定位，不是打工階層的花園，就是經(jīng)理老板的怡居，只要換了名稱(chēng)就可以變成另一個(gè)樓盤(pán)的廣告。主要方法是編制營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃并實(shí)施定期檢查分析。實(shí)施和控制營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。要研究安排樓盤(pán)的特色、品牌、包裝和服務(wù)如何更好地適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)。兩者基本上是正相關(guān)關(guān)系。目的：確定向目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)發(fā)的若干最基本的問(wèn)題。內(nèi)容和步驟：(l)信息收集和市場(chǎng)調(diào)研。觀(guān)察現(xiàn)狀和發(fā)展將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)什么機(jī)會(huì)。l、分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和行為－－對(duì)