【正文】 分地認識到這種市場需求的差異,不顧當?shù)亟?jīng)濟及實力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件,沒有明確的目標,不進行科學的市場定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房,最終導致諸多樓盤滯銷,而適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟住房卻十分短缺。開發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣點”。其實廣告不一定要做那么多,如果項目能獲得大家的好評,有時不做廣告也能達到傳播效果。在市場調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查流程。,避免故意炒作策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細分產(chǎn)品。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。目前情況來說,“整合營銷”與“全程營銷”已是我國房地產(chǎn)營銷策劃的大勢所趨。房地產(chǎn)營銷的核心問題是客戶(皇帝、衣食父母)。(3)94－95年，風云突變，房地產(chǎn)供大于求，客觀上提出了學習和研究房地產(chǎn)營銷理論和實踐。對非營銷觀念的批判(l)唯產(chǎn)品觀念?，F(xiàn)在將他的體系作為房地產(chǎn)營銷的總體體系提出來供參考。b、微觀環(huán)境研究。目的：找準房地產(chǎn)市場。將候選地塊上的房產(chǎn)類型和客戶需求仔細地分析、然后選擇本公司的將要開發(fā)的地塊及該地塊上的房產(chǎn)類型和需求者，定出最有吸引力的目標市場即具體的客戶/對象，并確定本公司在該地塊該房產(chǎn)類型該客戶對象上所處的競爭位置(關(guān)鍵中的關(guān)鍵)。要計算營銷各項工作需要多少費用。地位：技術(shù)保障性。（4）促銷（Promote）。二是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)營銷部門和工程、財務(wù)、人事部門的關(guān)系。實際應(yīng)用，還要加深學習，深入理解，仔細應(yīng)用。首先將問題定義為常發(fā)的造成不滿的重要原因，列出清單，其內(nèi)容必須夠多，然后對焦點消費者測試，消費者可盡情表達對現(xiàn)在居住物業(yè)及所提供管理服務(wù)的不滿和憤怒。營銷的研究，尤其是大項目研究，是需花費代價的（人力、財力和時間）?！袷袌龆ㄎ慌c產(chǎn)品設(shè)計定位：根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設(shè)計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計理念，最終完成產(chǎn)品定位。但是這個階段忽視了消費者的實際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費。（2）綜合策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是各項目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術(shù)手段，使銷售達到理想的效果。（2）房地產(chǎn)定位營銷營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進行準確的市場定位。形象設(shè)計包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。事實上，房地產(chǎn)營銷策劃只是房地產(chǎn)資源配置中的一種無形資產(chǎn)，而不是全部無形資產(chǎn)，更不是全部資產(chǎn)。（3）營銷策劃的“經(jīng)驗論”不少房地產(chǎn)策劃人員往往堅持把過往項目的成功經(jīng)驗，照搬照套到新項目的營銷策劃中。由于營銷策劃是一種運用整合效應(yīng)的行為過程，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)營的始終，并不是幾個點子、幾組技巧就能涵蓋。第四篇：房地產(chǎn)營銷策劃樓盤名稱：華都逸翠廣告訴求點讓你的線性生活轉(zhuǎn)折四維空間所謂的四維空間就是指：當代社會的人們主要在家、單位、商圈這幾個地方停留?然而樓盤的得出現(xiàn)構(gòu)成了另一個停留的地方?而這4個點剛好就構(gòu)成了一個四面體?也就是所謂的四維空間?廣告創(chuàng)意廣告文案：你還在為城市的喧囂而困擾嗎？你想體驗城市中的一絲愜意嗎？“談笑鴻儒”間享受“苔痕上階綠，草色入簾青”的畫卷，喧囂塵世中歸于 “無絲竹之亂耳，無案牘之勞形”的寧靜。評委可無條件獲得“世紀江山”購房卡一張。？？、副題設(shè)計？名稱？、參與單位、組織、合作方式？？、物質(zhì)就緒、如何部署？、機會需要、優(yōu)勝條件？具體日期、幾點幾分？、群眾？、客戶與外部人群？、工具、及器材、助手等？、藝術(shù)手段？、過程設(shè)計、細節(jié)設(shè)計與結(jié)束設(shè)計？？？？？？？、景、物、音樂及藝術(shù)手法發(fā)揮共鳴性、欣賞性、接納性、與參與性。這里最重要的就是強調(diào)信息交換，那么網(wǎng)絡(luò)企業(yè)營銷策劃方案的制定方面需要注意哪些問題？企業(yè)營銷策劃方案注意一：要確定業(yè)務(wù)目標在確定業(yè)務(wù)目標方面亦是要確定目標市場這是制定營銷策劃方面的基礎(chǔ)情報；二是對企業(yè)營銷效果的肯定，主要包括企業(yè)的獲利能力指標和企業(yè)所追求的一些其他目標。場地布局：場地設(shè)有六個獨立的房間（運用特殊的玻璃，讓里面的人看不見外面，外面的人看得見里面），并設(shè)有休息等待區(qū)。（5）只講炒作不講實際現(xiàn)在不少營銷策劃人言必稱造勢，作方案時時刻刻想到制造轟動效應(yīng)，以求媒介的大力宣傳及消費者的關(guān)注。事實上，房地產(chǎn)項目區(qū)域性極強，不同區(qū)域的購房需求有很大區(qū)別，生搬硬套個別項目的成功策劃模式，往往會產(chǎn)生南轅北轍的效果。（2）忽視營銷策劃的作用目前許多營銷策劃方案表面花花綠綠，實則空洞無物，中看不中用。（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量房地產(chǎn)建筑的過程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實現(xiàn)過程，建立健全的監(jiān)理機制，嚴格控制生產(chǎn)過程，對建筑材料采購管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對建筑質(zhì)量進行全方位的監(jiān)控，是對客戶最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件。開發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場規(guī)律、引導市場，方才會得到較高的利潤，甚至超額利潤，只是迎合市場未必會取得市場，占領(lǐng)市場的往往就是那些有明確的目標消費群，并能準確把握引導市場的開發(fā)商?！安邉澔纠碚摗钡膬?nèi)容主要包括：策劃的“四個”理論基礎(chǔ)、策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標和標準、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質(zhì)等。因此導致開發(fā)商在開發(fā)項目的時候沒有詳細周全的項目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷售環(huán)節(jié)。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計（VI設(shè)計及宣傳品、銷售工具設(shè)計），廣告設(shè)計創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動策劃等。切忌聽信一二個人的片言只語，尤其是要避免聽信地塊（或樓盤）業(yè)主（包括項目所在地的地方官員）的片面介紹。合數(shù)愈高，契機愈強?，F(xiàn)在大多數(shù)樓盤廣告從消費者收入的高低切入而作價格定位，不是打工階層的花園，就是經(jīng)理老板的怡居，只要換了名稱就可以變成另一個樓盤的廣告。主要方法是編制營銷計劃并實施定期檢查分析。實施和控制營銷計劃。要研究安排樓盤的特色、品牌、包裝和服務(wù)如何更好地適應(yīng)目標市場。兩者基本上是正相關(guān)關(guān)系。目的：確定向目標市場進發(fā)的若干最基本的問題。內(nèi)容和步驟：(l)信息收集和市場調(diào)研。觀察現(xiàn)狀和發(fā)展將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來什么機會。l、分析市場結(jié)構(gòu)和行為－－對