【正文】 水華庭 .三華城市花園 .紫薇花園還是恒億花園，或其他的社區(qū)型樓盤(pán)，都在環(huán)境設(shè)計(jì)上下工夫，綠化，景觀(guān) .休閑 .人車(chē)分流等，皆有考慮，而一般建筑密度不高，以南北通透的板式（ 6 層）建筑為主，戶(hù)型格局體現(xiàn)大廳大臥，盡量使用 4明設(shè)計(jì)（即明廚明衛(wèi)明廳明臥），室內(nèi)動(dòng)線(xiàn)合理，并強(qiáng)調(diào)了以往所不注意的動(dòng)靜分開(kāi) .干濕分離等，僅以山水華庭的其中一戶(hù)型為例可知（韻泉閣 01單元戶(hù)型圖，建筑面積 平方米，完全 4 明設(shè)計(jì)，南北通透，套內(nèi)動(dòng)線(xiàn)合理，餐廳作為大廳與廚房的過(guò)度非常自然，而四個(gè)房間全部都在大廳的一側(cè)，并由一條與其他功能區(qū)隔斷的走廊連接起來(lái) .動(dòng)靜分離 ，私密性很好?。? 這些提升居住品質(zhì)的努力都促使龍巖的房市較快地步入合理發(fā)展的軌道，而不致使產(chǎn)品太早遭遇淘汰的命運(yùn)而造成資金資源的極大浪費(fèi)。今天你推出一個(gè)熱水供應(yīng)，明天我來(lái)個(gè)純凈水入戶(hù)，今天你來(lái)個(gè)地板 輻射或采暖，我就來(lái)個(gè)戶(hù)式中央空調(diào)，今天有人來(lái)個(gè)全錯(cuò)層式，明天我就來(lái)個(gè)全復(fù)式，五花八門(mén)，不一而足，卻都遵循著一個(gè)發(fā)展和更新的規(guī)律。 御佳園二期店面也即將推出，地段與發(fā)展大廈相鄰，從交通即商業(yè)氛圍做比較 的話(huà)，都要比本案略勝一籌，原因： 本案周邊商業(yè)氛圍以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差， 本案距交通要道有一定的距離， 雙洋路開(kāi)通尚需時(shí)日， 所以對(duì)本案商業(yè)價(jià)值整體的提升，帶來(lái)了一定的難度。 C C C5 為小商品交易區(qū)。 在雙洋路開(kāi)通之前，消費(fèi)者都持觀(guān)望態(tài)度，而發(fā)展大廈以及御佳園的馬上推出，這些都是造成對(duì)本案的直接壓力。 （ 2）本案相配套的周邊干道雙洋路目前尚未開(kāi)通，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)銷(xiāo)售帶來(lái)不利的影響。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的核心部分，我們經(jīng)過(guò)分析與研究，對(duì)本案建議做如下定位。 2．視覺(jué)形象定位 為體現(xiàn)本案品牌及 產(chǎn)品定位的要求，我們?yōu)楸景冈O(shè)計(jì)的視覺(jué)形象定位為：精致美麗的、有現(xiàn)代氣息的視覺(jué)傳達(dá)，色彩以紅、黃、綠為基本色調(diào)，以凸顯其陽(yáng)光、時(shí)尚的氣質(zhì)。 對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行針對(duì)性包裝加以操作， 注意 帶來(lái)住宅購(gòu)買(mǎi)抗性。 4）升值潛力 本案商業(yè)、住宅會(huì)吸引一大批投資者。 1．印刷品 名稱(chēng) 說(shuō)明 數(shù)量 樓書(shū) 項(xiàng)目形象推廣，樓盤(pán)綜述 3000 冊(cè) DM 在項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)放，滲透區(qū)域內(nèi)所有潛在客戶(hù) 30000 張 戶(hù)型單張 具體戶(hù)型推介，置業(yè)說(shuō)明 3000 張 名片 項(xiàng)目形象表現(xiàn)，聯(lián)絡(luò)紐帶 待定 信封、檔案袋、便用箋 項(xiàng)目形象宣傳輔助 各 1000個(gè) 手提袋 突出功能性與傳播性 20xx 個(gè) 2．銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)道具 名稱(chēng) 說(shuō)明 數(shù)量 工地圍墻噴繪 標(biāo)示樓盤(pán)所處位置 ,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳 100㎡ 羅馬旗 項(xiàng)目形象展示 50 面 懸掛 POP 售樓處氛圍營(yíng)造 50 面 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)宣傳看板 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)傳播、促進(jìn)銷(xiāo)售 30㎡ 大型充氣拱門(mén) 引人注目，突出售樓處位置 2 個(gè) 3．促銷(xiāo)贈(zèng)品 促銷(xiāo)贈(zèng)送的小禮品是展示樓盤(pán)形象和聯(lián)絡(luò)客情關(guān)系的有效銷(xiāo)售道具。經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)及政府扶持，交易城已成為連接閩、粵、贛三省，目前閩西地區(qū)規(guī)模最大、輻射力最強(qiáng)、商業(yè)氛圍最濃的商圈，處于這樣的大環(huán)境之下，本案的推廣頗有“大樹(shù)下面好乘涼”之感。 （ 3）綜合上述情況，本案提升商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵應(yīng)該是準(zhǔn)確定位，運(yùn)用科學(xué)、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式（打破交易城以前平板的模式），運(yùn)用主題包裝、售后返租或先租后售等策略，形成與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的高度差異 化和本案商業(yè)價(jià)值的最大化，運(yùn)用合理的宣傳策略制造市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，全面拉動(dòng)本案商業(yè)空間銷(xiāo)售。對(duì)本案而言，尋找合理可行的行業(yè)空白點(diǎn)進(jìn)行主題招商，利用現(xiàn)模效應(yīng)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣不失為一個(gè)好辦法。 B、 利用銷(xiāo)售住宅的時(shí)機(jī)，進(jìn)行二次調(diào)研分析及招商工作，保持銷(xiāo)售進(jìn)度的銜接和連貫性。 住宅先售，聚集人氣。 銷(xiāo)售期分為準(zhǔn)備期、引導(dǎo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、續(xù)銷(xiāo)期、掃尾期等五個(gè)時(shí)期。 掃尾期（ 35 個(gè)月） 1．傳播目標(biāo) — 提醒 避免客戶(hù)誤會(huì)本案已結(jié)束，又不能讓客房認(rèn)為剩房尚多 2．傳播主要信息： 即將落幕，把握最后經(jīng)典保留房購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的緊迫感 解決問(wèn)題的信息 — 溝通信息 3．傳播具體方式： 媒體廣告 公共關(guān)系（如：業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等） 4．銷(xiāo)售目標(biāo)任務(wù) 過(guò)濾客戶(hù)檔案，追蹤有希望客戶(hù) 將尾房去化 5．銷(xiāo)售工作重點(diǎn)： 媒體重點(diǎn)運(yùn)用 做好售后工作，挖掘客戶(hù)介紹可 能帶來(lái)的銷(xiāo)售 持續(xù)跟蹤房款追補(bǔ)和簽約 整理客戶(hù)資料，做好交房前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 （附：“陽(yáng)光都匯”項(xiàng)目銷(xiāo)售代理合同） 。 2．傳播主要信息 — 人員價(jià)值和服務(wù)價(jià)值 開(kāi)發(fā)商的背景（成功項(xiàng)目、社會(huì)評(píng)價(jià)、品牌名氣） 投資實(shí)力 專(zhuān)業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn) 強(qiáng)大投資組合與技術(shù)團(tuán)隊(duì) 本案開(kāi)發(fā)觀(guān)念與市場(chǎng)定位 3．傳播具體方式 — 公共關(guān)系 新聞炒作及形象推廣 事件炒作 舉辦 SP 活動(dòng) 4．銷(xiāo)售工作任務(wù)： 散布、擴(kuò)大本案知名度 告知業(yè)界和媒體造成耳語(yǔ) 儲(chǔ)蓄至少三成以上客戶(hù)，以利公開(kāi) 攔截其他個(gè)案客源 5．銷(xiāo)售具體方式： 公開(kāi)前的引導(dǎo) ，以使客戶(hù)收手停止購(gòu)買(mǎi)別的個(gè)案為主，以求吸引人潮造氣勢(shì)，使現(xiàn)場(chǎng)活躍，求得預(yù)定銷(xiāo)售目標(biāo)。 除此之外，利用住宅銷(xiāo)售聚積人氣，形成口碑效應(yīng)，對(duì)本案的店面銷(xiāo)售也會(huì)產(chǎn)生積極影響。 （ 4）根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整策略 在實(shí)際操盤(pán)過(guò)程中，根據(jù)意向客戶(hù)的實(shí)際情況，尤其是主力品牌商家的情況適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，尺度要靈活。從目前情況看，交易城在此領(lǐng)域不成氣候，而其市場(chǎng)空間及發(fā)展前景不容忽視。我們做了兩種具體策略： A、引入主力品牌賣(mài)場(chǎng) 本案對(duì)外輻射，對(duì)內(nèi)圍合，獨(dú)立性強(qiáng)，自成體系，面積逾萬(wàn)，利于引入大型商家。 （ 3）就本案市場(chǎng)推廣而言，圍繞本案的周邊業(yè)態(tài)并不樂(lè)觀(guān)，商家經(jīng)營(yíng)情況總體一般，人氣不旺，空置率高，轉(zhuǎn)讓價(jià)格較低，加上雙洋路開(kāi)通尚待時(shí)日，如何從中脫穎而出，最大化提升本案商業(yè)空間價(jià)值并不容易。根據(jù)本案定位，可選擇例如高檔飲水杯，高檔文具等禮品作為促銷(xiāo)贈(zèng)品。 5）風(fēng)水 本案“依山傍水”，在交易城而言是最清幽的一隅，視野開(kāi)闊，風(fēng)水絕佳，龍巖人看重風(fēng)水，常有帶風(fēng)水先生或羅盤(pán)看房現(xiàn)象，固此不能忽視，能起到錦上添花的效果。 市場(chǎng)預(yù)熱，口碑先行，造成社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)。本案占據(jù)這塊風(fēng)水寶地，規(guī)劃上獨(dú)具匠心，鬧中取靜，依山傍水，堪稱(chēng)交易城中之城，生活之城。 目標(biāo)客戶(hù)定位 1）從目標(biāo)客戶(hù)規(guī)類(lèi)上劃分，有下列人群： （ 4） 客群對(duì)本地段（城鄉(xiāng)結(jié)合部） 的價(jià)