【正文】 上分析 本案滿足本區(qū)域人群的居住、辦公、經(jīng)營(yíng)之外，投資者將占相當(dāng)比重。 備選案名 名殿王朝（名店王朝） 本案名大氣，與交易城的氣質(zhì)吻合，有高貴感、品質(zhì)感；“殿”通“店”從住宅巧妙過(guò)渡到商業(yè)。 2） 周邊配套 業(yè)已形成的商業(yè)圈，新火車站、汽車站等基本設(shè)施帶動(dòng)整體地塊發(fā) 展，城市發(fā)展重心向本區(qū)域傾斜（西進(jìn)南拓），本區(qū)域的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭及所處特殊的地位將引人關(guān)注。在本地人際傳播對(duì)人們的購(gòu)房決策有著重大的影響，所以在各階段的意向客戶和購(gòu)買客戶為主體，結(jié)合工程進(jìn)度和重 大節(jié)日的進(jìn)行各項(xiàng)公關(guān) SP活動(dòng)。如何凸現(xiàn)并提升商業(yè)部分價(jià)值成為本案的關(guān)鍵。然而我們不妨逆向思考，本案獨(dú)立性強(qiáng)，堪稱“城中城”，這種既不脫離大環(huán)境又相對(duì)獨(dú)立的特點(diǎn)，利于形成相對(duì)集中，具有鮮明特色的商業(yè)群。 據(jù)我們了解，不少有實(shí)力的商家在交易城尋找面積較大的商業(yè)空間，這為我們這一種想法提供了機(jī)會(huì)。商業(yè)空間與住宅連為一體不可避免會(huì)出現(xiàn)擾民狀況，影響生活品質(zhì)。 1 勞動(dòng)節(jié)也是一個(gè)選擇。 同時(shí)也有利投資的快速回收，等到銷售到一定程度，資金周轉(zhuǎn)壓力開 始遞減時(shí)，銷售底氣已足，即使市場(chǎng)發(fā)生較大變幻，對(duì)于本項(xiàng)目的威脅程度將會(huì)減弱。 2．傳播主要信息 客戶利基訴求 經(jīng)驗(yàn)與判別標(biāo)準(zhǔn) 3．傳播具體方式： 媒體廣 告 銷售推廣 4．銷售目標(biāo)任務(wù)： 一舉豐收長(zhǎng)期醞釀成果，營(yíng)造公開即旺銷的現(xiàn)場(chǎng)氛圍 配合 SP 活動(dòng)等一連串活動(dòng)保持現(xiàn)場(chǎng)熱銷人氣 5．銷售工作重點(diǎn)： 模型進(jìn)場(chǎng)及銷售資料、圖表準(zhǔn)備 銷售講習(xí)，答客問反復(fù)練習(xí) 收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)已醞釀的客戶，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛并檢討客戶反應(yīng)，以修正銷售及廣告路線 通知引導(dǎo)期收取保留金之客戶補(bǔ)點(diǎn)足定金，造成現(xiàn)場(chǎng)銷售熱烈氛圍，使客戶產(chǎn)生再不購(gòu)買即來(lái)不及的感覺 來(lái)就送，補(bǔ)足送，促銷互動(dòng)，亦使現(xiàn)場(chǎng)里外人潮不斷 價(jià)目表及優(yōu)惠策略上市 轟動(dòng)公開 續(xù)銷期（ 35 個(gè)月） 1．傳播目標(biāo) — 挑起購(gòu)買欲 營(yíng)造“ 暢銷氣氛”干擾目標(biāo)客戶理智決策，并消除疑慮，促進(jìn)購(gòu)買欲。 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)客散播耳語(yǔ)，使客戶介紹客戶，以求串連客戶群，以助銷售。 3．價(jià)格走勢(shì)建議 建議在價(jià)格策略上走“低開高走、隨機(jī)逐漸上揚(yáng)”的路線。 二、價(jià)格策略 1．定價(jià)的影響因素 綜合本案各個(gè)方面，影響本案定價(jià)的因素有三： ① 成本因素 ② 地段因素 ③ 競(jìng)爭(zhēng) 因素 2．定價(jià)的基本原則 參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“浮動(dòng)系數(shù)法”制定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格； 龍巖一般情況下春節(jié)后市場(chǎng)便進(jìn) 入淡季，因而建議抓緊元旦 — 春節(jié)這一階段做為本案入市最佳時(shí)機(jī)。 （ 2）先售住宅，后推店面 這一想法基于以下考慮： A、盡快時(shí)間消滅住宅主力，避免商業(yè)形態(tài)帶來(lái)的購(gòu)買抗性。其加盟將大大提升本案的知名度和向心力，引起其它商家跟隨，達(dá)到提升商業(yè)價(jià)值的目的。 策略考量 從規(guī)劃來(lái)看，本案顯然為提升商業(yè)價(jià)值做了慎密而精細(xì)的思考，包括增加商業(yè)空間體 量，削弱內(nèi)、外店隔閡，加強(qiáng)商業(yè)使用功能等。具體安排待下一步方案提供。 媒體名稱 規(guī)格 投放地點(diǎn) 說(shuō)明 路牌 100㎡ － 120㎡ 交易城主要路及市中心 項(xiàng)目形象推廣的重要媒體，強(qiáng)大的視覺表現(xiàn)力 車身 5 部－ 10 部 11 路、 12 路、10 路、 5 路、 13路 擴(kuò)大本案的視覺形象宣傳、提升本案的知名度與名譽(yù)度 宣傳海報(bào) A2 或 A3 計(jì)35 萬(wàn)份 市中心及各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶群體的深度滲透與樓盤宣傳推廣的細(xì)節(jié)表現(xiàn) 電視廣告 龍巖專 題報(bào)道、家園欄目、新聞前后插播 加強(qiáng)對(duì)本案的立體宣傳、提高本案品質(zhì)，擴(kuò)大知名度 報(bào)紙廣告 1/4版 5－ 8次 閩西日?qǐng)?bào) 樓書、戶型圖 3000 份 現(xiàn)場(chǎng)使用 工地圍墻、羅馬旗 因地置宜 工地使用 （注：以上媒體組合安排為初步考量，具體安排于項(xiàng)目開展后，根據(jù)實(shí)際情況與項(xiàng)目特征再作進(jìn)一步深化和調(diào)整。 三、產(chǎn)品賣點(diǎn)分析 我們認(rèn)為本案主要賣點(diǎn)如下： 1） 地段 本案應(yīng)強(qiáng)調(diào)交易城一期絕版地段的概念。 從本案商業(yè)部分為重這一點(diǎn)來(lái)考慮，案名顯得份量輕了些，也無(wú)法反映出這一特質(zhì)，一種辦法是另外再設(shè)計(jì)一個(gè)商業(yè)名稱（如陽(yáng)光商業(yè) 廣場(chǎng)、陽(yáng)光商城、陽(yáng)光電子城等）。周邊居民為改善生活環(huán)境與品質(zhì)的首次置業(yè)者 （ 2）商業(yè)空間只要根據(jù)項(xiàng)目特征，精確定位，適當(dāng)?shù)牟呗酝茝V，一定能突破瓶頸，促進(jìn)銷售。 （ 2）本案戶型設(shè)計(jì)較為合理，外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。 C3 區(qū)有四分之三的店鋪經(jīng)營(yíng)狀況差， C3 區(qū)店鋪 240 間，空置 98 間，空置率達(dá)到 40%。 四、交易城業(yè)態(tài)分析 交 易城首期開發(fā) 畝，建筑面積 46 萬(wàn)平方米，商鋪 2976 間。這些改造大盤項(xiàng)目也將改變過(guò)去以新區(qū)項(xiàng)目為主的供給局面，從而成為市場(chǎng)主角。根據(jù)目前龍巖的住房條件及人均住房率，居民消費(fèi)觀念的變化， 10 年換購(gòu)一套住房在未來(lái)幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持； 其三，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。龍巖也進(jìn)入相對(duì)大盤時(shí)代。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落 今年項(xiàng)目新開工面積減少，宏觀調(diào)控成效顯現(xiàn)。 飛渡團(tuán)隊(duì)?wèi){借扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)與豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)以及同開發(fā)商一貫良好的合作，相信本案的合作也一定會(huì)圓滿而愉快，飛渡團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有條不紊地展開工作，本企劃案是我們對(duì)交易城項(xiàng)目的戰(zhàn)略構(gòu)想及基本運(yùn)營(yíng)思路，希望與開發(fā)商探討，并歡迎批評(píng)指正。龍巖房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)逐步升溫，市場(chǎng)進(jìn)一步激活，各開發(fā)商也不同程度引入開放地區(qū)較為先進(jìn)的規(guī)劃及營(yíng)銷理念，使得市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范與成熟。 本案的實(shí)施，在面臨機(jī)遇的同時(shí)，也必須面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。事實(shí)上龍巖房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間尚不長(zhǎng)， 1993年開始起步， 1993～ 20xx 年平均每年 10 萬(wàn)平方米的開發(fā)量，基本滿足消費(fèi)者購(gòu)房需求。商品房實(shí)際銷售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 42%，其中住宅 萬(wàn)平方米，同比下降 % ；商品房預(yù)售面積 48 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)？ %，其中住宅 萬(wàn)平方米，同 比增長(zhǎng) %。隨著資訊的傳播及生活水平的提高（消費(fèi)意識(shí)要隨之成熟 .提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，越來(lái)越多的開發(fā)商及消費(fèi)者日趨明白房子不僅僅是鋼筋水泥，日趨注重環(huán)境及建筑 .人與環(huán)境 .建筑的和諧融合，追求人性化住宅及生活品質(zhì)將漸漸取代原先僅僅是買住宅的觀念。從建筑外型到園林設(shè)計(jì)、外環(huán)境營(yíng)造，到室內(nèi)平面布置、智能化設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)，一切都在急劇變化中。如