【正文】 銷售人員進場 先期海報散發(fā) 銷售中心及樣板屋軟包布置完畢 所有圖面及模型完成 強銷期（ 35 個月） 1．傳播目標(biāo) — 挑起興趣 通過充分展現(xiàn)本案價值與魅力和強調(diào)本案與目標(biāo)客戶的利益所在，以挑起目標(biāo)客戶對本案之興趣，并消除其疑慮。 價格低開高走以低價入市具有以下好處：有利于聚集人氣，為開售初期創(chuàng)造銷售火爆的勢頭，使本項目一入市即受市場追捧，為后期銷售做好鋪墊。景觀系數(shù)：是否具備良好景觀。 一旦錯過上述時間，明年 5因為龍巖購房者現(xiàn)愈來愈追求生活品質(zhì)。在銷售上可 采用先租后售的策略，利用良好的商業(yè)氛圍、規(guī)劃凸現(xiàn)商業(yè)價值。我們經(jīng)過研究分析，形成如下初步觀點： （ 1）從所處交易城位置上來看，本案較為偏遠。 第四章 項目行銷策略 一、基本策略思考 （一）商業(yè)部分 現(xiàn)狀分析 本案屬商住項目，比較而言，商業(yè)部分尤其重要，體現(xiàn)樓盤的核心價值及獲利增長點。） 另外， SP 活動也是本案重要的形象推廣工具， SP 活動對客戶關(guān)系的促進，項目的人氣聚集有極大的幫助。經(jīng)過幾年經(jīng)營，交易城已形成氣候，商貿(mào)云集，人丁興旺，本案地處其一隅，鬧中取靜，加上交易城以溜房為主，套房推出較少，本案存較大市場機會。另一個辦法是重新設(shè)計一個更商業(yè)化的案名。市區(qū)部分公務(wù)員、行政、事業(yè)單位干部、職員 （ 3）龍巖目前的產(chǎn)品營銷推廣大多數(shù)處于被動營銷的初級階段，即使是部分代表外地較高水平的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其整體的市場運作，營銷策劃力還是不夠，本案將在本地市場創(chuàng)新、突破，以獨特的差異化營銷策略，搶占市場份客額，最大化改變 市場營銷狀況，引導(dǎo)潮流； 4．威脅 （ 1）今年以來，市場供應(yīng)量急劇增長，競爭將越來越激烈。 （ 3）本案所處交易城人流量眾多，將給本案銷售聚集必要的人氣。 CC5 與 C3 相比之下要較好一些； C 300 間店面，空置 30 間； C 152間店面，空置 46 間。 目前經(jīng)營情況較好的區(qū)域有：①服裝區(qū) (B B B9)；②鞋城 (C1)；③電子、電器交易區(qū) (C2)；④食品、食雜交易區(qū) (B B6)。 三、區(qū)域競爭樓盤分析 （一）區(qū)域重點樓盤概況 御佳園 交易城發(fā)展大廈 交易城溜房 地理位置 臥龍山、龍津河畔 交易城 B2 區(qū) 閩西交易城店房 開發(fā)商 御佳園房地產(chǎn)開發(fā)公司 家樂城房地產(chǎn)開發(fā)公司 龍巖市場開發(fā)公司 市場定位 中、高端別墅 中端 16 層小高層 中低端、商業(yè)為主 銷售情況 一期別 墅銷售進入后期階段，二期部分多層住宅店面近期推出 籌備中近期推出 目前以二手房交易 銷售價格 一期別墅價格 3000 元 /㎡左右，二期店房單價尚未公開，估計住宅售價 1800元 /㎡ — 20xx 元 /㎡ 之間 住宅 1900 元 /㎡ 均價，店面價 6000 元 /上下 溜房按棟銷售均價3800 元 /㎡ ，店面單價4500 元 ㎡ 6500 元 目標(biāo)客戶 本地各界成功人士、外地在龍巖工作、做生意者，周邊富裕人士 投資為主，低總價適合大眾客戶群 商業(yè)為主，各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及省內(nèi)外經(jīng)商人士 宣傳賣點 綠色、環(huán)保、健康，高檔別墅生活社區(qū) 單身公寓、 商住、投資 政府大力打造的大型交易市場，省重點工程 二、分析比較 以上各樓盤與本案屬同一或相鄰地段，發(fā)展大廈較本案稍后推出，是本案最直接的競爭樓盤，其位于交易城內(nèi) B2 區(qū)，雙洋路與北二環(huán)路的交匯處，規(guī)劃用地面積 3844 平方米，建筑面積 14042 平方米，其中住宅 9442 平方米，商業(yè)面積 4800 平方米，總戶數(shù) 213 戶，車位 55 個，項目戶型較弱，單身公寓占總戶型的 85%，住宅單價估計 1900 元 /㎡ 左右，商業(yè)部分會有較高的商業(yè)價值，此地段距羅龍路新車站 300 米左右，而且是謝洋橋橋頭堡， B2 區(qū)是成熟的建材交易區(qū)，北 二環(huán)與雙洋路開通，會大大提升該盤價值，將對本案造成較有力的競爭。龍巖中心城市“南拓、西進、北擴”戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，勢必加大城市危舊房的改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 眾多大盤在今年進入強銷期，還有許多舊城、舊村改造大盤則是在近一兩年陸續(xù)入市，大盤在產(chǎn)品規(guī)劃、 生活品質(zhì)、社區(qū)配套等方面將出現(xiàn)較高標(biāo)準(zhǔn)，此外城鄉(xiāng)結(jié)合部的大盤，因其規(guī)劃及價格因素，也會在相當(dāng)程度上分流市區(qū)中低檔住宅市場的客源，因而今后大盤優(yōu)勢日漸淡薄，將面臨的形勢是相當(dāng)嚴(yán)峻的。 17 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 10 億元，同比增長 %，增幅較上月回落 個百分點；其中住宅投資完成 億元，同比增長 %，增幅較上月回落 個百分點，所占比重為 %，住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)的重點。 第一章 區(qū)域市場研究 一、龍巖房地 產(chǎn)概況及基本特點 由于龍巖中心城市與新城區(qū)及交易城商業(yè)區(qū)和工業(yè)立市方針的不斷深化 ,由此龍巖的城市擴張拉開序幕 ,中心城市的架構(gòu)開始成形 ,伴隨著重點工程龍巖大道 .登高西路 .龍騰路及西客站等等重點交通工程 .城市配套工程及人民廣場的建設(shè)，城市由老城區(qū)向西南方向拓展，即或西安片區(qū) .曹溪片區(qū)及未來的中心城區(qū)，由此可以預(yù)見城市漸進開發(fā)的一個房地產(chǎn)主流區(qū)域。在此背景下，家樂園地產(chǎn)交易城項目蘊育而生。由于較好的地段以及特殊的品 質(zhì)定位，本案勢必在龍巖房地產(chǎn)市場上掀起新一輪沖擊波。 （一） 龍巖房地產(chǎn)概況 龍巖市區(qū)人口 28 萬人，全區(qū) 287 萬人， 5 縣 1 市到市中心車程大約在 1～ 2 小時以內(nèi)。房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 萬平方米，同比增長 %；今年新開工面積 萬平方米，同比下降 31%，其中住宅 萬平方米，同比下降 %。 而大盤時代最大的特點就是房產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計越來越向人性化方向發(fā)展。 （二）產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快 可以說，龍巖市房地產(chǎn)市場受中國房地產(chǎn)大環(huán)境，尤其是北京、上海、深圳、廈門等住宅發(fā)達地區(qū)的影響，在各方面均處于一個高度發(fā)展的不穩(wěn)定期。 交易城內(nèi)的店房也是有力的競爭對手之一，目前交易城的店面轉(zhuǎn)讓較多，價格普遍不高。經(jīng)營狀況一般的區(qū)域有：五金、日雜、建材區(qū)。沿河一帶的店鋪有一些大公司進駐也帶動了一些人氣；但雙洋路未開通，此區(qū)域較偏。 （ 4）本案“城中城”的規(guī)劃設(shè)計新穎獨特，彌補了交易城的空白。 （ 2）國家抑制房地產(chǎn)正熱的政策如銀行加息，房地產(chǎn)稅改革陸續(xù)出臺，對購房者造成心理影響依然存在，可能導(dǎo)致一部分人持幣觀望?？h城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士 2）從購買動機