【正文】 ： 服裝區(qū)一層半， 39㎡ 的店房售價 21萬，整棟均價 5500 元 /㎡ 左右； 建材區(qū)三層獨立式店房， 118 ㎡售價 35萬元，均價 3000 元 /㎡ ，服裝區(qū)建材區(qū)經(jīng)營狀況相對較好，而租金以達到 1000— 1500 元左右，而且目前是現(xiàn)房，如果選擇投資，可以馬上進入經(jīng)營狀態(tài)，以上數(shù)據(jù)都體現(xiàn)了對本案的的競爭壓力。其它區(qū)域有：二樓三樓為 3 萬平方米的家天下建材城 (A4)；二樓 2 萬平方米左右的家具城 (A2)。因為周邊環(huán)境的影響，進一步提升本案價值有一定難度，原因有： 周邊沒有形成良好的商業(yè)氛圍， C C C5 的商家都期待本案推出，提升他 們的商業(yè)氛圍及商業(yè)價值。 2．劣勢分析 （ 1）本案所處地段周邊較為雜亂，生活品質(zhì)較差，噪音污染等因素將給會使本案銷售有一定難度。 （ 3）本案周邊競爭樓盤與本案進入市場的時間相差不多，勢必帶來競爭威脅。 3）從購買用途分析 商業(yè)用途將占一部分比重，如公司、聯(lián)絡處、辦事處等。突出“交易城”這一得天獨厚的品牌。 3）規(guī)劃與戶型 交易城普遍為溜房設計，本案推的是套房，房型設計總體較好，也是一個重要賣點。 五、廣告物料安排 廣告物料的安排也要做到有的放矢，根據(jù)項目特征與預算作出合理安排，避免不必要的支出。結合前面市場及樓盤分析，本案體現(xiàn)如下的特點： （ 1）處于交易城已成熟的大環(huán)境之下。 （ 2）交通動線是提升商業(yè)價值的關鍵，隨著雙洋路的建設，本案的商業(yè)價值也隨之增加。 B、主題招商、售后返租 目前交易城業(yè)態(tài)初步成型，服裝、食品、建材、家電、百貨等區(qū)域已正常運做。尤其本案商品體量比重較大，這一情況更為嚴重。五一本身是個看房小高峰，同時也可借一年一度的房展會推波助瀾。朝向系數(shù)：綜合其采光程度。 4．入市價格建議（待定） 三、銷售排期 本項目銷售周期初步計劃 1824 個月左右，目標任務以銷售總銷面積 90%以上為準。 2．傳播主要信息：以公開期時傳播信息為基礎，以下列三種信息為主導： 呈現(xiàn)“暢銷”的信息 經(jīng)驗與判別標準（意見領袖的觀念） 解決問題的信息 3．傳播的具體方式： 人際傳播 媒體廣告 營業(yè)推廣 4．銷售目標任務： 加強客戶介紹 加強客戶的售后服務和工程進度的通報 適當舉行 SP活動 5．銷售工作重點 客戶追蹤、補足、簽約 強力營造強銷期之現(xiàn)場氣氛及現(xiàn)場銷控炒作 發(fā)展遠景的塑造 媒體大量出現(xiàn)，掌握所有客戶 針對銷售情形，進行檢計改進，并修正廣告路線 利用已訂 客戶介紹客戶成交，并積極追蹤客戶，使其回訪，促進成交 制造耳語傳播，強調(diào)銷售佳績 對剩余單元以銷控及媒體修正的方式，做有規(guī)劃去化。 預收保留金，于公開當日至現(xiàn)場補足，促成公開當日購買熱潮。樓層系樓：基本遵循每層加價的方法。 預熱期時間不能太長，在一定時間內(nèi)，運用各種銷售，宣傳手段，盡可能多儲備客戶。 （二）住宅部分 項目入市時機 入市時機在房地產(chǎn)營銷中非常關鍵，尤其當前的龍巖房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供應量節(jié)節(jié)攀高，但總體消費市場較為低迷的情況。 B2 建材城 從掌握的情況看，有個別建 材商在交易城選址，而本案的規(guī)劃特點（店面較深及交通狀況好）等特點又適合建材經(jīng)營，尤其是交易城原建材區(qū)規(guī)劃較不合理，也有機會在交易城內(nèi)直接招商。主力品牌賣場具有號召力強，市場影響大的特點，在交易城也是發(fā)展方向。 （ 4）從競爭態(tài)勢分析，交易城大量的空置店面和稍后推出的發(fā)展大廈將對本案推廣形成嚴重威脅。 六、項目推廣費用預算 廣告費用的投入原則上按總銷金額或銷售預定指標的 %比例開支，約計人民幣 100 萬元左 右。 四、媒體組合策略 樓盤廣告宣傳推廣應高效地利用各類媒體，力求廣告效果直接，針對性強，同時實現(xiàn) 對目標客戶群的全面覆蓋，達到小投入大產(chǎn)出的目的，綜合本案特征定位，與當?shù)孛襟w情況，我們制訂出廣告看板 +外墻噴繪布幔 +廣告橫幅 +DM 投遞為主的媒體組合。 鑒于本案的定位及地段優(yōu)勢，通過口碑制造社會轟動效應是有效的營銷方法，本案具備了這種條件，我們要充分利用這一點。“陽光都匯”基本上能夠將產(chǎn)品的內(nèi)涵氣質(zhì)烘托出來。本區(qū)域個體工商業(yè)主、私營企業(yè)主、公司 3．機會 （ 1）本案住宅體量不大，只要把握時機，運用優(yōu)勢營銷策略，抓住目標客戶，容易達到迅速銷售的局面。 第二章 項目市場定位策略 一、項目 SWOT 分析 1．優(yōu)勢分析 （ 1）本案置處閩西交易 城內(nèi)核心地段，商業(yè)氛圍濃郁，與人們生活相關的生活配套設施完善。 C3 區(qū)有五分之三為小商品交易區(qū)，靠停 車場一帶的店鋪生意較好，租金及轉讓的價位也更高；租金： 120 平方米租1200 元左右，轉讓價： 120 平方售價 38 萬元。 本案小戶型比例較大，借助交易城商業(yè)大平臺，只要選好時機，適時入市，將會給龍巖帶來新一輪的投資熱潮。 (三 ) 舊城（村）改造成為重點，部分城鄉(xiāng)結合部成為今年房地產(chǎn)熱點區(qū)域 在加快龍巖“南拓、西進、北擴”建設步伐的思路指引下， 龍巖這兩年開始了前所未有的舊城（村）改造和新城區(qū)建設的步伐，這些項目大部分在去年已完成了項目的前期工作，今年舊城、舊村改造項目將是市場的重點。 其二、消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。房地產(chǎn)項目不斷上馬，新樓盤大社區(qū)頻頻出現(xiàn)，龍巖房市熱鬧非凡。 但是從目前房地產(chǎn)供應情況來看，去年下半年今年大多為在建項目，竣工項目較多， 供應量巨增，因而 市場嚴峻，銷售壓力增大。同時，基于項目本身考慮，我們又要認真提醒開發(fā)商找準方向，準確定位，運用先進營銷手段把產(chǎn)品推向市場。隨著以“水韻華都”、“恒心綠景”、“美域中央”為代表等樓盤相繼啟動。房地產(chǎn)市場調(diào)研企劃，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和綜合性分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司銷售計劃，為擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。 20xx～ 20xx 年龍巖房地產(chǎn)平均銷售 20 多萬平方米， 20xx 年，龍巖市房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步快速增長，房地產(chǎn)銷售面積達到 40 萬平方米，開發(fā)量達到 70 萬平方米，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，開發(fā)投資首次突破 10 億元，同比增長 %成為閩西投資增長最快的領域之一。 國家推行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的影響是客觀存在的，從目前情況分析，龍巖市房地產(chǎn)市場受到一定的影響。） 不管是水韻華都 .山