【正文】 為整層購買。該類客戶預(yù)計(jì)為本案寫字樓的次主力客戶。為此，可在正式發(fā)售之前，向本產(chǎn)品的目標(biāo)市場簽署“入住意向書”，注明租期 /租價(jià)等核心條款以此樹立客戶的投資信心。多以投資為主要目的。 ? 國家對投資性商業(yè)物業(yè)的調(diào)控方向、實(shí)施時(shí)間、具體內(nèi)容非常關(guān)心，政策的變化極易引起其投資決策的改變。普遍看好城市尖端物業(yè)，有所共鳴，并具有購買決策速度快的特征，該類客群散布在各地，是我們要努力發(fā)展的客群，將成為本案次主力客群。 投資需求： 收益在先，自住在后。予以申明，實(shí)際出租收益可能高于上述保底收益。并且。 該銷售主題的特點(diǎn)說明： （ 1）、 就開發(fā)商而言，可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 ? 執(zhí)行要點(diǎn)： A、行銷： 被眾信和誠稱之為“地毯式營銷” ，本案行銷建議先期啟動(dòng)異地營銷，通過在香港、上海、北京、成都、深圳、三亞、大連、溫州、青島、太原等城市常駐設(shè)點(diǎn)，利用當(dāng)?shù)孛襟w、合作商家介紹、聯(lián)系全國商業(yè)聯(lián)合會(huì)、各地商會(huì)、知名大學(xué) MBA培訓(xùn)班、參加大型活動(dòng)（如住交會(huì)、博鰲論壇等），主要鎖定該城市社會(huì)各界知名人士（達(dá)官政要、社會(huì)名流、行業(yè)翹楚、財(cái)富驕子、科教精英、文化名人），拜訪或投遞資料，邀約客戶簽署前期消費(fèi)協(xié)議，同時(shí)將凱賓斯基全球性酒店各型投資產(chǎn)品價(jià)值向客戶推銷。 會(huì)務(wù)資源營銷 利用、開發(fā)眾信和誠既有的會(huì)務(wù)合作資源 （如重慶的索菲特大酒店、成都的芙蓉古城等）在其舉辦相關(guān)會(huì)議時(shí)，采用合適的形式，對本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推廣。 川渝外籍人士群體 利用、開發(fā)眾信和誠既有的 合作資源，利用政府外事辦、各種有合作背景的高級酒店，針對港澳臺(tái)客戶 ,海外客戶 ,進(jìn)行一對一的經(jīng)理上們拜訪制。 1政府機(jī)構(gòu)引薦 利用、開發(fā)眾信和誠既有的 合作資源，本通過政府機(jī)構(gòu)引薦，政府招商引資會(huì)議接觸，收集目標(biāo)客戶資料、并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一對一的經(jīng)理拜訪制?；顒?dòng)營銷，早已成為眾信和誠值得付出一切的力量之源，勝利之源 , 信心之源！ 活動(dòng) 1： 重慶會(huì)展經(jīng)濟(jì)論壇暨俱樂部籌委會(huì)成立儀式 活動(dòng)目的： 通過對會(huì)展經(jīng)濟(jì)進(jìn)行聚焦性放大造勢，加強(qiáng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)，邀約大批名流發(fā)起加入“國際高管俱樂部”，同時(shí)以 VIP會(huì)員方式積累向潛在購房客戶群。為 5月的開閘放水做最后準(zhǔn)備。 ? 活動(dòng)名稱： 凱賓斯基登臨重慶新聞發(fā)布會(huì) ? 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 23月 ? 活動(dòng)場地：國際會(huì)展中心或五星級酒店 ? 活動(dòng)規(guī)模： 200300人 ? 參與嘉賓：意向客戶為主，邀請各級政府領(lǐng)導(dǎo)。 D、渠道營銷： 方法同上。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 2023/2/802:36:22 ? 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 2023年 2月 8日 2時(shí) 36分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 2023年 2月 8日星期三 ? 命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。 :36:22 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。 :36:2202:36:22February 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :36:2202:36Feb238Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 8, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 8日星期三 2時(shí) 36分 22秒 02:36:228 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 8日星期三 2時(shí) 36分 22秒 02:36:228 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 8, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。喬丹也需要隊(duì)友來一起打比賽。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。 02:36:2202: ? 等待。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ? 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會(huì)更有益。 ? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。 （ 2）、“會(huì)展經(jīng)濟(jì)” ? 西部地區(qū)設(shè)備最先進(jìn)、配置最齊全的大型綜合性會(huì)議及展覽場地之一 ? 本地區(qū)以及國內(nèi)外的大型會(huì)議、展覽和其它商業(yè)文化活動(dòng)的首選。 工作目標(biāo)： 開盤后 1個(gè)月內(nèi)，完成公寓銷售 50%以上，完成寫字樓銷售 40%以上。 B、行銷： 方法同上，但強(qiáng)度有所減弱。 活動(dòng) 3：俱樂部成立揭牌儀式及意大利頂級紅酒鑒賞會(huì) ? 活動(dòng)目的：該活動(dòng)在已有客戶積累前提下展開，主要目的為俱樂部辦卡，以此蓄積潛在客戶。 “活動(dòng)營銷”之于眾信和誠，一直保持著“一招制勝”、屢試不爽的驕人戰(zhàn)績 。 ? 1重慶各高級酒店的長包房客戶 利用、開發(fā)眾信和誠既有的 合作資源，收集、瞄準(zhǔn)重慶現(xiàn)有長包房酒店客戶資源（揚(yáng)子江公寓、希爾頓等）。 ? 川渝各地商會(huì) 川渝各地商會(huì)一直是 眾信和誠本地、外地營銷的主戰(zhàn)場。 ? C、渠道營銷： 眾信和誠將利用自身以及會(huì)展置業(yè)一切資源（企業(yè)資源、地產(chǎn)客戶資源、酒店客戶資源、商家客戶資源、汽車銷售客戶資源、車友會(huì)俱樂部資源、協(xié)會(huì)資源、媒體資源等 ），通過各種渠道，全面展開客戶挖掘工作： 既有圈層及轉(zhuǎn)介紹 由于有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。 （ 3）、 對投資業(yè)主而言，收益率仍處于正常水平，且無任何投資風(fēng)險(xiǎn)。 套內(nèi)單價(jià)為 28196元 /㎡。但酒店方對該免費(fèi)入住權(quán)不予返現(xiàn)。使其產(chǎn)生 有別于其他地產(chǎn)物業(yè)、其他投資產(chǎn)品所不能 帶來的“稀有感”、“身份感”；“炫耀感”。該類客群稀少，作為本案公寓的補(bǔ)充型客戶，是奠定本案高端價(jià)值水位的首要客群層次，占比最少卻意義重大。 ? 目標(biāo)客群典型特征描述 ? 本土高端人士 —— 大部分受過良好教育，事業(yè)非常成功，一般都感受過國際化的生活方式及生活理念，對本案成為重慶高端地產(chǎn)的“財(cái)富代言與時(shí)尚代言”毫不懷疑，具一定話語權(quán)的實(shí)力階層，大多數(shù)喜歡搶喝頭啖湯，必將本案納入“人生資本”的范疇。 ? 從產(chǎn)品地段來看，青睞物業(yè)升值潛力空間巨大的城市中心核心地段。 B2 酒店式住宅產(chǎn)品形象定位 —— 重慶首席 ? （ 6）、寫字樓投資購買者目標(biāo)市場構(gòu)成 終端使用人 構(gòu)成 主力購買客戶 次主力客戶 補(bǔ)充型客戶 所占比例預(yù)計(jì) ① 金融系 /20% ② 工業(yè)系 /20% ③ 能源交通系 /15% ④ 生化系 /10% ⑤ 地產(chǎn)系 /10% ① IT系 8% ② 咨詢系 7% ③ 文化會(huì)展系 5% ① 政府系 3% ② 商貿(mào)系 2% 購買者構(gòu)成 自用型 長線投資型 短線投資型 所占比例預(yù)計(jì) 50% 40% 10% 購買者區(qū)域 構(gòu)成 重慶市內(nèi) 國內(nèi)其他省份 境外 所占比例預(yù)計(jì) 70% 20% 10% （ 5）、購買者對物業(yè)要求 ? 對于自用型客戶，往往除了對物業(yè)的硬件配置有較高要求外，也非常注重物業(yè)使用過程中的酒店服務(wù)、商務(wù)會(huì)議、停車、餐飲等各種服務(wù)，同時(shí)還非常在意樓層、朝向、通風(fēng)采光等。該投資人由于對核心地段的頂級寫字樓的價(jià)值認(rèn)可度非常高，通過對各種投資機(jī)會(huì)的比較和對本案投資回報(bào)率的測算，愿意投資于這樣一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的長期回報(bào)物業(yè)。 （ 3）、使用心理描述 本案寫字樓客戶普遍使用心理為，認(rèn)同寫字樓 交通便利 （核心地段）、 使用舒心 （頂級硬件配置）等物業(yè)價(jià)值，同時(shí)非?？粗?地標(biāo)建筑形象、 五星級寫字樓大堂、酒店式服務(wù)等 身份尊貴 象征，認(rèn)為這能給其品牌及業(yè)務(wù)帶來更大發(fā)展空間。 ? 工業(yè)系 （汽車、機(jī)電、安保、裝備制造、精密儀器、電氣等） —— 企業(yè)實(shí)力雄厚，需求面積較大，多為國際 500強(qiáng)大企業(yè)，為本寫字樓主力。 凱賓斯基國際中心以國際一流、西部領(lǐng)先的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，外立面現(xiàn)代簡潔。為此， 就本案寫字樓而言，自用型消費(fèi)者的市場容量將大幅減少。 ? 我們保證，這個(gè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力、準(zhǔn)確傳遞和穩(wěn)定。是伙伴，更是朋友。接手代理的 4個(gè)月期間，銷售率突破 80%。鍛煉了一支深受眾信企業(yè)文化熏陶、挑戰(zhàn)高激勵(lì)機(jī)制，敢于打硬仗的執(zhí)行團(tuán)隊(duì) ? 資源整合能力 —— 財(cái)富聯(lián)盟： 從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作起始，我們便獨(dú)創(chuàng)了“六位一體”的商業(yè)地產(chǎn)核心運(yùn)作模式，并培育和維護(hù)了千余家各行業(yè)品牌、實(shí)力合作企業(yè)伙伴及投資商，形成財(cái)富聯(lián)盟，眾信和誠不只是為商家做選址工作，更會(huì)為商家的創(chuàng)新性商業(yè)盈利模式做策劃，為商家創(chuàng)造更大的價(jià)值，而商家也愿意跟隨眾信和誠轉(zhuǎn)戰(zhàn)天南海北。眾信和誠也正是憑籍于此獲得諸如萬科地產(chǎn)、成都置信集團(tuán)、成都藍(lán)光集團(tuán)、重慶申基集團(tuán)、重慶安邦集團(tuán)、棕櫚泉地產(chǎn)等合作伙伴的認(rèn)可和尊重。同時(shí)，相信這也是貴公司愿意尋求合作的基礎(chǔ)。 ? 合作伙伴看眾信 眾信和誠為置信集團(tuán)的資產(chǎn)保值增值做出了重大貢獻(xiàn)，并走出了一條獨(dú)特的發(fā)展之路，在西部商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有領(lǐng)跑者的風(fēng)范。最高價(jià)超過 25000元 /平方米（套內(nèi)），再度創(chuàng)下重慶酒店地產(chǎn)的營銷神話！ 成績背后，眾信和誠客戶開拓能力之強(qiáng)、客戶運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)之豐富，相信目前重慶乃至中國地產(chǎn)營銷界，前無來者，無出其右！ ? 與眾信和誠的攜手，是重慶棕櫚泉戰(zhàn)略上的選擇。 —— 歐洲房子西餐咖啡董事長 韓勤耕 ? 眾信和誠核心優(yōu)勢 眾信和誠之核心優(yōu)勢，在于其根植本土、主攻商業(yè)、著眼”高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者“戰(zhàn)略定位，在于其對本土市場需求的準(zhǔn)確把握、對市場走勢的敏銳判斷、以及對戰(zhàn)略執(zhí)行的完美保證，更在于其本土專業(yè)團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建，不盲目向不擅長的領(lǐng)域發(fā)展，使眾信對市場和產(chǎn)品的把握能力及執(zhí)行能力，具有其他機(jī)構(gòu)均不可比擬的優(yōu)勢。 ? 項(xiàng)目總指揮 張效春 項(xiàng)目策劃總監(jiān) 柳雙林 項(xiàng)目營銷總監(jiān) 楊黔蜀 高級策劃師 田松振 高級策劃師 錢孟 高級銷售經(jīng)理 段昊言 銷售經(jīng)理 魯博 銷售經(jīng)理 常宏巖 銷售經(jīng)理 王東利 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 置業(yè)顧問 項(xiàng)目總統(tǒng)籌 楊路 國匯中心項(xiàng)目營銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)圖 ? ? 第二部分 眾信和誠關(guān)于本案營銷思考 ? 第一章 市場研判 ? 一、 項(xiàng)目綜合市場背景概況 重慶寫字樓 20232023年市場概況 見圖 2－ 4 （ 1）、產(chǎn)品放量較 2023年同比增長 160%，達(dá)到 40萬㎡、“泛甲與甲級 /泛 CBD與 CBD”寫字樓競爭激烈 （ 2） 、 渝中、南岸、高新區(qū)成為集中供應(yīng)區(qū)域，競爭將趨于白熱化 （ 3） 、 預(yù)計(jì) 09年租金變化不大、平均吸納速度將降低、整體空置率將明顯攀升 重慶高級酒店公寓 20232023年市場概況 （ 1）、 08年市場空白， 09年放量激增，總量達(dá)到 23萬㎡ （ 2） 、 房價(jià)回落，租金穩(wěn)企，平均投資回報(bào)率達(dá)到 %，其他地產(chǎn)投資品對酒店公寓的競爭