【正文】 桂林房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比較明顯。根據(jù)桂林市 20xx～ 20xx 年城市房屋拆遷計(jì)劃，老城區(qū)內(nèi)年均計(jì)劃拆遷面積為 27～ 28 萬(wàn)平方米，臨桂新區(qū)年均計(jì)劃拆遷面積為 5～ 6萬(wàn)平方米。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對(duì)自然山水的保護(hù)， 20xx 年 7 月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》【國(guó)函〔 20xx〕 78 號(hào)】中明確指出“嚴(yán)格控制城市的人口和建設(shè)用地規(guī)模，保護(hù)耕地、節(jié)約用地。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，桂林市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)到開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通交易、廣告、中介服務(wù)到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。 “ 時(shí)代楓林 一期 ” 項(xiàng)目的建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。已全面完成桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)工作，編寫(xiě)出了《桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告》，已獲專(zhuān)家審核同意。地下水位、水量變化受氣候影響較大，動(dòng)態(tài)不穩(wěn)定，水位年變幅位 1～ 2m。 （六）交通運(yùn)輸條件 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 19 縣內(nèi)交通以公路為主，國(guó)道 321 線(xiàn)和 322 線(xiàn)、省道 20171線(xiàn)、桂海高速公路、機(jī)場(chǎng)專(zhuān)用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80％以上的村委都通公路，加上過(guò)境的湘桂鐵路和兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通極為方便，尤其是縣城至桂林市區(qū)僅 10 分鐘路程，通過(guò)航空、鐵路、公路通往全國(guó)各地十分方便。 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 20 （十） 土地 條件 建設(shè)用地已落實(shí)，手續(xù)合法。 帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對(duì)建筑物的長(zhǎng)期高效、經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)至關(guān)重要?？偩幼?hù)數(shù) 1223 戶(hù)，入住人口 4278 人，住宅建筑總面積 152857平方米 。 高層住宅：以居住為核心構(gòu)成，同時(shí)可以合理的組合與拆分的空間。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施包括網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所； 棋牌室 、 老年活動(dòng)中心 、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。 安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu) 安全等級(jí)均為二級(jí)。 商業(yè)街區(qū) ，指社區(qū)外規(guī)劃一條由 西 至 東 的特色商業(yè)街。 多層建筑、會(huì)所、幼兒園采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 （三）景觀建設(shè) 景觀設(shè)計(jì)概念：“依山就勢(shì)”將湖光山色盡收眼底；“顯山露水”納百川之靈氣，吮名山之精華，營(yíng)造豐富的景觀體系。 六 、輔助工程 （一） 生活 給水工程 水源 項(xiàng)目區(qū)的給水系統(tǒng)直接和桂林市市政給水系統(tǒng)銜接，接桂林自臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 29 來(lái)水公司臨桂公司供水管網(wǎng)。本設(shè)計(jì)為高層給水，采用分區(qū)供水，為保證供水的可靠性，采用環(huán)狀供水。日 ）； 小時(shí)變化系數(shù) ~，取 kh=；使用時(shí)數(shù) 12h。 本項(xiàng)目道路、廣場(chǎng)面積為 9100m2。 本項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)相關(guān)規(guī)范選擇， 項(xiàng)目建成后，最大小時(shí)用水量為 ，最大日用水量為 5962m3/d， 各類(lèi)用水指標(biāo)及 用水 量臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 32 統(tǒng)計(jì)見(jiàn)下表： 表 51 序號(hào) 用水類(lèi)別 用水定額 數(shù)量 使用時(shí)間（ h） 時(shí)變化系數(shù) 最高日用水量（ m3/d） 最大時(shí)用水量（ m3/h） 1 住宅 215L/人 .d 4278 人 24 2 商鋪 3 綠地澆灑 1L/ 17300m2 3 4 道路、廣場(chǎng) 2L/m2 小區(qū)總雨水量 Q=3． 0 6 m3／ S(參考桂林地區(qū)暴雨強(qiáng)度，按 P=2 a，t=5m i n標(biāo)準(zhǔn)查表得設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度為： q=5 8 6 L／ s． ha=2 11 mm／ h)，雨水綜合徑流系數(shù)取 O． 6 O。小區(qū)變電所設(shè)置應(yīng)遵循以下原則： （ 1）盡量接近小區(qū)負(fù)荷中心且進(jìn)出線(xiàn)方便，以降低電能 損耗、提高供電質(zhì)量、節(jié)省設(shè)備材料。 道路、廣場(chǎng)及綠化用地參照相關(guān)規(guī)劃結(jié)合相類(lèi)似工程情況按照以下指標(biāo)估算道路、廣場(chǎng)及綠化用地用電負(fù)荷。 分配網(wǎng)絡(luò)采用分配一一分配一一分支型式，將電視信號(hào)送至各個(gè)終端輸出單元。主配線(xiàn)間設(shè)在網(wǎng)絡(luò)中心內(nèi)，相關(guān)樓層的電氣豎井設(shè)配線(xiàn)問(wèn)作為分配線(xiàn)間。 ④ 利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)的兩根主鋼筋作防雷引下線(xiàn)，與屋頂?shù)呐R桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 39 避雷帶及鋼筋混凝土基礎(chǔ)等焊接成可靠的電氣通路。室外消火栓為地上式消火栓，消火栓間距為 120米，保護(hù)半徑為 1 5 0 米，消火栓距路邊不超過(guò)2m，距房屋外墻不小于 5 m，環(huán)路管網(wǎng)設(shè)分段閥門(mén) 。 地下汽車(chē)庫(kù)設(shè)置感溫火災(zāi)探測(cè)器，電梯前室、商業(yè)裙樓、電氣設(shè)備用房、弱電設(shè)備用房、豎井式配電間、電梯廳、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及走道等處設(shè)感煙火災(zāi)探測(cè)器，高大空間設(shè)紅外光束感煙火災(zāi)探測(cè)器。在非燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)暗敷設(shè)的部分，其保護(hù)層的厚度應(yīng)大于 3CM，在其它部分敷設(shè) 的線(xiàn)槽或保護(hù)管應(yīng)采取防火措施。 排煙系統(tǒng)控制：排煙軸流風(fēng)機(jī)應(yīng)保證 2 8 0℃時(shí)能連續(xù)工作 3 0m i n，且在排煙支管上設(shè)有煙氣溫度超過(guò) 2 8 0℃時(shí)能自動(dòng)關(guān)閉的排煙防火閥，排煙防火閥應(yīng)連鎖關(guān)閉相應(yīng)的排煙風(fēng)機(jī)。 抗震設(shè)防：本工程屬丙類(lèi)建筑， 6度抗震設(shè)防。 （三）雨水 在院內(nèi)部修建雨水支管，通過(guò)市政接口，接入市政管線(xiàn)。 （一）電力 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 46 年用電量測(cè)算 本項(xiàng)目電力能耗主要 為空調(diào)、照明、動(dòng)力、設(shè)備等。本項(xiàng)目從半地下停車(chē)庫(kù)、容積率、人防、節(jié)地措施、公建和土地利用等指標(biāo)。利于組織夏季的穿堂風(fēng)，有效減少夏季空調(diào)設(shè)備開(kāi)啟時(shí)間。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)室外機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 291 個(gè)，實(shí)行 空心植草磚鋪設(shè) ，既滿(mǎn)足了停車(chē)的需要，又達(dá)到了綠化的目的。 經(jīng)測(cè)算，年正常耗電量為 2652萬(wàn) kWh。 （五）燃?xì)? 由新奧燃?xì)夤矩?fù)責(zé)供氣。 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 44 第 五 章 節(jié)能減排措施 一、依據(jù) （一）建設(shè)部《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ＪＧＪ１３４－20xx） （二）建設(shè)部 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 5018920xx； （三）《廣西綠色建筑評(píng)價(jià)》（ DB45/T 567— 20xx） （四）《廣西壯族自治區(qū)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 20xx年 （五）《通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)性能檢測(cè)規(guī)范》 （六）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 50034— 20xx 二、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件 本工程位于臨桂新區(qū)中心區(qū)，用地周?chē)呀ㄔO(shè)了比較完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施，本項(xiàng)目 所需各市政條件均可滿(mǎn)足。為了美化環(huán)境，改善工作環(huán)境，在大樓前庭后院部分空地種植樹(shù)木、花卉和草皮，供 住 戶(hù)散步和小憩。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防控制室能將火災(zāi)層及其上一層下一層的揚(yáng)聲器自動(dòng)切換到火災(zāi)應(yīng)急廣播狀 態(tài) 。按規(guī)范要求，在每個(gè)防火分區(qū)設(shè)置若干個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕及消防對(duì)講電話(huà)分機(jī)和插孔。消防設(shè)臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 40 備及消防水池均設(shè)在地下室，室內(nèi)消火栓、自動(dòng)噴水給水系統(tǒng)均設(shè)水泵結(jié)合器； ③ 低壓二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間等不宜用水滅火的站房，本設(shè)計(jì)采用低壓二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)。 ⑥ 本建筑做總等電位聯(lián)結(jié)。 水平子系統(tǒng)采用 8 芯超五類(lèi)非屏蔽雙鉸線(xiàn)，最大距離為 9 0米。 終端輸出口技術(shù)指標(biāo)： 輸出電頻： 6 4177。 aav:年平均有功負(fù)荷系數(shù)，一般取 — ，本項(xiàng)目取； Pc：有功功率， kW； Tn：年實(shí)際工作小時(shí)數(shù)（本項(xiàng)目中， T n=12*356=4380h）。 （ 3）本小區(qū)規(guī)模較大，分期開(kāi)發(fā)，按分期片區(qū)劃分供電范圍。 生活污水系統(tǒng) 項(xiàng)目區(qū) 內(nèi)的生活污水主要是餐飲污水、廁所沖洗污水，室內(nèi)生活污水采用單立管伸頂通氣方式。 d 450 8 6 未預(yù)見(jiàn)水量 10％ 7 總計(jì) 年自來(lái)水消耗量計(jì)算： *365*=474235 m3 ： 本項(xiàng)目住宅小區(qū)地塊消防及生活水泵房設(shè)置在小區(qū)中間位置。d 估算 。d ，本項(xiàng)目綠化澆灑用水定額取 值。此外還包括地下貯水池、加壓水泵及變頻給水裝置。給水管采用 PE、 PPR 管，卡環(huán)式連接。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置 一 個(gè)人行出入口和 一 個(gè)車(chē)行 主 出入口。 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 位于挖土區(qū)域的高層建筑，如果是承載力較高的基巖，可以考慮采用天然地基上的梁板式基礎(chǔ)。并且商業(yè)街由 文化 廣場(chǎng)及交通廣場(chǎng)鑲臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 27 嵌其中， 極大的豐富了商業(yè)街區(qū)的特色。 抗震等級(jí)：抗震等級(jí)為四級(jí)。 小區(qū)的管理用房包括保安、物業(yè)等用房。比例分配合理，空間層次豐富，與公共環(huán)境一起營(yíng)造一個(gè)舒適的居住大環(huán)境。 商務(wù)及小區(qū)服務(wù)管理人員 400 人 ， 整體建筑為 13 棟 帶電梯的高層 和 23 層環(huán)小區(qū)周邊的臨街商業(yè)用房 所構(gòu)成的建筑群，融商業(yè)、居住、休閑 、 會(huì)所為一體的大型高檔商住小區(qū)。建筑注重外圍結(jié)構(gòu)節(jié)能、最大化的利用自然通風(fēng)采光、達(dá)到 節(jié)能照明，節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)的環(huán)保 目的 ，同時(shí)采用隔聲減噪等一系列的技術(shù)措施，體現(xiàn)綠色建筑的概念。 另從該公司已取得的土地中劃 16 畝并入本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目的建設(shè)用地達(dá)到 畝 。 （七 ）供電 條件 臨桂縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有 2 萬(wàn) KVA 變電站兩座，又投資6000 萬(wàn)元，完成了全縣農(nóng)村電網(wǎng)改造，電力供應(yīng)有保障。巖溶裂隙水 主要蓄存于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及 附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。 四季分明，日照多年平均達(dá) 1595． 6 小時(shí)，太陽(yáng)幅射多年平均為 102． 02 千卡／ cm2，多年平均氣溫為 19． 2℃，歷年平均最高氣溫達(dá) 23． 5℃，歷年平均最低氣溫 15． 9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量達(dá) 1862． 7mm?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。桂林市臨桂 “ 時(shí)代楓林 ” 建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域位置上風(fēng)上水，便利的交通道路的以及臨桂縣的新一輪的開(kāi)發(fā)建設(shè)為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了極大的利好。 20xx 年《桂林市城市風(fēng)貌設(shè)計(jì)導(dǎo)則》中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線(xiàn)走廊的通暢建筑屋頂應(yīng)采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應(yīng)與山水環(huán)境景觀及臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 15 歷史文化景觀相協(xié)調(diào)”。其中拆遷建筑中住宅總量按 80%估算，住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置率按 80%測(cè)算， 20xx臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢(xún)公司 14 年因住宅拆遷計(jì)劃需 要產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的住宅中面積約 ，按照每年城市房屋拆遷規(guī)模不超過(guò)上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內(nèi)城市拆遷住房需求約為 105 萬(wàn)平方米。 20xx 年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約 76 萬(wàn)人，臨桂縣城人口約 5 萬(wàn)人，規(guī)劃預(yù)測(cè)到 20xx 年桂林市城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到110 萬(wàn)人左右，城市人口新增約 29 萬(wàn)人。對(duì)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析 ,對(duì)桂林房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前危機(jī)，如何逆勢(shì)做大做強(qiáng)等問(wèn)題進(jìn)行了深入探討，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)抓住國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相對(duì)寬松和我市新區(qū)建設(shè)、老城疏解提升的大好機(jī)遇 ， 做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位 ,做出 “甲天下 ”的樓盤(pán) ,把桂林的房地產(chǎn)推向全國(guó)、全世界等提出了希望和要求。 桂林市對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在 20xx 年的《政府工作報(bào)告》中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。為此，臨桂新區(qū)的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”，將臨桂新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)之一。 （六）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11， 12， 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 一 項(xiàng)目用地 面 積 ㎡ 72667 二 總建筑面積 ㎡ 216220 其 中 計(jì)容積建筑面積 ㎡ 192745 其 中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 39510 框 架結(jié)構(gòu) 會(huì)所建筑面積 ㎡ 450 框架結(jié)構(gòu) 住宅 建筑面積 ㎡ 152785 框架結(jié)構(gòu)帶電梯 安置房 ㎡ 36480 商品房 ㎡ 116305 框架結(jié)構(gòu) 不計(jì)