【正文】 205萬元，資本金利潤(rùn)率達(dá)到254%，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措。該項(xiàng)目的建設(shè)符合《*省*城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，符合*城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。***有限公司把握住*中心城區(qū)快速發(fā)展的契機(jī)，期望在致力于*建設(shè)的過程中，實(shí)現(xiàn)自我完善、自我發(fā)展。根據(jù)《******城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，**省將通過全力擴(kuò)大對(duì)外開放和加快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中部崛起的戰(zhàn)略目標(biāo)。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總詳見表1－1。167。⑺建設(shè)投資：50349萬元。167。**市政府已將***納入市內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展的旅游和教育兩大經(jīng)濟(jì)圈，并決定將***作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)對(duì)待，從發(fā)展機(jī)制、優(yōu)惠政策、重大項(xiàng)目布局等方面給予積極支持，促進(jìn)***向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展。1 目建設(shè)符合《*城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》根據(jù)《**城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》*位于*和*市這兩大城市之間的中部，南距*市區(qū)66公里，北距*市區(qū)68公里，處于*這兩大核心城市經(jīng)濟(jì)輻射范圍之內(nèi)，易于通過接受輻射來促進(jìn)自身發(fā)展。順應(yīng)城市化加速推進(jìn)的潮流，明確方向，科學(xué)定位，*將在未來的*城市帶中確立自身不可替代的地位，房產(chǎn)消費(fèi)需求也將大增長(zhǎng)。⑴舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)的需求*是由原來*縣的2個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和*農(nóng)場(chǎng)組建的。根據(jù)該規(guī)劃，*青年創(chuàng)業(yè)基地占地60平方公里，其中一期啟動(dòng)區(qū)10平方公里，這將推動(dòng)*開放開發(fā)區(qū)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，將*的政治優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，把*打造成為鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。開發(fā)投資增速趨向平穩(wěn)。但長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)對(duì)商品房的需求量還是巨大的，房地產(chǎn)業(yè)還有著廣闊的發(fā)展空間，依然是朝陽產(chǎn)業(yè)。根據(jù)*房產(chǎn)近期價(jià)格及未來走勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目所處地段以及同類商品的價(jià)格，初步擬定商鋪銷售價(jià)格為10000~25000元/ m2；高層住宅銷售價(jià)格為3000~4000元/ m2；多層住宅銷售價(jià)格為2800~3800元/ m2；停車位銷售價(jià)格15~。、拆遷及地塊現(xiàn)狀⑴根據(jù)*市規(guī)劃，擬選場(chǎng)址用地性質(zhì)屬商住用地，項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。*位于*省北部、*工業(yè)走廊中段，距*、*均為66公里。167。167。建設(shè)項(xiàng)目匯總詳見表51。⑷可持續(xù)發(fā)展：小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)結(jié)合景觀設(shè)置一定數(shù)量的頂部采光，盡量減少白天的照明用電，節(jié)約能源。⑵公共設(shè)施社會(huì)公共設(shè)施主要包括福利院、郵局、托幼、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、社區(qū)會(huì)所等，為社區(qū)居民提供系列生活服務(wù)的設(shè)施和公共交往活動(dòng)的場(chǎng)所，有利于營(yíng)造濃郁溫馨、富有的社區(qū)氛圍。167。167。⑸戶型設(shè)計(jì)應(yīng)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化等。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、嘈雜的都市的一種心態(tài)。167。消防泵由消火栓箱內(nèi)的啟泵按扭直接啟動(dòng)或手動(dòng)啟動(dòng)。⑸消防水池：消防水池與室內(nèi)消火栓合用，共216 m3。167。機(jī)構(gòu)設(shè)置按該公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置，房產(chǎn)出售階段新增（營(yíng)銷中心）售樓部，需聘請(qǐng)專職營(yíng)銷人員，人數(shù)暫定15人。167。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算合計(jì)為52499萬元（詳見表81）167。采用固定價(jià)格體系，即在整個(gè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，采用預(yù)測(cè)的固定價(jià)格計(jì)算運(yùn)營(yíng)收入、費(fèi)用等。表91銷售收入測(cè)算表（單位：萬元）序號(hào)名稱單位計(jì)算期合計(jì)234（均價(jià)）1商品房銷售收入萬元3259882245　出售比例%304030100　高層住宅出售面積m2　銷售單價(jià)元/ m23600370038003700　多層住宅出售面積m212211　銷售單價(jià)元/ m233503450355034502商鋪銷售收入萬元40366　出售比例%304030100　出售面積m2　銷售單價(jià)元/ m2150001700019000170043車庫(kù)銷售收入萬元1288262726796594　出售比例%304030100　出售面積個(gè)1288　銷售單價(jià)萬元54總銷售收入萬元129205⑵營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、其稅（費(fèi)）率如前所述。所得稅后為29%。綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。據(jù)此建議：⑴把項(xiàng)目投資控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。*將在未來的*城市帶中確立自身不可替代的地位，從而導(dǎo)致了房產(chǎn)消費(fèi)需求的大大增長(zhǎng)。項(xiàng)目建設(shè)方案合理、可行。該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展及整個(gè)現(xiàn)代化過程提升、城市化進(jìn)程加快的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的中長(zhǎng)期看好的趨勢(shì)并沒有改變。根據(jù)現(xiàn)代營(yíng)銷觀念，應(yīng)把市場(chǎng)營(yíng)銷作為開發(fā)經(jīng)營(yíng)主線，將其滲透到從立項(xiàng)到售后服務(wù)的全過程。37。鑒于上述原因，項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求：一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中如何精雕細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)20082009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析是：2009年，全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊，全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2010年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大。167。⑸總投資及資金來源：建設(shè)投資52499萬元。項(xiàng)目建設(shè)符合*城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策。因此在設(shè)計(jì)過程中實(shí)施限額設(shè)計(jì)，把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合起來，通過多方案綜合比較，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。167。表95項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算期合計(jì)12341現(xiàn)金流入　129205銷售收入　129205回收固定資金余值　　　　0回收流動(dòng)資金　　　　02現(xiàn)金流出建設(shè)投資　　流動(dòng)資金　　　　　經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)稅及附加　3所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量　5調(diào)整所得稅　　6所得稅后凈現(xiàn)金流量7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量　8凈現(xiàn)值（稅后）9累計(jì)凈現(xiàn)值　計(jì)算指標(biāo) 稅前 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR 33% 29%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV（ic=13%） 95000 萬元 42501 萬元靜態(tài)投資回收期 年動(dòng)態(tài)投資回收期 年BEPs（銷售收入）=固定成本/（銷售收入可變成本營(yíng)業(yè)稅及附加）61% 萬元167。總成本費(fèi)用包括人工費(fèi)、銷售費(fèi)用和開發(fā)成本攤銷、項(xiàng)目建設(shè)投資，其中：⑴人工費(fèi)按員工15人，銷售起始年員工人數(shù)按15人考慮，工資平均為1600元/月，福利費(fèi)按工資的14%測(cè)算；⑵銷售、管理費(fèi)用包括管理、廣告等費(fèi)用，按銷售收入的5%估計(jì)；⑶開發(fā)成本攤銷為項(xiàng)目建設(shè)投資和建設(shè)期利息按銷售面積攤銷；⑷項(xiàng)目建設(shè)投資52499萬元；經(jīng)測(cè)算。項(xiàng)目計(jì)算期取5年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期2年。經(jīng)測(cè)算。1 設(shè)投資估算該項(xiàng)目為住宅、商鋪以及公建設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，