【正文】 規(guī)范（ GB5001120xx） e) 建筑地基基礎設計規(guī)范（ GB500720xx） f) 建筑工程抗震設防分類標準（ GB5022320xx） 2)設計內(nèi)容 a) 場地的工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件 根據(jù)湖南省資源規(guī)劃勘測院 20xx 年 9月提供的《中南珍珠交易中心巖土工程勘察報告》 (工程編號 GD20xx09051121)進行結構初步設計。雨水排放方向由西南角向東北角排放，排入城市規(guī)劃道路市政管網(wǎng) 4. 項目建設內(nèi)容及標準 建筑 1) 設計依據(jù) 天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 33 a) 甲 方提供的征地要求及范圍 b) 民用建筑設計通則 JGJ3787 c) 辦公建筑設計規(guī)范 JGJ6789 d) 伸縮縫與防震縫的設置 2) 設計內(nèi)容 整個項目規(guī)劃為三個區(qū)域：觀光展示區(qū)、商務區(qū)、公寓住宅區(qū)。本次一期初步設計的 7— 10棟位于商業(yè)地塊中，為 4+層商住店面，其商業(yè)位置優(yōu)越，在本項目中是主要商業(yè)內(nèi)街的組成部分。 一期用地約為 畝，主要為商業(yè)與公寓式酒店。 3) 以人為本，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境，倡導人文精神，以共生的設計理念展現(xiàn)一個全新的極具人性化的旅游、購物環(huán)境。項目建設地距省會長沙更是不足 6km，東向直面由長沙市岳麓區(qū)主干道延伸而下的金星大道，公交車可直達市場，北臨長沙市三環(huán)線，南抵石長鐵路，緊連望城火車站，公路、鐵路交通發(fā)達，航空、水路運輸方便，十分有利于市場的建設和物流發(fā)展需要。 交通運輸 望城區(qū)位條件優(yōu)越、基礎設施完善，地處美麗富饒的湘中河谷平原，天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 28 湘江下游兩岸，處于北京至廣州、上海至重慶（京廣經(jīng)濟走廊和長江經(jīng)濟帶）的十大交匯區(qū)域，是中國東西部的中間過渡地帶，是我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東鄰、沿海經(jīng)濟擴散輻射西部地區(qū)的必經(jīng)之路。 氣 象條件 按全國氣候區(qū)劃，望城屬亞熱帶季風濕潤區(qū)。上夏上元古界，下古生界地層經(jīng)常接受剝蝕已被夷平。已經(jīng)形成食品、機械、輕紡、化工、建材等行業(yè)完整的工業(yè)體系。 項目經(jīng)營管理風險 風險 項目運作中經(jīng)營者的管理服務水平和項目的可持續(xù)發(fā)展，亦是項目持續(xù)收益的關鍵。 項目建設的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢 項目在湖南雖然是首個大型的珍珠及珠寶項目工程，但該項目有國內(nèi)外最成熟的管理經(jīng)營經(jīng)驗和海內(nèi)外珠寶商的參與，經(jīng)過科學合理規(guī)劃，使項目建成后各項功能直接運行，縮短一般市場經(jīng)驗不足的差異。 項目區(qū)域淡水珍珠資源優(yōu)勢 目前，湖南珍珠產(chǎn)量占到全國淡水的 60%以上，其自然的地理地貌和溫潤的氣候，形成了優(yōu)厚的養(yǎng)殖條件，使湖南的珍珠養(yǎng)殖規(guī)模有較大的發(fā)展?jié)摿?。近年來又不斷投資，20xx 年又創(chuàng)建了“華東國際珠寶城”，并且規(guī)模不斷擴大，年成交額都保持在 50 億元以上。同時，中國淡水珍珠的 70%以上是銷往國際市場，國內(nèi)市場消費嚴重不足。 2) 長沙市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（ 20xx年－ 2020年）》 —— 確定了長沙未來 15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標：到 2020年，建設完善 1個市級商業(yè)中心、 2個市級商業(yè)副 中心、 10個區(qū)域性商業(yè)中心、 30個社區(qū)級商業(yè)中心和 18條主要商業(yè)街，基本形成區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結構優(yōu)化、服務功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點三級體系布局。農(nóng)村居民人均住房面積 ，增加 。城市居民恩格爾系數(shù)為 %，受食品價格上漲較快影響，恩格爾系數(shù)比上年回升。房屋租賃價格上漲 %。 市場價格出現(xiàn)結構性 較快上漲。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，增長 %；農(nóng)村投資 ，增長 %。全部工業(yè)增加值占 GDP比重為 %，比上年提高 。年末全市從業(yè)人員達 ，其中城鎮(zhèn)就業(yè) 人員達 。同時，由于在珍珠價值鏈中，養(yǎng)殖所 實現(xiàn)的經(jīng)濟成果僅占珍珠經(jīng)濟價值的 15%左右，而余下的 85%左右的經(jīng)濟價值都是在產(chǎn)品加工、天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 14 貿(mào)易環(huán)節(jié)實現(xiàn)，因此，項目的建成將有效促進我地珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構的升級，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟和社會效益。因此，項目的建成將有效實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展內(nèi)涵，促進我地農(nóng)業(yè)（珍珠）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構的優(yōu)化升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，為行業(yè)價值的提升創(chuàng)造更大的空間。 核心區(qū) :黃橋大道以東，岳麓區(qū) ,高新區(qū) ,望城縣的黃金鄉(xiāng)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，用地總面積約 570 平方公里。故而，在產(chǎn)業(yè)重點區(qū)域科學規(guī)劃建立較為集中、較有影響力的流通市場，及時反饋市場動態(tài)，對湖南珍珠產(chǎn)業(yè)存在的問題解決和健康發(fā)展是有積極意義的。 一方面，珍珠產(chǎn)業(yè)是中國極具優(yōu)勢的民族產(chǎn)業(yè)，古往今來珍珠以其天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 10 細膩潤潔、瑰麗多彩而馳名中外。因此，項目切實可行。 e) 財務分析和經(jīng)濟評價，即對所確定的最佳方案進行詳細的財務預測、財務效益分析和評價，研究其經(jīng)濟上的合理性問題。 3) “質(zhì)量優(yōu)先”原則 天園地芳珠寶城（一期）項目建設不僅應當符合當前的社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境的要求，重中之重是質(zhì)量問題。經(jīng)過初步估算，第一年投入資金 3000萬元，第二年投入資金 元，第三年投入資金 萬元。整個項目地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 ，建筑容積率 ，建筑密度≤ 35%,綠地率≥ 33%。用地性質(zhì)是以商業(yè)、居住用地，規(guī)劃定位為以珠寶項目工程專項商業(yè)和配套住宅開發(fā)的商業(yè)、居住用地。其中建設單位自籌資金 4200 萬元，申請銀行貸款 3000萬元，銷售回籠資金 再投入 萬元。因此，需詳細調(diào)查建設所在地的氣象、水文、地層、地質(zhì)等各方面的情況，為高質(zhì)量的設計提供資料。 f) 編制可行性研究報告。 天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 9 第二章 項目建設背景、必要性與意義 1. 項目建設行業(yè)背景 湖南水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)在全國一直舉足輕重，近十幾年來，更是呈高速發(fā)展狀態(tài)，年平均遞增 15%左右；其中，珍珠養(yǎng)殖因為珍珠市場價值高，需求持續(xù)旺盛，經(jīng)濟效益明顯，逐漸成為淡水養(yǎng)殖珍珠中的亮點和熱點，為廣大養(yǎng)殖戶所青睞，在湖南發(fā)展迅速，湖南省的淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)量已經(jīng)居中國淡水養(yǎng)殖業(yè)的三甲之首。珍珠除制作成飾物外，還可以入藥及加工成保健品，市場需求廣闊。 另一方面，中南地區(qū)經(jīng)濟的復興與持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)國際影響力的不斷提高，也是項目工程市場建設的推動力與保障。 起步區(qū)：規(guī)劃面積 230 平方公里，近期啟動重點建設地區(qū) :包括岳麓區(qū)的梅溪湖周邊地區(qū)、岳麓山周邊地區(qū)、洋湖垸、坪塘片，用地總面積 109平方公里。 項目建設是解決地方就業(yè)、農(nóng)民增收問題的需要 作為大型的綜合功能專業(yè)項目工程，項目建設將為社會直接提供包括建設、生產(chǎn)、設計、加工、銷售、技術、管理及服務在內(nèi)的多層次的就業(yè)崗位約 5000 個，并可帶動其他相關產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，創(chuàng)造更多天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 13 的就業(yè)機會，從而有利于農(nóng)村剩余勞動力人口的轉(zhuǎn)移和再就業(yè)問題的解決，直接或間接促進人民群眾增收，維護社會的安定和諧 。保守估計，項目建成后，僅珍珠產(chǎn)品，市場內(nèi)年交易額可達 810 個億，為當?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機會上千個。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。市非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 ，占全市 GDP的比重達 %。在全社會固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資（不含水利建設投資） ，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長 %，其中工業(yè)投資 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長 %。全年居民消費價格比上年上漲%，上漲幅度提高 個百分點；商品零售價格上漲 %，上漲幅度提高 個百分點。物業(yè)管理價格上漲 %。在城市居民消費分類中，食品消費增長 %；衣著消費增長 %；設備用品及服務消費增長 %；醫(yī)療保健消費增長 %；交通和通訊消費減少 %；居住消費增長 %；教育文化娛樂服務消費減少 %；雜項商品和服務消費增長 %。 長沙市城市發(fā)展規(guī)劃 1) 城市發(fā)展規(guī)劃 《長沙市城市總體規(guī)劃 (20xx2020)》 —— 到 2020年，長沙的規(guī)劃區(qū)面積將從 90版規(guī)劃的 960平方公里擴大到 2893平方公里，城市居住人口將增至 310萬，將近比現(xiàn)在翻一番?！兑?guī)劃》還就長沙城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等建設進天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 20 行了專項規(guī)劃。 可見，中國珍珠產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是“喜憂參半”：一方面，珍珠消費市場空間廣闊，中國珍珠還大有可為；特別是湖南，“高產(chǎn)低收”的狀況迫使湖南珍珠必須重新定位，尋找新的出路，才能在珍珠行業(yè)的競爭中取勝。諸暨已經(jīng)被公認我國的淡水珍珠中心。并且，隨著沿海產(chǎn)業(yè)資本的內(nèi)移，淡水珍珠的質(zhì)量、加工水平將不斷提高，單就在項目所在地望城縣而已，其境內(nèi)就已經(jīng)開發(fā)建設了萬畝以上的優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖基地。為能充分輻射內(nèi)陸廣大區(qū)域，最大、最好的發(fā)揮市場的流通、導向功能，項目在投資額規(guī)模、市場功能開發(fā)規(guī)模上，都在湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)首屈一 指，具有無可比擬的優(yōu)勢。 對策 組建一支高水平、高素質(zhì)的項目管理隊伍，按功能成立專門事務部，專業(yè)運作管理和提供服務。項目周邊地區(qū)文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務等市政設施完善，生產(chǎn)、生活協(xié)作條件較好，有利于項目的執(zhí)行。上古生界至中生界均為準地臺形沉積，喜馬拉雅運動對望城影響較大，初步形成了今天所見的大地景觀。據(jù)近 20年望城坡氣象站氣候資料統(tǒng)計： 年平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 27 極端最低氣溫 ℃ 年總降水量 年總?cè)照? 年總輻射量 /平方厘米 年平均風速 年相對濕度 81% 年總蒸發(fā)量 全年無霜期 274天 望城境內(nèi)溪河縱橫，水系 發(fā)達。 319 國道、長（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，長沙市三環(huán)線勾勒的弧線囊括縣境東 南部 5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 其他配套條件（水、電、通訊等） 望城縣內(nèi)有 220KV 變電站一座， 110KV 和 35KV變電站各 5座，電力供應充足。以關注整體概念上的“人”的理念，追求人與建筑、建筑與環(huán)境、環(huán)境與人的對話?？偨ㄖ娣e，天園地芳珠寶城（一期）建設項目可行性研究報告 31 其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 平方米，具體為總規(guī)劃圖中的 715棟。 空間景觀 該項目的景觀主流線是順著貫穿東西的景觀水系而形成的。 a) 觀光展示區(qū) 主體建設為特色珍珠館，內(nèi)將濃縮展示淡水珍珠產(chǎn)品形成的各個環(huán)節(jié)和背景文化知識，建設內(nèi)容主要是珍珠文化館，主要是向來項目工程觀光購物的游客介紹珍珠產(chǎn)品的形成過程，突出湖湘淡水珍珠產(chǎn)地的特色和優(yōu)勢。 本工程地質(zhì)條件如下： 地形 —— 本工程場區(qū)地形基本平坦，自然地面標高約在 左右。 給水管道系統(tǒng) —— 本室外給水管道系統(tǒng)設計為生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。 室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災時，由城市消防車從現(xiàn)場室外消火栓取水經(jīng)加壓進行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。 雨水管采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口。 c) 室內(nèi)消防工程 ① 本工程的高層建筑群，按一類建設進行消火栓系統(tǒng)設計。消火栓加壓給水泵與消防水池一起設在消防泵房內(nèi)，共設 2臺消火栓給水加壓泵，一用一備，互為備用。 在本工程的最高建筑物頂層設有高位消防水箱，有效容積 18 m3，材質(zhì)為鍍鋅鋼板，安裝高度滿足最高處最不利點消火栓處的靜水壓 7m水柱子的要求。 給水管道系統(tǒng) —— 本室外給水管道系統(tǒng)設計為生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。 室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災時，由城市消防車從現(xiàn)場室外消火栓取水經(jīng)加壓進行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。雨水管采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口。 10kV 保護及操作采用綜合自動化系統(tǒng)，內(nèi)設10/ 變壓器，為附近區(qū)域提供 380/220V 低壓電源。中心變電所設置高壓配電室、高壓電容器室、低壓配電及變壓器室、控制室和值班室等。 電氣 1) 設計依據(jù) a) 《 建筑給水排水設計規(guī)范》（ GB50015— 20xx） b) 《住宅設計規(guī)范》（ GB50096— 1999， 20xx年版 ） c) 《室外給水設計規(guī)范》（ GB50013— 20xx） d) 《室外排水設計規(guī)范》（ GB50014— 20xx） e) 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB50045— 95， 20xx年版） f) 《建筑設計防火規(guī)范》（ GB50016— 20xx） g) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（ GB50084— 20xx， 20xx年版） h) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（ GB50140— 20xx）。 c) 室外污水工程 城市污水管道情況：本工程位于長沙市望城縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道和長沙市三環(huán)線有城市污水管道，允許本工程污水排入。給水引入管至紅線內(nèi)經(jīng)二座水表后與本工程室外生活消防合用環(huán)狀給水管相連接，且表后設“倒流防止器”。本工程在水泵房的管道設N 組濕式報警閥，擔負的噴灑頭不超過 800 個。保證低層消火栓栓口出水