【正文】 以及成交價來看，2012年房價仍處于總體下降的趨勢。在未來中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進的背景下，房地產(chǎn)需求空間仍然很大，未來中國的房地產(chǎn)市場將經(jīng)過一段漫長的去庫存階段，因此“以價換量”將是房地產(chǎn)市場營銷的主流，房價下行的空間則會逐步減緩，未來樓市在完成了震蕩下行后將逐漸進入回調(diào)階段，然后得以使房地產(chǎn)市場得到軟著陸。（二）項目概況，分為3三個地塊，規(guī)劃總建筑面積約294107平方米，其中地上建筑面積約247107平方米，居住戶數(shù)為2498戶，地塊內(nèi)規(guī)劃有住宅、社區(qū)服務(wù)用房、物業(yè)管理用房、商業(yè)配套等設(shè)施，同時按市政要求配建相應(yīng)規(guī)模的變電室、開閉所、公共廁所、垃圾收集點等市政設(shè)施。（2）項目資金來源，貸款期限3年。房屋竣工面積41643萬平方米，%，；其中，住宅竣工面積32384萬平方米，%。其中，住宅待售面積增加423萬平方米，辦公樓待售面積減少50萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加72萬平方米。2013下半年年宏觀經(jīng)濟繼續(xù)溫和回升將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供支持。xx市房地產(chǎn)現(xiàn)狀2011年以來，受“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策的影響，xx市樓市在冷清中收場。相比較周邊城市而言，xx已達到5000～7000元/平米左右，南京江北則是達到了每平米7000～13000元。錦繡香江汊河鎮(zhèn)36004300以小高層、 高層和多層為主目標(biāo)市場分析（1）區(qū)位交通條件xx市交通便捷，滬寧洛高速公路、104國道和312省道貫穿境內(nèi)，津浦鐵路、合寧鐵路和京滬高速鐵路倚縣而過；縣城距南京祿口國際機場80公里，離津浦鐵路xx站僅10公里；內(nèi)河航運直通長江。場址土地權(quán)屬類別及占地面積該項目地塊屬國有土地，xxxx實業(yè)有限公司通過國有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。自然條件（1）氣候條件xx市地處江淮之間丘陵地帶，為北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，溫暖濕潤，氣候特征可概括為：冬季寒冷少雨，春季冷暖多變，夏季炎熱多雨，秋季晴朗氣爽。其中，%。平原區(qū)土壤肥沃，是糧、棉、油的主要產(chǎn)區(qū)。出臺了《關(guān)于嚴(yán)格控制各類檢查活動的通知》、《關(guān)于治理向企業(yè)亂收費、亂罰款和各種攤派等問題的意見》，設(shè)立了“xx市優(yōu)化投資環(huán)境投訴受理中心”，嚴(yán)肅查處一切破壞發(fā)展環(huán)境的行為，親商、和商、富商、安商的環(huán)境和氛圍初步形成，對外商的親和力、吸引力和凝聚力進一步增強，以政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境的全面優(yōu)化，為推進城市轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟跨越發(fā)展提供了強大的動力和保證。糧食生產(chǎn)連續(xù)九年豐收?？h工業(yè)新區(qū)、汊河新區(qū)具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和投資環(huán)境，吸引了大批客商投資落戶。施工條件施工場地平整開闊，施工運輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。（5）本項目建設(shè)應(yīng)有其獨到的特色，應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。（二）項目總體規(guī)劃方案空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)及總體布局（1）空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)小區(qū)的總體布局形態(tài)，在遵循原有規(guī)劃設(shè)計的原則下，自然形成相對完整組團連接成為一個有機的整體。公共服務(wù)設(shè)施主要有兒童游戲場、健身活動場等，結(jié)合公共綠地、步行道環(huán)周邊布置，形成公共的服務(wù)和休閑活動場所。（5）景觀滲透利用步行道、車行道的路邊綠化及入口綠化廣場及底層綠化將綠地連在一起，使組團的中心綠地相互滲透貫通，形成點、線、面相結(jié)合的小區(qū)綠化網(wǎng)絡(luò)體系?！访嬉运槭蚵咽?、片石鋪裝。（2）配套公共設(shè)施規(guī)劃小區(qū)的公共設(shè)施包括有住宅、社區(qū)服務(wù)用房、物業(yè)管理用房、商業(yè)配套等設(shè)施，同時按市政要求配建相應(yīng)規(guī)模的變電室、開閉所、公共廁所、垃圾收集點等市政設(shè)施。2）可持續(xù)規(guī)劃設(shè)計：創(chuàng)造一個布局合理、設(shè)施完善、生活方便、利于管理、環(huán)境優(yōu)美，具有時代精神的住宅小區(qū)。本方案商業(yè)和公共建筑主要分布于地塊周邊，商業(yè)用房為住宅底層或獨立建設(shè)，業(yè)態(tài)形式主要考慮商場、賣場為主。突出廚衛(wèi)設(shè)計水準(zhǔn)，合理有序地安排廚衛(wèi)各項設(shè)備及設(shè)施，注意組織廚衛(wèi)通風(fēng)，并對有條件的衛(wèi)生間適當(dāng)分隔。小區(qū)單體建筑造型強調(diào)獨特的可識別性，體現(xiàn)小區(qū)住宅明快、豐富的色彩變化，在造型的設(shè)計中強調(diào)整個社區(qū)的整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的統(tǒng)一的同時，利用住宅平面凹凸變化來塑造形體的前后層次的變化。傳統(tǒng)住宅入口簡單，直接由門到樓梯口，在本小區(qū)設(shè)計中，我們?yōu)槊恳粏卧O(shè)計了一座獨立門廳，將室外綠意延伸入戶，并以簡潔現(xiàn)代的裝修營造出住戶放松回家的感覺，并結(jié)合對講系統(tǒng)及信報間，沙發(fā)椅等增加住宅親和力與鄰里間的認(rèn)同感，同時增加了安全性與領(lǐng)域感。圖43 沿街商業(yè)效果圖4）無障礙設(shè)計 根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》和《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》規(guī)定作下列無障礙設(shè)計： 入口處設(shè)置輪椅坡道； 入口平臺寬度≥，與室內(nèi)高差≯15mm，且以斜坡過渡； 入口門安裝視線觀察玻璃，橫執(zhí)手和關(guān)門拉手，； 門廳及電梯廳四周設(shè)扶手、護墻板等設(shè)施； 電梯轎廂按規(guī)范要求配置抓手等無障礙設(shè)施；每棟住宅的入口處均設(shè)置一殘疾人坡道，商業(yè)出入口設(shè)無障礙通道。（4）基礎(chǔ)選型 高層住宅樓擬采用筏板基礎(chǔ)；多層商業(yè)及服務(wù)用房擬采用天然地基獨立基礎(chǔ)。四層以下供水由市政壓力直接供給，四層及以上用水由水泵加壓供水。室內(nèi)生活排水系統(tǒng)的管道采用UPVC管，承插粘接。同時，在地下層停車場內(nèi)設(shè)有效容積252m3的消防水池（包括了2 小時室內(nèi)消火栓用水量及1小時室內(nèi)自動噴淋用水量），并在消防水泵房內(nèi)設(shè)消火栓泵(Q=20L/S)兩臺，一用一備。噴頭的作用溫度一般采用68℃。 電氣設(shè)計（1）設(shè)計依據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB500522009《低壓配電設(shè)計規(guī)范》 GB500542011《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB500572010《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162006《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342004《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500452005《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ162008《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB501162008《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB 503112007《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503142006《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5019894《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5020094《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》GB503432004《電子信息系統(tǒng)機房設(shè)計規(guī)范》GB501742008當(dāng)?shù)毓╇娋?0KV變電所相關(guān)文件（2）供電系統(tǒng)①負荷等級 防盜報警系統(tǒng)電源、重要的計算機系統(tǒng)電源為一級負荷，且直接影響其運行的空調(diào)負荷為一級負荷；一類高層中消防用電設(shè)備（消防控制室、消防水泵、防排煙風(fēng)機等）、應(yīng)急照明及疏散指示、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電話機房、網(wǎng)絡(luò)機房、客梯、生活水泵等按一級負荷考慮；二類高層中消防用電設(shè)備（消防控制室、消防水泵、防排煙風(fēng)機等）、應(yīng)急照明及疏散指示、客梯等按二級負荷考慮；多層建筑中消防負荷均按照二級負荷考慮；一般照明及動力負荷等按三級負荷考慮。表43 項目用電負荷表序號建筑類別面積/套數(shù)用電指標(biāo)計算負荷（kW）1住 宅1264戶41582商 業(yè)18201m250 W/m29053地下建筑31649m220W/m26334其 他按總量10%計570合 計6266⑤高壓供電系統(tǒng)10kV斷路器采用真空斷路器，在10kV出線開關(guān)柜內(nèi)裝設(shè)氧化鋅避雷器作為真空斷路器的操作過電壓保護。 兩段橋架連接處應(yīng)采用 16mm2銅導(dǎo)線可靠連接，橋架每隔20m及兩端應(yīng)就近與預(yù)埋的接地鋼板相連接。小區(qū)周邊，每隔適當(dāng)距離設(shè)置20米主動式紅外對射探頭。⑤電話通信及計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)住宅通信設(shè)施充分考慮通信的發(fā)展趨向以及用戶當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)需求；設(shè)置小區(qū)內(nèi)部計算機局域網(wǎng)。①地下汽車庫設(shè)置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)換氣次數(shù)6次/時。正壓送風(fēng)機設(shè)在屋頂平臺上。（5）空調(diào)系統(tǒng)①小區(qū)內(nèi)的配套商業(yè)、會所等功能區(qū)域，空調(diào)考慮舒適安全，可靠及靈活，并從使用，檢修，管理，計費及業(yè)主要求等方面綜合考慮，空調(diào)選用VRV變頻熱泵型多聯(lián)機組。中心綠地由草地、硬地和花壇融合而成，結(jié)合豎向設(shè)計，是社區(qū)主要的公共活動區(qū)，以綠軸為主線，以中心綠地為絞合點，每條綠帶伸入各個組團內(nèi)部形成綠化滲透和景觀視線通廊，把組團綠化的半開放空間同公共空間聯(lián)系起來，增加了綠地與住宅的接觸面，提高了中心綠地的可視性；每個小型居住組都有自己的組團綠地，由多個層次的綠化配置為小區(qū)內(nèi)的所有住宅提供了可視綠地景觀。圖45 綠化景觀效果圖⑤用地周邊環(huán)境：多以草坪、矮灌木和高大喬木為主，形成立體的綠化效果，在小區(qū)周圍防護綠化帶栽植雙排行道樹，達到防塵，降噪的效果。在道路周圍，布置多個生態(tài)的休閑廣場，它既是功能空間、滯留空間，又是綠色生態(tài)的延伸，使廣場景觀與整個綠地真正融為一體。各國政府對于能源問題都給予了極大關(guān)注。（一）節(jié)能措施設(shè)計依據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892012《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503782006《安徽省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DB34/14672011《安徽省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DB34/14662011《住宅設(shè)計規(guī)范》GB500962011能耗指標(biāo)（1）電耗本項目總負載容量6266KW，裝機總?cè)萘?400KVA，配備八臺800KVA的變壓器，經(jīng)綜合計算。② 門窗節(jié)能門窗是薄壁的輕質(zhì)構(gòu)體，是耗能的薄弱環(huán)節(jié)，普通單層玻璃窗的能量損失約為建筑物冬季保溫或夏季降溫能耗的50%以上，改善其絕熱性能是節(jié)能的重點工作之一。做好屋面的節(jié)能措施主要是選好保溫隔熱材料，屋面的保溫隔熱材料應(yīng)選導(dǎo)熱系數(shù)小、蓄熱系數(shù)大、吸水率低的材料。5）有條件時，坡瓦屋頂構(gòu)造層內(nèi)宜設(shè)置高反射率的陽光反射膜（如加筋鋁箔）和封閉空氣間層，以提高屋頂隔熱效果。4）充分利用自然光，靠外墻窗戶一側(cè)的燈具，盡可能單獨控制。3）公共場館利用風(fēng)機機械排、送風(fēng)，換氣次數(shù)4次/小時，使用空調(diào)時利用屋頂風(fēng)機引進新風(fēng)和排風(fēng)。3）減少風(fēng)機系統(tǒng)能耗，根據(jù)需要變頻調(diào)節(jié)風(fēng)機風(fēng)量。（4）利用市政管網(wǎng)壓力，安裝無負壓恒壓變量變頻調(diào)速泵裝置，避免了能源的二次浪費和污染。② 施工廢水的影響施工期產(chǎn)生的廢水主要為施工區(qū)的沖洗廢水、施工隊伍的生活污水等。⑤ 棄土的影響施工期間將產(chǎn)生許多棄土，這些棄土在運輸、處置過程中都可能對環(huán)境產(chǎn)生影響。3）運輸車主要進出的主干道應(yīng)定期灑水清掃，保持車輛出入口路面清潔、濕潤，以減少車輛輪胎與路面接觸而引起的地面揚塵污染。3）在工地布置時考慮將攪拌機等高噪聲機械設(shè)備安置在地塊距離居民區(qū)較遠的一側(cè)，并規(guī)定運輸車輛進出路線且保持道路平坦，減少車輛的顛簸噪聲和產(chǎn)生振動。④ 施工期渣土處置及管理施工期間，產(chǎn)生大量建筑垃圾和工程渣土，以及施工隊的生活垃圾。① 污水本工程產(chǎn)生的污水主要是生活污水，項目建成后，廢水不直接排入水體，而是直接排入市政污水管網(wǎng)，由市污水處理廠處理。由于該項目產(chǎn)生的污水為居民生活污水、綠化沖洗廢水以及部分商業(yè)廢水，沒有特殊污染物，成分簡單，經(jīng)化糞池簡單預(yù)處理后，就可以滿足納管要求。施工期，應(yīng)盡快清理建筑垃圾和基礎(chǔ)挖土，運輸中嚴(yán)禁車輛超載，導(dǎo)致固體廢物沿途灑落。③ 施工期污水及泥漿控制施工期間的正常排水及雨天產(chǎn)生的徑流，將攜帶大量污染物和懸浮固體排入水體。5）配合交通部門做好施工期周圍道路的交通組織，避免因施工而造成的交通阻塞，減少因此產(chǎn)生的廢氣怠速排放。① 減少揚塵1）。③ 施工噪聲的影響施工期噪聲源主要為土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程及裝修階段的施工機械以及建筑材料運輸，車輛馬達的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。六、環(huán)境影響評價（一）項目環(huán)境保護的法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB38382002《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T1484893《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30952012《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30962008《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ30821999《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》GB125232011《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》GB184832004（二）環(huán)境現(xiàn)狀本項目擬建地點位于xx市新城中心，由新安南路、教育西路、向陽路、新城大道合圍的區(qū)域；項目區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境管理措施有力，生活垃圾能及時清理。（二）節(jié)水措施設(shè)計依據(jù)（1）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB500152010（2）《民用建筑節(jié)水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB505552010節(jié)水措施（1）所選用的各類設(shè)備為國內(nèi)外先進的節(jié)能型產(chǎn)品。變頻（變速）空調(diào)機在起動后以最大頻率運轉(zhuǎn)，當(dāng)室溫達到設(shè)定溫度后，轉(zhuǎn)為低頻率運轉(zhuǎn)，因為在低頻率運轉(zhuǎn)時能效比高，與定速機相比，可實現(xiàn)大幅節(jié)能。走道應(yīng)急燈采用高效發(fā)光板型，應(yīng)急放電時間90min。燈具盡量采用開啟式，燈具效率＞75% 。④ 居住建筑的屋頂和外墻節(jié)能綜合措施1）建筑外墻飾面及屋頂面層宜采用淺色飾面，如淺色涂料（涂膜）、淺色飾面磚及熱反射涂料，以減少外表面對太陽輻射熱的吸收。同時，要根據(jù)空調(diào)設(shè)備的價格和制冷、采暖費用的比較確定合適的外窗類型。（3）天然氣天然氣為居民生活以及部分商業(yè)餐飲使用。節(jié)能工作是一種特定形式的“能源開發(fā)”，是解決我國能源供應(yīng)緊張、保護能源資源、保護環(huán)境的有效途徑。 3）秋色絢麗 喬木：銀杏、欒樹、烏桕、無患子、楓香、枇杷等； 灌木：紅楓、紅葉李、紅葉石楠、紅花繼木等。豐沛的植物栽植設(shè)計，空間的景觀規(guī)劃，綜合運用園林植物因地制宜地配置四季富有季相色彩的各種喬木、灌木、花卉、草坪，使人回歸自然、親近自然，創(chuàng)造一個空氣清新、陽光明媚、舒適而安靜的居住環(huán)境。
（2）景觀設(shè)計本次景觀設(shè)計將整個小區(qū)劃分為小區(qū)出入口區(qū)、沿街商業(yè)景觀區(qū)、南北城市公共綠化帶、中心綠地以及用地周邊環(huán)境。②住宅空調(diào)均采用分體單元式空調(diào)機，設(shè)計預(yù)留電量，將來業(yè)主自行安裝。排煙風(fēng)機風(fēng)量按最大走道面積(A)120m3/()選用。③垃圾間設(shè)機械排風(fēng)，排風(fēng)3~4次/時。對變配電系統(tǒng)、對給排水系