【正文】 中心配電所設(shè)置多回高壓出線，為深入負(fù)荷中心的 10kV 附設(shè)式變電所、中心變配電所變壓器提供 10kV 電源。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。 各建筑物內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)均設(shè)置消防水泵接合器。給水 管網(wǎng)設(shè)計(jì)為環(huán)狀給水管，分別從金星大道和長(zhǎng)沙天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的引入管。 e) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 本工程自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)在豎向不分區(qū)。保證最低層消火栓處的靜水壓不大于 ，則消防管道在豎向進(jìn)行分區(qū)，分為低區(qū)和高區(qū)進(jìn)行供水。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，以商場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)進(jìn)行設(shè)計(jì)。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。 各建筑物內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)均設(shè)置消防水泵天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 接合器。給水管網(wǎng)設(shè)計(jì)為環(huán)狀給水管，分別從金星大道和長(zhǎng)沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的引入管。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 地層地質(zhì) —— 本工程在勘察所涉及到深度范圍內(nèi)場(chǎng)地中揭露地層自上而下依次為：表層為人工填土、耕土、淤泥、粉質(zhì)粘土④、圓礫、粉質(zhì)粘土⑥、全風(fēng)化花崗巖、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖。一來(lái)可配合地方旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二來(lái)可為市場(chǎng)的珍珠產(chǎn)品作深入的宣傳。景觀流線從位于金星大道邊的步行入口廣場(chǎng)開(kāi)始，到住宅區(qū)社區(qū)用房前的水景處截止。 710棟為商住樓， 1113棟為商業(yè)中心， 14棟為珍珠文化展覽館，第 15棟為公寓式酒店。 4) 弘揚(yáng)場(chǎng)所精神，滿足使用要求，用地科學(xué)合理，建筑組合緊湊，按照設(shè)計(jì)要求，充分利用地形和交通條件，為人們提供一處環(huán)境優(yōu)美、格調(diào)高雅的生活、旅游、購(gòu)物場(chǎng)所。望城有自來(lái)水廠 8 家，縣城新水廠日供水能力 15 萬(wàn)噸，全縣日供水能力 21 萬(wàn)噸，供水設(shè)施完備。雷高公路、雷鋒大道及高喬大道將過(guò)境的省、國(guó)道和高速公路連通一氣。主要河流有湘江南北貫穿其間。城區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬第四紀(jì)紅色粘土區(qū)，土層較深，地基承載力在 2公斤 /cm2以上。 縣城位于湘江下游西岸，北接溈水，西繞八曲河，距長(zhǎng)沙市 22km。注重內(nèi)外信息交流，對(duì)內(nèi)，對(duì)聽(tīng)取商戶的意見(jiàn)和反饋；對(duì)外 ，多與同行進(jìn)行學(xué)習(xí)、交流，把握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，尋找自身不足，從而針對(duì)性的適時(shí)改進(jìn)。 項(xiàng)目建成后，將成為中南地區(qū)最大的珍珠、珠寶的銷售、生產(chǎn)與加工中心，珍珠原料及產(chǎn)品的集散與物流中心，珠寶文化展示、宣傳中心，商貿(mào)旅游的觀光、購(gòu)物中心。這將是 項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的直接基礎(chǔ)。江蘇的常州、蘇州等地，也是著名的淡水珍珠產(chǎn)區(qū)，蘇州也有較早的具有一定規(guī)模的珍珠市場(chǎng)。 湖南珍珠呈現(xiàn)“高產(chǎn)低收”現(xiàn)象與湖南珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無(wú)關(guān)系?！兑?guī)劃》制定基本把握了 3條原則：一是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與“十一五”規(guī)劃相結(jié)合，考慮更多在城郊設(shè)點(diǎn)；與重大交通樞紐點(diǎn)相銜接，考慮在新火車南北貨站、武廣客運(yùn)專線站點(diǎn)以及遠(yuǎn)景規(guī)劃的地鐵及輕軌項(xiàng)目附近布點(diǎn)大型購(gòu)物中心。 此次的總體規(guī)劃，其主要特點(diǎn)是發(fā)展“大生態(tài)”、建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)的“大天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 長(zhǎng)沙”。年末每百戶家庭擁有家用汽車 ，家用 電腦 ，接入互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī) 。 旅游業(yè)加快發(fā)展。城市居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %，上漲幅度提高 個(gè)百分點(diǎn)；城市商品零售價(jià)格上漲 %，上漲幅度提高 個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資 元，增長(zhǎng) %。非國(guó)有經(jīng)天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 濟(jì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá) %，占比比上年提高 。 2) 城市 GDP發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 根據(jù)《長(zhǎng)沙市 20xx年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示 —— 20xx年， 長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長(zhǎng) %。可以預(yù)見(jiàn)，項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，淡水珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，都有著重大的意義。 項(xiàng)目建設(shè)是地方社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 珍珠產(chǎn)業(yè)貿(mào)易結(jié)構(gòu)層次多，輻射面廣，項(xiàng)目建設(shè)吸引全國(guó)各地乃至世界的各層次客商前來(lái)經(jīng)營(yíng)、交易。 規(guī)劃目標(biāo)： 著眼于帶動(dòng)全省、輻射全球，力爭(zhēng)到 2020 年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為 ： “兩型社會(huì)”綜合配套改革的示范區(qū) —— 單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全國(guó)省會(huì)城市平均水平； 高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū) —— 技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在 70%以上，高新技術(shù)總產(chǎn)值 4000億元以上； 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū) —— 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到 60000 和40000元以上； 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 生態(tài)宜居的新城區(qū) —— 建成區(qū)面積 200 平方公里，常住人口 150 萬(wàn)； 職能定位：全國(guó)“兩型社會(huì)”綜合配套改革試點(diǎn)先導(dǎo)突破區(qū)，長(zhǎng)株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，長(zhǎng)沙市提升主體功能區(qū)。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為國(guó)際市場(chǎng)不斷地注入活力。不斷延伸珍珠的產(chǎn)業(yè)鏈，可為農(nóng)民增收、國(guó)家出口創(chuàng)匯開(kāi)辟新的渠道。而望城縣地處省會(huì)長(zhǎng)沙近郊，系長(zhǎng)沙百里水產(chǎn)走廊核心區(qū)，交通便捷，臨近八百里洞庭，區(qū)域內(nèi)湖泊棋布，氣候潤(rùn)澤，溫度適宜，處于我國(guó)淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)的腹地，珍珠養(yǎng)殖條件得天獨(dú)厚。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 其 中 住 宅 M2 商 業(yè) M2 酒店與辦公 M2 娛樂(lè)與餐飲 M2 地下室 M2 3 停車位 個(gè) 204 地面車位 236 地下車位 參考：整個(gè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 12 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總用的面積 平方米 畝 2 凈用地面積 平方米 畝 3 建筑占地面積 平方米 4 地上建筑面積 平方米 其 中 高層住宅 平方米 社區(qū)用房 平方米 物管用房、公廁 平方米 幼兒園 平方米 多層商業(yè)、展覽館 平方米 酒店綜合樓 平方米 5 地下 車庫(kù)及設(shè)備用房 平方米 6 建筑密度 % 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 7 容積率 8 綠地率 % 9 總戶數(shù) 戶 868 10 非機(jī)動(dòng)停車位 個(gè) 4119 11 機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè) 1242 停車位 地上 個(gè) 412 地下 個(gè) 830 （注：該指標(biāo)表為審批總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 一期經(jīng)濟(jì)與效益指標(biāo)一覽表 表 13 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù) 量 備注 1 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 2 項(xiàng)目總收入 萬(wàn)元 3 銷售稅金與附加 萬(wàn)元 4 所得稅 萬(wàn)元 5 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 6 投資利潤(rùn)率 % % 7 投資利稅率 % % 8 靜態(tài)投資回收期 年 說(shuō)明：此表為項(xiàng)目建設(shè)期完畢，經(jīng)營(yíng)期的第一年末，銷售完畢，租賃第一年。充分考慮各種因素對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，無(wú)論是地基、主體大樓的承載設(shè)計(jì)，還是填方、挖方、擋土墻、護(hù)坡等基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)都應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)計(jì)算，水、電、電信、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)項(xiàng)目要充分考慮現(xiàn)代生活的需要，進(jìn)行合理設(shè) 計(jì)。 2. 建設(shè)單位基本情況 單位名稱： 湖南港湘置業(yè)有限公司 注冊(cè)地址： 長(zhǎng)沙市望城縣高塘嶺鎮(zhèn)高裕中路 47號(hào) 單位性質(zhì)： 有限責(zé)任公司（外國(guó)自然人獨(dú)資） 法人代表： 陳明榮 CHAN Ming－ Wing（法國(guó)） 主要負(fù)責(zé)人： 葉輔翼（總經(jīng)理） 注冊(cè)資本： 4200萬(wàn)元（港元） 實(shí)收資本： 4200萬(wàn)元（港元） 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)： 珍珠養(yǎng)殖、珍珠系列產(chǎn)品的加工及產(chǎn)品自銷，籌建珍珠市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其中，商業(yè)用地面積占 70%，居住用地面積占 30%。 整個(gè) 項(xiàng)目 規(guī)劃總用地面積 畝（ ），規(guī)劃凈用地面積 畝（ ）。 建設(shè)期限： 3年 投資估算及資金來(lái)源： 該項(xiàng)目（一期）建設(shè)總投資： ，建設(shè)周期為 3年。有效地利用拆遷的廢棄磚石，并注意生活污水，垃圾和噪聲的降低和有效處理，創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境與工作環(huán)境。 d) 方案的初步選擇，并研究論證方案的可行性問(wèn)題。 總之，本項(xiàng)目作為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的延伸發(fā)展鏈條，市場(chǎng)需求迫切、充分，且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，加之本項(xiàng)目為政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，有扶持政策。 正是基于對(duì)市場(chǎng)的深入分析、判斷和對(duì)投資環(huán)境多次考察的結(jié)果，香港陳明榮珍珠國(guó)際有限公司決定在望城縣投入巨資，利用湖南在內(nèi)陸中南地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善的珍珠項(xiàng)目工程。這種局面的產(chǎn)生又與湖南珍珠產(chǎn)業(yè)在加工、流通、管理等方面存在的問(wèn)題是密不可分的。 規(guī)劃區(qū) :湘江以西，涉及 4 個(gè)區(qū)縣， 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括岳麓區(qū)，高新區(qū)，望城縣的雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)、金洲鄉(xiāng)、歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)、夏鐸鋪鎮(zhèn)，用地總面積約為 1200平方公里。在珍珠價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈中，養(yǎng)殖所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)成果僅占珍珠經(jīng)濟(jì)價(jià)值的 15%左右，而余下的 85%左右的經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是在產(chǎn)品加 工、貿(mào)易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)。 總之，該項(xiàng)目的建成，將極大的填補(bǔ)湖南省乃至中南地區(qū)珍珠產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品加工、成品貿(mào)易環(huán)節(jié)的空白，進(jìn)一步帶動(dòng)內(nèi)地淡水珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。新增轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè) 萬(wàn)人。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： ： ： 。 長(zhǎng)沙全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng)%。 全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長(zhǎng) %，分類別看，天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 食品、飲料、煙酒類增長(zhǎng) %；服裝、鞋帽、針紡織品類增長(zhǎng) %；化妝品類增長(zhǎng) %；金銀珠寶類增長(zhǎng) %；體育、娛樂(lè)類增長(zhǎng) %；石油及制品類增長(zhǎng) %；通訊器材類比上年增長(zhǎng) %；家用電器和音像器材類增長(zhǎng) %；汽車類增長(zhǎng) %，汽車類零售額拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 。土地交易價(jià)格上漲 %。城市居民人均消費(fèi)性支出 12960元，增天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 加 672元，增長(zhǎng) %，服務(wù)性消費(fèi)支出 3804元，增長(zhǎng) %。平均每百戶家庭擁有家用汽車 ，家用電 腦，移動(dòng)電話機(jī) ，分別增加 、 臺(tái)。主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在 264萬(wàn)人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在 253平方公里以內(nèi)，以有序引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向周圍組團(tuán)轉(zhuǎn)移和發(fā)展，疏解人口密度，促進(jìn)城市平衡發(fā)展。 項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)淡水珍珠年產(chǎn)量約為 1500 噸，占到世界淡水珍珠總產(chǎn)量的 99%以上，是世界珍珠生產(chǎn)的“牛耳”，而在這些耀眼的光芒背后，中國(guó)珍珠的產(chǎn)值與產(chǎn)量卻形成了極大的反差；在全球珍珠產(chǎn)品銷售 額中，由中國(guó)實(shí)現(xiàn)的不到十分之一。 這其中，規(guī)模最大、影響也最大的是浙江珍珠市場(chǎng)，以諸暨市山下湖鎮(zhèn)的珍珠市場(chǎng)為中心，年創(chuàng)產(chǎn)值約為 50 億元。 2. 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 天園地芳珠寶城（一期）項(xiàng)目的建成，將成為湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈的核心市場(chǎng)。除給與大量的優(yōu)惠政策外，協(xié)助開(kāi)發(fā)、配套資源，政府還在配合項(xiàng)目進(jìn)行宣傳、推廣，為項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的助推力。以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”起步，用市場(chǎng)自身的功能特色、優(yōu)質(zhì)環(huán)境、高質(zhì)的管理服務(wù)和優(yōu)惠的措施來(lái)吸引商戶和客戶。全縣總面積 1361平方公里，總?cè)丝?72萬(wàn)，縣內(nèi)現(xiàn)有縣屬以上企業(yè) 24家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 42家、專業(yè)市場(chǎng) 10個(gè)。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 2. 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 工程地質(zhì)條件 望城縣屬江南古陸西北緣，基底由中元古界組成。當(dāng)西北利亞強(qiáng)勁冷空氣南侵時(shí)，因北境無(wú)較大山丘阻遏，氣流即循湘江河迅速長(zhǎng)驅(qū)直入，并波及兩岸，使望城冬季氣溫向南伸一明顯冷舌，較同緯度鄰近地區(qū)偏低，降水量也比山丘區(qū)偏少。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500120xx），結(jié)合場(chǎng)地內(nèi)地之地形、地貌，判定整個(gè)建筑場(chǎng)地為抗震有利地段。依托雷鋒大道、金星大道、長(zhǎng)湘公路、 319 國(guó) 道、長(zhǎng)沙市二環(huán)線、三環(huán)線等融城大道，望城已與長(zhǎng)沙城區(qū)實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)對(duì)接和加速融合。 2) 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、美觀、實(shí)用的原則，注重建筑功能的實(shí)用性，滿足商業(yè)部分旅游、購(gòu)物的各 方面要求。以填補(bǔ)湖南，乃至中南地區(qū)在珍珠產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品加工、貿(mào)易環(huán)節(jié)的空白，帶動(dòng)中南地區(qū)淡水珍珠產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在場(chǎng)地的東南角布置了一個(gè)高層酒店，充分利用了有利商業(yè)位置，也使其與西邊的高層住宅產(chǎn)生遙相對(duì)應(yīng)的視覺(jué)美感，同時(shí)為了不破壞層層提升的視覺(jué)效果，酒店的層數(shù)僅設(shè)計(jì)為 16 層。經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目建設(shè)挖方量約 10 萬(wàn) m3，填方量約 13萬(wàn) m3，所需 3萬(wàn) m3土方可就近解決。而建筑的窗型采用通窗等大面積玻璃的方式，形成極具現(xiàn)代感和時(shí)尚感的立面構(gòu)圖，顯得干凈利落，挺拔有力。與小區(qū)管網(wǎng)相連接。設(shè)有 N套室外地上式消火栓，