【正文】 中心配電所設(shè)置多回高壓出線，為深入負荷中心的 10kV 附設(shè)式變電所、中心變配電所變壓器提供 10kV 電源。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。 各建筑物內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)均設(shè)置消防水泵接合器。給水 管網(wǎng)設(shè)計為環(huán)狀給水管，分別從金星大道和長沙天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 40 市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的引入管。 e) 自動噴水滅火系統(tǒng) 本工程自動噴水滅火系統(tǒng)在豎向不分區(qū)。保證最低層消火栓處的靜水壓不大于 ，則消防管道在豎向進行分區(qū)，分為低區(qū)和高區(qū)進行供水。自動噴水滅火系統(tǒng)，以商場為標準按中危險級Ⅱ級進行設(shè)計。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。 各建筑物內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)均設(shè)置消防水泵天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 37 接合器。給水管網(wǎng)設(shè)計為環(huán)狀給水管，分別從金星大道和長沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的引入管。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 35 地層地質(zhì) —— 本工程在勘察所涉及到深度范圍內(nèi)場地中揭露地層自上而下依次為：表層為人工填土、耕土、淤泥、粉質(zhì)粘土④、圓礫、粉質(zhì)粘土⑥、全風(fēng)化花崗巖、強風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖。一來可配合地方旅游經(jīng)濟的發(fā)展，二來可為市場的珍珠產(chǎn)品作深入的宣傳。景觀流線從位于金星大道邊的步行入口廣場開始，到住宅區(qū)社區(qū)用房前的水景處截止。 710棟為商住樓， 1113棟為商業(yè)中心， 14棟為珍珠文化展覽館，第 15棟為公寓式酒店。 4) 弘揚場所精神，滿足使用要求，用地科學(xué)合理，建筑組合緊湊，按照設(shè)計要求，充分利用地形和交通條件，為人們提供一處環(huán)境優(yōu)美、格調(diào)高雅的生活、旅游、購物場所。望城有自來水廠 8 家，縣城新水廠日供水能力 15 萬噸，全縣日供水能力 21 萬噸，供水設(shè)施完備。雷高公路、雷鋒大道及高喬大道將過境的省、國道和高速公路連通一氣。主要河流有湘江南北貫穿其間。城區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬第四紀紅色粘土區(qū)，土層較深，地基承載力在 2公斤 /cm2以上。 縣城位于湘江下游西岸，北接溈水，西繞八曲河，距長沙市 22km。注重內(nèi)外信息交流，對內(nèi)，對聽取商戶的意見和反饋；對外 ，多與同行進行學(xué)習(xí)、交流，把握市場發(fā)展動態(tài)，尋找自身不足，從而針對性的適時改進。 項目建成后，將成為中南地區(qū)最大的珍珠、珠寶的銷售、生產(chǎn)與加工中心，珍珠原料及產(chǎn)品的集散與物流中心，珠寶文化展示、宣傳中心，商貿(mào)旅游的觀光、購物中心。這將是 項目建設(shè)和發(fā)展的直接基礎(chǔ)。江蘇的常州、蘇州等地，也是著名的淡水珍珠產(chǎn)區(qū)，蘇州也有較早的具有一定規(guī)模的珍珠市場。 湖南珍珠呈現(xiàn)“高產(chǎn)低收”現(xiàn)象與湖南珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無關(guān)系?！兑?guī)劃》制定基本把握了 3條原則：一是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃與“十一五”規(guī)劃相結(jié)合，考慮更多在城郊設(shè)點；與重大交通樞紐點相銜接，考慮在新火車南北貨站、武廣客運專線站點以及遠景規(guī)劃的地鐵及輕軌項目附近布點大型購物中心。 此次的總體規(guī)劃，其主要特點是發(fā)展“大生態(tài)”、建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)的“大天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 19 長沙”。年末每百戶家庭擁有家用汽車 ，家用 電腦 ，接入互聯(lián)網(wǎng)的計算機 。 旅游業(yè)加快發(fā)展。城市居民消費價格上漲 %，上漲幅度提高 個百分點；城市商品零售價格上漲 %，上漲幅度提高 個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資 元，增長 %。非國有經(jīng)天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 16 濟固定資產(chǎn)投資 ，增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達 %，占比比上年提高 。 2) 城市 GDP發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 根據(jù)《長沙市 20xx年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示 —— 20xx年， 長沙實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長 %?？梢灶A(yù)見，項目的建設(shè)，對地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，淡水珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，都有著重大的意義。 項目建設(shè)是地方社會、經(jīng)濟發(fā)展的需要 珍珠產(chǎn)業(yè)貿(mào)易結(jié)構(gòu)層次多，輻射面廣，項目建設(shè)吸引全國各地乃至世界的各層次客商前來經(jīng)營、交易。 規(guī)劃目標： 著眼于帶動全省、輻射全球，力爭到 2020 年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為 ： “兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū) —— 單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全國省會城市平均水平； 高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū) —— 技術(shù)進步對經(jīng)濟增長的貢獻率在 70%以上，高新技術(shù)總產(chǎn)值 4000億元以上； 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū) —— 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達到 60000 和40000元以上； 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 12 生態(tài)宜居的新城區(qū) —— 建成區(qū)面積 200 平方公里，常住人口 150 萬； 職能定位：全國“兩型社會”綜合配套改革試點先導(dǎo)突破區(qū)，長株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，長沙市提升主體功能區(qū)。 中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，為國際市場不斷地注入活力。不斷延伸珍珠的產(chǎn)業(yè)鏈，可為農(nóng)民增收、國家出口創(chuàng)匯開辟新的渠道。而望城縣地處省會長沙近郊，系長沙百里水產(chǎn)走廊核心區(qū)，交通便捷，臨近八百里洞庭，區(qū)域內(nèi)湖泊棋布，氣候潤澤，溫度適宜，處于我國淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)的腹地，珍珠養(yǎng)殖條件得天獨厚。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 6 4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟指標 一期技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 11 序號 指標名稱 單位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 其 中 住 宅 M2 商 業(yè) M2 酒店與辦公 M2 娛樂與餐飲 M2 地下室 M2 3 停車位 個 204 地面車位 236 地下車位 參考：整個項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 12 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總用的面積 平方米 畝 2 凈用地面積 平方米 畝 3 建筑占地面積 平方米 4 地上建筑面積 平方米 其 中 高層住宅 平方米 社區(qū)用房 平方米 物管用房、公廁 平方米 幼兒園 平方米 多層商業(yè)、展覽館 平方米 酒店綜合樓 平方米 5 地下 車庫及設(shè)備用房 平方米 6 建筑密度 % 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 7 7 容積率 8 綠地率 % 9 總戶數(shù) 戶 868 10 非機動停車位 個 4119 11 機動車停車位 個 1242 停車位 地上 個 412 地下 個 830 （注：該指標表為審批總圖技術(shù)經(jīng)濟指標） 一期經(jīng)濟與效益指標一覽表 表 13 序號 指標名稱 單位 數(shù) 量 備注 1 項目總投資 萬元 2 項目總收入 萬元 3 銷售稅金與附加 萬元 4 所得稅 萬元 5 凈利潤 萬元 6 投資利潤率 % % 7 投資利稅率 % % 8 靜態(tài)投資回收期 年 說明：此表為項目建設(shè)期完畢，經(jīng)營期的第一年末，銷售完畢，租賃第一年。充分考慮各種因素對項目建設(shè)的影響，無論是地基、主體大樓的承載設(shè)計，還是填方、挖方、擋土墻、護坡等基礎(chǔ)工程設(shè)計都應(yīng)認真仔細計算，水、電、電信、燃氣、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)項目要充分考慮現(xiàn)代生活的需要，進行合理設(shè) 計。 2. 建設(shè)單位基本情況 單位名稱： 湖南港湘置業(yè)有限公司 注冊地址： 長沙市望城縣高塘嶺鎮(zhèn)高裕中路 47號 單位性質(zhì)： 有限責任公司（外國自然人獨資） 法人代表： 陳明榮 CHAN Ming－ Wing（法國） 主要負責人： 葉輔翼（總經(jīng)理） 注冊資本： 4200萬元（港元） 實收資本： 4200萬元（港元） 經(jīng)營業(yè)務(wù)： 珍珠養(yǎng)殖、珍珠系列產(chǎn)品的加工及產(chǎn)品自銷，籌建珍珠市場開發(fā)項目以及房地產(chǎn)開發(fā)項目。其中，商業(yè)用地面積占 70%，居住用地面積占 30%。 整個 項目 規(guī)劃總用地面積 畝（ ），規(guī)劃凈用地面積 畝（ ）。 建設(shè)期限： 3年 投資估算及資金來源： 該項目（一期）建設(shè)總投資： ，建設(shè)周期為 3年。有效地利用拆遷的廢棄磚石，并注意生活污水，垃圾和噪聲的降低和有效處理，創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境與工作環(huán)境。 d) 方案的初步選擇，并研究論證方案的可行性問題。 總之，本項目作為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)項目的延伸發(fā)展鏈條，市場需求迫切、充分，且經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)小，加之本項目為政府招商引資的重點項目，有扶持政策。 正是基于對市場的深入分析、判斷和對投資環(huán)境多次考察的結(jié)果，香港陳明榮珍珠國際有限公司決定在望城縣投入巨資，利用湖南在內(nèi)陸中南地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)一個中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善的珍珠項目工程。這種局面的產(chǎn)生又與湖南珍珠產(chǎn)業(yè)在加工、流通、管理等方面存在的問題是密不可分的。 規(guī)劃區(qū) :湘江以西，涉及 4 個區(qū)縣， 15 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括岳麓區(qū)，高新區(qū)，望城縣的雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)、金洲鄉(xiāng)、歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)、夏鐸鋪鎮(zhèn)，用地總面積約為 1200平方公里。在珍珠價值產(chǎn)業(yè)鏈中，養(yǎng)殖所實現(xiàn)的經(jīng)濟成果僅占珍珠經(jīng)濟價值的 15%左右，而余下的 85%左右的經(jīng)濟價值都是在產(chǎn)品加 工、貿(mào)易環(huán)節(jié)實現(xiàn)。 總之，該項目的建成，將極大的填補湖南省乃至中南地區(qū)珍珠產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品加工、成品貿(mào)易環(huán)節(jié)的空白，進一步帶動內(nèi)地淡水珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。新增轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力就業(yè) 萬人。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： ： ： 。 長沙全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長%。 全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長 %，分類別看，天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 17 食品、飲料、煙酒類增長 %；服裝、鞋帽、針紡織品類增長 %；化妝品類增長 %；金銀珠寶類增長 %；體育、娛樂類增長 %；石油及制品類增長 %；通訊器材類比上年增長 %；家用電器和音像器材類增長 %；汽車類增長 %，汽車類零售額拉動全市社會消費品零售總額增長 。土地交易價格上漲 %。城市居民人均消費性支出 12960元，增天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 18 加 672元，增長 %，服務(wù)性消費支出 3804元，增長 %。平均每百戶家庭擁有家用汽車 ，家用電 腦，移動電話機 ，分別增加 、 臺。主城區(qū)實際居住人口要控制在 264萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在 253平方公里以內(nèi)，以有序引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向周圍組團轉(zhuǎn)移和發(fā)展，疏解人口密度，促進城市平衡發(fā)展。 項目市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 中國淡水珍珠年產(chǎn)量約為 1500 噸，占到世界淡水珍珠總產(chǎn)量的 99%以上，是世界珍珠生產(chǎn)的“牛耳”，而在這些耀眼的光芒背后，中國珍珠的產(chǎn)值與產(chǎn)量卻形成了極大的反差；在全球珍珠產(chǎn)品銷售 額中，由中國實現(xiàn)的不到十分之一。 這其中，規(guī)模最大、影響也最大的是浙江珍珠市場，以諸暨市山下湖鎮(zhèn)的珍珠市場為中心，年創(chuàng)產(chǎn)值約為 50 億元。 2. 項目競爭力分析 天園地芳珠寶城（一期）項目的建成，將成為湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈的核心市場。除給與大量的優(yōu)惠政策外，協(xié)助開發(fā)、配套資源，政府還在配合項目進行宣傳、推廣，為項目建設(shè)發(fā)展提供了強大的助推力。以“高起點、高標準”起步，用市場自身的功能特色、優(yōu)質(zhì)環(huán)境、高質(zhì)的管理服務(wù)和優(yōu)惠的措施來吸引商戶和客戶。全縣總面積 1361平方公里，總?cè)丝?72萬，縣內(nèi)現(xiàn)有縣屬以上企業(yè) 24家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 42家、專業(yè)市場 10個。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 26 2. 項目建設(shè)條件分析 工程地質(zhì)條件 望城縣屬江南古陸西北緣，基底由中元古界組成。當西北利亞強勁冷空氣南侵時，因北境無較大山丘阻遏，氣流即循湘江河迅速長驅(qū)直入，并波及兩岸，使望城冬季氣溫向南伸一明顯冷舌，較同緯度鄰近地區(qū)偏低，降水量也比山丘區(qū)偏少。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500120xx），結(jié)合場地內(nèi)地之地形、地貌，判定整個建筑場地為抗震有利地段。依托雷鋒大道、金星大道、長湘公路、 319 國 道、長沙市二環(huán)線、三環(huán)線等融城大道，望城已與長沙城區(qū)實現(xiàn)多點對接和加速融合。 2) 堅持經(jīng)濟、美觀、實用的原則，注重建筑功能的實用性，滿足商業(yè)部分旅游、購物的各 方面要求。以填補湖南，乃至中南地區(qū)在珍珠產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品加工、貿(mào)易環(huán)節(jié)的空白，帶動中南地區(qū)淡水珍珠產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在場地的東南角布置了一個高層酒店，充分利用了有利商業(yè)位置，也使其與西邊的高層住宅產(chǎn)生遙相對應(yīng)的視覺美感，同時為了不破壞層層提升的視覺效果，酒店的層數(shù)僅設(shè)計為 16 層。經(jīng)計算，該項目建設(shè)挖方量約 10 萬 m3，填方量約 13萬 m3，所需 3萬 m3土方可就近解決。而建筑的窗型采用通窗等大面積玻璃的方式，形成極具現(xiàn)代感和時尚感的立面構(gòu)圖，顯得干凈利落，挺拔有力。與小區(qū)管網(wǎng)相連接。設(shè)有 N套室外地上式消火栓，