【正文】 章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義 1. 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)背景 湖南水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)在全國一直舉足輕重，近十幾年來，更是呈高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，年平均遞增 15%左右；其中，珍珠養(yǎng)殖因?yàn)檎渲槭袌?chǎng)價(jià)值高，需求持續(xù)旺盛，經(jīng)濟(jì)效益明顯，逐漸成為淡水養(yǎng)殖珍珠中的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)，為廣大養(yǎng)殖戶所青睞，在湖南發(fā)展迅速，湖南省的淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)量已經(jīng)居中國淡水養(yǎng)殖業(yè)的三甲之首。 但與我國、我省淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)不相適應(yīng)的卻是：珍珠產(chǎn)品的加工、貿(mào)易、流通環(huán)節(jié)相對(duì)滯后，針具的經(jīng)濟(jì)價(jià)值還遠(yuǎn)未得到充分的開發(fā)和實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)量?jī)?yōu)勢(shì)未能充分轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢(shì)。珍珠除制作成飾物外，還可以入藥及加工成保健品，市場(chǎng)需求廣闊。這與湖南珍 珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無關(guān)系。 另一方面，中南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的復(fù)興與持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)國際影響力的不斷提高，也是項(xiàng)目工程市場(chǎng)建設(shè)的推動(dòng)力與保障。長(zhǎng)沙市成立大河西先導(dǎo)區(qū)，進(jìn)行國際招標(biāo)。 起步區(qū)：規(guī)劃面積 230 平方公里，近期啟動(dòng)重點(diǎn)建設(shè)地區(qū) :包括岳麓區(qū)的梅溪湖周邊地區(qū)、岳麓山周邊地區(qū)、洋湖垸、坪塘片，用地總面積 109平方公里。 城鎮(zhèn)定位：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域城市，新型增長(zhǎng)模式的城鎮(zhèn)典范，環(huán)境友好的山水宜居新城。 項(xiàng)目建設(shè)是解決地方就業(yè)、農(nóng)民增收問題的需要 作為大型的綜合功能專業(yè)項(xiàng)目工程，項(xiàng)目建設(shè)將為社會(huì)直接提供包括建設(shè)、生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、加工、銷售、技術(shù)、管理及服務(wù)在內(nèi)的多層次的就業(yè)崗位約 5000 個(gè)，并可帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，創(chuàng)造更多天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而有利于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力人口的轉(zhuǎn)移和再就業(yè)問題的解決，直接或間接促進(jìn)人民群眾增收，維護(hù)社會(huì)的安定和諧 。正 是在這種認(rèn)識(shí)下，許多海內(nèi)外較有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的珍珠產(chǎn)業(yè)企業(yè)開始紛紛向內(nèi)地產(chǎn)珠重地投資，以促進(jìn)全行業(yè)養(yǎng)殖、加工、銷售水平的整體提升，尋求共贏出路。保守估計(jì)，項(xiàng)目建成后，僅珍珠產(chǎn)品，市場(chǎng)內(nèi)年交易額可達(dá) 810 個(gè)億，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)上千個(gè)。全年新增就業(yè)人員達(dá) 萬人，同比增長(zhǎng) %。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。按常住人口計(jì)算，人均 GDP達(dá) 45765元，同比增長(zhǎng) %。市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 ，占全市 GDP的比重達(dá) %。經(jīng)濟(jì)總量在全省的占比為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，人均 GDP 為全省的 倍，經(jīng)濟(jì)總量在長(zhǎng)株潭三市中的占比達(dá) %，比上年提高 。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資（不含水利建設(shè)投資） ，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長(zhǎng) %。 3) 城市消費(fèi)品零售總額及商業(yè)總體情況 長(zhǎng)沙消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)紅火。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲%，上漲幅度提高 個(gè)百分點(diǎn)；商品零售價(jià)格上漲 %，上漲幅度提高 個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。物業(yè)管理價(jià)格上漲 %。抽樣調(diào)查資料顯示，全年城市居民人均可支配收入 18282元，比上年增加 2129元，增長(zhǎng) %，剔除物價(jià)因素，城市居民收入實(shí)際增長(zhǎng) %。在城市居民消費(fèi)分類中，食品消費(fèi)增長(zhǎng) %；衣著消費(fèi)增長(zhǎng) %；設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng) %；醫(yī)療保健消費(fèi)增長(zhǎng) %；交通和通訊消費(fèi)減少 %；居住消費(fèi)增長(zhǎng) %；教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)減少 %；雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng) %。全年農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 6212元，增長(zhǎng) %，在消費(fèi)分類中增長(zhǎng)最快的是家庭設(shè)備用品消費(fèi)支出及食品消費(fèi)支出，分別增長(zhǎng) %和 %。 長(zhǎng)沙市城市發(fā)展規(guī)劃 1) 城市發(fā)展規(guī)劃 《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃 (20xx2020)》 —— 到 2020年，長(zhǎng)沙的規(guī)劃區(qū)面積將從 90版規(guī)劃的 960平方公里擴(kuò)大到 2893平方公里，城市居住人口將增至 310萬，將近比現(xiàn)在翻一番。 按照規(guī)劃，到 2020年，長(zhǎng)沙城市用地規(guī)模將達(dá) 到 400萬平方公，人均城市建設(shè)用地達(dá)到 445平方米，人均居住面積達(dá)到 20平方米，綠化覆蓋率達(dá)到 50%，飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率 100%?！兑?guī)劃》還就長(zhǎng)沙城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等建設(shè)進(jìn)天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 行了專項(xiàng)規(guī)劃。三是規(guī)劃將整合控制現(xiàn)有城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)與規(guī)劃引導(dǎo)新城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合。 可見，中國珍珠產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是“喜憂參半”：一方面，珍珠消費(fèi)市場(chǎng)空間廣闊，中國珍珠還大有可為；特別是湖南，“高產(chǎn)低收”的狀況迫使湖南珍珠必須重新定位，尋找新的出路，才能在珍珠行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。將加強(qiáng)新技術(shù)、新產(chǎn)品開發(fā)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，大力發(fā)展珍珠深加工和綜合利用，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，努力提高產(chǎn)品的附加值；同時(shí)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，組建大型科、工、貿(mào)一體化，產(chǎn)、供、銷一條龍的珍珠產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，形成規(guī)模效益，做大做強(qiáng)自己的民族品牌，并重視珍珠文化的宣傳，力拓國內(nèi)、國際市場(chǎng)。諸暨已經(jīng)被公認(rèn)我國的淡水珍珠中心。 綜上所述，湖南的經(jīng)濟(jì)快速、可持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平大幅度提高，形成了對(duì)珍珠產(chǎn)品的需求。并且，隨著沿海產(chǎn)業(yè)資本的內(nèi)移，淡水珍珠的質(zhì)量、加工水平將不斷提高，單就在項(xiàng)目所在地望城縣而已，其境內(nèi)就已經(jīng)開發(fā)建設(shè)了萬畝以上的優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖基地。同時(shí)，位于中國東西部的中間過渡地帶，是我國實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東臨、沿海經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散輻射西部地區(qū)的必經(jīng)之路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)和輻射。為能充分輻射內(nèi)陸廣大區(qū)域，最大、最好的發(fā)揮市場(chǎng)的流通、導(dǎo)向功能，項(xiàng)目在投資額規(guī)模、市場(chǎng)功能開發(fā)規(guī)模上，都在湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)首屈一 指，具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)。如何爭(zhēng)取更多更高品質(zhì)的商戶及減少商戶的流失，將是項(xiàng)目經(jīng)營中面臨的主要問題。 對(duì)策 組建一支高水平、高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，按功能成立專門事務(wù)部，專業(yè)運(yùn)作管理和提供服務(wù)。 1. 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)概況 望城縣地處湘中東北部的湘江下游，東與長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、開福區(qū)、長(zhǎng)沙縣交界， 南抵湘潭縣，西與寧鄉(xiāng)縣、益陽縣接壤，北靠湘陰、汩羅。項(xiàng)目周邊地區(qū)文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)等市政設(shè)施完善，生產(chǎn)、生活協(xié)作條件較好，有利于項(xiàng)目的執(zhí)行。距今已有二千多年歷史。上古生界至中生界均為準(zhǔn)地臺(tái)形沉積，喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)對(duì)望城影響較大，初步形成了今天所見的大地景觀。 水文地質(zhì)條件 望城屬本省長(zhǎng)衡丘陵向洞庭湖平原過渡地帶，地勢(shì)自東南向西北傾斜，湘江貫穿其間，出境處喬口鎮(zhèn)附近海拔 23米，為全縣最低點(diǎn)。據(jù)近 20年望城坡氣象站氣候資料統(tǒng)計(jì)： 年平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 極端最低氣溫 ℃ 年總降水量 年總?cè)照? 年總輻射量 /平方厘米 年平均風(fēng)速 年相對(duì)濕度 81% 年總蒸發(fā)量 全年無霜期 274天 望城境內(nèi)溪河縱橫，水系 發(fā)達(dá)。 地震 場(chǎng)區(qū)在區(qū)域上是相對(duì)穩(wěn)定的，在歷史上無中強(qiáng)地震記載，近期地震亦很少，在《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB1830620xx）上位于抗震設(shè)防烈度 VI度區(qū)的邊緣。 319 國道、長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長(zhǎng)（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，長(zhǎng)沙市三環(huán)線勾勒的弧線囊括縣境東 南部 5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？h城距長(zhǎng)沙市 15 公里，距黃花國際機(jī)場(chǎng) 38 公里，距湘江深水碼頭2 公里，縣城城南有望城火車站，交通方便快捷。 其他配套條件（水、電、通訊等） 望城縣內(nèi)有 220KV 變電站一座， 110KV 和 35KV變電站各 5座，電力供應(yīng)充足。綜合設(shè)施條件完善、方便。以關(guān)注整體概念上的“人”的理念，追求人與建筑、建筑與環(huán)境、環(huán)境與人的對(duì)話。 2. 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 一期 。總建筑面積，天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 平方米，具體為總規(guī)劃圖中的 715棟。而住宅區(qū)用地面積占總用地約 30%面積，布置在場(chǎng)地西側(cè)離金星大道較遠(yuǎn)，可更好的保證其不受噪音污染。 空間景觀 該項(xiàng)目的景觀主流線是順著貫穿東西的景觀水系而形成的。 豎向設(shè)計(jì) 現(xiàn)狀場(chǎng)地標(biāo)高為 不等，均低于金星大道道路標(biāo)高（ ） 。 a) 觀光展示區(qū) 主體建設(shè)為特色珍珠館，內(nèi)將濃縮展示淡水珍珠產(chǎn)品形成的各個(gè)環(huán)節(jié)和背景文化知識(shí)，建設(shè)內(nèi)容主要是珍珠文化館，主要是向來項(xiàng)目工程觀光購物的游客介紹珍珠產(chǎn)品的形成過程，突出湖湘淡水珍珠產(chǎn)地的特色和優(yōu)勢(shì)。第二期將針對(duì)區(qū)域內(nèi)各商家聘用員工及市場(chǎng)管理員工的需求，開發(fā)一批中低檔商品房。 本工程地質(zhì)條件如下： 地形 —— 本工程場(chǎng)區(qū)地形基本平坦，自然地面標(biāo)高約在 左右。 2) 室外給水排水工程 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 a) 室外給水工程 水源 —— 本工程水源為城市自來水，供水壓力≥ 。 給水管道系統(tǒng) —— 本室外給水管道系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。本工程分別從金星大道和長(zhǎng)沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的 引入管，進(jìn)入用地紅線后與本工程室外環(huán)狀給水管相連接，形成雙向供水。 室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由城市消防車從現(xiàn)場(chǎng)室外消火栓取水經(jīng)加壓進(jìn)行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。 本工程生活污水匯集并經(jīng)化糞池處理后，城市污水管道。 雨水管采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口。 b) 生活污水系統(tǒng) ① 室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。 c) 室內(nèi)消防工程 ① 本工程的高層建筑群，按一類建設(shè)進(jìn)行消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)。能夠滿足室內(nèi)一次滅火用水量 540m3的要求。消火栓加壓給水泵與消防水池一起設(shè)在消防泵房?jī)?nèi)，共設(shè) 2臺(tái)消火栓給水加壓泵，一用一備，互為備用。其布置保證室內(nèi)任何一處均有 2股水柱同時(shí)到達(dá)。 在本工程的最高建筑物頂層設(shè)有高位消防水箱，有效容積 18 m3，材質(zhì)為鍍鋅鋼板，安裝高度滿足最高處最不利點(diǎn)消火栓處的靜水壓 7m水柱子的要求。 4) 室外給水排水工程 a) 室外給水工程 水源 —— 程水源為城市自來水，供水壓力≥ 。 給水管道系統(tǒng) —— 本室外給水管道系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。本工程分別從金星大道和長(zhǎng)沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的引入管，進(jìn)入用地紅線后與本工程室外環(huán)狀給水管相連接，形成雙向供水。 室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來水直接供水，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由城市消防車從現(xiàn)場(chǎng)室外消火栓取水經(jīng)加壓進(jìn)行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。 本工程生活污水匯集并經(jīng)化糞池處理后，城市污水管道。雨水管采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口。 外部電源：項(xiàng)目工程采用雙 電源供電，將主要由距離項(xiàng)目工程較近的兩個(gè) 110kV 變電站供電，供電線路為 10kV 雙回路供電專線，此兩回供電線路穩(wěn)定、可靠，完全可以滿足項(xiàng)目工程用電需求。 10kV 保護(hù)及操作采用綜合自動(dòng)化系統(tǒng)，內(nèi)設(shè)10/ 變壓器，為附近區(qū)域提供 380/220V 低壓電源。為不影響項(xiàng)目工程景觀。中心變電所設(shè)置高壓配電室、高壓電容器室、低壓配電及變壓器室、控制室和值班室等。 b) 10kV中心變配電所 為保證項(xiàng)目工程用電，擬在項(xiàng)目工程負(fù)荷中心建一座 10kV 中心變配電所。 電氣 1) 設(shè)計(jì)依據(jù) a) 《 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50015— 20xx） b) 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50096— 1999， 20xx年版 ） c) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50013— 20xx） d) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50014— 20xx） e) 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045— 95， 20xx年版） f) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50016— 20xx） g) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50084— 20xx， 20xx年版） h) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50140— 20xx）。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 本工程采用磚砌檢查井，全部采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。 c) 室外污水工程 城市污水管道情況：本工程位于長(zhǎng)沙市望城縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道和長(zhǎng)沙市三環(huán)線有城市污水管道，允許本工程污水排入。設(shè)有 N套室外地上式消火栓，其間距不超過 120m，距道路邊不大于 ，距建筑物外墻不小于。給水引入管至紅線內(nèi)經(jīng)二座水表后與本工程室外生活消防合用環(huán)狀給水管相連接，且表后設(shè)“倒流防止器”。與小區(qū)管網(wǎng)相連接。本工程在水泵房的管道設(shè)N 組濕式報(bào)警閥，擔(dān)負(fù)的噴灑頭不超過 800 個(gè)。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 每個(gè)消火栓箱內(nèi)均配置 DN65 ㎜ 消火栓一個(gè)、 DN65 ㎜ L25m麻質(zhì)襯膠水帶一條， DN65 19 ㎜ 直流水槍一支、啟動(dòng)消防水泵按鈕和指示燈各一只；商務(wù)酒、休閑發(fā)廊卡啦 OK 廳、大賣場(chǎng)、高層建筑群的商場(chǎng)面、服務(wù)式公寓大樓、商貿(mào)大樓的消火栓箱內(nèi)再配置自救防卷盤一套。保證低層消火栓栓口出水壓力不大于 ，如低層消火栓栓口出水壓力不大于 ，則采用減壓穩(wěn)壓消火栓。 火災(zāi)持續(xù)時(shí)間：消火栓系統(tǒng)為 3h，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為 1h。 ② 消防水源及消防用水量 消防水源為本工程的地下消防貯水池。 ）以上的生活污水重力