【正文】 觀變化豐富。并且商業(yè)街由 文化 廣場(chǎng)及交通廣場(chǎng)鑲臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 27 嵌其中， 極大的豐富了商業(yè)街區(qū)的特色。 商業(yè)街區(qū) ，指社區(qū)外規(guī)劃一條由 西 至 東 的特色商業(yè)街。 地面粗糙度： B類(lèi)。 （三）基本設(shè)計(jì)參數(shù) 設(shè)計(jì)基本地震加速度為 ,設(shè)計(jì)地震分組為一組。 抗震等級(jí)：抗震等級(jí)為四級(jí)。 安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu) 安全等級(jí)均為二級(jí)。 為社區(qū)居民提供娛樂(lè)、停留、交往的鄰里空間，同時(shí)，建設(shè)有亭臺(tái)、雕塑、綠化 景觀等，反映居住環(huán)境的多功能性和社會(huì)生活的多樣性。 (四 ) 社區(qū)配套內(nèi)容 規(guī)劃充分考慮不同配套設(shè)施的服務(wù)、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設(shè)施。 小區(qū)的管理用房包括保安、物業(yè)等用房。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施包括網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所； 棋牌室 、 老年活動(dòng)中心 、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。 總之，社區(qū)內(nèi)的特色商業(yè)街將展現(xiàn)人們一種生活的情調(diào)與音符。 總設(shè)計(jì)商業(yè)用房 39510 平方米。比例分配合理，空間層次豐富，與公共環(huán)境一起營(yíng)造一個(gè)舒適的居住大環(huán)境。 高層住宅：以居住為核心構(gòu)成，同時(shí)可以合理的組合與拆分的空間。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 2l 世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū) ”。 商務(wù)及小區(qū)服務(wù)管理人員 400 人 ， 整體建筑為 13 棟 帶電梯的高層 和 23 層環(huán)小區(qū)周邊的臨街商業(yè)用房 所構(gòu)成的建筑群，融商業(yè)、居住、休閑 、 會(huì)所為一體的大型高檔商住小區(qū)?？偩幼魯?shù) 1223 戶，入住人口 4278 人，住宅建筑總面積 152857平方米 。 （七）使用安全性原則 方案設(shè)計(jì)必須滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求，確保其使用的安全性。本建筑的存在將 提高 臨桂 新 區(qū)鮮明的形象特征。建筑注重外圍結(jié)構(gòu)節(jié)能、最大化的利用自然通風(fēng)采光、達(dá)到 節(jié)能照明，節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)的環(huán)保 目的 ，同時(shí)采用隔聲減噪等一系列的技術(shù)措施，體現(xiàn)綠色建筑的概念。 帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對(duì)建筑物的長(zhǎng)期高效、經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)至關(guān)重要。同時(shí)也使得各個(gè)功能組團(tuán)的組合可以相對(duì)獨(dú)立，以適應(yīng) 不同工作職能 的需求。 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 21 第 四 章 建筑工程方案 一、設(shè)計(jì)原則 （一） 功能分區(qū)的合理布局原則 本規(guī)劃的各個(gè)功能分區(qū)按照 居住與休閑、運(yùn)動(dòng)鍛煉 不同 結(jié)構(gòu) 進(jìn)行 安排。 另從該公司已取得的土地中劃 16 畝并入本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目的建設(shè)用地達(dá)到 畝 。 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 20 （十） 土地 條件 建設(shè)用地已落實(shí)，手續(xù)合法。水泥、鋼材、木材等建設(shè)材料在桂林及周邊市場(chǎng)均有足量供應(yīng)，易于采購(gòu)。 （九）施工條件 本項(xiàng)目地處 城區(qū) ，場(chǎng)地 平整 。 （七 ）供電 條件 臨桂縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有 2 萬(wàn) KVA 變電站兩座，又投資6000 萬(wàn)元，完成了全縣農(nóng)村電網(wǎng)改造，電力供應(yīng)有保障。 （六）交通運(yùn)輸條件 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 19 縣內(nèi)交通以公路為主，國(guó)道 321 線和 322 線、省道 20171線、桂海高速公路、機(jī)場(chǎng)專(zhuān)用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80％以上的村委都通公路，加上過(guò)境的湘桂鐵路和兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通極為方便，尤其是縣城至桂林市區(qū)僅 10 分鐘路程，通過(guò)航空、鐵路、公路通往全國(guó)各地十分方便。未來(lái)的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地。 根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)勘察資料，場(chǎng)區(qū)地下水對(duì) 砼無(wú)腐蝕性，對(duì)裸露鋼筋結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。巖溶裂隙水 主要蓄存于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及 附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。地下水位、水量變化受氣候影響較大，動(dòng)態(tài)不穩(wěn)定，水位年變幅位 1～ 2m。 本場(chǎng)地地下水類(lèi)型主要有 孔 隙水、 巖溶裂隙水和巖溶水。 （四）水文 因素 境內(nèi)河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 18 大江、黃沙河。 四季分明，日照多年平均達(dá) 1595． 6 小時(shí)，太陽(yáng)幅射多年平均為 102． 02 千卡／ cm2，多年平均氣溫為 19． 2℃，歷年平均最高氣溫達(dá) 23． 5℃，歷年平均最低氣溫 15． 9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量達(dá) 1862． 7mm。已全面完成桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)工作，編寫(xiě)出了《桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告》，已獲專(zhuān)家審核同意。 （ 二 ）地震因素 據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，場(chǎng)區(qū)內(nèi)無(wú)大的活動(dòng)斷裂通過(guò)，所屬的場(chǎng)區(qū)穩(wěn)定性較好，根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)抗震規(guī)范》 GB5001120xx判 定，場(chǎng)區(qū)土層以中軟土組成，場(chǎng)地抗震級(jí)類(lèi)別為Ⅱ類(lèi)，地震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，特征周期為 。地形地貌對(duì)于旅游資源的分布有著重要的制約作用?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。 “ 時(shí)代楓林 一期 ” 項(xiàng)目的建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。基地現(xiàn)狀為 臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民 菜地、荒地。 本規(guī)劃場(chǎng)地呈平行 長(zhǎng) 四邊形。桂林市臨桂 “ 時(shí)代楓林 ” 建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域位置上風(fēng)上水，便利的交通道路的以及臨桂縣的新一輪的開(kāi)發(fā)建設(shè)為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了極大的利好。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，桂林市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)到開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通交易、廣告、中介服務(wù)到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。 臨桂新區(qū)作為桂林市未來(lái)幾年內(nèi)的建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)，住房配套建設(shè)應(yīng)迅速跟進(jìn)。 城市總體規(guī)劃將對(duì)桂林房地產(chǎn)發(fā)展有一定限制。 20xx 年《桂林市城市風(fēng)貌設(shè)計(jì)導(dǎo)則》中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應(yīng)采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應(yīng)與山水環(huán)境景觀及臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 15 歷史文化景觀相協(xié)調(diào)”。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對(duì)自然山水的保護(hù)， 20xx 年 7 月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》【國(guó)函〔 20xx〕 78 號(hào)】中明確指出“嚴(yán)格控制城市的人口和建設(shè)用地規(guī)模，保護(hù)耕地、節(jié)約用地。同時(shí)，它還擁有“國(guó)家環(huán)保模范城”、“國(guó)家衛(wèi)生城”、“國(guó)家國(guó)林城” 、“中國(guó)十大魅力城”、“中國(guó)青年喜愛(ài)的旅游城”、“世界最適宜居住的城市之一”、“中國(guó)十大最有幸福感城市”等一系列榮譽(yù)。 三、建設(shè)的必要性 桂林氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤(rùn)，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。其中拆遷建筑中住宅總量按 80%估算，住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置率按 80%測(cè)算， 20xx臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 14 年因住宅拆遷計(jì)劃需 要產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的住宅中面積約 ，按照每年城市房屋拆遷規(guī)模不超過(guò)上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內(nèi)城市拆遷住房需求約為 105 萬(wàn)平方米。根據(jù)桂林市 20xx～ 20xx 年城市房屋拆遷計(jì)劃，老城區(qū)內(nèi)年均計(jì)劃拆遷面積為 27～ 28 萬(wàn)平方米，臨桂新區(qū)年均計(jì)劃拆遷面積為 5～ 6萬(wàn)平方米?？紤]桂林市城區(qū)城市職能轉(zhuǎn)換和老城區(qū)更 新改造的需要， 目前 主城區(qū)居住人口為 76 萬(wàn)人，臨桂縣城居住人口為 5 萬(wàn)人，規(guī)劃人均住房面積將由現(xiàn)有的 22 平方米提高到27 平方米，故規(guī)劃期內(nèi)舊城改造住房需求為 405 萬(wàn)平方米。未來(lái)臨桂新區(qū)人口將達(dá)到 100 萬(wàn)人。 20xx 年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約 76 萬(wàn)人，臨桂縣城人口約 5 萬(wàn)人，規(guī)劃預(yù)測(cè)到 20xx 年桂林市城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到110 萬(wàn)人左右，城市人口新增約 29 萬(wàn)人。 二、市場(chǎng)需求 桂林房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比較明顯。 今年以來(lái)采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，促進(jìn)了市場(chǎng)臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 13 形勢(shì)逐步好轉(zhuǎn)。先后組織桂林 日?qǐng)?bào)社和政府相關(guān)部門(mén)，相繼舉辦了 20xx 桂林房 對(duì)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析 ,對(duì)桂林房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前危機(jī)，如何逆勢(shì)做大做強(qiáng)等問(wèn)題進(jìn)行了深入探討，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)抓住國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相對(duì)寬松和我市新區(qū)建設(shè)、老城疏解提升的大好機(jī)遇 ， 做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位 ,做出 “甲天下 ”的樓盤(pán) ,把桂林的房地產(chǎn)推向全國(guó)、全世界等提出了希望和要求。這充分說(shuō)明，臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。 臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)主要戰(zhàn)場(chǎng)。利用我市優(yōu)勢(shì)，適度開(kāi)發(fā)高中端商品住房。 桂林市對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在 20xx 年的《政府工作報(bào)告》中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶 動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 在桂林市市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，臨桂新區(qū)的建設(shè)呈現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，已列入規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目已陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，臨桂新區(qū)建設(shè)指揮部及相關(guān)部門(mén)已進(jìn)住新區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)調(diào)處理建設(shè)中遇到的問(wèn)題，體現(xiàn)出桂林市兩個(gè)文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)有良好的社會(huì)環(huán)境條件。未來(lái)的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政 治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地，人口將達(dá)到 100 萬(wàn)。為此，臨桂新區(qū)的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”，將臨桂新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)之一。此外，母親河漓江的承載能力已經(jīng)到了極限。目前，桂林市僅有 公里的建成區(qū)，卻有 70 多萬(wàn)城區(qū)常住人口，每年還要接待 1600萬(wàn)人次游客和所轄 12個(gè)縣的 400 多萬(wàn)流動(dòng)人口。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨(dú)厚的旅游資源和歷史人文景觀，給桂林的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的條件。 （六）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11， 12， 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項(xiàng)目用地 面 積 ㎡ 72667 二 總建筑面積 ㎡ 216220 其 中 計(jì)容積建筑面積 ㎡ 192745 其 中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 39510 框 架結(jié)構(gòu) 會(huì)所建筑面積 ㎡ 450 框架結(jié)構(gòu) 住宅 建筑面積 ㎡ 152785 框架結(jié)構(gòu)帶電梯 安置房 ㎡ 36480 商品房 ㎡ 116305 框架結(jié)構(gòu) 不計(jì)容積建筑面積 ㎡ 23475 其 中 高層地下車(chē)庫(kù)建筑面積 ㎡ 22125 框架結(jié)構(gòu) 住宅架空層建筑面積 ㎡ 1350 框架結(jié)構(gòu) 三 建設(shè)期 年 3 四 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 37749 五 居住 戶數(shù) 戶 1223 其中安置 166 戶 六 居住人數(shù) 人 4278 其中安置人口 608 人 七 最 大層數(shù) 層 28 八 最大高度 m 60 九 容積率 十 綠化率 % 36 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 9 十一 建筑 密度 % 38 十二 抗震設(shè)防烈度 6度 十三 機(jī)動(dòng)車(chē)總泊位 個(gè) 750 十四 其中：室內(nèi)泊車(chē)位 個(gè) 550 十五 室外泊車(chē)位 個(gè) 200 十六 最高用水量 天 十 七 用電量 年 2652 萬(wàn) kWh 用地平衡控制指標(biāo)表 表 12 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 比例（ %） 規(guī)劃總用地 ha 100 其 中 商業(yè)住宅 用地 ha 35 公建用地 ha 10 道路 、廣場(chǎng) 用地 ha 19 公共綠地 ha 36 三、研究結(jié)論 通過(guò)對(duì) “ 時(shí)代楓林 一期 ” 建設(shè)項(xiàng)目已有資料的研究和建設(shè)地塊實(shí)地考察，本研究小組從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)影響等多方位對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了論證，結(jié)論：本建設(shè)項(xiàng)目可行 。 （四）建設(shè)期 該項(xiàng)目計(jì)劃從 20xx年 8月 開(kāi)工，至 20xx年 8月竣工， 分期建設(shè)， 3 年 建成。 景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑場(chǎng)所 在小區(qū)內(nèi)建設(shè)羽毛球場(chǎng)、聚會(huì)廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)、九曲廊橋、荷塘月色等場(chǎng)所景觀。 商業(yè)房 沿小區(qū) 北面 ，臨商業(yè)街建商業(yè)用房 3F 樓 3 棟 ， 沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建 2F裙樓，作為商業(yè)用房，總 建筑面積 39510 平方