【正文】 定的提高。 城北地區(qū)在河西大規(guī)模開(kāi)發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場(chǎng)需求份額有所提高。除了由于總體上供應(yīng)不足以外，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也存在著不平衡狀況。 和商鋪的旺銷(xiāo)相反，辦公樓的需求相對(duì)低迷， 20xx 年全市辦公樓開(kāi)發(fā)投資僅為 億元，大約是住宅投資的一成，與 20xx 年相比下降了 %。 20xx 年南京市完成產(chǎn)權(quán)登記的商品房交易 3 萬(wàn)余件，交易金 %%%%%%%%%%%%%%%%20xx年 20xx年 20xx年新建商品房 存量商品房 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 27 頁(yè) 額近 130億元，交易面積超過(guò) 400萬(wàn)平方米。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料，這部分人對(duì)商品房需求面積約在 85萬(wàn)平米。在購(gòu)房者中所占比例各季度變動(dòng)不大，在 20%左右。由于20xx年三季度拆遷矛盾激化，導(dǎo)致國(guó)家要求加強(qiáng)對(duì)拆遷的管理，南京有 44個(gè)拆遷項(xiàng)目停拆緩拆，比計(jì)劃 4 萬(wàn)戶(hù)少拆遷了近 ，因此拆 遷購(gòu)房的比例與上半年相比下降比較大。本節(jié)市場(chǎng)容量主要分析了 20xx年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品房的總需求量，即市場(chǎng)的有效潛在需求量。 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房的需求動(dòng)因主要包括拆遷安臵購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、改善居住購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程等方 面所帶來(lái)的購(gòu)房需求。而購(gòu)房者的心理是很難預(yù)測(cè)和估計(jì)的，心理因素非常復(fù)雜并且波動(dòng)較大，因此投資購(gòu)房的比例季度間變動(dòng)比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%， 20xx 年全年投資購(gòu)房需求所占比例在 17%左右。 5. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求 目前，南京的城市化水平約為 45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長(zhǎng) 2%，每年城市人口將增加 11 萬(wàn)多人， 該群體將帶來(lái)巨大的購(gòu)房需求。 二、 20xx 年 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 1. 20xx 年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況 市場(chǎng)容量可分為已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求和其它由于房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的需求。 20xx 年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬， 20xx 年商鋪投資額為 ，比 20xx年增長(zhǎng) 25.%。商品房交易數(shù)量在 1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)率維持在 10%以上， 20xx 年更是達(dá)到了 17%。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開(kāi)工建設(shè)，為河西板塊市場(chǎng)注入了新鮮的活力，推動(dòng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售持續(xù)火爆。根據(jù)抉策地 產(chǎn)研究中心的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料統(tǒng)計(jì)分析樓型需求的比例如下圖： 圖 15 20xx年南京市樓型需求比例對(duì)比圖 可見(jiàn)， 20xx 年南京商品房市場(chǎng)中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。 B、 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品（商品房）從供給角度來(lái)看，主要包括新開(kāi)發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾部分。 表 2— 1 1995— 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表 年份 房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo) 固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資（億元） 住宅開(kāi)發(fā)投資 （億元） 房地產(chǎn)施工面積 （萬(wàn)㎡） 住宅施工面積 (萬(wàn)㎡ ) 房地產(chǎn)竣工面積 （萬(wàn)㎡） 住宅竣工面積 （萬(wàn)㎡） 住宅交易面積 （萬(wàn)㎡） 1995 / 1996 178 1997 215 1998 253 1999 20xx 20xx 111 1053 20xx 20xx 從表中可以看出： 20xx 年以來(lái)，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在 24%左右，和全國(guó)的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開(kāi)發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。 由于商品房?jī)r(jià)格不斷走高，供應(yīng)無(wú)法滿(mǎn)足需求，而且總房?jī)r(jià)超過(guò)部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部 分購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)存量商品房。南京城鎮(zhèn)居民的 20xx人均可支配年收入剛剛超過(guò)萬(wàn)元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個(gè)收入 水平，讓他們購(gòu)買(mǎi)均價(jià)在 4000以上的商品房對(duì)于家中有限的存款來(lái)說(shuō)幾乎是不可能，即使能夠購(gòu)買(mǎi)商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位臵條件較好的中低價(jià)商品房，以滿(mǎn)足多層次收入水平居民的需要。 數(shù)值小于 1，說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供給過(guò)剩。 數(shù)值小于 1，說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過(guò)剩。 2. 經(jīng)濟(jì)適用房 按照政府的規(guī)劃， 20xx 年要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度和規(guī)模。此外一些老盤(pán)如 30萬(wàn)平方米明月港灣、 66萬(wàn)平方米天地新城、 40 萬(wàn)平方米 21世紀(jì)現(xiàn)代城、 80萬(wàn)平方米武夷綠洲等項(xiàng)目也會(huì)一期期地開(kāi)發(fā)建設(shè)上市。從 1998 年至今，南京房?jī)r(jià)一直維持著高速增長(zhǎng)，已經(jīng)超過(guò) 了收入增長(zhǎng)速度。近期南京市酒店式公寓銷(xiāo)售狀況良好，供給量加大， 12 月別墅及公寓均價(jià)為每平米 5988元，這個(gè)價(jià)格基本 代表了城區(qū)公寓住宅及郊區(qū)中檔別墅的價(jià)格面貌，與寫(xiě)字樓、商住樓項(xiàng)目相比，小戶(hù)型的城區(qū)公寓項(xiàng)目尤其熱銷(xiāo)，有的項(xiàng)目 3個(gè)月內(nèi)價(jià)格漲幅達(dá) 20%以上，但鑒于物業(yè)管理費(fèi)用較高等因素，小戶(hù)型公寓項(xiàng)目與城中區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)還不夠明顯。拆遷新法的公布刺激了原先持幣觀望的人群，拆遷均價(jià)的上調(diào)及城區(qū)眾多地塊的“升級(jí)”現(xiàn)象，讓 大部分期望淘到價(jià)格低廉的二手房的觀望者下決心實(shí)施購(gòu)買(mǎi)行為，但這一部分需求被年末新開(kāi)盤(pán)的商品住宅項(xiàng)目分流，所以導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格上升幅度放緩，這并不代表目前南京市二手房市場(chǎng)的降溫。 近期正式拉開(kāi)申購(gòu)序幕的南營(yíng)灣 地塊樓盤(pán)售價(jià)采用了每平方米 2600 元的政府定價(jià)，而南京保障拆遷補(bǔ)償款在20 萬(wàn)元以下、住房困難家庭的第二幅中低價(jià)商品房用地 —— 幕府西路地塊 順利掛牌出讓 ，市場(chǎng)限價(jià)為 3100 元 /平米 。 20xx年城東片區(qū)由于出讓位置較偏的地塊所占比例較高，樓面地價(jià)平均值有所下降，而城中、河西區(qū)的天價(jià)地塊較大幅度拉升了兩個(gè)片區(qū) 20xx年均價(jià)，城中拍賣(mài)地塊由于商業(yè)用地比例較高所以樓面地價(jià)較高，總體上 20xx年南京市拍賣(mài)地塊中住宅用地比例較 高樓面地價(jià)增長(zhǎng)較快。 供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)也表現(xiàn)為總價(jià)供應(yīng)與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾， 20xx 年南京市二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供應(yīng)嚴(yán)重不足，在新建商品房中，由于樓盤(pán)項(xiàng)目中大套型、單套面積在 120平米以上的產(chǎn)品比例較高，造成單價(jià)低而總價(jià)高的商品房供應(yīng)較多，在有的區(qū)域存在供應(yīng)大于需求，而大多數(shù)單價(jià)較高的商品房總價(jià)更高，個(gè)別單價(jià)高、套型小、總價(jià)相對(duì)較低的酒店式公寓項(xiàng)目日前受到市場(chǎng)的追捧，例如許多購(gòu)房者不得不舍棄近郊價(jià)優(yōu)，但總價(jià)較高的大套型新商品房而購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較低的市區(qū)小套 型二手存量房，二手房?jī)r(jià)格由此攀升強(qiáng)勁，甚至直追新商品房單價(jià)，諸多表現(xiàn)說(shuō)明，目前南京市商品房市場(chǎng)的價(jià)格攀升形式與總價(jià)供需失調(diào)有關(guān)。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng) 一個(gè)地區(qū)城市化水平達(dá)到40%以上，該地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)將會(huì)快速發(fā)展，而南京現(xiàn)在城市化水平約為 45%。 其中個(gè)人住房貸款余額與年初相比增幅為 55%。建安成本提高使得開(kāi)發(fā)商被迫升價(jià)，建材原料價(jià)格的上漲是導(dǎo)致樓價(jià)上漲的直接因素，建材成本的提高，使房屋開(kāi)發(fā)的成本每平方米增加 100200 元，開(kāi)發(fā)商成本壓力增大，會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)合理性上升，但20xx 年 8 月以前開(kāi)發(fā)的商品房沒(méi)有受建材漲價(jià)的影響，因此開(kāi)發(fā)商不會(huì)對(duì)其大幅度提價(jià)，而 8 月以后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也不會(huì)在春節(jié)前后上市，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)， 20xx 年春節(jié)前后 樓價(jià)上調(diào)的幅度不會(huì)太大。 以上對(duì)影響近期南京市房?jī)r(jià)的相關(guān)因素分析，是從多角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況及走勢(shì)進(jìn)行的研究，目前的各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)南京市房?jī)r(jià)的變動(dòng)將相對(duì)穩(wěn)定。 5. 城市化戰(zhàn)略與房?jī)r(jià)水平 —— 地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn) 南京市正積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，到 20xx 年，南京城市化率將達(dá)到 65%， 意味著需要大量新建住宅；隨著交通規(guī)劃的逐步落實(shí)，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進(jìn)一步鞏固，中心城市地位拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州形成的三小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈，是世界制造業(yè)的中心。 投資消費(fèi)心理的形成機(jī)制 —— 受到高額 投資回報(bào)的誘惑以及其它投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)加大的影響，居民進(jìn)行物業(yè)投資的心理日趨成熟，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)的推陳出新，通過(guò)賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買(mǎi)新等方式，通過(guò)銀行商業(yè)貸款的多種投資理財(cái)形式、購(gòu)置第二套住房作為投資的觀念興起已為越來(lái)越多的普通市民所認(rèn)可。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最直接的后果是 收入增長(zhǎng)，購(gòu)、換房成為可能與時(shí)尚，間接地拉動(dòng)房?jī)r(jià)。 2. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及 消費(fèi)者信心 —— 價(jià)格支撐面之一 20xx年我國(guó) GDP的增長(zhǎng)率為 %， 同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張和以城市為中心的消費(fèi)變革正在進(jìn)行中。目前南京市市區(qū)住宅租賃價(jià)格約 2030 元 /平米 /月，商住寫(xiě)字樓租金水平比較穩(wěn)定約為 4080 元 /平米 /月，別墅和商鋪的租賃水平因地域位置與實(shí)際品質(zhì)影響，差異較大，但總體投資收益偏低。這個(gè)價(jià)格水平在目前選址的地塊附近大約有 500800元 /平米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易價(jià)格漲幅基本與新商品房?jī)r(jià)格漲幅同步，對(duì)于城中生活品質(zhì)較高的某些地段設(shè)施完善的二手房?jī)r(jià)格在過(guò)去一年里上漲了1000元以上 /平米也已不是特例。 南京市典型商鋪銷(xiāo)售狀況平穩(wěn)，一方面說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)接受投資型產(chǎn)權(quán)商鋪的模 式有一定的等待期，一方面也說(shuō)明近期炒商鋪的大筆游資沒(méi)有沖擊南京商鋪市場(chǎng)。 圖 33 1999至 20xx年南京市房?jī)r(jià)年度漲幅比較圖 2. 商品住宅價(jià)格水平分析 20xx年 10月至 12月商品住宅價(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如下表： 圖 34 20xx 年 10月至 12月商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖 (單位：元 /平米 ) 可以看出， 20xx年 12月南京七大片區(qū)總體均價(jià)為每平米 4378 元 /平米，與 10 月份比較上漲 216元 /平米，在近 3個(gè)月里，月均上漲近 70元 /平米 ,漲幅較上季度增快，高于商品5%0%5%10%15%20%25%城中 13% 2% % % 14%河西 8% % 10% % 23%城北 % % % % 18%城東 % % % % 16%城南 % % % % 19%江寧 % % % % 20%1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 0100020xx30004000500060002 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 3 年1 2 月200 3年 10月 4162 388