【正文】 城北地區(qū)在河西大規(guī)模開(kāi)發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場(chǎng)需求份額有所提高。 一、 20xx 年市場(chǎng)供給總量 1. 商品房開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導(dǎo)角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，使開(kāi)發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)。然而土地供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需求增長(zhǎng)的速度，土地的供應(yīng)不足導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)的火爆。希望房?jī)r(jià)下跌來(lái)滿(mǎn)足中低收入居民的需求在短時(shí)間內(nèi)不太可能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動(dòng)是各方面都不愿意看到的情景。 圖 22 20xx年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖 20xx 年各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。這樣 20xx年的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的供給量將達(dá)到 210萬(wàn)平方米，按照戶(hù)均 75 平方米計(jì)算，可以 012河西 城中 城南 江寧3 0 萬(wàn)以下3 0 －6 0 萬(wàn)6 0 萬(wàn)以上 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 解決 。 從 20xx 年全年來(lái)看，南京市商品住宅均價(jià)漲幅超過(guò) 20%的樓盤(pán)數(shù)不勝數(shù)，各片區(qū)房?jī)r(jià)普遍上漲 1000元 /平米左右，領(lǐng)漲片區(qū)是城中、河西、城東和江寧，城北、城南，江北在下半年漲幅提升也較為明顯， 20xx 年商品住宅價(jià)格飛漲的 主導(dǎo)因素是供求關(guān)系的力量拉升和樓盤(pán)品質(zhì)化傾向的提升。由于二手房的供給受市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)影響較大， 20xx年下半年，南京市二手房的供給總量較上半年增多，市場(chǎng)狀態(tài)由明顯的供不應(yīng)求向供求基本平衡過(guò)渡。 參考數(shù)據(jù)： 地區(qū)住宅房?jī)r(jià)租金比統(tǒng)計(jì) 地區(qū) 商品房均價(jià)（元 /平米） 房?jī)r(jià)租金比 北京 7500 100： 1 上海 5500 150： 1 廣州 4000 160： 1 南京 4400 210： 1 與全國(guó)各地租賃市場(chǎng)類(lèi)似，南京市房屋租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給失衡現(xiàn)象比較明顯，中高檔供給相對(duì)過(guò)剩，小戶(hù)型、中低檔產(chǎn)品供不應(yīng)求，抉策地產(chǎn)研究中心將在 20xx年開(kāi)始分物業(yè)類(lèi)型月度租賃行情監(jiān)測(cè)，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測(cè)報(bào)告中。 3. 投資拉動(dòng) —— 價(jià)格支撐面之二 投資拉動(dòng)效應(yīng)主要體現(xiàn)三個(gè)方面：投資型物業(yè)形成、投資型購(gòu)房比例的增長(zhǎng)、投資 心理的形成。長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)圈的地理位置決定了南京市未來(lái)城市發(fā)展 的速度將會(huì)更快。其它如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價(jià)格全部上漲。 南京正處在房地產(chǎn)發(fā)展的高增長(zhǎng)時(shí)期 —— 南京是省會(huì)城市，人口集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人們的生活水平近年提高較快，對(duì)住宅的需求量大。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 27 頁(yè) 圖 38 20xx、 20xx年南京市各片區(qū)樓面地價(jià)比較 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料， 20xx年南京市土地出讓樓面均價(jià)達(dá) 2124元，比 20xx年上漲近 150元 /平米。 圖 36 20xx年 10月至 12月二手房分區(qū)均價(jià)比 較圖（單位：元 /平米） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁(yè) 共 27 頁(yè) 結(jié)合 20xx年底南京市二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)，我們進(jìn)一步對(duì) 12月商品住宅和二手房?jī)r(jià)格做對(duì)比分析： 圖 37 20xx年 12月二手房與商品住宅分區(qū)均價(jià)比較圖（單位：元 /平米） 受新商品住宅價(jià)格漲幅及拆遷新法的刺激， 20xx年 12月南京市二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，例如河西、城南等區(qū)域二手房均價(jià)漲幅與商品住宅漲幅都很接近，比 較 20xx年 10月數(shù)據(jù)，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房均價(jià)僅僅略低于商品住宅均價(jià)。房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)居民收入漲幅。 20xx 年，南京市存量房、商品房的交易量相當(dāng)，并且存量房交易量上升速度超過(guò)商品房的趨勢(shì) ，其它城市如北京上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存量房交易量都已經(jīng)或有趨勢(shì)超過(guò)商品房，因此 20xx 年的存量房供給量和交易量應(yīng)和商品房相當(dāng)。 片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。 4. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，普通老百姓的購(gòu)房壓力逐漸加大，對(duì)中低收入和拆遷無(wú)處安身的居民尤為如此。但是 20xx年南京土地市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理接受價(jià)位逐漸提高，一方面是因?yàn)橄M(fèi)者收入在增加，更主要的是消費(fèi)者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價(jià)格，所以 5000元 /平米以上商品房的期望比 例相應(yīng)有上升的趨勢(shì)，而對(duì) 3500元 /平米以下的期望比例趨于下降。根據(jù)抉策地產(chǎn)購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年各季度購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的選擇比例及變化如圖 1— 4所示： 1002003004005001996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20. 00% 10. 00%%%%%交易面積 增長(zhǎng)率萬(wàn)平方米 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 27 頁(yè) 圖 14 20xx年各季度片區(qū) 市場(chǎng)容量比較圖 圖表顯示，購(gòu)房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。 從物業(yè)分類(lèi)情況來(lái)看，住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦 公樓和商鋪等銷(xiāo)售卻苦樂(lè)不均。 20xx 年這部分人群所占比例僅次于拆遷購(gòu)房需求的人群比例，大約為 ，總需求面積為 170萬(wàn)平米。公司研究中心數(shù)據(jù)分析表明， 20xx年南京全年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房市場(chǎng)容量為 850 萬(wàn)平方米，存量房市場(chǎng)容量為 550萬(wàn)平方米， 20xx年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考s為 1400萬(wàn)平方米。 據(jù)抉策地產(chǎn)中心 20xx年的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料顯示，接近 83%的拆遷居民意向購(gòu)買(mǎi)商品房。 （二）存量商品房市場(chǎng)容量 根據(jù)抉策地產(chǎn)對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)三年的購(gòu)房者需求數(shù)據(jù)的分析，購(gòu)房者對(duì)商品房和存量房的需求比例如下圖所示： 圖 12 商品房類(lèi)型需 求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價(jià)與商品房相比有明顯的優(yōu)勢(shì)。甚至有的地段辦公樓的價(jià)格反而低于住宅的價(jià)格。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個(gè)區(qū)域，憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然是南京銷(xiāo)售量較大的區(qū)域，但是江寧個(gè)別樓盤(pán)住宅銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)突破 3000 元 /平方米，逐漸失去高性?xún)r(jià)比的優(yōu)勢(shì)， 配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對(duì)過(guò)慢與房?jī)r(jià)的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象 。 20xx年的全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄， 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 ，比 20xx年增長(zhǎng)%。面對(duì)老百姓對(duì)不斷增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的不滿(mǎn)和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門(mén)加大了土地的供應(yīng)量。 因此經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房是解決中低收入居民購(gòu)房和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤(pán)的供給比 城東 城南 城北 河西 城中 江寧、江北供需比 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。 3. 片區(qū)狀況分析 20xx年的 “十運(yùn)會(huì) ”日益臨近，由于開(kāi)發(fā)商擔(dān)心河西的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)北京亞運(yùn)會(huì)之后的亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷狀況，20xx年河西特別是奧體中心附近將會(huì)出現(xiàn)樓盤(pán)放量供應(yīng)的現(xiàn)象。下表為 20xx年到 20xx年時(shí)間段，南京市商品住宅典型大盤(pán)價(jià)格走勢(shì)。 3790 4382 3960 4850 4740 29600100002 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 3 年1 2 月2 0 0 3 年1 0 月 3568 4271 3798 4786 4589 28962 0 0 3 年1 2 月 3790 4382 3960 4850 4740 2960城北 城東 城南 城中 河西 江寧0100020xx300040005000600070000 3 年1 2 月二手房均價(jià) 3790 4382 3960 4850 4740 29600 3 年1 2 月商品住宅均價(jià) 4010 4390 4260 5850 4959 3120城北 城東 城南 城中 河西 江寧 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 27 頁(yè) 5. 經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析 南京市 20xx年度供應(yīng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格普遍在每平米 16001800 元左右，因?yàn)檎忌唐贩抗?yīng)總量的比例較低，對(duì)目前南京市整體房?jī)r(jià)沒(méi)有體現(xiàn)出下拉效應(yīng)。 020xx40006000800010000120xx20xx年 20xx年20xx年 1895 1232 2793 1964 7215 232720xx年 2124 2419 1532 1719 11864 3193全市加權(quán) 城北 城東 城南 城中 河西 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 27 頁(yè) 二、 20xx 年度南京市商品房?jī)r(jià)格因素及相關(guān)分析 圖 39 20xx年度南京市商品住宅期望單價(jià)份額與實(shí)際供給份額比較圖 供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)主要表現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的商品房的單價(jià)、總價(jià)、區(qū)域供給 與實(shí)際價(jià)位、區(qū)位需求之間的差異。 投資型物業(yè)形成 —— 南京市 20xx年上市的投資型物業(yè)超過(guò)前幾年的總量， 例如小戶(hù)型物業(yè)特別是小戶(hù)型酒店式公寓成為熱點(diǎn)，小戶(hù)型回收比較穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)較小，市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型住宅、商住兩用型商品房的需求越來(lái)越大。近期沿江大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略已直接拉動(dòng)南京市河西、江北、城北等片區(qū)房?jī)r(jià)上漲。如某種建筑用鋼材上漲 1200元 /噸，達(dá)到 3400元 /噸，增長(zhǎng)幅度超過(guò) 50%。 20xx 年至 20xx 年，南京市實(shí)現(xiàn)商品住宅的銷(xiāo)售額以年平均 30%左右的速度遞增，商品住宅銷(xiāo)售額與四大類(lèi)商品銷(xiāo)售額呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新大三件耐用消費(fèi)品（電腦、轎車(chē)、商品住宅）時(shí)代 —— 到來(lái)了。 從樓面地價(jià)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看， 20xx 年各區(qū)域成交土地的樓面地價(jià)水平較 20xx 年上漲約%。 4. 存量房（即二手房）價(jià)格水平分析 根據(jù)公司研究中心對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx年 1 12月二手房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個(gè)區(qū)域二手房均價(jià)仍然遙遙領(lǐng)先，均在 4000元 /平米以上，較上半年，河西 二手房?jī)r(jià)格 上漲約 200元 /平米，二手房均價(jià)在 35004000元 /平米區(qū)間內(nèi)有城南、城北兩個(gè)片區(qū)，城北地區(qū)價(jià)位升幅較大且成交活躍，主導(dǎo)因素是地鐵通車(chē)在即，江寧片區(qū)是目前南京市二手房均價(jià)盆底區(qū)域，僅為 2960元 /平米。平均 根據(jù) 70家典型樓盤(pán)提供的歷史0100020xx3000400050006000700020xx年10月 4382 39