【正文】 城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關注，市場需求份額有所提高。 一、 20xx 年市場供給總量 1. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢。然而土地供應量增長的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)建設需求增長的速度，土地的供應不足導致目前土地市場的火爆。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內(nèi)不太可能，因為房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動是各方面都不愿意看到的情景。 圖 22 20xx年各片區(qū)供需結構比例圖 20xx 年各片區(qū)房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。這樣 20xx年的經(jīng)濟適用房和中低價商品房的供給量將達到 210萬平方米，按照戶均 75 平方米計算，可以 012河西 城中 城南 江寧3 0 萬以下3 0 －6 0 萬6 0 萬以上 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 27 頁 解決 。 從 20xx 年全年來看，南京市商品住宅均價漲幅超過 20%的樓盤數(shù)不勝數(shù)，各片區(qū)房價普遍上漲 1000元 /平米左右，領漲片區(qū)是城中、河西、城東和江寧，城北、城南，江北在下半年漲幅提升也較為明顯， 20xx 年商品住宅價格飛漲的 主導因素是供求關系的力量拉升和樓盤品質化傾向的提升。由于二手房的供給受市場價格走勢影響較大， 20xx年下半年，南京市二手房的供給總量較上半年增多，市場狀態(tài)由明顯的供不應求向供求基本平衡過渡。 參考數(shù)據(jù)： 地區(qū)住宅房價租金比統(tǒng)計 地區(qū) 商品房均價（元 /平米） 房價租金比 北京 7500 100： 1 上海 5500 150： 1 廣州 4000 160： 1 南京 4400 210： 1 與全國各地租賃市場類似，南京市房屋租賃市場結構性供給失衡現(xiàn)象比較明顯，中高檔供給相對過剩，小戶型、中低檔產(chǎn)品供不應求，抉策地產(chǎn)研究中心將在 20xx年開始分物業(yè)類型月度租賃行情監(jiān)測，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測報告中。 3. 投資拉動 —— 價格支撐面之二 投資拉動效應主要體現(xiàn)三個方面：投資型物業(yè)形成、投資型購房比例的增長、投資 心理的形成。長江經(jīng)濟圈的地理位置決定了南京市未來城市發(fā)展 的速度將會更快。其它如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價格全部上漲。 南京正處在房地產(chǎn)發(fā)展的高增長時期 —— 南京是省會城市，人口集中，經(jīng)濟發(fā)達，人們的生活水平近年提高較快，對住宅的需求量大。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 27 頁 圖 38 20xx、 20xx年南京市各片區(qū)樓面地價比較 根據(jù)相關數(shù)據(jù)資料， 20xx年南京市土地出讓樓面均價達 2124元，比 20xx年上漲近 150元 /平米。 圖 36 20xx年 10月至 12月二手房分區(qū)均價比 較圖（單位：元 /平米） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 27 頁 結合 20xx年底南京市二手房價格走勢，我們進一步對 12月商品住宅和二手房價格做對比分析： 圖 37 20xx年 12月二手房與商品住宅分區(qū)均價比較圖（單位：元 /平米） 受新商品住宅價格漲幅及拆遷新法的刺激， 20xx年 12月南京市二手房價格繼續(xù)上揚，例如河西、城南等區(qū)域二手房均價漲幅與商品住宅漲幅都很接近，比 較 20xx年 10月數(shù)據(jù)，目前南京房地產(chǎn)市場二手房均價僅僅略低于商品住宅均價。房價漲幅超過居民收入漲幅。 20xx 年，南京市存量房、商品房的交易量相當，并且存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢 ，其它城市如北京上海的房地產(chǎn)市場中存量房交易量都已經(jīng)或有趨勢超過商品房，因此 20xx 年的存量房供給量和交易量應和商品房相當。 片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。 4. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設情況 面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。但是 20xx年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風。消費者對房價的心理接受價位逐漸提高，一方面是因為消費者收入在增加，更主要的是消費者在商品供不應求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以 5000元 /平米以上商品房的期望比 例相應有上升的趨勢，而對 3500元 /平米以下的期望比例趨于下降。根據(jù)抉策地產(chǎn)購房會員俱樂部數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年各季度購房者對區(qū)域的選擇比例及變化如圖 1— 4所示： 1002003004005001996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20. 00% 10. 00%%%%%交易面積 增長率萬平方米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 27 頁 圖 14 20xx年各季度片區(qū) 市場容量比較圖 圖表顯示，購房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。 從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨秀，但辦 公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。 20xx 年這部分人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，大約為 ，總需求面積為 170萬平米。公司研究中心數(shù)據(jù)分析表明， 20xx年南京全年房地產(chǎn)市場商品房市場容量為 850 萬平方米，存量房市場容量為 550萬平方米， 20xx年南京市房地產(chǎn)市場總容量約為 1400萬平方米。 據(jù)抉策地產(chǎn)中心 20xx年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近 83%的拆遷居民意向購買商品房。 （二）存量商品房市場容量 根據(jù)抉策地產(chǎn)對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)的分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示： 圖 12 商品房類型需 求比例構成圖 存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經(jīng)突破 3000 元 /平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢， 配套設施建設進展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象 。 20xx年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀錄， 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，比 20xx年增長%。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應量。 因此經(jīng)濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。城東、城北片區(qū)供不應求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比 城東 城南 城北 河西 城中 江寧、江北供需比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 27 頁 較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。 3. 片區(qū)狀況分析 20xx年的 “十運會 ”日益臨近，由于開發(fā)商擔心河西的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)北京亞運會之后的亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場長期低迷狀況，20xx年河西特別是奧體中心附近將會出現(xiàn)樓盤放量供應的現(xiàn)象。下表為 20xx年到 20xx年時間段，南京市商品住宅典型大盤價格走勢。 3790 4382 3960 4850 4740 29600100002 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 3 年1 2 月2 0 0 3 年1 0 月 3568 4271 3798 4786 4589 28962 0 0 3 年1 2 月 3790 4382 3960 4850 4740 2960城北 城東 城南 城中 河西 江寧0100020xx300040005000600070000 3 年1 2 月二手房均價 3790 4382 3960 4850 4740 29600 3 年1 2 月商品住宅均價 4010 4390 4260 5850 4959 3120城北 城東 城南 城中 河西 江寧 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 27 頁 5. 經(jīng)濟適用房、中低價商品房價格水平分析 南京市 20xx年度供應市場的經(jīng)濟適用房價格普遍在每平米 16001800 元左右，因為占商品房供應總量的比例較低，對目前南京市整體房價沒有體現(xiàn)出下拉效應。 020xx40006000800010000120xx20xx年 20xx年20xx年 1895 1232 2793 1964 7215 232720xx年 2124 2419 1532 1719 11864 3193全市加權 城北 城東 城南 城中 河西 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 27 頁 二、 20xx 年度南京市商品房價格因素及相關分析 圖 39 20xx年度南京市商品住宅期望單價份額與實際供給份額比較圖 供需結構性失調主要表現(xiàn)在市場供應的商品房的單價、總價、區(qū)域供給 與實際價位、區(qū)位需求之間的差異。 投資型物業(yè)形成 —— 南京市 20xx年上市的投資型物業(yè)超過前幾年的總量， 例如小戶型物業(yè)特別是小戶型酒店式公寓成為熱點，小戶型回收比較穩(wěn)定風險較小，市場對小戶型住宅、商住兩用型商品房的需求越來越大。近期沿江大開發(fā)戰(zhàn)略已直接拉動南京市河西、江北、城北等片區(qū)房價上漲。如某種建筑用鋼材上漲 1200元 /噸，達到 3400元 /噸，增長幅度超過 50%。 20xx 年至 20xx 年，南京市實現(xiàn)商品住宅的銷售額以年平均 30%左右的速度遞增，商品住宅銷售額與四大類商品銷售額呈現(xiàn)同步增長態(tài)勢，新大三件耐用消費品（電腦、轎車、商品住宅）時代 —— 到來了。 從樓面地價的統(tǒng)計來看， 20xx 年各區(qū)域成交土地的樓面地價水平較 20xx 年上漲約%。 4. 存量房（即二手房）價格水平分析 根據(jù)公司研究中心對南京房地產(chǎn)市場 20xx年 1 12月二手房價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個區(qū)域二手房均價仍然遙遙領先，均在 4000元 /平米以上，較上半年，河西 二手房價格 上漲約 200元 /平米，二手房均價在 35004000元 /平米區(qū)間內(nèi)有城南、城北兩個片區(qū)，城北地區(qū)價位升幅較大且成交活躍，主導因素是地鐵通車在即，江寧片區(qū)是目前南京市二手房均價盆底區(qū)域，僅為 2960元 /平米。平均 根據(jù) 70家典型樓盤提供的歷史0100020xx3000400050006000700020xx年10月 4382 39