【正文】 市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經(jīng)突破 3000 元 /平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢， 配套設(shè)施建設(shè)進展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象 。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。 2. 樓型層次及季度比例變化分析 %%%%%%%%河西江寧、江北城東城中城南城北河西 江寧、江北 城東 城中 城南 城北 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 27 頁 房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。根據(jù)抉策地 產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計分析樓型需求的比例如下圖： 圖 15 20xx年南京市樓型需求比例對比圖 可見， 20xx 年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習(xí)慣心理等使多層的選擇比例超過了一半。當(dāng)前房地產(chǎn)整個市場是供方市場， 產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求 ，開發(fā)商占主導(dǎo)地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購房者的選擇余地不大，在供不應(yīng)求的情況下，購房者較能夠容忍對樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對多層的需求比 例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。 3. 商品房價格檔次及季度變化情況 價格是商品需求實現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對房價非常敏感。對南京購房者的期望價格區(qū)間比例統(tǒng)計如下圖： 圖 16 購房者期望價格對比圖（單位：元 /平米） 5 8 . 6 4 % 5 9 . 6 3 %5 1 . 5 0 % 5 2 . 5 7 %2 8 . 6 3 %2 6 . 1 2 %2 8 . 6 0 % 2 9 . 6 4 %9 . 3 0 % 1 0 . 2 5 %1 3 . 8 0 % 1 2 . 6 5 %3 . 4 2 % 3 . 9 2 %6 . 1 0 % 5 . 1 4 %多層小高層高層別墅多層 5 8 . 6 4 % 5 9 . 6 3 % 5 1 . 5 0 % 5 2 . 5 7 %小高層 2 8 . 6 3 % 2 6 . 1 2 % 2 8 . 6 0 % 2 9 . 6 4 %高層 9 . 3 0 % 1 0 . 2 5 % 1 3 . 8 0 % 1 2 . 6 5 %別墅 3 . 4 2 % 3 . 9 2 % 6 . 1 0 % 5 . 1 4 %一季度 二季度 三季度 四季度 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 27 頁 由上圖可見， 35005000元 /平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近 50%。消費者對房價的心理接受價位逐漸提高，一方面是因為消費者收入在增加，更主要的是消費者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以 5000元 /平米以上商品房的期望比 例相應(yīng)有上升的趨勢，而對 3500元 /平米以下的期望比例趨于下降。 B、 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并%%%%%%%350 0以 下 % % % %35005000 % % % %50007000 % % % %700 0以 上 % % % %第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 27 頁 結(jié)合市場容量結(jié)構(gòu)，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了 20xx年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。 一、 20xx 年市場供給總量 1. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導(dǎo)角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢。 20xx年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄， 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，比 20xx年增長%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中， 20xx年住宅投資 ，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 ，同比增長 %；辦公樓投資 億元，同比下降 %。 20xx 年全市房地產(chǎn)施工面積 ， 其中新開工面積 780萬平米，商品房竣工面積 ，與 20xx年相比下降了 10%。 20xx全市批準(zhǔn)上市商品房面積為 598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為 368萬平方米，與 20xx年數(shù)據(jù)持平。 表 2— 1 1995— 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表 年份 房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo) 固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 房地產(chǎn) 開發(fā)投資（億元） 住宅開發(fā)投資 （億元） 房地產(chǎn)施工面積 （萬㎡） 住宅施工面積 (萬㎡ ) 房地產(chǎn)竣工面積 （萬㎡） 住宅竣工面積 （萬㎡） 住宅交易面積 （萬㎡） 1995 / 1996 178 1997 215 1998 253 1999 20xx 20xx 111 1053 20xx 20xx 從表中可以看出： 20xx 年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在 24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長。從這個角度看，南京房地產(chǎn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 27 頁 的投資并不能說是過熱。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因為辦公樓投資開發(fā)處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。 圖 2— 1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積增長率示意圖 從上圖可以看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢創(chuàng)造高潮，特別是從 1999年以來，投資增速不斷上升。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與 20xx 年之前差不多，竣工面積增長率在 1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在 10%以下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自 99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在 20xx年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，這就不難解釋 20xx年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。開發(fā)投資從 99年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表 明 20xx年的商品房供給將會有大的增速。 2. 土地資源的供給狀況 南京土地市場實施招標(biāo)拍賣制度以來，對于促進土地市場發(fā)育、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。但是 20xx年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空臵土地可供出讓開20%10%0%10%20%30%40%1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx開發(fā)投資 竣工面積 住宅銷售面積 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 27 頁 發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價格漲幅較大。 土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自 20xx 年以來，南京房地產(chǎn)市場交易日益火爆，需求高速增長。然而土地供應(yīng)量增長的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需求增長的速度，土地的供應(yīng)不足導(dǎo)致目前土地市場的火爆。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。 20xx年經(jīng)營性項目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長，采用招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場化運作方式共出讓土地 ，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積 62 幅，共 公頃，成交金額 億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。 表 2— 2 20xx年 — 20xx年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表 年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長率 轉(zhuǎn)讓金額（億元） 20xx / 20xx 122% 20xx 536% 20xx 281% 3. 20xx 年存量房供應(yīng)狀況 從整個房地產(chǎn)市場來看，存量房（即二手房）市場表現(xiàn)最為活躍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。 由于商品房價格不斷走高，供應(yīng)無法滿足需求，而且總房價超過部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部 分購房者購買存量商品房。 20xx年存量房交易全面超過商品房， 20xx年全市存量房交易共 萬件，交易金額 ，比上年分別增長 %和 %，交易面積達(dá)到429萬平方米，存量房交易各項指標(biāo)均有大幅增長。 價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現(xiàn)退出市場，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了 20xx年底，存量房供需形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個存量房市場供大于求。供需比也從上半年的 逐漸縮小到 ，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升， 20xx 年存量房交易面積、件數(shù)均超過了商品房。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，在一個成熟的房地產(chǎn)市場，其商品房、存量房市場的交易量大致為 1： 3到 1： 4，因此，南京的存量房市場 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 27 頁 還將繼續(xù)高速發(fā)展。 4. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設(shè)情況 面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。南京城鎮(zhèn)居民的 20xx人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個收入 水平，讓他們購買均價在 4000以上的商品房對于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。因為關(guān)系到社會穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題