【正文】 格數(shù)據(jù)相比， 20xx年下半年，各片區(qū)樓盤價格普遍上漲 300600元 /平米左右，年度內各片區(qū)的平均漲幅漸趨一致，平均上漲近 1000元 /平米。 C、 第三節(jié) 價格研究 本期報告研究內容主要包括： 20xx 年度南京市商品房總體價格水平、商品住宅價格水平以及分物業(yè)、土地、二手房和經(jīng)濟適用房價格水平分析， 20xx年價格走勢分析， 20xx 年南京市商品房價格成因分析。 20xx年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達到 120 萬平方米以上，預計 20xx 年河西商品房上市面積 150萬平方米，在 20xx年基礎上翻番。繼續(xù)建設景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等 6片經(jīng)濟適用房， 20xx年底將竣工面積 120萬平方米以上；建設仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價商品房， 當年完成 90 萬平方米。由于房地產(chǎn)從動工之日起一般在一年之內可以竣工， 20xx 年底大量的在建商品房大部分可以在 20xx 年內完工交付使用；此外南京計劃今年新開工住宅面積1000 萬平方米，按照南京市 20xx 年城市規(guī)劃，將重點建設寧南、長巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開工建設并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計將達到 900萬平方米。然而在 3500元以下 /平米區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。江寧、江北片區(qū)由于前幾年土地供應比較充足，商品房供應量比較大，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)，供給份額比需求份額高 27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場的熱點，有數(shù)個大盤 在開發(fā)，但 20xx年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的 44%。 根據(jù)公司研究中心的樓盤數(shù)據(jù)庫對南京樓盤 銷售狀況的監(jiān)測資料，結合抉策地產(chǎn)會員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出 20xx 年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。 2. 各區(qū)域供需結構分析 在 對南京商品房供需結構的統(tǒng)計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結構是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料， 20xx年全市新商品房的上市面積為 598 萬平方米，經(jīng)濟適用房供應 萬平方米，整個商品房市場需求大于供給。除此以外，20xx 年全年共劃撥 9 個片區(qū)近 600 畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟適用房建設，建設面積將達到 370 萬平方米近 萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應嚴重不足的不平衡狀況。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。根據(jù)發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，在一個成熟的房地產(chǎn)市場，其商品房、存量房市場的交易量大致為 1： 3到 1： 4，因此，南京的存量房市場 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 27 頁 還將繼續(xù)高速發(fā)展。 價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現(xiàn)退出市場，存量房的供應量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。 表 2— 2 20xx年 — 20xx年南京城區(qū)土地轉讓面積和金額一覽表 年份 轉讓面積（萬平米） 轉讓面積增長率 轉讓金額（億元） 20xx / 20xx 122% 20xx 536% 20xx 281% 3. 20xx 年存量房供應狀況 從整個房地產(chǎn)市場來看，存量房（即二手房）市場表現(xiàn)最為活躍。 土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自 20xx 年以來，南京房地產(chǎn)市場交易日益火爆，需求高速增長。 2. 土地資源的供給狀況 南京土地市場實施招標拍賣制度以來，對于促進土地市場發(fā)育、完善土地市場建設、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因為辦公樓投資開發(fā)處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。 20xx 年全市房地產(chǎn)施工面積 ， 其中新開工面積 780萬平米，商品房竣工面積 ，與 20xx年相比下降了 10%。內容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應狀況、供應結構，并分析了 20xx年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。對南京購房者的期望價格區(qū)間比例統(tǒng)計如下圖： 圖 16 購房者期望價格對比圖（單位：元 /平米） 5 8 . 6 4 % 5 9 . 6 3 %5 1 . 5 0 % 5 2 . 5 7 %2 8 . 6 3 %2 6 . 1 2 %2 8 . 6 0 % 2 9 . 6 4 %9 . 3 0 % 1 0 . 2 5 %1 3 . 8 0 % 1 2 . 6 5 %3 . 4 2 % 3 . 9 2 %6 . 1 0 % 5 . 1 4 %多層小高層高層別墅多層 5 8 . 6 4 % 5 9 . 6 3 % 5 1 . 5 0 % 5 2 . 5 7 %小高層 2 8 . 6 3 % 2 6 . 1 2 % 2 8 . 6 0 % 2 9 . 6 4 %高層 9 . 3 0 % 1 0 . 2 5 % 1 3 . 8 0 % 1 2 . 6 5 %別墅 3 . 4 2 % 3 . 9 2 % 6 . 1 0 % 5 . 1 4 %一季度 二季度 三季度 四季度 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 27 頁 由上圖可見， 35005000元 /平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近 50%。當前房地產(chǎn)整個市場是供方市場， 產(chǎn)品的供給主導了需求 ，開發(fā)商占主導地位。 2. 樓型層次及季度比例變化分析 %%%%%%%%河西江寧、江北城東城中城南城北河西 江寧、江北 城東 城中 城南 城北 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 27 頁 房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。但是由于河西片區(qū) 20xx年底商品房均價已經(jīng)超過 5000 元 /平方米，低價位樓盤供應不足，和消費者價格意向需求相背離（見第二章圖 2— 3），因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達到最高之 后出現(xiàn)下降趨勢。南京房地產(chǎn)市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出很大差異。 3. 20xx 年未實現(xiàn)需求狀況分析 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場容量為 1400 萬平方米，而 20xx 年商品房合同銷售面積為 738萬平方米，存量房完成交易近 430 萬平方米，再加上經(jīng)濟適用房 ，市場容量中仍有 140萬平方米未能實現(xiàn)。 2. 商品房交易量的歷年增長情況 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。因此，在排隊購房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認識。由于中低價商品房于 20xx年 9月剛剛啟動，至年底尚無供應和交易。 20xx 年合同銷售商品房的面積達到 739 萬平方米，同比增長34%。因此，隨著近幾年商品房價格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數(shù)量不太大。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為普通消費者所接受。 3. 結婚購房比例比較穩(wěn)定 根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有 2 萬對青年進行結婚登記，其中 60%~70%新婚者有購房需求。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為 300萬平方米。 圖 1－ 1 20xx年全年購房動因構成圖 %% % %%%%%%%%拆遷 結婚 改善居住 投資 其他 城市化進程 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 27 頁 （一） 20xx 年的商品房市場容量 1. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導地位 據(jù)統(tǒng)計南京市 20xx年實施拆遷項目 115 個，拆遷房屋面積 179萬平方米，共拆遷居民 萬多戶，拆遷工企單位 1320 個。 一、南京市房地產(chǎn)市場容量分析 房地產(chǎn)的市場容量是指有現(xiàn)實需求的購房者準備購買房屋的面積總量，購房者對于房屋的類型選擇可以分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 27 頁 南京國際友好城項目市場動態(tài)調查報告（第一期） 第一章：南京市總體市場研判 A、 第一節(jié) 市場容量分析 產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的主要動力。分析角度包括總體容量、已實現(xiàn)的市場容量、區(qū)域需求結構、價格需求結構等，市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎 ,總量及層次結構的變化及趨勢對把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展具 有舉足輕重的意義。根據(jù)抉策地產(chǎn)對 20xx年會員數(shù)據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商品房的需求動機比例構成如下圖所示。因此，拆遷居民需購買商品房的數(shù)量在 2萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積 85平方米計算，拆遷居民購買商品房 170 萬平方米；此外，每個拆遷工企單位中按平均購買 1000平方米面積計算，拆遷單位需購買商品房 130萬平米左右?？側藬?shù)接近 萬人，按照人均購房 110 平方米計算，這部分人群購買商品房的需求約為 140 萬平米。 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 隨著我國經(jīng)濟的快速增長，居民收入也顯著提高，因此，對于改善居住條件，提高生活質量的購房需求也在相應的逐步增加。 南京每年高等院校畢業(yè)生在 7萬人左右，有相當一部分留在南京工作；每年大量農村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會新增 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 27 頁 一定量的商品房需求。以城中為例，超過 70％的商品房的面積在 110 平方米 /套以上，而存量房面積大部分在 50— 80 平方米 /套，城中同樣位臵的一套商品房和存量房的總價相差幾乎一半。在已經(jīng)被實現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟適用房、商鋪和辦公樓幾個途徑，以下分別論述： 20xx年南京商品房市場非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。 20xx年經(jīng)濟適用房基本上供不應求，拆遷居民為 萬戶， 而全年建成經(jīng)濟適用房