【正文】 上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的 44%。由于房地產(chǎn)從動工之日起一般在一年之內(nèi)可以竣工， 20xx 年底大量的在建商品房大部分可以在 20xx 年內(nèi)完工交付使用；此外南京計劃今年新開工住宅面積1000 萬平方米，按照南京市 20xx 年城市規(guī)劃，將重點建設(shè)寧南、長巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開工建設(shè)并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計將達到 900萬平方米。 20xx年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達到 120 萬平方米以上，預(yù)計 20xx 年河西商品房上市面積 150萬平方米，在 20xx年基礎(chǔ)上翻番。平均 根據(jù) 70家典型樓盤提供的歷史0100020xx3000400050006000700020xx年10月 4382 3986 4608 3973 6006 4804 3015 210520xx年12月 4537 4177 4858 4314 6296 5196 3190 2374總均價 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北0%2%4%6%8%10%12%14%16%總均價 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北20 03 年8月 1 0月 增長率(%)20 03 年10 1 2月 增長率(% ) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 27 頁 數(shù)據(jù)，與 20xx年上半年的價格數(shù)據(jù)相比， 20xx年下半年，各片區(qū)樓盤價格普遍上漲 300600元 /平米左右，年度內(nèi)各片區(qū)的平均漲幅漸趨一致，平均上漲近 1000元 /平米。 3. 分物業(yè)商品房價格水平分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計。 4. 存量房（即二手房）價格水平分析 根據(jù)公司研究中心對南京房地產(chǎn)市場 20xx年 1 12月二手房價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個區(qū)域二手房均價仍然遙遙領(lǐng)先，均在 4000元 /平米以上，較上半年，河西 二手房價格 上漲約 200元 /平米，二手房均價在 35004000元 /平米區(qū)間內(nèi)有城南、城北兩個片區(qū)，城北地區(qū)價位升幅較大且成交活躍，主導(dǎo)因素是地鐵通車在即，江寧片區(qū)是目前南京市二手房均價盆底區(qū)域，僅為 2960元 /平米。 20xx 年南京市中低價商品房和經(jīng)濟適用房新開工規(guī)模將達到 210 萬平方米，全年將完成 180萬平方米，將解決 ，總量幾乎是 20xx年的 3 倍，也就是說， 20xx 年中低收入家庭和拆遷戶家庭購得中低價商品房、經(jīng)濟適用房的比例將大大增加，形成二手房價格與新商品房價格的這一主要壓力源將在 20xx年有所緩解。 從樓面地價的統(tǒng)計來看， 20xx 年各區(qū)域成交土地的樓面地價水平較 20xx 年上漲約%。調(diào)查總體對每平方米的價格預(yù)期如下：需求每平方 米 3500 元以下價位段的占 %，嚴重供不應(yīng)求， 需求 35005000 元 /平米價位段的占 40%，供求基本平衡，但區(qū)域供給結(jié)構(gòu)失衡， 需求 5000元以上 /平米價位段的僅占總量的 %，而實際供給比例達 %，屬于嚴重供大于求。 20xx 年至 20xx 年，南京市實現(xiàn)商品住宅的銷售額以年平均 30%左右的速度遞增，商品住宅銷售額與四大類商品銷售額呈現(xiàn)同步增長態(tài)勢，新大三件耐用消費品（電腦、轎車、商品住宅）時代 —— 到來了。由于有各類特色產(chǎn)品的供給， 20xx 年是南京市房地產(chǎn)市場投資型物業(yè)形成氣候的一年。如某種建筑用鋼材上漲 1200元 /噸，達到 3400元 /噸，增長幅度超過 50%。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 27 頁 6. 開發(fā)商保利因素 —— 樓盤品質(zhì)化傾向 隨著 房地產(chǎn)的金融政策的變化，對開發(fā)商運作 項目的實力要求有提升趨勢，為了保持較高的利潤，開發(fā)商在提升樓盤品質(zhì)的同時提升房價已成為普遍做法。近期沿江大開發(fā)戰(zhàn)略已直接拉動南京市河西、江北、城北等片區(qū)房價上漲。 20xx 年以來土地供應(yīng)量逐步上升將在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場土地供求關(guān)系緊張的問題，對平抑房價有一定的作用，但另一方面只要一二級市場存在供求矛盾，在市場大勢平穩(wěn)的狀態(tài)，房價將與土地價格同時上行，因為 土地是稀缺資源，城市化進程中將消耗大量的土地，很長一段時期南京市土地資源仍將處在供不應(yīng)求階段。 投資型物業(yè)形成 —— 南京市 20xx年上市的投資型物業(yè)超過前幾年的總量， 例如小戶型物業(yè)特別是小戶型酒店式公寓成為熱點，小戶型回收比較穩(wěn)定風(fēng)險較小，市場對小戶型住宅、商住兩用型商品房的需求越來越大。消費者高度樂觀的情緒主要來自對國民經(jīng)濟、固定收入、生活質(zhì)量的信心。 020xx40006000800010000120xx20xx年 20xx年20xx年 1895 1232 2793 1964 7215 232720xx年 2124 2419 1532 1719 11864 3193全市加權(quán) 城北 城東 城南 城中 河西 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 27 頁 二、 20xx 年度南京市商品房價格因素及相關(guān)分析 圖 39 20xx年度南京市商品住宅期望單價份額與實際供給份額比較圖 供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)主要表現(xiàn)在市場供應(yīng)的商品房的單價、總價、區(qū)域供給 與實際價位、區(qū)位需求之間的差異。 6. 土地價格水平分析 表 32 南京近四年土地出讓價格統(tǒng)計 年份 成交均價 (萬元 /畝 ) 20xx 193 20xx 187 20xx 229 20xx 281 20xx 年以來，南京市土地出讓與成交價格升幅較大，根據(jù)統(tǒng)計，各類建設(shè)用地平均每畝出讓價格已達 281萬元。 3790 4382 3960 4850 4740 29600100002 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 3 年1 2 月2 0 0 3 年1 0 月 3568 4271 3798 4786 4589 28962 0 0 3 年1 2 月 3790 4382 3960 4850 4740 2960城北 城東 城南 城中 河西 江寧0100020xx300040005000600070000 3 年1 2 月二手房均價 3790 4382 3960 4850 4740 29600 3 年1 2 月商品住宅均價 4010 4390 4260 5850 4959 3120城北 城東 城南 城中 河西 江寧 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 27 頁 5. 經(jīng)濟適用房、中低價商品房價格水平分析 南京市 20xx年度供應(yīng)市場的經(jīng)濟適用房價格普遍在每平米 16001800 元左右，因為占商品房供應(yīng)總量的比例較低，對目前南京市整體房價沒有體現(xiàn)出下拉效應(yīng)。 從 20xx年全年來說，南京市分物業(yè)商品房價格走勢的明顯特點是， 商鋪價格漲幅最大，并出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式零售商鋪熱銷的情況，承諾高額投資回報的銷售方 式促進了商鋪價格的進一步上漲，與商鋪價格走勢比較， 20xx年南京市住宅價格漲幅較平穩(wěn)，季度漲幅較為平均。下表為 20xx年到 20xx年時間段，南京市商品住宅典型大盤價格走勢。比較 10 月價格，南京市商品房總均價及所有大片區(qū)均價都呈上漲態(tài)勢，上漲幅度比較如下表。 3. 片區(qū)狀況分析 20xx年的 “十運會 ”日益臨近，由于開發(fā)商擔(dān)心河西的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)北京亞運會之后的亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場長期低迷狀況，20xx年河西特別是奧體中心附近將會出現(xiàn)樓盤放量供應(yīng)的現(xiàn)象。 盡管總體 3500— 5000 元 /平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比 城東 城南 城北 河西 城中 江寧、江北供需比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 27 頁 較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況比較緊張，排隊購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)象。 因此經(jīng)濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。供需比也從上半年的 逐漸縮小到 ，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升， 20xx 年存量房交易面積、件數(shù)均超過了商品房。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與 20xx 年之前差不多，竣工面積增長率在 1999年以后表現(xiàn)得相當平穩(wěn)，維持在 10%以下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自 99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在 20xx年甚至出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象，這就不難解釋 20xx年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。 20xx年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀錄， 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，比 20xx年增長%。相對而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對多層的需求比 例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經(jīng)突破 3000 元 /平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢， 配套設(shè)施建設(shè)進展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象 。普通老百姓急 需的小套型、中低價商品房供不應(yīng)求，而大套、高價房供應(yīng)較多以致這類項目銷售周期相對較長。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。 存量房交易件數(shù)和面積超過商品房， 20xx 年南京市存量房交易達到 ，交易額為 ，與 20xx 年相比分別增長了%和 %，創(chuàng)歷史最高紀錄，交易面積也超過商品房交易面積 30萬平方米，達到 430萬平方米。 （二）存量商品房市場容量 根據(jù)抉策地產(chǎn)對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)的分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示： 圖 12 商品房類型需 求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。全市大約有 萬戶將購買商品房， 這部分人群全年商品房需求面積在 155 萬平方米左右。 據(jù)抉策地產(chǎn)中心 20xx年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近 83%的拆遷居民意向購買商品房。對市場容量統(tǒng)計的方法主要從準購房者角度得出有實際購買意愿的需求量。公司研究中心數(shù)據(jù)分析表明， 20xx年南京全年房地產(chǎn)市場商品房市場容量為 850 萬平方米，存量房市場容量為 550