【正文】 另外，樓盤景觀設(shè)計費用和營銷造費用比重增加較快已達到 300400元 /平米的水平，而且這一部分成本增加的趨勢較為明顯。另據(jù)世界銀行統(tǒng)計，當一個國家人均 GDP達到 600－ 800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將也進入高速增長階段；達到 1300美元時，進入穩(wěn)定的快速發(fā)展階段；超過 1500美元時，住宅建設(shè)投資占 GDP的比重將達到頂峰，而南京目前人均 GDP 約在 20xx美元左右。 7. 房地產(chǎn)三級市場 —— 租賃市場價格水平分析 從房屋售價和租價比來看南京市房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價格水平較低，此項數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)投資有一定參考意義。 20xx 年全年，南京市二手房交易登記 萬件，交易額 ，分別比上年增長%和 %。參見下表統(tǒng)計數(shù)據(jù)。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區(qū)的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區(qū)的危舊房改造，共約 26片， 50萬平方米。 20xx年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資源的浪費。因為關(guān)系到社會穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空臵土地可供出讓開20%10%0%10%20%30%40%1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx開發(fā)投資 竣工面積 住宅銷售面積 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 27 頁 發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價格漲幅較大。本部分主要分析了 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并%%%%%%%350 0以 下 % % % %35005000 % % % %50007000 % % % %700 0以 上 % % % %第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 27 頁 結(jié)合市場容量結(jié)構(gòu)，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發(fā)上市， 20xx年河西地區(qū)吸引了 30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場需求非常旺盛。從南京住宅的漲幅來看，無論什幺地段都沒超過商鋪。 南京每年高等院校畢業(yè)生在 7萬人左右，有相當一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會新增 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 27 頁 一定量的商品房需求。根據(jù)抉策地產(chǎn)對 20xx年會員數(shù)據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商品房的需求動機比例構(gòu)成如下圖所示。 圖 1－ 1 20xx年全年購房動因構(gòu)成圖 %% % %%%%%%%%拆遷 結(jié)婚 改善居住 投資 其他 城市化進程 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 27 頁 （一） 20xx 年的商品房市場容量 1. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 據(jù)統(tǒng)計南京市 20xx年實施拆遷項目 115 個，拆遷房屋面積 179萬平方米，共拆遷居民 萬多戶，拆遷工企單位 1320 個。由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數(shù)量不太大。因此，在排隊購房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認識。但是由于河西片區(qū) 20xx年底商品房均價已經(jīng)超過 5000 元 /平方米，低價位樓盤供應(yīng)不足，和消費者價格意向需求相背離（見第二章圖 2— 3），因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達到最高之 后出現(xiàn)下降趨勢。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了 20xx年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。 土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自 20xx 年以來，南京房地產(chǎn)市場交易日益火爆，需求高速增長。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。 根據(jù)公司研究中心的樓盤數(shù)據(jù)庫對南京樓盤 銷售狀況的監(jiān)測資料，結(jié)合抉策地產(chǎn)會員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出 20xx 年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。繼續(xù)建設(shè)景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等 6片經(jīng)濟適用房， 20xx年底將竣工面積 120萬平方米以上；建設(shè)仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價商品房， 當年完成 90 萬平方米。 圖 33 1999至 20xx年南京市房價年度漲幅比較圖 2. 商品住宅價格水平分析 20xx年 10月至 12月商品住宅價格走勢統(tǒng)計如下表： 圖 34 20xx 年 10月至 12月商品住宅價格走勢圖 (單位：元 /平米 ) 可以看出， 20xx年 12月南京七大片區(qū)總體均價為每平米 4378 元 /平米，與 10 月份比較上漲 216元 /平米，在近 3個月里，月均上漲近 70元 /平米 ,漲幅較上季度增快，高于商品5%0%5%10%15%20%25%城中 13% 2% % % 14%河西 8% % 10% % 23%城北 % % % % 18%城東 % % % % 16%城南 % % % % 19%江寧 % % % % 20%1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 0100020xx30004000500060002 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 3 年1 2 月200 3年 10月 4162 3882 4274 3955 5495 4628 3021 2120200 3年 12月 4378 4010 4390 4260 5850 4959 3120 2289總均價 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 27 頁 房總均價的漲幅，住宅均價接近在每平米 6000元 /平米以上的是城中區(qū)域 達到 5850元 /平米的高位，值得關(guān)注的是均價從每平米 3000 至 4000 元 /平米價位段越升至 4000 至 5000 元 /平米價位段的片區(qū)有城北、城南兩個片區(qū)，江寧片區(qū)近期住宅均價總體漲幅較小，而江寧片區(qū)幾個優(yōu)勢大盤的漲勢與城區(qū)漲幅的差異并不大，四季度江北片區(qū)漲幅較大，近三個月來上漲 200元以上 /平米。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易價格漲幅基本與新商品房價格漲幅同步，對于城中生活品質(zhì)較高的某些地段設(shè)施完善的二手房價格在過去一年里上漲了1000元以上 /平米也已不是特例。目前南京市市區(qū)住宅租賃價格約 2030 元 /平米 /月，商住寫字樓租金水平比較穩(wěn)定約為 4080 元 /平米 /月，別墅和商鋪的租賃水平因地域位置與實際品質(zhì)影響，差異較大，但總體投資收益偏低。經(jīng)濟增長最直接的后果是 收入增長，購、換房成為可能與時尚，間接地拉動房價。 5. 城市化戰(zhàn)略與房價水平 —— 地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn) 南京市正積極推進城市化進程，到 20xx 年，南京城市化率將達到 65%， 意味著需要大量新建住宅；隨著交通規(guī)劃的逐步落實，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進一步鞏固，中心城市地位拉動房價上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州形成的三小時的經(jīng)濟圈，是世界制造業(yè)的中心。建安成本提高使得開發(fā)商被迫升價，建材原料價格的上漲是導(dǎo)致樓價上漲的直接因素，建材成本的提高，使房屋開發(fā)的成本每平方米增加 100200 元，開發(fā)商成本壓力增大，會導(dǎo)致樓價合理性上升，但20xx 年 8 月以前開發(fā)的商品房沒有受建材漲價的影響，因此開發(fā)商不會對其大幅度提價，而 8 月以后開發(fā)的產(chǎn)品也不會在春節(jié)前后上市，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測， 20xx 年春節(jié)前后 樓價上調(diào)的幅度不會太大。國外經(jīng)驗證明，當 一個地區(qū)城市化水平達到40%以上，該地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)將會快速發(fā)展，而南京現(xiàn)在城市化水平約為 45%。 20xx年城東片區(qū)由于出讓位置較偏的地塊所占比例較高，樓面地價平均值有所下降，而城中、河西區(qū)的天價地塊較大幅度拉升了兩個片區(qū) 20xx年均價，城中拍賣地塊由于商業(yè)用地比例較高所以樓面地價較高，總體上 20xx年南京市拍賣地塊中住宅用地比例較 高樓面地價增長較快。拆遷新法的公布刺激了原先持幣觀望的人群，拆遷均價的上調(diào)及城區(qū)眾多地塊的“升級”現(xiàn)象，讓 大部分期望淘到價格低廉的二手房的觀望者下決心實施購買行為，但這一部分需求被年末新開盤的商品住宅項目分流，所以導(dǎo)致了二手房價格上升幅度放緩，這并不代表目前南京市二手房市場的降溫。從 1998 年至今，南京房價一直維持著高速增長，已經(jīng)超過 了收入增長速度。 2. 經(jīng)濟適用房 按照政府的規(guī)劃， 20xx 年要繼續(xù)加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度和規(guī)模。 數(shù)值小于 1，說明該區(qū)域市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1說明該區(qū)域市場供給過剩。南京城鎮(zhèn)居民的 20xx人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個收入 水平，讓他們購買均價在 4000以上的商品房對于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。 B、 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量商品房幾部分。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。 20xx 年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬， 20xx 年商鋪投資額為 ，比 20xx年增長 25.%。 5. 城市化進程等購房需求 目前，南京的城市化水平約為 45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長 2%，每年城市人口將增加 11 萬多人， 該群體將帶來巨大的購房需求。 購房者購買住房的需求動因主要包括拆遷安臵購房、結(jié)婚購房、改善居住購房、投資購房以及城市化進程等方 面所帶來的購房需求。由于20xx年三季度拆遷矛盾激化，導(dǎo)致國家要求加強對拆遷的管理，南京有 44個拆遷項目停拆緩拆，比計劃 4 萬戶少拆遷了近 ，因此拆 遷購房的比例與上半年相比下降比較大。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購房會員數(shù)據(jù)庫資料，這部分人對商品房需求面積約在 85萬平米。 和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對低迷， 20xx 年全市辦公樓開發(fā)投資僅為 億元，大約是住宅投資的一成，與 20xx 年相比下降了 %。