【正文】 新建商品房 存量商品房 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 27 頁(yè) 額近 130億元，交易面積超過(guò) 400萬(wàn)平方米。20xx年南京市居民有購(gòu)買(mǎi)商品房意向的戶數(shù)約 萬(wàn)戶左右，意向購(gòu)買(mǎi)存量商品房的戶數(shù)近 萬(wàn)戶，按照戶均購(gòu)房面積 75平方米計(jì)算， 20xx年南京市存量房的市場(chǎng)容量為 550萬(wàn)平方米。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料，這部分人對(duì)商品房需求面積約在 85萬(wàn)平米。 20xx 年這部分人群所占比例僅次于拆遷購(gòu)房需求的人群比例，大約為 ，總需求面積為 170萬(wàn)平米。在購(gòu)房者中所占比例各季度變動(dòng)不大，在 20%左右。 2. 投資者比例波動(dòng)較大較快 投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實(shí)際需要基礎(chǔ)之上的，因此投資購(gòu)房需 求受到其它購(gòu)房者的心理影響甚大。由于20xx年三季度拆遷矛盾激化，導(dǎo)致國(guó)家要求加強(qiáng)對(duì)拆遷的管理，南京有 44個(gè)拆遷項(xiàng)目停拆緩拆，比計(jì)劃 4 萬(wàn)戶少拆遷了近 ，因此拆 遷購(gòu)房的比例與上半年相比下降比較大。公司研究中心數(shù)據(jù)分析表明， 20xx年南京全年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房市場(chǎng)容量為 850 萬(wàn)平方米，存量房市場(chǎng)容量為 550萬(wàn)平方米， 20xx年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考s為 1400萬(wàn)平方米。本節(jié)市場(chǎng)容量主要分析了 20xx年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品房的總需求量，即市場(chǎng)的有效潛在需求量。對(duì)市場(chǎng)容量統(tǒng)計(jì)的方法主要從準(zhǔn)購(gòu)房者角度得出有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)意愿的需求量。 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房的需求動(dòng)因主要包括拆遷安臵購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、改善居住購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程等方 面所帶來(lái)的購(gòu)房需求。 據(jù)抉策地產(chǎn)中心 20xx年的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料顯示，接近 83%的拆遷居民意向購(gòu)買(mǎi)商品房。而購(gòu)房者的心理是很難預(yù)測(cè)和估計(jì)的，心理因素非常復(fù)雜并且波動(dòng)較大，因此投資購(gòu)房的比例季度間變動(dòng)比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%， 20xx 年全年投資購(gòu)房需求所占比例在 17%左右。全市大約有 萬(wàn)戶將購(gòu)買(mǎi)商品房， 這部分人群全年商品房需求面積在 155 萬(wàn)平方米左右。 5. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求 目前，南京的城市化水平約為 45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長(zhǎng) 2%，每年城市人口將增加 11 萬(wàn)多人， 該群體將帶來(lái)巨大的購(gòu)房需求。 （二）存量商品房市場(chǎng)容量 根據(jù)抉策地產(chǎn)對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)三年的購(gòu)房者需求數(shù)據(jù)的分析，購(gòu)房者對(duì)商品房和存量房的需求比例如下圖所示： 圖 12 商品房類(lèi)型需 求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價(jià)與商品房相比有明顯的優(yōu)勢(shì)。 二、 20xx 年 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 1. 20xx 年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況 市場(chǎng)容量可分為已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求和其它由于房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的需求。 存量房交易件數(shù)和面積超過(guò)商品房， 20xx 年南京市存量房交易達(dá)到 ，交易額為 ，與 20xx 年相比分別增長(zhǎng)了%和 %，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過(guò)商品房交易面積 30萬(wàn)平方米，達(dá)到 430萬(wàn)平方米。 20xx 年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬， 20xx 年商鋪投資額為 ，比 20xx年增長(zhǎng) 25.%。甚至有的地段辦公樓的價(jià)格反而低于住宅的價(jià)格。商品房交易數(shù)量在 1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)率維持在 10%以上， 20xx 年更是達(dá)到了 17%。普通老百姓急 需的小套型、中低價(jià)商品房供不應(yīng)求，而大套、高價(jià)房供應(yīng)較多以致這類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期相對(duì)較長(zhǎng)。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開(kāi)工建設(shè)，為河西板塊市場(chǎng)注入了新鮮的活力，推動(dòng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售持續(xù)火爆。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個(gè)區(qū)域，憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然是南京銷(xiāo)售量較大的區(qū)域，但是江寧個(gè)別樓盤(pán)住宅銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)突破 3000 元 /平方米，逐漸失去高性?xún)r(jià)比的優(yōu)勢(shì)， 配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對(duì)過(guò)慢與房?jī)r(jià)的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象 。根據(jù)抉策地 產(chǎn)研究中心的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料統(tǒng)計(jì)分析樓型需求的比例如下圖： 圖 15 20xx年南京市樓型需求比例對(duì)比圖 可見(jiàn)， 20xx 年南京商品房市場(chǎng)中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。相對(duì)而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對(duì)多層的需求比 例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。 B、 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品（商品房）從供給角度來(lái)看，主要包括新開(kāi)發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾部分。 20xx年的全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄， 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 ，比 20xx年增長(zhǎng)%。 表 2— 1 1995— 20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表 年份 房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo) 固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資（億元） 住宅開(kāi)發(fā)投資 （億元） 房地產(chǎn)施工面積 （萬(wàn)㎡） 住宅施工面積 (萬(wàn)㎡ ) 房地產(chǎn)竣工面積 （萬(wàn)㎡） 住宅竣工面積 （萬(wàn)㎡） 住宅交易面積 （萬(wàn)㎡） 1995 / 1996 178 1997 215 1998 253 1999 20xx 20xx 111 1053 20xx 20xx 從表中可以看出： 20xx 年以來(lái)，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在 24%左右，和全國(guó)的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)。目前南京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快的呼聲不絕于耳，從銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度和竣工面積增長(zhǎng)速度對(duì)比可以看出，雖然南京的竣工增長(zhǎng)率與銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率與 20xx 年之前差不多，竣工面積增長(zhǎng)率在 1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在 10%以下，不過(guò)由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率自 99年以來(lái)增長(zhǎng)的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，表明需求非常旺盛，相對(duì)而言，竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在 20xx年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這就不難解釋 20xx年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開(kāi)發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。面對(duì)老百姓對(duì)不斷增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門(mén)加大了土地的供應(yīng)量。 由于商品房?jī)r(jià)格不斷走高，供應(yīng)無(wú)法滿足需求，而且總房?jī)r(jià)超過(guò)部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部 分購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)存量商品房。供需比也從上半年的 逐漸縮小到 ，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升， 20xx 年存量房交易面積、件數(shù)均超過(guò)了商品房。南京城鎮(zhèn)居民的 20xx人均可支配年收入剛剛超過(guò)萬(wàn)元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個(gè)收入 水平，讓他們購(gòu)買(mǎi)均價(jià)在 4000以上的商品房對(duì)于家中有限的存款來(lái)說(shuō)幾乎是不可能，即使能夠購(gòu)買(mǎi)商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。 因此經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房是解決中低收入居民購(gòu)房和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位臵條件較好的中低價(jià)商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況比較緊張，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，每期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格總是高于上一期的價(jià)格，而有些類(lèi)型商品房銷(xiāo)售卻比較緩慢，在部分市場(chǎng)存在著供大于求的現(xiàn)象。 數(shù)值小于 1，說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供給過(guò)剩。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤(pán)的供給比 城東 城南 城北 河西 城中 江寧、江北供需比 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。 數(shù)值小于 1，說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過(guò)剩。 盡管總體 3500— 5000 元 /平米價(jià)位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會(huì)發(fā)現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的不平衡現(xiàn)象。 2. 經(jīng)濟(jì)適用房 按照政府的規(guī)劃， 20xx 年要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度和規(guī)模。 3. 片區(qū)狀況分析 20xx年的 “十運(yùn)會(huì) ”日益臨近，由于開(kāi)發(fā)商擔(dān)心河西的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)北京亞運(yùn)會(huì)之后的亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷狀況，20xx年河西特別是奧體中心附近將會(huì)出現(xiàn)樓盤(pán)放量供應(yīng)的現(xiàn)象。此外一些老盤(pán)如 30萬(wàn)平方米明月港灣、 66萬(wàn)平方米天地新城、 40 萬(wàn)平方米 21世紀(jì)現(xiàn)代城、 80萬(wàn)平方米武夷綠洲等項(xiàng)目也會(huì)一期期地開(kāi)發(fā)建設(shè)上市。比較 10 月價(jià)格，南京市商品房總均價(jià)及所有大片區(qū)均價(jià)都呈上漲態(tài)勢(shì)，上漲幅度比較如下表。從 1998 年至今，南京房?jī)r(jià)一直維持著高速增長(zhǎng)，已經(jīng)超過(guò) 了收入增長(zhǎng)速度。下表為 20xx年到 20xx年時(shí)間段，南京市商品住宅典型大盤(pán)價(jià)格走勢(shì)。近期南京市酒店式公寓銷(xiāo)售狀況良好，供給量加大， 12 月別墅及公寓均價(jià)為每平米 5988元，這個(gè)價(jià)格基本 代表了城區(qū)公寓住宅及郊區(qū)中檔別墅的價(jià)格面貌，與寫(xiě)字樓、商住樓項(xiàng)目相比，小戶型的城區(qū)公寓項(xiàng)目尤其熱銷(xiāo)，有的項(xiàng)目 3個(gè)月內(nèi)價(jià)格漲幅達(dá) 20%以上，但鑒于物業(yè)管理費(fèi)用較高等因素，小戶型公寓項(xiàng)目與城中區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)還不夠明顯。 從 20xx年全年來(lái)說(shuō)，南京市分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)的明顯特點(diǎn)是， 商鋪價(jià)格漲幅最大，并出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式零售商鋪熱銷(xiāo)的情況，承諾高額投資回報(bào)的銷(xiāo)售方 式促進(jìn)了商鋪價(jià)格的進(jìn)一步上漲，與商鋪價(jià)格走勢(shì)比較， 20xx年南京市住宅價(jià)格漲幅較平穩(wěn)，季度漲幅較為平均。拆遷新法的公布刺激了原先持幣觀望的人群，拆遷均價(jià)的上調(diào)及城區(qū)眾多地塊的“升級(jí)”現(xiàn)象，讓 大部分期望淘到價(jià)格低廉的二手房的觀望者下決心實(shí)施購(gòu)買(mǎi)行為，但這一部分需求被年末新開(kāi)盤(pán)的商品住宅項(xiàng)目分流，所以導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格上升幅度放緩，這并不代表目前南京市二手房市場(chǎng)的降溫。 3790 4382 3960 4850 4740 29600100002 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 3 年1 2 月2 0 0 3 年1 0 月 3568 4271 3798 4786 4589 28962 0 0 3 年1 2 月 3790 4382 3960 4850 4740 2960城北 城東 城南 城中 河西 江寧0100020xx300040005000600070000 3 年1 2 月二手房均價(jià) 3790 4382 3960 4850 4740 29600 3 年1 2 月商品住宅均價(jià) 4010 4390 4260 5850 4959 3120城北 城東 城南 城中 河西 江寧 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 27 頁(yè) 5. 經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分