【正文】 萬平方米僅能滿足 萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)。從南京住宅的漲幅來看，無論什幺地段都沒超過商鋪。當前國內(nèi)消費品消費仍然低迷，經(jīng)濟增長主要受投資 拉動所致，導(dǎo)致國內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。由于老城改造城市建設(shè)等因素的強勁拉動，南京房地產(chǎn)市場在未來 1— 2年內(nèi)仍具有較大的市場發(fā)展前景。 三、 20xx 年需求結(jié)構(gòu)分析 1. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位臵的不同，造成每個商品房都有其獨特性和不可替代性，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域商品房的不同需求。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發(fā)上市， 20xx年河西地區(qū)吸引了 30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場需求非常旺盛。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習(xí)慣心理等使多層的選擇比例超過了一半。 3. 商品房價格檔次及季度變化情況 價格是商品需求實現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對房價非常敏感。本部分主要分析了 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并%%%%%%%350 0以 下 % % % %35005000 % % % %50007000 % % % %700 0以 上 % % % %第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 27 頁 結(jié)合市場容量結(jié)構(gòu)，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。房地產(chǎn)開發(fā)投資中， 20xx年住宅投資 ，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 ，同比增長 %；辦公樓投資 億元，同比下降 %。從這個角度看，南京房地產(chǎn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 27 頁 的投資并不能說是過熱。開發(fā)投資從 99年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表 明 20xx年的商品房供給將會有大的增速。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空臵土地可供出讓開20%10%0%10%20%30%40%1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx開發(fā)投資 竣工面積 住宅銷售面積 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 27 頁 發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價格漲幅較大。 20xx年經(jīng)營性項目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長，采用招標、拍賣和掛牌等市場化運作方式共出讓土地 ，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積 62 幅，共 公頃，成交金額 億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。 20xx年存量房交易全面超過商品房， 20xx年全市存量房交易共 萬件，交易金額 ，比上年分別增長 %和 %，交易面積達到429萬平方米，存量房交易各項指標均有大幅增長。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。因為關(guān)系到社會穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。面向被拆 遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟適用房建設(shè)速度在 20xx 年驟然加快， 20xx 年全市僅僅開工建設(shè) 20萬平方米經(jīng)濟適用房，到 20xx年底竣工包括 6個項目，安臵了 12900戶低收入家庭。 二、 20xx 年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 1. 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析 20xx年商品房的市場容量為 850平方米，存量房的市場容量為550萬平方米左右， 本常規(guī)報告 僅研究商品房的供需狀況。隨著二級市場的高速發(fā)展以及各種鼓勵政策出臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度，以及 20xx年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，20xx 商品房供給量將比 20xx 年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。 20xx年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資源的浪費。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧、江北和河西片區(qū)。 圖 24 價格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元 /平米） 數(shù)據(jù)顯示 ,中低檔價位區(qū)間商品房供不應(yīng)求， 3500 元 以下 /平米價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的 58%； 5000 元以上 /平米價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。 3500以 下 35005000 50007000 7000以 上供需比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 27 頁 三、 20xx 年南京市商品房供給總量分析 1. 商品 房 20xx 年南京房地產(chǎn)施工面積為 1255 萬平方米，比 20xx 年增長 38%，而竣工面積僅為 。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區(qū)的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區(qū)的危舊房改造，共約 26片， 50萬平方米。規(guī)模達到 41萬平方米的超級大盤金馬酈城已經(jīng)開始發(fā)售，占地 100公頃的奧體新城也將在 04 年春開盤，除此之外， 20xx 年河西上市的項目包括順馳奧城、萬科光明城市、雨潤 項目、四季仁恒、萬達項目等等，推出的住宅小區(qū)規(guī)?；旧隙急容^大。預(yù)計江寧在 20xx年的供應(yīng)面積將超過 200萬平方米。 圖 32 20xx年 10月至 20xx年 12月商品房分區(qū)均價增長幅度表 本期數(shù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片區(qū)價格上漲幅度基本與 8至 10月漲幅接近，本期 70 典型樓盤 指 數(shù)各片區(qū)入選項目中商住寫字樓項目比例較上期低 10%左右，從而從總體漲幅統(tǒng)計上看，城南、城中片區(qū)由于近期供給量較大、銷售形勢也比較良好，漲幅較平穩(wěn)在 5%9%之間；江北片區(qū)漲幅較為明顯超過 10%，以旭日華庭為代表 的江北片區(qū)項目的價格上漲形勢是南京沿江經(jīng)濟全面啟動的一個信號；河西片區(qū)也是沿江大開發(fā)的直接受益范圍，迎接十運會、打造新市區(qū)的節(jié)奏明顯加快，河西區(qū)價位的上漲在情理之中；城北片區(qū)繼續(xù)受到消費者的追捧，兩個月內(nèi)均價上漲超過 200元 /平米。參見下表統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 表 31 南京市大盤 20xx20xx年價格走勢分析 年度 20xx年 （及 20xx年以前） 20xx年 20xx年 20xx年 項目名稱 所屬 片區(qū) 售價（元 /平米） 武夷花園 江寧 1800 20xx 2400 3300（別墅式公寓） 明月花園 江寧 14001680 2100 明月港灣： 3380 湖濱世紀花園 江寧 16001900 2100 2300 2600 太陽城 城東 / / 2300 3000 天地新城 江寧 1700 20xx 2200 3050 云錦美地 河西 一期： 4200；二期： 4600；三期： 5200。 20xx 年南京市場近郊別墅項目的銷售狀況良好，很多是業(yè)主在已有兩至三處房產(chǎn)的情況下以休閑度假、第二居所為目的進行的長期投資行為，這在一定程度上說明消費者對經(jīng)濟的長期樂觀預(yù)期，并有對南京房市房價將繼續(xù)上漲的心理預(yù)期。20xx年南京市別墅、寫字樓價格走勢比較理性，上漲 幅度較小，高附加值的產(chǎn)品供給較多。 20xx 年全年，南京市二手房交易登記 萬件，交易額 ，分別比上年增長%和 %。經(jīng)濟適用房雖然解決了一部分低收入人群、被拆遷戶的居住需求，但因全年供應(yīng)量只有 90 萬平米，而對較低價位住宅的需求量遠遠超出這個水平，而住房已成為居民生活的第一必需品，讓很多中低收入的人群轉(zhuǎn)而購買中等價位段的位置較偏的商品房。 20xx 年南京中低價商品房樓盤的可售面積平均價格標準確定在每平方米 26003200元。 20xx年，南京市土地供應(yīng)量較上兩年加大許多，統(tǒng)計數(shù)字顯示，20xx年以來，南京市共出讓土地 ，是 20xx年的 8倍，雖然土地供應(yīng)量放量但土地價格仍然 節(jié)節(jié)攀高。 7. 房地產(chǎn)三級市場 —— 租賃市場價格水平分析 從房屋售價和租價比來看南京市房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價格水平較低，此項數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)投資有一定參考意義。 我公司 20xx 年 3 月進行的消費者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對房價的期望值與市場價差距甚遠。 %%%%% %6%%0%10%20%30%40%50%350 0元/平米以下350 15000元/平米500 07000元/平米700 0元以上/平米供給比例需求比例 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 27 頁 另外， 20xx 年全年南京市房價供需結(jié)構(gòu)性矛盾表現(xiàn)還有，市場供應(yīng)的商品房與消費者對樓盤學(xué)習(xí)、生活品質(zhì)等的需求不合，在城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商品房的供給奇缺，導(dǎo)致區(qū)域房價水漲船高。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達 40%以下，這個數(shù)據(jù)表明目前南京經(jīng)濟已進入消費高增長與變革的小康階段。另據(jù)世界銀行統(tǒng)計，當一個國家人均 GDP達到 600－ 800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將也進入高速增長階段；達到 1300美元時，進入穩(wěn)定的快速發(fā)展階段；超過 1500美元時，住宅建設(shè)投資占 GDP的比重將達到頂峰，而南京目前人均 GDP 約在 20xx美元左右。商鋪、商住兩用樓、小戶型酒店式公寓是20xx年投資型物業(yè)的市場重點，產(chǎn)權(quán)式固定回報率返租模式成為 20xx年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產(chǎn)也有升溫跡象。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯 示， 20xx 年四季度購置新商品房的投資型業(yè)主占總量的 20%以上，購置二手房的投資型業(yè)主占總量的 30%以上的，是 20xx 年的一倍左右，特別值得注意的是其中外地購房者的比例約為 40%左右，這個比例說明城市化 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 27 頁 進程在吸引投資方面的效應(yīng)顯現(xiàn)， 南京沿江經(jīng)濟帶的輻射及影響吸引了大批外來置業(yè)人群，在本地普通中低收入者買不起房，短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)狀況尚 未改觀之前，投資型購房比例的增長是 20xx 年房價上漲的重要支撐面。 建材大漲價 —— 20xx年建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，價格普遍上漲 20%40%，按建筑原材料漲幅至少二成計算，建筑原材料上漲導(dǎo)致建設(shè)成本提高 20%，將導(dǎo)致總成本增長 7%。另外，樓盤景觀設(shè)計費用和營銷造費用比重增加較快已達到 300400元 /平米的水平，而且這一部分成本增加的趨勢較為明顯。 20xx 年后，南京市城市化戰(zhàn)略與房價水平已成為密切相關(guān)因素。