【正文】 20xx 年后，南京市城市化戰(zhàn)略與房?jī)r(jià)水平已成為密切相關(guān)因素。 建材大漲價(jià) —— 20xx年建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，價(jià)格普遍上漲 20%40%，按建筑原材料漲幅至少二成計(jì)算，建筑原材料上漲導(dǎo)致建設(shè)成本提高 20%，將導(dǎo)致總成本增長(zhǎng) 7%。商鋪、商住兩用樓、小戶型酒店式公寓是20xx年投資型物業(yè)的市場(chǎng)重點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式固定回報(bào)率返租模式成為 20xx年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產(chǎn)也有升溫跡象。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達(dá) 40%以下，這個(gè)數(shù)據(jù)表明目前南京經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入消費(fèi)高增長(zhǎng)與變革的小康階段。 我公司 20xx 年 3 月進(jìn)行的消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。 20xx年，南京市土地供應(yīng)量較上兩年加大許多，統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，20xx年以來(lái)，南京市共出讓土地 ，是 20xx年的 8倍，雖然土地供應(yīng)量放量但土地價(jià)格仍然 節(jié)節(jié)攀高。經(jīng)濟(jì)適用房雖然解決了一部分低收入人群、被拆遷戶的居住需求，但因全年供應(yīng)量只有 90 萬(wàn)平米，而對(duì)較低價(jià)位住宅的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)水平，而住房已成為居民生活的第一必需品，讓很多中低收入的人群轉(zhuǎn)而購(gòu)買中等價(jià)位段的位置較偏的商品房。20xx年南京市別墅、寫字樓價(jià)格走勢(shì)比較理性，上漲 幅度較小，高附加值的產(chǎn)品供給較多。 表 31 南京市大盤 20xx20xx年價(jià)格走勢(shì)分析 年度 20xx年 （及 20xx年以前） 20xx年 20xx年 20xx年 項(xiàng)目名稱 所屬 片區(qū) 售價(jià)（元 /平米） 武夷花園 江寧 1800 20xx 2400 3300（別墅式公寓） 明月花園 江寧 14001680 2100 明月港灣： 3380 湖濱世紀(jì)花園 江寧 16001900 2100 2300 2600 太陽(yáng)城 城東 / / 2300 3000 天地新城 江寧 1700 20xx 2200 3050 云錦美地 河西 一期： 4200；二期： 4600；三期： 5200。 圖 32 20xx年 10月至 20xx年 12月商品房分區(qū)均價(jià)增長(zhǎng)幅度表 本期數(shù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片區(qū)價(jià)格上漲幅度基本與 8至 10月漲幅接近，本期 70 典型樓盤 指 數(shù)各片區(qū)入選項(xiàng)目中商住寫字樓項(xiàng)目比例較上期低 10%左右，從而從總體漲幅統(tǒng)計(jì)上看，城南、城中片區(qū)由于近期供給量較大、銷售形勢(shì)也比較良好，漲幅較平穩(wěn)在 5%9%之間；江北片區(qū)漲幅較為明顯超過(guò) 10%，以旭日華庭為代表 的江北片區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格上漲形勢(shì)是南京沿江經(jīng)濟(jì)全面啟動(dòng)的一個(gè)信號(hào)；河西片區(qū)也是沿江大開(kāi)發(fā)的直接受益范圍，迎接十運(yùn)會(huì)、打造新市區(qū)的節(jié)奏明顯加快，河西區(qū)價(jià)位的上漲在情理之中；城北片區(qū)繼續(xù)受到消費(fèi)者的追捧，兩個(gè)月內(nèi)均價(jià)上漲超過(guò) 200元 /平米。規(guī)模達(dá)到 41萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤金馬酈城已經(jīng)開(kāi)始發(fā)售，占地 100公頃的奧體新城也將在 04 年春開(kāi)盤，除此之外， 20xx 年河西上市的項(xiàng)目包括順馳奧城、萬(wàn)科光明城市、雨潤(rùn) 項(xiàng)目、四季仁恒、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目等等，推出的住宅小區(qū)規(guī)模基本上都比較大。 3500以 下 35005000 50007000 7000以 上供需比 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三、 20xx 年南京市商品房供給總量分析 1. 商品 房 20xx 年南京房地產(chǎn)施工面積為 1255 萬(wàn)平方米，比 20xx 年增長(zhǎng) 38%，而竣工面積僅為 。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧、江北和河西片區(qū)。隨著二級(jí)市場(chǎng)的高速發(fā)展以及各種鼓勵(lì)政策出臺(tái)，存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及 20xx年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況，20xx 商品房供給量將比 20xx 年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況得到改變。面向被拆 遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度在 20xx 年驟然加快， 20xx 年全市僅僅開(kāi)工建設(shè) 20萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，到 20xx年底竣工包括 6個(gè)項(xiàng)目，安臵了 12900戶低收入家庭。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。 20xx年經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)，采用招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場(chǎng)化運(yùn)作方式共出讓土地 ，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積 62 幅，共 公頃，成交金額 億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。開(kāi)發(fā)投資從 99年以來(lái)增長(zhǎng)速度不斷上升，高于同期的竣工增長(zhǎng)速度，表 明 20xx年的商品房供給將會(huì)有大的增速。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中， 20xx年住宅投資 ，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 ，同比增長(zhǎng) %；辦公樓投資 億元，同比下降 %。 3. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況 價(jià)格是商品需求實(shí)現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。 三、 20xx 年需求結(jié)構(gòu)分析 1. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位臵的不同，造成每個(gè)商品房都有其獨(dú)特性和不可替代性，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域商品房的不同需求。當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)品消費(fèi)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要受投資 拉動(dòng)所致，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會(huì)有開(kāi)發(fā)商把原來(lái)作為辦公樓用途的用地開(kāi)發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。 20xx年經(jīng)濟(jì)適用房基本上供不應(yīng)求，拆遷居民為 萬(wàn)戶， 而全年建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬(wàn)平方米僅能滿足 萬(wàn)戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。以城中為例，超過(guò) 70％的商品房的面積在 110 平方米 /套以上，而存量房面積大部分在 50— 80 平方米 /套，城中同樣位臵的一套商品房和存量房的總價(jià)相差幾乎一半。 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入也顯著提高，因此，對(duì)于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購(gòu)房需求也在相應(yīng)的逐步增加。因此，拆遷居民需購(gòu)買商品房的數(shù)量在 2萬(wàn)戶左右，這部分居民購(gòu)買的住宅面積較小，按照戶均購(gòu)房面積 85平方米計(jì)算，拆遷居民購(gòu)買商品房 170 萬(wàn)平方米；此外，每個(gè)拆遷工企單位中按平均購(gòu)買 1000平方米面積計(jì)算，拆遷單位需購(gòu)買商品房 130萬(wàn)平米左右。分析角度包括總體容量、已實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)容量、區(qū)域需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格需求結(jié)構(gòu)等，市場(chǎng)容量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ) ,總量及層次結(jié)構(gòu)的變化及趨勢(shì)對(duì)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具 有舉足輕重的意義。 一、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購(gòu)房者準(zhǔn)備購(gòu)買房屋的面積總量，購(gòu)房者對(duì)于房屋的類型選擇可以分為商品房（開(kāi)發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。因拆遷而需購(gòu)買商品房的數(shù)量為 300萬(wàn)平方米。不少高收入者開(kāi)始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費(fèi)理念也為普通消費(fèi)者所接受。因此，隨著近幾年商品房?jī)r(jià)格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。由于中低價(jià)商品房于 20xx年 9月剛剛啟動(dòng)，至年底尚無(wú)供應(yīng)和交易。 2. 商品房交易量的歷年增長(zhǎng)情況 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場(chǎng)容量表現(xiàn)出很大差異。 2. 樓型層次及季度比例變化分析 %%%%%%%%河西江寧、江北城東城中城南城北河西 江寧、江北 城東 城中 城南 城北 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 27 頁(yè) 房子的樓型也是影響購(gòu)房者決策的另一重要因素。對(duì)南京購(gòu)房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下圖： 圖 16 購(gòu)房者期望價(jià)格對(duì)比圖（單位：元 /平米） 5 8 . 6 4 % 5 9 . 6 3 %5 1 . 5 0 % 5 2 . 5 7 %2 8 . 6 3 %2 6 . 1 2 %2 8 . 6 0 % 2 9 . 6 4 %9 . 3 0 % 1 0 . 2 5 %1 3 . 8 0 % 1 2 . 6 5 %3 . 4 2 % 3 . 9 2 %6 . 1 0 % 5 . 1 4 %多層小高層高層別墅多層 5 8 . 6 4 % 5 9 . 6 3 % 5 1 . 5 0 % 5 2 . 5 7 %小高層 2 8 . 6 3 % 2 6 . 1 2 % 2 8 . 6 0 % 2 9 . 6 4 %高層 9 . 3 0 % 1 0 . 2 5 % 1 3 . 8 0 % 1 2 . 6 5 %別墅 3 . 4 2 % 3 . 9 2 % 6 . 1 0 % 5 . 1 4 %一季度 二季度 三季度 四季度 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 27 頁(yè) 由上圖可見(jiàn)， 35005000元 /平米之間的中檔房的市場(chǎng)需求比例最高，接近 50%。 20xx 年全市房地產(chǎn)施工面積 ， 其中新開(kāi)工面積 780萬(wàn)平米，商品房竣工面積 ，與 20xx年相比下降了 10%。 2. 土地資源的供給狀況 南京土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來(lái)，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)育、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極作用。 表 2— 2 20xx年 — 20xx年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表 年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬(wàn)平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長(zhǎng)率 轉(zhuǎn)讓金額（億元） 20xx / 20xx 122% 20xx 536% 20xx 281% 3. 20xx 年存量房供應(yīng)狀況 從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，存量房（即二手房）市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其商品房、存量房市場(chǎng)的交易量大致為 1： 3到 1： 4，因此，南京的存量房市場(chǎng) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 27 頁(yè) 還將繼續(xù)高速發(fā)展。除此以外，20xx 年全年共劃撥 9 個(gè)片區(qū)近 600 畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，建設(shè)面積將達(dá)到 370 萬(wàn)平方米近 萬(wàn)套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購(gòu)房壓力，改變目前中低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。 2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析 在 對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來(lái)分析，通過(guò)比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。江寧、江北片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)，供給份額比需求份額高 27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有數(shù)個(gè)大盤 在開(kāi)發(fā)，但 20xx年能夠