【正文】 有很好結(jié)合；再次新街口的空間布局較亂，商務(wù)、娛樂與生活相混雜。 市中心的高端房產(chǎn)精研，將在以下章節(jié)中詳述。 但新街口由歷史留存和現(xiàn)狀發(fā)展構(gòu)成其 CBD 具有混合中心的特點(diǎn)，目前商業(yè)功能較強(qiáng)，導(dǎo)致新街口地區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)失衡，寫字樓、金融、保險、證券、酒店等比例欠缺，尤其是 CBD 要求應(yīng)占份額高達(dá) 50%的寫字樓嚴(yán)重不足，但核心區(qū)域寸土寸金，導(dǎo)致價格與門檻較高，導(dǎo)致這一物業(yè)消費(fèi)不旺盛，制 約了寫字樓的發(fā)展。多選擇環(huán)境優(yōu)美或地段黃金的地方。在河西開發(fā)之初到 2000 年，河西房地產(chǎn)的價格基本上每平方二千多元，到了 2001 年下半年和 2002 年，河西房地產(chǎn)的價格已經(jīng)達(dá)到 3500 元 /平米左右，二年左右的時間價格上升了 1000多元；其次開發(fā)檔次越來越高，起初河西的房產(chǎn)開發(fā)大多是小規(guī)模的開發(fā)，加上當(dāng)時河西的人氣不旺，高檔次項(xiàng)目不多，但到了 2001 年，河西開發(fā)的檔次有很大 的提升，而且開發(fā)規(guī)模越來越大，人氣越來越旺；再次，購房客群的層次不斷提升，在河西開發(fā)初期，在此購房者以拆遷戶居多，主要是解決住的問題，但隨著開發(fā)的不斷深入，大量高薪族選擇河西安家，政府官員、教師、企業(yè)管理者成了河西購房主體。其優(yōu)勢不言而明，因人們對城區(qū)的依戀，人們在置業(yè)時首先想到的是該板塊，但隨著城市進(jìn)程的加快，核心區(qū)域的人口不斷增長，綜合市政配套設(shè)施顯得人滿為患，這也是“大城市病”的一種具體體現(xiàn)，解決的辦法是城區(qū)必須迅速擴(kuò)張，主城區(qū)的功能已不是以“住”為主，是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心。本市城區(qū)項(xiàng)目的消費(fèi)對象，在外來購買能力總體并不高的情況下，只能依靠自然積淀的市場蓄積，隨著價格的不斷上升，市場購買力逐漸下降也就不足為奇了。 隨著福利分房的取消，地產(chǎn)的全面市場化，各種利好政策的不斷推進(jìn)，購買物業(yè)的人數(shù)逐年增多，消化量逐年增多。政府明確表示將在 2020 年開發(fā)目前經(jīng)濟(jì)適用房 4 倍的房源進(jìn)行市場供應(yīng)。 2002 年中國的直接經(jīng)濟(jì)拉動率中房地產(chǎn)占 22%。 2001 年南京樓市的火爆，很大程度上是受到城建的影響。隨著按揭貸款政策的進(jìn)一步放開，今年會有一些具有較高經(jīng)濟(jì)收入的年輕人有望通過貸款，進(jìn)行首次置業(yè)，成為購房新興力量。目前世界經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)處于一種衰退的態(tài)勢中，中國經(jīng)濟(jì)在去年所取得的成績是不俗的，在目前這種形勢下如何保持穩(wěn)定增長，將取決于是否能采取正確的國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策。房地產(chǎn)銷售增幅回落其實(shí)是有政策背 景的，房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，所以，在房地產(chǎn)投資不斷增長的態(tài)勢下，政府必然要通過宏觀調(diào)控行為使其不至于過高地增長。 2 壹、南京市房地產(chǎn)市場概況 一、 2002 年南京市房地產(chǎn)整體現(xiàn)狀 從去年下半年開始到年底，南京的房地產(chǎn)市場投資增長率呈現(xiàn)不斷回落的趨勢。 3 從各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷， 2001 年南京的房地產(chǎn)投資增長形勢是高開低走，而今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為一個低開高走的態(tài)勢，南京的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后，今年有望呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。 從市場需求方面來看， 2002 年城鄉(xiāng)居民收入增長預(yù)計(jì)將經(jīng) 2001 年略有降低，消費(fèi)需求增長幅度將有所降低，不過由于居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、新的 消費(fèi) 點(diǎn)的成長、消費(fèi)品供給不斷改善、價格水平較低等一系列有利因素也將繼續(xù)發(fā)揮作用。 政府的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會帶動房價的上升。南京鐘山論壇結(jié)論分析 通過剛剛閉幕的“ 2002但問題主要表現(xiàn)在兩個方面。 “三多” 一為開發(fā)量多。高中端群體的消費(fèi)在地產(chǎn)開發(fā)初期已然啟動，隨著逐年的地產(chǎn)開發(fā)，這一部分市場份額逐年減少，更多的中低端客群面對市場的升溫，價格的不斷上漲，目前呈現(xiàn)兩種心態(tài)，一為尋求過度產(chǎn)品，二為持幣待購。 城東板塊是南京房地產(chǎn)各板塊發(fā)展較早、較成熟的一大板塊，該板塊因有天然的、不可比擬的自然環(huán)境優(yōu)勢，因此開發(fā)的樓盤無論是品質(zhì)、檔次還是價格都是較高的，南京有產(chǎn)階級置業(yè)大多首選于此，因客戶群的素質(zhì)高，城東板塊形成了南京富人區(qū)，隨著開發(fā)力度的不斷深入，可開發(fā)土地不斷減少，該板塊進(jìn)入了調(diào)整蓄勢期。 河西板塊是南京房產(chǎn)市場中開發(fā)較早、發(fā)展速度快、具有巨大潛力的一個板塊。寧南板塊主要是指東以溧寧公路為界，西至寧丹公路，南起繞城公路，北抵緯八路，總面積約 平方公里的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有較多工廠，也有很多風(fēng)景點(diǎn)，如花神湖等，該區(qū) 域居住人口較少，因城市進(jìn)程加快，政府統(tǒng)一對寧南進(jìn)行規(guī)劃。歐庭開盤 1 年，只去化了 35 套房源，給我們帶來了較大的警示。 二）城中板塊市場分析結(jié)論 通過對板塊的簡單評析，以及對城中板塊的細(xì)致解讀，發(fā)現(xiàn)有兩大契機(jī)： 一方面：這一板塊中的已規(guī)劃為住宅用地的項(xiàng)目極其稀少，主要競爭均已面市，潛在競爭為我們東南側(cè)的一塊 14 裸地。 當(dāng)前的南京新街口不僅是南京的 CBD，同時他還是南京的 CLD，即中央生活區(qū)，新街口作為 CLD 的最大資本是從新街口的地理到資源的這種 “中央 ”效應(yīng)的釋放。在 CBD 的 “中央 ”效應(yīng)下，新街口 CLD 日益形成。 三）威脅點(diǎn)（ T）： 購買力： 本項(xiàng)目最大的威脅點(diǎn)就是高端市場消費(fèi)群購買力的威脅。因而在產(chǎn)品與客群定位上需要有更強(qiáng)的針對性。 文化背景價值： 充分利用本案周邊教堂和大量學(xué)校，為業(yè)主的文化教育、素質(zhì)教育、終身教育起到一個強(qiáng) 大的背景支撐。 ＝ 元 /㎡ 對比圣歐庭價格比值： 5600247。修正結(jié)果最終是本項(xiàng)目推盤時期參考均價為： 5900+100 元 /㎡。 CBD 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的幾塊高檔樓盤在規(guī)模及品質(zhì)上均 達(dá)不到豪宅的真正要求。 第二方面：品質(zhì)要求 產(chǎn)品要求： 由于上述多種客觀條件的限制及要求，本項(xiàng)目的產(chǎn)品要具備在高檔市場上得到提升，以及強(qiáng)烈重要的樹立品牌效應(yīng)的目的，所以本項(xiàng)目的產(chǎn)品必須達(dá)到高檔次、高品質(zhì)的水平，也就是本司建議的豪宅。 還有豪宅開發(fā)倡導(dǎo)的是一種極致生活方式，某些對豪宅鐘意的買家希望購買到一處可以引導(dǎo)提升自己生活方式的住宅，同時人以類聚居，也是特定人群對豪宅的期望。 本項(xiàng)目主題設(shè)定如下： 34 【一個展現(xiàn)未來城市文明的人居典范】 本主題語言重點(diǎn)詞語：“未來”“城市”“文明”“典范”，這將為項(xiàng)目的進(jìn)展確立一個總體方向。 三）沿街商用房 —— 夾層設(shè)計(jì)，定項(xiàng)引資 36 本項(xiàng)目一、二兩層為商鋪，本項(xiàng)目本身處于黃金地段新街口 CBD，所以商鋪的區(qū)劃不是問題，但如要更大的提升他的價值，發(fā)揮他最大優(yōu)勢，還需在產(chǎn)品上有獨(dú)到之處，把一、二兩層做成夾層，放大空間布局，在同一高度里創(chuàng)造更有價值的空間，做夾層，可以放大低層面空間，使的功能更齊全，在里面可以營業(yè)、娛樂、辦公等一起進(jìn)行。他們目前的目的是自己的發(fā)展和財(cái)富的積累。并且他們有足夠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)購買這樣的產(chǎn)業(yè)。成品套裝建議 —— 一次成型 的過程精品 40 一方面取得在繁華市中心寧靜生活的優(yōu)勢，另一方面使得小區(qū)自我相融，自己精彩，與外界呈自然隔絕狀態(tài)，比較易于迎合當(dāng)今社會有產(chǎn)階層的心理欲求。實(shí)現(xiàn)人與車分流，樓盤必做 地下 或半地下停車庫。除了迎街的商業(yè)裙樓 ，都盡力把底層架空，取消裙樓，抬高第一層住宅的“身高”。 立面 做立面無非是統(tǒng)一與變化之間做文章，但局部的變化寓于整體的統(tǒng)一之中，立面上的變化主要有： 43 屋頂文章 —— 從“頭 ”做起，強(qiáng)調(diào)建筑的天際線。鐘塔、燈塔、拉線等飾物。 項(xiàng)目在規(guī)劃過程中需要貫徹均好性和新庭院理念。強(qiáng)調(diào) 日照 、朝向均好。 由于建筑風(fēng)格總是和建筑形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。 【創(chuàng)意簡語 —— 后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑】 標(biāo)志性的東西必須是自己的東西。與現(xiàn)代人特別是高端人群的時尚快節(jié)奏吻合更緊密。 48 但是，如何根據(jù)我們自身項(xiàng)目特性，制定最合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)其最大價 值，才是本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的重中之重。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。財(cái)富之于景觀很難體現(xiàn)，而核心則相對容易，構(gòu)成核心景觀的分支則 恰恰 可以展現(xiàn)財(cái)富與發(fā)展。 共融需要過渡，人們需要在一個大集體中建立一個小團(tuán)體，組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)恰恰能滿足人們這方面的要求。 另外，組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)也是社區(qū)景觀均好性的重要要求。 操作要點(diǎn)三：園藝設(shè)施設(shè)計(jì) 硬件設(shè)施是社區(qū) 景觀 的重要組成部分，一般設(shè)施要求功能簡明、體量小巧、造型別致、富有意境。景觀先行是景觀改革的一部分，是景觀施工先行；另外一個重要部分就是景觀設(shè)計(jì)先行，景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)先于建筑規(guī)劃，真正做到在景觀重栽房子。 55 完善功能配置 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計(jì)。臥室門的朝向注重避免與其它房間門相對的現(xiàn)象。因此，套型模式就會千變?nèi)f化，多樣化也就成為套 型設(shè)計(jì)永無休止的追求目標(biāo)。 戶型設(shè)計(jì)起碼要滿足以下要求： 戶型與面積配比將比一般住宅要大。換言之，決定住宅品質(zhì)的是細(xì)部處理能力。而樓盤的每個局部都很重要 ，細(xì)部精彩方能達(dá)到整體美妙。 b、 非機(jī)動車：不駛?cè)霗C(jī)動車道，不進(jìn)入單元之內(nèi)。 設(shè)計(jì)（品位與合理的完美組合，優(yōu)秀房型） 1） 極優(yōu)尊貴面積配比： 主力面積從 120170 ㎡，還有超小面積做補(bǔ)充。 8） 平面可塑性： 平面可塑性（即功能互換性）也應(yīng)放到 設(shè)計(jì)中去。對于十分強(qiáng)調(diào)秘密性的家庭，建議設(shè)玄關(guān)或屏風(fēng)，不能有面對樓梯開門方式。 建筑（古韻新風(fēng)，融會貫通） 68 1） 將建筑分室內(nèi)空間和室外空間兩大塊進(jìn)行精雕細(xì)琢。 施工（主動質(zhì)保，百年鋼骨） 1） 建筑材料按類排放，現(xiàn)場有條不紊； 2） 外墻防護(hù)網(wǎng)細(xì)密精致，看相良好； 3） 施工工作緊鑼密鼓，施工工期循序漸進(jìn)； 4） 布幔維幕裝飾樓面； 69 5） 制作材料導(dǎo)示牌，將材料分區(qū)； 6） 局部環(huán)境施工導(dǎo)前于土建施工，此時的環(huán)境建設(shè)集中在不影響施工的區(qū)域，形成樣板景觀群； 7） 協(xié)作單位出具質(zhì)量保證書，購房業(yè)主委托物管公司全程監(jiān)督，力創(chuàng)過程精品； 8） 施工單位引進(jìn)魯班獎獲獎單位。 3） 雨篷空間采用通透設(shè)計(jì)手法。 17） 廚房煙 道設(shè)計(jì)： 建議預(yù)設(shè)煙道并集中排放，最好采用無明管設(shè)計(jì)或外置，省去了業(yè)主麻煩。 10） 開間進(jìn)深適宜程度： 主臥室開間一般都要在 米或 米以上 ,進(jìn)深在 米以上。還配備一些超大戶型。 d、 輪椅：專 用殘疾人通道。面對日益細(xì)分的市場，比，就要比細(xì)微處；比，主要比一種無微不至的用心和認(rèn)真，這是發(fā)展商所應(yīng)該選擇的方向，也是成熟樓市趨向良性發(fā)展的一種必然走勢。把工夫花在很容易忽視也無傷大雅但是如果重視將十分感人的細(xì)節(jié)上來。如今后的廚房面積隨著現(xiàn)代化設(shè)備和家居人口的減少，會隨之變小，大廚房概念不復(fù)存在；而衛(wèi)生間的設(shè)立，以前 60 由于功能單一而面積偏小，現(xiàn)在隨著人們衛(wèi)生要求的提高和清潔功能的增多，大衛(wèi)生間應(yīng)運(yùn)而生，最好設(shè)前室，兩衛(wèi)也越來越普遍，甚至某些樓盤還相對超前地出現(xiàn)了三衛(wèi)。 59 57 下面就是現(xiàn)在城市 1－ 6 口家庭的各種構(gòu)成情況： 規(guī)模 居住空間類型 人口構(gòu)成舉例 1 人 單臥＋起居 一口戶 2 人 雙臥＋起居 父母 夫妻 丈夫兒子 妻子女兒 父親丈夫 母親丈夫 3 人 單臥＋雙臥＋起居 夫妻兒子 夫妻女兒 夫妻父親 夫妻母親 丈夫兒子女兒 妻子女兒父母 丈夫兒子母親 妻子兒子夫妻 妻子兒子父母 4 人 2X 雙臥＋起居 夫妻兩個 女兒 夫妻兩個兒子 夫妻兒子父親 夫妻女兒母親 丈夫兒子女兒母親 妻子兒子女兒父親 妻子兩個兒子母親 丈夫兩個女兒父親 妻子女兒父母 4 人 雙臥＋ 2X 單臥＋起居 夫妻兒子女兒 夫妻兒子母親 夫妻女兒父親 丈夫兒子父母 丈夫兩個兒子母親 丈夫兩個女兒父親 丈夫兒子父母 妻子兒子父母 妻子兒子女兒母親 5 人 2X 雙臥＋單臥＋起居 夫妻兩個兒子母親 夫妻兩個女兒母親 夫妻兩個女兒父親 夫妻兒子兒子 父親 夫妻兒子女兒父親 父親兒子女兒母親 夫妻兒子兒子父親 夫妻女兒父母 丈夫兩個兒子父母 58 6 人 2X 雙臥＋ 2X 單臥＋起居 夫妻兒子父母 夫妻父母兩個女兒 夫妻父母兒子女兒 父母夫妻女兒兄弟 父母夫妻兒子姐妹 妻子父母三個子女 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)導(dǎo)引 雖然本項(xiàng)目將面對高端市場的檢驗(yàn)，但“浪費(fèi)就是品位”的招搖性思想不宜貫入本案。其二，室內(nèi)空間多多運(yùn)用薄墻、虛墻（非磚石水泥結(jié)構(gòu)），住戶可重新進(jìn)行間隔。書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套空間的設(shè)置、使空內(nèi)生活更為豐富多彩、居家更舒適。 四、房型設(shè)計(jì)建議 —— 全家共享 空間蒙太奇 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)原則 戶型設(shè)計(jì)的重要性 不言而喻 。而景觀的說服力對加快銷售進(jìn)度也必然起著重要作用。 注：關(guān)于灰空間。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時，可以將組團(tuán)以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。所以 要充分利用各項(xiàng)資源構(gòu)筑本社區(qū)中心景觀文化，在加強(qiáng)城市的自然背景因素及自然環(huán)境因素的同時，要具體體現(xiàn)項(xiàng)目本身文化內(nèi)涵，即要體現(xiàn)一定的文化環(huán)境質(zhì)量。 50 園林式住宅是發(fā)展商對消費(fèi)者需求的回應(yīng)，相對應(yīng)的，消費(fèi)者也會對此垂青。新街口、 CBD不缺繁華，唯缺綠色。 3) 材質(zhì) 各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（各類有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）等。