【正文】 入增長(zhǎng)平穩(wěn)，金融運(yùn)行狀態(tài)正常。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和商品房實(shí)際銷售面積分別比去年同期下降 %和 %，增幅有較大幅度回落。 上半年全市完成工業(yè)產(chǎn)值 億元，其中規(guī)模以上工業(yè)完成 億元，同比分別增長(zhǎng) %和 %。全面完成澄江東路、虹橋北路等城區(qū)主干道改造，按計(jì)劃推進(jìn)澄南大道、五星路等 道路建設(shè)。改革開放以來，江陰大手筆發(fā)展交通事業(yè)，形成了干支線連通、內(nèi)外溝通、城鄉(xiāng)貫通、主要干道 “ 六橫八縱 ” 的格局。 區(qū)域面積 江陰全市總面積 平方公里，陸地面積 平方公里，水域面積 平方公里，其中長(zhǎng)江水面 平方公里。 1987 年 4 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市。晉太康二年（ 281 年）置暨陽縣。 1949 年 4 月 22 日江陰解放，后屬蘇南行署常州專區(qū)。 34’ 30” 。 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 交通優(yōu)勢(shì) 江陰是長(zhǎng)江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運(yùn)的重要交通樞紐城市。 1992 年正式對(duì)外開放的江陰港可以直通海外。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ::，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 3） 消費(fèi)需求基本平穩(wěn)，消費(fèi)熱點(diǎn)受到抑制。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為我市吸引外資的制高點(diǎn)，另據(jù)開發(fā)區(qū)提供的數(shù)據(jù)顯示： 16月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（含沿江各園區(qū)）利用外資和實(shí)際到帳外資分別為 億美元和 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 億美元，占全市的比重為 %和 %。 16 月，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額、居民儲(chǔ)蓄同比分別增長(zhǎng) %和 %，增幅同比增長(zhǎng) 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 16 月，民營資本完成固定資產(chǎn)投資占全部投入的 %。去年，全市二手房交易達(dá) 萬戶，建筑面積 萬平方米，交易額 億元。 （ 1） 投資熱點(diǎn)有所轉(zhuǎn)移 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫， 江陰 市部分投資者已經(jīng)將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，手中有房的投資者，在出售不了的情況下，將出售改為出租，還有部分投資者看好商鋪的投資升值潛力而轉(zhuǎn)向投資商鋪。桃苑居已經(jīng)在江陰市場(chǎng)積累了較高的品牌形象，“＊＊”品牌深入人心，積累了大批忠誠客戶； ? 與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú) 特的優(yōu)勢(shì)，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術(shù)與功能很好地融為一體，成為濱江獨(dú)特的風(fēng)景線； ? 由于本案具有多種產(chǎn)品特色：多層、小高層、高層、別墅和酒店式公寓等，使本案與濱江規(guī)劃相符合，大大豐富了本案的產(chǎn)品類型； ? 地塊東、北、西三側(cè)被望江公園環(huán)繞包圍，環(huán)境優(yōu)越。 ? 隨著城西的開發(fā)進(jìn)程的加速，與本案地段優(yōu)勢(shì)雷同，甚至更加優(yōu)越的項(xiàng)目可能會(huì)不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力?？傊?，法式生活代表了一種成熟、優(yōu)雅、精致、浪漫。 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實(shí)力是購房者對(duì)購房承諾可信度作出高低判斷的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)品牌形象預(yù)期的一個(gè)基本準(zhǔn)則。但在以下的營銷策劃中，我公司還是根據(jù)現(xiàn)有的 布局規(guī)劃來思量。而且由于多層的開發(fā)周期短，利于資金較快回籠。 三、項(xiàng)目開發(fā)周期 總開發(fā)周期： （ 2021 年 10 月 —— 2021 年 9 月） 分階段周期： 第一期： 2021 年 10 月 —— 2021 年 10 月 第二期： 2021 年 3 月 —— 2021 年 3 月 第三期： 2021 年 7 月 —— 2021 年 6 月 第四期： 2021 年 3 月 —— 2021 年 9 月 初步開發(fā)周期的擬定根據(jù)項(xiàng)目的物業(yè)類型、開發(fā)的體量而定。而八角窗、景觀角窗、突出的屋檐、弧形頂?shù)睦匣⒋霸诓煌墓饩€下顯得起伏有致，建筑的雕塑之美撲面而來，讓人感受到建筑造型的魅力，演繹十足的法國風(fēng)情。這樣做不但可以優(yōu)化室內(nèi)的通風(fēng)采光，加強(qiáng)建筑立面虛實(shí)對(duì)比的效果，而且減輕了法式建筑的厚重感，顯得輕盈了許多。在地塊中部建立包括水景與園林景觀相和諧的大公園，在靠近公路的地塊邊緣附近及住宅區(qū)構(gòu)建大片綠 地，整個(gè)小區(qū)主干道自然蜿蜒，小的次要干道穿插其間，形成生動(dòng)趣味的建筑肌理和生活空間；道路兩旁用花草、石雕等小景觀裝飾，區(qū)內(nèi)道路將生活空間、綠地空間與水環(huán)境空間有機(jī)聯(lián)系。 戶型規(guī)劃建議 充分考慮視覺景觀效果，建筑可做到戶戶有景觀，合理安排樓間距及戶型朝向，做到每個(gè)組團(tuán)都有主題景觀帶。 建議頂復(fù)式戶型在頂樓設(shè)計(jì) 空中花園和私家泳池 ，全面提升產(chǎn)品檔次，并嚴(yán)格控制數(shù)量，體現(xiàn)其高貴性和稀缺性，在銷售時(shí)可以采用拍賣等方式制造新聞，在價(jià)格上也可以超出 100 萬，形成轟動(dòng)效應(yīng)， 帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售。 ? 家電智能化控制系統(tǒng)。 相關(guān)建材配套建議 ? 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設(shè)噴灌系統(tǒng)， 各戶獨(dú)立分表給水， 水表安裝到位， 統(tǒng)一外設(shè) 。 法蘭西風(fēng)情建筑 ： 風(fēng)格上融入浪漫自由的法國風(fēng)情，現(xiàn)代簡(jiǎn)約中點(diǎn)綴古典元 素，氣質(zhì)古樸典雅，風(fēng)格時(shí)尚現(xiàn)代，使建筑充滿流動(dòng)的美 感和豐富的內(nèi)涵；建造新法式主義風(fēng)格門頭，讓業(yè)主第一 眼了解項(xiàng)目的尊貴特性，充分體現(xiàn)中產(chǎn)階級(jí)高品質(zhì)生活模 式。 貴族式貼身管家 ： 聯(lián)合知名物業(yè)管理公司，以國際化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供優(yōu)質(zhì) 高效的服務(wù)，為業(yè)主營造安全、整潔、舒適、和諧的居住 環(huán)境。 ? SP 活動(dòng) —— 每周舉辦 “ 優(yōu)雅周末 ” 文化沙龍活動(dòng) ， 開展 一系列文化盛宴 ：“ 暢游藍(lán)色藝術(shù)生活沙龍 ” 、 “法國名人 書畫展 ” 、 “ 打開藝術(shù)的天 空 執(zhí)行方案： ? 通過報(bào)紙、電視媒體，從樓盤產(chǎn)品點(diǎn)來塑造 “40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ”的產(chǎn)品定位，從產(chǎn)品根本上與其他個(gè)案拉開距離。 ? 制作 DM 在房展會(huì)、售樓處等相關(guān)場(chǎng)所派發(fā)，將區(qū)域發(fā)展、新生活圈及內(nèi)部景觀規(guī)劃、會(huì)所設(shè)置、戶內(nèi)外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、大型水景、入口廣場(chǎng)、雕塑等完美展現(xiàn)，并以報(bào)紙、電視、 3D 等媒體加以輔助宣傳，吸引關(guān)注。并在售樓處或招待中心播放，影片的現(xiàn)場(chǎng)播放可視性更強(qiáng)，更有感染力，對(duì)意向性強(qiáng)的客戶也可贈(zèng)送、留作紀(jì)念。讓購房者對(duì)本案的環(huán)境規(guī)劃更有信心，購買更放心。 房型布置模型 ：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點(diǎn)；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。 展板： 現(xiàn)場(chǎng)售樓處和展銷會(huì)展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售員介紹 演示 VCD： 利用三維技術(shù)演示樓盤情況，尤其是對(duì)期房階段演示具有現(xiàn)實(shí)意義，刻錄電子樓書（ 5000 份）隨樓書一道派發(fā)；用于看房車電視屏幕 介紹；初期結(jié)合電視廣告運(yùn)作；結(jié)合多媒體網(wǎng)頁運(yùn)作 銷售控制 根據(jù)不同的銷售階段和銷售價(jià)格，我們將進(jìn)行相應(yīng)的銷售控制，一方面是不同銷售階段銷售價(jià)格和銷售率相互之間的控制，另一方面是根據(jù)不同階段進(jìn)行投放控制。 ? 挖掘產(chǎn)品資源 ： 圍繞品牌核心價(jià)值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等。 ? 公司的判斷和要求是指導(dǎo)價(jià)格制訂的基本原則。 銷售價(jià)格將是一個(gè)動(dòng)態(tài)的調(diào)高過程，綜合考慮預(yù)售手續(xù)、工程進(jìn)度、銷售率等情況進(jìn)行調(diào)價(jià)，主要以銷售率來控制調(diào)價(jià)時(shí)機(jī)和幅度，確保完成銷售目標(biāo)。 三、平面表現(xiàn) LOGO 表現(xiàn) 廣告表現(xiàn) 1） 賣點(diǎn)： 打造濱江生活新概念，使臨江而居成為江陰的時(shí)尚、尊貴的象征 主廣告語： 副標(biāo)題： 40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) 說明： 副標(biāo)題將隨每期廣告刊登，表明項(xiàng)目的規(guī)模、定位和檔次，也是項(xiàng)目始終不變的賣點(diǎn)。 ：突出項(xiàng)目地位的顯赫，品質(zhì)的高貴，彰顯業(yè) 主身份的尊貴，是都市精英人士的最佳選擇。 C、價(jià)格控制尺度 ? 項(xiàng)目總體均價(jià)元 /㎡。前期可以較低價(jià)格入市，隨著客源的不斷積累和本產(chǎn)品形象的日趨完美，根據(jù)市場(chǎng)逐漸調(diào)升價(jià)格，給消費(fèi)者心理上造成物超所值的感覺。 五、 價(jià)格策略 制定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格需考慮的重要因素 ?整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ?市場(chǎng)的供需狀況 ?物業(yè)的地理位置 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 ?物業(yè)的整體定位 、 質(zhì)素、包裝 ?宣傳推廣效果 ?建筑工程進(jìn)度 ?項(xiàng)目的開發(fā)建造成本和宣傳推廣成本 ?發(fā)展商的期望銷售率和期望利潤(rùn) 1．價(jià)格向價(jià)值的回歸 隨著消費(fèi)群體的逐漸成熟，消費(fèi)觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價(jià)值觀上的問題就是價(jià)格向價(jià)值回歸，這樣對(duì)本案的價(jià)格支撐提出了相應(yīng)的要求。 房型配置圖： 用于樓書、海報(bào)、單頁等印刷品上，了解 房型情況和面積，增加美感。 ? 售樓處內(nèi)設(shè)置區(qū)位圖或區(qū)位模型，將本案位置及交通、規(guī)劃突出。 樓盤品質(zhì)推廣 —— 針對(duì)本案 “40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ” 、 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活理念的產(chǎn)品定位，因此為本案造勢(shì)，把樓盤有關(guān)的制作物設(shè)計(jì)的很完美、清麗，以感觀上的沖擊刺激購買欲望。 產(chǎn)品包裝 1)包裝策略 —— 以本案自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，從生態(tài)景觀設(shè)計(jì)、娛樂休閑等生活配套、以及優(yōu)秀的住宅設(shè)計(jì)上， 推廣 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活理念 ， 吸引更多購房者的目光，樹立做生活的贏家觀念。 ? 制作全區(qū)模型 ，于售樓處或房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)公開，將本案 “40 萬平米大型 社區(qū) ”的氣勢(shì)展現(xiàn)出來，讓購房者更直觀地了解區(qū)域發(fā)展的前景，增強(qiáng)購房者的信心。 ? 銷售思路 —— 靈活的銷售策略 ， 可借助地塊沿江、沿公園的地理位置、周邊獨(dú)有的配套或規(guī)劃和生態(tài)景觀設(shè)計(jì)做產(chǎn)品的宣傳，直接形成賣點(diǎn)，同時(shí)針對(duì)不同客戶 群，運(yùn)用一些相應(yīng)的銷售技巧，人為地塑造樓盤的形象。 二、推廣思路 ? 上市思路 —— 多層產(chǎn)品和外部景觀先行 ，將主要戶型先行建好裝修完成，同時(shí)將樣板區(qū)的外部綠化景觀先行建好，利用樣板區(qū)展示的優(yōu)美環(huán)境，達(dá)到給消費(fèi) 者更直觀的形象。 左岸咖啡館、夢(mèng)幻紅酒吧、保齡球館、恒溫泳池、多 功能娛樂廳等設(shè)施，讓客戶享受時(shí)尚 健康的生活方式。 ? 供氣：管道燃?xì)?，?jì)量表安裝到位。 ? 外墻：進(jìn)口外墻高彈罩面漆或高級(jí)外墻面磚，墻裙采用天然石材。 社區(qū)提供寬帶高速上網(wǎng)， VOD 點(diǎn)播系統(tǒng)，社區(qū)信息溝通，家庭辦公等。功能可包括： ? 浪漫左岸沙龍咖啡廳 ? 健身 房、六道保齡球館、四季恒溫泳池、桑拿浴室 ? 法國紅酒吧、聞香室 ? 貼心社區(qū)醫(yī)療診所 ? 兒童活動(dòng)天地 ? 商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳 ? 美容美發(fā)中心，芳香 SPA 會(huì)館 ? 24 小時(shí)便利店服務(wù) 教育配套建議 ? 引進(jìn)名牌幼稚園、小學(xué)等，關(guān)心業(yè)主子女未來，打造精英教育名校社區(qū)。戶型設(shè)計(jì)上以二房三房為主打產(chǎn)品，采用 陽光戶型。根據(jù)小區(qū)平整地貌特征，建議可將不同類型的建筑劃分為不同歸整的組團(tuán)區(qū)塊，在每個(gè)組團(tuán)內(nèi)可按橫向或縱向線型位置排列，住宅間穿插綠化、空間景觀、公共場(chǎng)所等設(shè)施。建筑主體的色彩組合以米白色的法式進(jìn)口干掛石材、藍(lán)黑瓦、淡黃色基座、黑色陽臺(tái)鑄鐵花為主，再配以米白色的裝飾線腳、淡綠色透明的玻璃和藍(lán)灰色塑鋼框架構(gòu)成其清新典雅的彩色基調(diào)，讓人們不禁會(huì)想起中世紀(jì)的法國。整體風(fēng)格表現(xiàn)的是法式建筑的典雅氣息和厚重的文化色彩。 由于本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤“圣廷苑”、“春江華庭”都是采用簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化，為了體現(xiàn)本項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性特征和豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵，體現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化，我公司建議在項(xiàng)目整體風(fēng)格上的處理可引進(jìn)“ 新法式浪漫主義 ”風(fēng)情。經(jīng)過一期的開發(fā)、對(duì)市場(chǎng)的考察以及客戶的積累，已經(jīng)為高層產(chǎn)品的銷售奠基了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)高層產(chǎn)品由于擁有不可替代的景觀資源，也滿足了對(duì)景 觀要求比較高的客戶群需求，勢(shì)必能掀起新一輪的高潮。 二、項(xiàng)目開發(fā)建議 開發(fā)原則 鑒于本地塊規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，我們建議項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)該本著“ 整體規(guī)劃，分期施工 ”的原則，這樣后期進(jìn)行的工程不會(huì)影響到先期已經(jīng)完成乃至交付的產(chǎn)品、園林、會(huì)所、通道等，形成 有序開發(fā)、文明施工 的項(xiàng)目形象，對(duì)之后的銷售也有良好的促進(jìn)作用。 注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號(hào)