【正文】 地產(chǎn)狀況，是為迎接下一個(gè)高速發(fā)展期的到來(lái)打下基礎(chǔ)。所以受高檔物業(yè)穩(wěn)定的高回報(bào)率的吸引，高價(jià)位市場(chǎng)中投資型客戶的比例將呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 注： 2002土地成本、土地供應(yīng)、買家需求、結(jié)構(gòu)調(diào)整、開(kāi)發(fā)誤區(qū)，這五個(gè)方面共同造成了房?jī)r(jià)的上漲。 綜合而言，南京市目前總體呈現(xiàn)“三多兩高一低”之發(fā)展?fàn)顩r。 8 二為待購(gòu)著多。本項(xiàng)目屬于城中板塊，屬于規(guī)劃中的 CBD 核心商務(wù)區(qū)，良好的先天區(qū)位使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本較高，同時(shí)使本 9 區(qū)域住宅項(xiàng)目定位較高。 城北板塊，因歷史原因，城北一直發(fā)展滯后，居民生活水平也普遍較低，在加上火車站、碼頭等人口流動(dòng)大、 10 難管理的設(shè)施影響，城北給人們的心理影響較重，因此城北板塊樓盤開(kāi)發(fā)檔次和樓盤價(jià)格一直較低，邁皋橋大量經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的上市也會(huì)使該板塊定位于低檔次、適宜普通百姓居住的層面。寧南板塊在地理區(qū)域上雖屬于城南板塊，但在人們的思想觀念中，是游離于該板塊之外，其實(shí)寧南板塊的特點(diǎn)更接近與江寧板塊。共同特征為消化速率較慢，最為純粹的住宅項(xiàng)目圣目前政府的新規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，不再規(guī)劃住宅用地。這些都是 CBD“中央 ”效應(yīng)的體現(xiàn)。金鷹國(guó)際花園、圣歐庭、東方名苑、五臺(tái)花園、天安國(guó)際商城各具特色，形成了一個(gè)具有一定層次和規(guī)模的供應(yīng)市場(chǎng)。真正的豪宅對(duì)環(huán)境要求非常高，一些頂尖豪宅多是依山傍水、風(fēng)景秀麗的上佳之地，具有資源唯一性和不可復(fù)制性，鬧市一般不適合做頂級(jí)豪宅，但無(wú)可比擬的地段優(yōu)勢(shì)和 CBD 決定了中心地區(qū)的物業(yè)是高端的，在市中心做豪宅的成功典范是深圳萬(wàn)科俊園，因此本項(xiàng)目怎樣去弊就利是需要認(rèn)真思考的； 20 競(jìng)爭(zhēng)激烈： 同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，本項(xiàng)目不僅面臨周邊金鷹國(guó)際花園、東方名苑、天安大廈、圣歐庭等已上市樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有金鼎灣（鼎新橋地塊）、莫愁路一號(hào)地塊（省中醫(yī)院對(duì)過(guò)）等潛在樓盤的競(jìng) 爭(zhēng)，還有萬(wàn)科的金色家園、進(jìn)香河路項(xiàng)目、湖畔之星等高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。本年度上市套數(shù)最為集中，為 12001500套。 時(shí)機(jī)價(jià)值： 充分利用南京新街口 CBD 總體規(guī)劃、大力發(fā)展的契機(jī)，順勢(shì)推出本案，成為南京樓盤中一顆璀璨的明珠，成為南京房地產(chǎn)的經(jīng)典之作。對(duì)比項(xiàng)目分值】 24 一）分類評(píng)估 競(jìng) 爭(zhēng) 樓 盤 綜 合 比 較 評(píng) 估 評(píng) 估 項(xiàng) 【我 們】 金鷹國(guó)際花園 圣歐庭 天安國(guó)際花園 東方名苑 區(qū)位地段 7 8 周邊環(huán)境 7 8 7 交通條件 8 價(jià)格與付款 8 7 市場(chǎng)定位 銷售進(jìn)度 8 7 園內(nèi)環(huán)境 9 8 7 設(shè)計(jì)規(guī)劃 8 9 7 7 8 園內(nèi)配套 8 發(fā)展商 代理商及品牌知名度 9 7 7 物業(yè)管理 9 8 8 25 合 計(jì) 79 85 72 76 競(jìng) 爭(zhēng) 樓 盤 數(shù) 值 調(diào) 控 制 表 評(píng) 估 項(xiàng) 【我 們】 金鷹國(guó)際花園 圣歐庭 天安國(guó)際花園 東方名苑 權(quán) 數(shù) 區(qū)位地段 7 8 1 周邊環(huán)境 7 8 7 1 交通條件 6 6 價(jià)格與付款 6 6 6 市場(chǎng)定位 銷售進(jìn)度 園內(nèi)環(huán)境 9 8 7 1 設(shè)計(jì)規(guī)劃 園內(nèi)配套 6 發(fā)展商 代理商及品牌知名度 物業(yè)管理 26 合 計(jì) 二）數(shù)學(xué)運(yùn)算 對(duì)比金鷹國(guó)際花園價(jià)格比值： 5860247。所以在經(jīng)過(guò)幾番修正后，如果產(chǎn)品構(gòu)成各方面實(shí)施到位，項(xiàng)目主題得到足夠支持 ,價(jià)格有望提升，反之則降。 29 第二方面：需求要求 市場(chǎng)狀況上： 南京市市中心高端物業(yè)市場(chǎng)缺乏真正意義上的豪宅。 潛在競(jìng)爭(zhēng)： 本項(xiàng)目附近區(qū)域，將有幾個(gè)新項(xiàng)目即將開(kāi)盤，比如“塞納左岸”、“天工錦庭”等，同時(shí)還有幾塊空地估計(jì)也在規(guī)劃之中，這表現(xiàn)區(qū)域區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。業(yè)主有需要時(shí)，工作人員要隨時(shí)出現(xiàn)，業(yè)主不需要時(shí)，身邊幾乎看不到什么管理人員。 本項(xiàng)目的主題定位將緊緊圍繞項(xiàng)目的基地 資源，同時(shí)將對(duì)南京高端市場(chǎng)進(jìn)行重新定位的愿望貫穿始末，用務(wù)實(shí)的手法創(chuàng)造新豪宅。精裝修房便于表現(xiàn)產(chǎn)品獨(dú)特魅力，展示獨(dú)特的空間設(shè)計(jì) 二）高層小戶型 —— 極低總價(jià)，超小面積 針對(duì)周邊項(xiàng)目小戶型的銷售，我公司建議做獨(dú)特小戶型，避免和天安發(fā)生直接競(jìng)爭(zhēng)，面積可下放到 20m2 左右，以極低總價(jià)，超小面積入世，操作方式類 似于北京的“非常小宅”，這樣既可做差異化產(chǎn)品，避免競(jìng)爭(zhēng)，又容易引起市場(chǎng)關(guān)注，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目知名度。 1）創(chuàng)業(yè)階層 這部分人群沒(méi)有足夠的財(cái)富可供支配，他們依然在打工或剛剛開(kāi)辦自己的公司。塞特國(guó)際廣場(chǎng)就是為這些人做的，特別是其中的有產(chǎn)階層，他們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市內(nèi)市外雙重生活，但是在市內(nèi)擁有一套標(biāo)志身份地位的豪宅級(jí)物業(yè)依然是其生活 中的追求之一。細(xì)部構(gòu)成建議 —— 無(wú)處不在的精雕細(xì)琢 通過(guò)對(duì) L 型基地走勢(shì)的有效應(yīng)用，達(dá)到完善的圍合式建筑形態(tài)。 【細(xì)節(jié)處理】 人與車的關(guān)系 裙樓、平臺(tái)和架空層 凸窗和角窗大量運(yùn)用，甚至把兩者結(jié)合起來(lái)，以擴(kuò)大視野景觀。采用一些新材料、新技術(shù)，可調(diào)節(jié)式塑鋼窗，既可左右開(kāi)，又可上下開(kāi)啟，而且防滲漏水性能良好。建議樓體外觀用面磚，色彩淡雅，不宜用過(guò)于鮮艷的顏色。 形式 多數(shù)景觀不僅僅限于中心庭園，盡管中心庭園是主要的景觀區(qū)，但它已經(jīng)穿插于樓棟間，滲透于小區(qū)各個(gè)角落，誕生組團(tuán)花園。 45 二、建筑風(fēng)格建議 —— 后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑 當(dāng)人們的基本需求得到滿足以后，在未來(lái)幾年里，人們?cè)谫I樓的過(guò)程中更加看重樓盤外在傳遞出的語(yǔ)言。建筑風(fēng)格已經(jīng) 逐漸 成為住戶的精神寄托之一。既不失古典的敦厚與幽雅，有具有現(xiàn)代文明的特質(zhì)與當(dāng)代都市生活的簡(jiǎn)潔 。形狀：如角形、 V 字形、圓形、半圓形、菱形等等。 景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間， “ 1 元投入，5 元回報(bào)” 的利潤(rùn) 誘惑 是動(dòng)人的。 從消費(fèi)者角度 而言 ，消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。本項(xiàng)目最大的文化在于城市的核心， CBD 同時(shí)還醞釀著財(cái)富與發(fā)展。人們更加期望情感的溝通與相互了解交往的必要。內(nèi)向性綠化 52 院落所形成的半私密性空間，無(wú)形之中在居民心中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)可以依此來(lái)借鑒。購(gòu)房者來(lái)到售樓現(xiàn)場(chǎng)，看到溪流、石塊、植物組成的富有自然情調(diào)的庭園景觀，設(shè)想未來(lái)的生活氛圍，切身感受“一個(gè)展現(xiàn)未來(lái)城市文明的人居典范”的先期雛形，倍感 54 舒暢，對(duì)該樓盤有良好的第一印象，成交決策也必然加快。另一方面在戶型室內(nèi)采用 蒙太奇生活編輯手法，采用風(fēng)車型設(shè)計(jì)，全面超越目前功能割據(jù)劃分形式，徹底實(shí)現(xiàn)人性化起居空間。落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居家外延空間的局 面。功力在于套型設(shè)計(jì)如何才能滿足家庭的各種構(gòu)成情況，滿足家庭行為和生活模式的不同需要，反映不同地區(qū)的氣候、環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)俗習(xí)慣以及歷史文脈的差異。衛(wèi)生間對(duì)著房門， 而且 與臥房相鄰，由于隔音效果不好，衛(wèi)生間的水龍頭一打開(kāi)，相鄰的房間深受噪音之苦等等。廚房最好靠近門口，以利購(gòu)買菜蔬與扔垃圾，避免污染。而本項(xiàng)目面對(duì)的是市場(chǎng)上少數(shù)一部分高端群體，他們對(duì)戶型與面積的要求已經(jīng)超越了住的需求，而是需要生活的“如想象般舒適”。 61 五、細(xì)部構(gòu)成建議 —— 無(wú)處不在的精雕細(xì)琢 細(xì)部處理是樓市競(jìng)爭(zhēng)的決勝領(lǐng)域，在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成要素上， 細(xì)節(jié)處理才是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專業(yè)水準(zhǔn)和用心與否的真正考驗(yàn)。隨著樓市的日趨成熟，住宅樓盤也都不同程度地朝高質(zhì)量、高品位和重視文化內(nèi)涵的方向發(fā)展。 5） 行路軌跡 63 a、 機(jī)動(dòng)車：進(jìn)口開(kāi)于新主干道路上，沿小區(qū)側(cè)行使?？窟M(jìn)入，不駛?cè)肴诵谐鋈肟凇? 10） 著名規(guī)劃設(shè)計(jì)大師級(jí)團(tuán)隊(duì)傾心規(guī)劃。 7） 干濕分離： 達(dá)到干濕分離，衛(wèi)生間通風(fēng)良好。 15） 面向進(jìn)戶門的暴露程度： 進(jìn)戶門與室內(nèi)功能間之間要有隱蔽性，面對(duì)大客廳的開(kāi)門方式比較合理，可以向客人展現(xiàn)氣派的第一印象。 22） 通透陽(yáng)臺(tái)，外飄側(cè)面大窗，獨(dú)特正面大窗共同構(gòu)成豐富的建筑外觀。超大的外飄式落地老虎窗設(shè)計(jì)，把家的概念延伸到室外去，讓視野更寬，空間更廣，而坡頂窗更令“躺在家中”看夜空成為現(xiàn)實(shí)。 4） 平臺(tái)空間采用防滑地磚鋪設(shè)，開(kāi)門踏足部位使用大理石或花崗巖。 18） 餐廚溝通方便性： 餐廚一體化思想的落實(shí)使餐廚溝通十分方便，達(dá)到最短的人行軌跡。 11） 主人房獨(dú)用衛(wèi)生間： 66 所有大三臥房型都設(shè)有主人獨(dú)用衛(wèi)生間，部分雙臥房型也可后期設(shè)計(jì)成雙衛(wèi)舒適型。 3） 室內(nèi)格局： 充分考慮采光濾光、通風(fēng)串風(fēng)，全明設(shè)計(jì)，貫徹動(dòng)靜分離、公私分離、潔污分離、干濕分離。 6） 停置方向 a、 汽車 b、 自行車 c、 摩托車 d、 閑置物品 7） 架空與景觀： 架空一個(gè)過(guò)街通道，創(chuàng)獨(dú)特景觀，與鄰里花園有機(jī)連接，營(yíng)造庭院深深的感覺(jué)。 隨著住宅產(chǎn)品升級(jí)換代，硬件標(biāo)準(zhǔn)在一定層面上趨于同質(zhì)化，更多的人將會(huì)通過(guò)觀察產(chǎn)品細(xì)部處理的好壞評(píng)估開(kāi)發(fā)商的服務(wù)和住宅品質(zhì)。由此導(dǎo) 入精密樓盤概念，考慮樓盤品質(zhì)構(gòu)成的所有環(huán)節(jié)，著重考慮三個(gè)空間。所謂現(xiàn)實(shí)性的市場(chǎng)定位，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是根據(jù)樓盤綜合質(zhì)量確立的市場(chǎng)定位，進(jìn)而確定主力戶型定位，然后依據(jù)設(shè)計(jì)技術(shù)要求最終完成戶型組合。衛(wèi)生間與臥室要 相近 ，夜間使用，老人使 用均不會(huì)發(fā)生麻煩。廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。涉及到本項(xiàng)目的具體房型設(shè)計(jì)，依然要強(qiáng)調(diào) 實(shí)用性 與功能相對(duì)獨(dú)立型。 朝向和景觀共同考慮 不追求戶戶朝正南的設(shè)計(jì)、景觀與朝向同樣重要，戶型設(shè)計(jì)更關(guān)注景觀的方面而不是南北朝向，消費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造，重視環(huán)境視野價(jià)值。玄關(guān)的設(shè)計(jì)，增加戶內(nèi)空間層次，亦與生活水平提高的社會(huì)現(xiàn)實(shí)相吻合，使入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康化、安逸化。對(duì)發(fā)展商而言，買家的喜好總是不斷變化的，今年的熱賣戶型到了明天可能就成了垃圾。而景觀的說(shuō)服力對(duì)景觀的呈現(xiàn)時(shí)間提出了要求。 所謂灰空間是指有私密的開(kāi)放空間，是處于開(kāi)放與隔離的一種臨界狀態(tài)。其間，可以設(shè)置水池、涼亭、桌凳、花架、花圃等?！拔幕睉?yīng)成為本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素。景觀綠化投資往往可以帶來(lái) 5 倍左右的收益，如果舍得為你的小區(qū)每平方米多 50 元的景觀綠化費(fèi)，你的房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣 250 元。越是中心人群越需要綠色的體貼，這里的人們是石屎森林的前言受害人，是城市物質(zhì)文明排泄物的第一受害人。 4) 色彩 色彩是建筑風(fēng)格重要表達(dá)要素，色彩需要與環(huán)境的吻合，需要與周邊建筑進(jìn)行明顯的區(qū)分，而且需要色彩在自然的洗禮下能夠?qū)v久長(zhǎng)新。 建筑風(fēng)格表達(dá)要素 1) 立面 它包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽(yáng)臺(tái)、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺(tái)基、線腳、檐口等輔助部件。所以我們選擇后現(xiàn)代主義簡(jiǎn)潔風(fēng)格作為本項(xiàng)目建筑風(fēng)格取向。從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò) 風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同 CI 設(shè)計(jì)）。周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間； 【環(huán)境規(guī)劃】 景觀已經(jīng)成為規(guī)劃中最重要的組成部分，專業(yè)景觀設(shè)計(jì)已成為樓盤提升素質(zhì)的必要手段。 局部連接，使樓棟在空中相通，做空中走廊，連接部分可以做空中會(huì)所或觀光平臺(tái)，以此來(lái)突顯本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)。窗臺(tái)高度 4050cm，平均 45cm，適合人們坐臥、擺放家庭小飾物。 最大限度地利用項(xiàng)目周邊的景觀資源， 充分 考慮業(yè)主觀景的需要。規(guī)劃決定了整個(gè)樓盤的建設(shè)方向與利潤(rùn)指標(biāo)，甚至成為項(xiàng)目能否順利去化的重要決定要素之一。整體規(guī)劃建議 —— 大圍合成就盛世安寧 有錢有地位有自己的產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)步入資產(chǎn)者行列。其特征為有產(chǎn)階級(jí)，擁有自己的公司或產(chǎn)業(yè)，有明銳的投資意識(shí)。 聰慧文明的： 強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代科技成果給人們?nèi)粘Ｉ顜?lái)的優(yōu)越與便利，聰慧建筑、文明家園是我們共同的追求，智能化要求將相當(dāng)高。項(xiàng)目就像一個(gè)孩子，我們可能見(jiàn)人就夸贊孩子種種的好，私底下，我們也要提醒一下他的短處，以便于快速的改正，健康的成長(zhǎng)。 綜合上述，本項(xiàng)目以豪宅開(kāi)發(fā)的資格面面俱到，理由充分，完全具備也必須以豪宅的路線進(jìn)行開(kāi)發(fā)，才是成功之路。 消費(fèi)需求上： 南京市部分中高階層成功人士及外省市關(guān)注南京的有關(guān)消費(fèi)群，渴望能買到南京中心地段的豪宅物區(qū)。 一、供給與需求使然 第一方面：供給要求 市場(chǎng)狀況上： 本項(xiàng)目所處地段為南京市中心，繁華的黃金商業(yè) 圈內(nèi)，也就是所謂的 CBD。 ＝ 元 /㎡ 取得本項(xiàng)目與四項(xiàng)目比值得數(shù)之平均數(shù)： （ ＋ ＋ ＋ ）247。通過(guò)對(duì)與本 23 項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的最具可比性的三個(gè)項(xiàng)目的類比，通過(guò)數(shù)學(xué)運(yùn)算，得出本項(xiàng)目最終合理價(jià)格。買房買學(xué)區(qū)已經(jīng)成為購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素之一； 歷史人文： 朝天宮、教堂。由于南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展所至，外來(lái)人群購(gòu)房只占市場(chǎng)份額的 8%，上海為 25%，杭州為 50%。 最后確定符合與這幾項(xiàng)要求的四個(gè)項(xiàng)目為本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)： 金鷹國(guó)際花園、圣歐庭、天安國(guó)際商城、東方名苑 。同時(shí)新街口作為 CBD 他還存在一些不足，首先新街口還有近 1/4 不合中心區(qū)只能要求的相對(duì)低效的土地，把這些土地轉(zhuǎn)化為商業(yè)、商務(wù)用地或開(kāi)敞空間；其次新街口的道路系統(tǒng)較差， 16 步行體系與交通換乘體系沒(méi)