【正文】 少就餐的場所， 所以本層應(yīng)該在餐飲方面做文章，不但要有適合大眾口味的快餐，還要有具有不同風(fēng)味的特色餐飲，像韓日餐飲、西餐等來滿足不足購物人群的就餐要求，而且將特色餐飲放置在本層，還能對從負(fù)一層進(jìn)行的人流進(jìn)行有效地截流，避免直接進(jìn)行二樓主力店。 2） 公司承擔(dān)的資金壓力比較低，但前提是銷售狀況要達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。 缺點： 1） 如果經(jīng)營狀況差，會使開發(fā)商背上包袱，有一定的風(fēng)險。 2） 由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，有利于項目的長遠(yuǎn)發(fā)展。 2） 租賃期滿后，如經(jīng)營狀況不佳，則無力返還客戶交納的購 房定金。在參照 **當(dāng)?shù)厥袌鰞r格的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目在地理位置、項目定位以及資金成本等多方面因素，并且要考慮不會為項目的后期經(jīng)營帶來太大的壓力，為項目后期經(jīng)營的成功創(chuàng)造便利條件，以便使公司能借助本項目進(jìn)一步提 升企業(yè)形象、知名度和美譽(yù)度。 二、推廣計劃： 營銷推廣計劃 （ 1）前期廣告推廣： 1)廣泛地利用各種有效媒體與機(jī)構(gòu)多種形式共同推廣，吸引更多投資者，如在 **電視臺、晚報、車體、廣告牌等做大量宣傳，重點放在項目前景規(guī)劃、經(jīng)營等的優(yōu)勢上，以足夠的信心來吸引更多的本地投資者。在現(xiàn)場還可以通過對已簽訂認(rèn)購協(xié)議書的客戶舉行抽獎活動的方式來刺激潛在的目標(biāo)客戶。贈送商鋪店位的裝修用品牌的引進(jìn)介紹、品牌培訓(xùn)，同時相應(yīng)的銷售價格比例提高或贈送?租期 — 品牌效應(yīng)?的期限。在提價后，加大對已購買的業(yè)主宣傳，讓他們知道所購商鋪已經(jīng)升值，讓他們向親戚朋友宣傳，起到口頭傳播的廣告作用。所以在認(rèn)購期間以臨近北門口位置較好的鋪位吸引客戶，帶動位置較一般的鋪位，我們可以采取一定的?銷控?措施，把臨近北門 口的鋪位有效控制在一定的范圍內(nèi)，既可以達(dá)到熱銷的局面，又可以刺激一部分持觀望態(tài)度的客戶下定決心投資商鋪，同時力推一些價格低位置差的鋪位，達(dá)到平衡銷售的目的。 （ 2） 在線路較長公交車上做車體廣告。 6） 項目周圍采用條幅、道旗等方式引起人們的關(guān)注。并采用?以租待售?方式，可將沒有銷售出去的商鋪先行出租，這樣既可以避免對項目的正式開業(yè)造成影響，同時又可以讓有意向的投資客戶看到實際經(jīng)營情況，以打消其顧慮增強(qiáng)購買決心。 在現(xiàn)場對已簽訂認(rèn)購協(xié)議書的客戶進(jìn)行抽獎，并通過他們進(jìn)行間接宣傳，達(dá)到擴(kuò)大項目銷售的目的。而不是一個活動結(jié)束即銷聲匿跡。 五、售樓處 包裝 ： 要求寬 敞、氣派、喜氣、 現(xiàn)代、 突出商業(yè)氣氛和財富旺氣 ； 售樓處外墻用暖色調(diào)調(diào)節(jié)整體視覺效果，同時 用彩燈包裝，以利于在夜間顯現(xiàn) 。現(xiàn)場請幾位報社記者，對活動進(jìn)行軟性宣傳。通過活動，力爭制造現(xiàn)場異?；馃岬默F(xiàn)象。 現(xiàn)場包裝：升空汽球、橫幅 工作重點：以招商發(fā)布會的形式，利用各大媒體的宣傳， 擴(kuò)大項目的知名度。 2） 出一份? **信息報?，在廣場業(yè)主及租戶內(nèi)部派發(fā)。 2） 請央請節(jié)目主持人或 者明星前來匯演，匯集人氣，打響 **品牌。 四、廣告策略： 在項目的推廣宣傳時 主題 主要圍繞下面幾個方面進(jìn)行： 1） 地段旺：商業(yè)氣氛濃厚，從而使購買本項 目的消費者對于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心； 2） 交通便利：項目周邊有 ************路公交車，商鋪前面的步行道空間較大，客流量大； 3） 規(guī)劃好：商場引入現(xiàn)代消費理念，集飲食、娛樂、休閑于一體，主題經(jīng)營各有特色，又環(huán)環(huán)相扣。在項目成功招商 20%－ 30％的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級品牌）的入駐來帶動銷售。借此來激勵老客戶前來繼續(xù)購買本項目商品房。 2）分別舉行各類節(jié)假日慶典活動：例如國慶、元旦、圣誕、等在銷售現(xiàn)場搞一些有獎競猜及在這階段購買商鋪贈送禮品等活動，造成銷售現(xiàn)場火爆氣氛，刺激客戶購買欲望，達(dá)到銷售目的。不論是本地客戶還是外地客戶，都經(jīng)常采用打電話和發(fā)短信等方式與客戶溝通，讓他們及時了解項目的進(jìn)展情況，并了解客戶的真實需求，把客戶反饋的信息及時上報，為商鋪的分隔面積和定價做好前期的參考。 強(qiáng)化和突出項目對投資者的利益點，強(qiáng)調(diào)投 資的高回報性與安全性。 經(jīng)過對本案項目周邊幾個已建項目價格的調(diào)查與了解，可看出 **廣場和 **大廈現(xiàn)外鋪銷售價格約在 **之間。 （ 3）以租代售：就是客戶先付總房款的 30%— 50%作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發(fā)商簽訂正式購房合同；若客戶無意購買，則向客戶無息返還開始交納的購房定金。 2） 十年返還購房款的 80%，能對投資戶產(chǎn)生很大的刺激，促使其產(chǎn)生購買欲。 （ 2）返租 返租現(xiàn)在又分為以下幾種。另一種就是為了緩解項目資金鏈的壓力而出售商鋪產(chǎn)權(quán)，也就是?產(chǎn)權(quán)式商鋪?。在家庭裝飾品方面應(yīng)該考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)慣和對生活品質(zhì)的追求，特別要注意引進(jìn)一些個性化的裝飾品。因為現(xiàn)代人相互之間的鄰里關(guān)系已經(jīng)淡化，注重的是家庭生活，而且在購物時對環(huán)境以及配套設(shè)施的要求也更高，所以項目在投入使用后應(yīng)根據(jù)實際經(jīng)營情況，注重業(yè)態(tài)與業(yè)種的及時調(diào)整，在業(yè)種的選擇上要有針對性，同時也要注意項目的休閑和娛樂等配套設(shè)施，借助項目地理位置的優(yōu)越條件，力爭將項目打造成一個生活購物的樂園。 檔次定位：中檔商業(yè)購物廣場 由于本案處于一個中低檔的消費區(qū)域，項目的檔次定位不應(yīng)與周圍的商業(yè)環(huán)境脫節(jié)，而應(yīng)該與之形成有效連接，通過借助周圍成熟的商業(yè)氣氛，來促使項目的前期銷售和后期經(jīng)營成功。 1 **購物廣場營銷策劃方案 第一部分 市場調(diào)研與分析 **項目位于市中心核心商業(yè)區(qū)，總面積約為 40000 平方米，是一個集購物、休閑、娛樂、辦公為一體的綜合商業(yè)項目，針對此項目和 **現(xiàn)有的商業(yè)項目狀況做以下市場調(diào)研與分析： (略 ) 第二部分 項目的 SWOT 分析