【正文】 330bb624b794bc434 第 65 頁 共 82 頁 文昌閣商圈 文昌閣商圈主要以零售為主，其產(chǎn)品特點為日常消費品，主要體現(xiàn)為：服飾、飲食、休閑娛樂，文昌商圈的變化實在惹眼，美食“金三角”逐步形成，休閑娛樂項目紛紛進駐，時代廣場、金鷹國際、萬家福商城功能定位重新調(diào)整……，若將文昌商圈視為一個商業(yè)整體，它正在打造業(yè)界追捧的“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”。泰安 ——李典的泰李路途經(jīng)杭集鎮(zhèn)，該路段的升級，將使杭集成為高速以外與江都聯(lián)系的重要樞紐，目 前，省交通廳正在進行前期工程，這一路段的修建對當?shù)氐陌l(fā)展意義非凡，且隨著平交變立交，杭集還將成為東區(qū)路段寧通高速公路的重要出口，是未來的交通小中心，當?shù)氐墓I(yè)、商業(yè)和房地產(chǎn)等各行業(yè)必將隨之發(fā)展繁榮。 由于整個江都都被劃入新一輪的城市規(guī)劃范圍，目前交通部門在揚州東區(qū)的主要任務(wù)之一就是加強江都和主城區(qū)的聯(lián)系。 揚 州市東部的規(guī)劃比較特殊。園區(qū)建設(shè)將為今后十年揚州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。行政區(qū)域的擴大，逐年增加的人口，都將帶來廣闊的住宅市場空間。將揚州珠寶城打造成一個國際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的中國珠寶專業(yè)大市場。 ? 住宅房地產(chǎn)的良好態(tài)勢為商業(yè)地產(chǎn)的成功提供了可能。據(jù)悉，在火車站南側(cè)將新建大型家具、 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 45 頁 共 82 頁 建材等倉儲市場。房地產(chǎn)策劃代理公司在此方面具有自身的絕對優(yōu)勢為開發(fā)商提供了專業(yè)的服務(wù)和 幫助，由此以來揚州市場上的營銷代理公司在市場上擁有廣闊的生存空間。 其次 揚州 市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾趨于平緩。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 37 頁 共 82 頁 . 揚州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)判 城建大大拉動房市 。從供給和需求兩方 面看，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長；從數(shù)據(jù)分析看，商品房銷售面積略大于竣工面積。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 32 頁 共 82 頁 商品房施工竣工面積表 175247 05010015020025020xx年 20xx年施工面積（單位：萬平方米）竣工面積（單位：萬平方米）合同銷售面積（單位：萬平方米） 由上表可以看出揚州市目前商品房建設(shè)速度遠遠大于竣工面積。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 28 頁 共 82 頁 主干路： 形成九縱八橫主干路系統(tǒng)。 ? 建設(shè)用地規(guī)模： 現(xiàn)狀（ 20xx 年底）： 平方公里，人均 平方米；近期：77平方 公里，人均 120 平方米；中期： 90 平方公里，人均 120 平方米；遠期： 120 平方公里，人均 平方米。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 23 頁 共 82 頁 ? 都市區(qū)空間管治： 協(xié)調(diào)都市區(qū)建設(shè)用地的拓展與農(nóng)業(yè)地保護、生態(tài)環(huán)境保護的關(guān)系，嚴格控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地的無序蔓延，劃定生態(tài)保護和水源保護區(qū)，明確禁止建設(shè)用地的范圍，保證都市區(qū)有序和健康發(fā)展。 ? 市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標 序號 名稱 單位 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 2020 1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 505 559 785(12%) 1380(12%) 3330(9%) 2 市域戶籍總?cè)丝? 萬人 454 458 462 3 市域外來人口 萬人 10 15 20 4 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 美元 /人 1350 1490 20xx 3500 8250 5 城鎮(zhèn)居民可支配收入 美元 840 945 1250 20xx 4800 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 __ :: :: 11:50:39 8:53:39 5:47:48 7 城市化水平 % 從上表可以看出揚州市目前外來人口的數(shù)量較少，而從整體規(guī) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 20 頁 共 82 頁 劃上看，又可以看出揚州市未來在招商引資上將會加大力度，提高外來人口務(wù)工率，由此可以看出未來揚 州房地產(chǎn)市場也將會因為外來人口的增加而蓬勃發(fā)展。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 16 頁 共 82 頁 4 揚州市城市發(fā)展總體規(guī)劃 發(fā)展總規(guī) 總則 規(guī)劃期限： 20xx 年為規(guī)劃基準年；近期：至 20xx 年；中期：至 20xx年；遠期：至 2020 年；遠景：至本世紀中葉。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 14 頁 共 82 頁 20xx 年家庭支出分配表 食品50%醫(yī)療保健9%交通和通信5%教育文化娛樂服務(wù)9%居住9%雜項商品和服務(wù)3%衣著7%家庭設(shè)備用品及服務(wù)8% 分析： ? 食品支 出占到總支出的一半，從側(cè)面反映出當?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達。 20xx－ 20xx 年家庭總收入 020xx4000600080001000020xx年 20xx年 20xx年家庭總收入（元） 分析： ? 家庭總收入的提升主要是得意于就業(yè)人口工資的上調(diào)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 8 頁 共 82 頁 2 揚州市人口狀況 揚州市 20xx－ 20xx年人口漲幅表 4506231112640045159201270600452222613048410100000020xx00030000004000000500000020xx年 20xx年 20xx年總?cè)丝冢ㄈ耍┓寝r(nóng)業(yè)人口（人） 分析： ? 城市總?cè)丝跐q幅較為平緩。 ? 優(yōu)先引進核心主力店。 ? “售得出、租得滿、做的旺”為大前提 ， 對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進行合理而準確的市場定位。 ? 但是在上升的大趨勢下，上升的幅度亦有所波動。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 10 頁 共 82 頁 3 20xx－ 20xx 年揚州市區(qū)居民家庭基本狀況 平均每戶就業(yè)人口與負擔系數(shù) 01220xx年 20xx年 20xx年就業(yè)人口負擔系數(shù) 分析： ? 根據(jù)近年來我國的國企改制策略，減員增效帶來的短期直接后果就是社會就業(yè)人員的大幅下降，失業(yè)人口增多。 注：經(jīng)營凈收入主要是指居民從事私營、個體生產(chǎn)經(jīng)營活動獲得的收入扣除成本、費用和稅金后的凈收入。隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費的重心才會開始向穿、用等其他方面轉(zhuǎn)移。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 18 頁 共 82 頁 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ? 市域經(jīng)濟社會發(fā)展目標： 揚州 市在 “兩個率先 ”進程中，總體奮斗目標是：確保 “三個高于 ”，實現(xiàn) “兩個率先 ”，力爭 “蘇中第一 ”。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 22 頁 共 82 頁 都市區(qū)與沿江開發(fā) ? 都市區(qū)空 間結(jié)構(gòu)： 沿寧通交通走廊和沿江岸線形成包括揚州、儀征和江都在內(nèi)的高度城市化地區(qū)即揚州都市區(qū)，以揚州、江都、儀征三個城區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)系的 “一體兩翼 ”的城市組群，形成城區(qū)與開敞生態(tài)綠地、水系有機協(xié)調(diào)、疏密有致的組團式空間布局。在市區(qū)規(guī)劃建設(shè)邗江工業(yè)園、江陽工業(yè)園、廣陵產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè) 園、沿江工業(yè)園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園（含汽車、信息產(chǎn)業(yè)等）；在儀征規(guī)劃建設(shè)揚州（儀征）化學工業(yè)園、汽車工業(yè)園和船舶工業(yè)園；在江都規(guī)劃建設(shè)紡織工業(yè)園和船舶工業(yè)園 。 航空： 在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè) 4C級（預(yù)留 4D級）機場。 ? 縱向： 江陽工業(yè)園（汽車北站） ——西部新區(qū)城市副中心 ——江陽西路（汽車總站） ——揚子津科教園區(qū) ——揚子津風景區(qū) ——瓜洲分區(qū)中心區(qū) ——瓜洲古鎮(zhèn)（汽車南站），線路總長度約為 18 公里。去年以來 ,隨著揚州市房地產(chǎn)市場利好政策的不斷出臺 ,房地產(chǎn)市場管理體系的日益完善和房地產(chǎn)市場服務(wù)系統(tǒng)的不斷增強 ,商品房交易持續(xù)發(fā)展 ,存量房交易突飛猛進 ,個人購房貸款穩(wěn)定增長。根據(jù)抽樣調(diào)查分析，其中８０％交易單價在１５００ —２５００元／平方米之間，房屋總價１０萬元 —２０萬元的占交易總量５０％左右；二手房交易中，毛坯房占２３％，且一半以上是20xx年 —２００３年竣工的房屋， 這一現(xiàn)象，反映在商品房需求中有相當數(shù)量是投資行為。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人均可支配收入累 計已達８７０４．６元，比去年同期增長１１．１％，城鎮(zhèn)居民開始新一輪消費升級。 揚州市近期土地拍賣狀況 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 40 頁 共 82 頁 根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果來看，揚州市 20xx 年共出讓土地約 350 萬平方米，其土地大多數(shù)集中在揚州西區(qū)，南區(qū)土地供應(yīng)量較少，而本項目所處的東區(qū)由于受到近期政府的“東聯(lián)”政策的指 引，本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始起步，但是相對于西區(qū)其成熟度較低，以至于目前該區(qū)域土地成本相對較低，但是經(jīng)營風險較大，從本項目自身特性來看，周邊大面積的住宅土地拍賣對本項目是一個利好消息。 該區(qū)域在市場建設(shè)方面表現(xiàn)為兩大特點：一、注重優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，例如，利用原有 328 國道的先天優(yōu)勢，集中發(fā)展沿線的市場，組成 328 國道市場帶。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 46 頁 共 82 頁 ? 該區(qū)域作為城市新區(qū)，沒有其它區(qū)域在 舊城改造方面的阻礙，利于整體上重新規(guī)劃。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 51 頁 共 82 頁 5 項目調(diào)研數(shù)據(jù) 項目名稱 珠寶城商業(yè)街 五亭龍玩具城 江陽商貿(mào)城 東方家藝廣場 陽光城家具廣場 規(guī)模 56 萬㎡（商業(yè)街 7萬㎡） 18 萬㎡ 萬㎡ 9900 ㎡ 36840 ㎡ 售價 未定（招商階段） 3100/㎡（輔料市場） 3500/㎡ 8000/㎡ 4500/㎡ 租金 未定 正在招商 ㎡ /天 ㎡ /天 付款 方式 未定 按揭 60％、一次性付 款 按揭 60％、一次性付款 按揭 60％期限 10年、一次性付款 97折 按揭 60％、一次性付款 銷售率 未開盤 預(yù)定大半，未簽約 產(chǎn)品形態(tài) 2 層連家店 鋪位 鋪位 鋪位 商業(yè)形態(tài) 珠寶銷售 家具、建材、五 金 家藝時尚精品 家具、燈飾、五金、陶衛(wèi)、 板材 客戶定位 全球珠寶類生產(chǎn)商 及銷售商 50％揚州本地，50％浙江上海人 70％揚州投資者 70％揚州投資者 宣傳媒介 目前尚未正式 網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外 戶外、宣傳冊、 報紙 揚州各大報紙， 66路車身廣告以及站臺廣告 核心訴求 全國最大珠寶產(chǎn)業(yè) 基地 增值新亮點，投 資好去處 揚州核心商圈，專 業(yè)印鈔機 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 52 頁 共 82 頁 重點案例分析（珠寶城）