【正文】 ? 2． 風險產(chǎn)生的成本 （ 1） 有形的客觀因素 ? 指由地理、物理等客觀條件的差異性而可能導致?lián)p害的因素。 ? （ 3） 風險的可測性。 （ 2）風險的不確定性 ? 不確定性又表現(xiàn)在以下 4個方面： –風險發(fā)生頻率的不確定性， –風險發(fā)生時間的不確定性， –風險發(fā)生空間的不確定性， –風險導致的損失程度的不確定性。 ? 地理的因素如，建筑物所在的位置如果處于地震帶，則受到地震損害的風險就比較大。 （二） 風險管理的步驟 ? 通常來說，風險管理的整個過程可以分成識別，評估，控制，檢查與調整 4個步驟。其具體數(shù)據(jù)如下：大樓的總價值為 5000萬元，可能遭遇的風險有火災、颶風和暴雨水災。 （ 2） 預防與抑制 ? 是指直接面對風險采取行動，以減少損失發(fā)生的可能。 –低頻率、低幅度的風險，當事人完全可以對全部損失采取自留的方式。 （二） 保險的承保條件 ? 目前保險承保的風險大多為純粹風險，并且需要滿足以下條件： ? （ 1） 必須是多數(shù)人可能遭遇的風險。 ? 可經(jīng)營的 是從保險公司的角度來說的，即風險損失對于保險公司來說不能太大而超過其承受能力，否則保險公司難以持續(xù)經(jīng)營。 ? 可保利益還必須符合以下 3個條件： 可保利益還必須符合以下 3個條件： ? 合法性是指可保利益必須符合法律規(guī)定和社會公德的要求； ? 經(jīng)濟可測性是指可保利益是可以用貨幣形式確認或估價的利益； ? 客觀性是指可保利益是事實上的利益，而非保險當事人主觀推斷的利益。其含義有 3層意思： –其一，以保險金額為限。這將直接關系到保險雙方的權利和義務，關系雙方的經(jīng)濟利益。 ? （ 4） 保險合同是射幸合同。 ? （ 8） 違約責任。 ? 對于下列情況可不履行告知義務， –保險人已知或通常情況下應知的事實 –保險人及其代理人已經(jīng)聲明不需告知的事實。 ? 實際損失還包括發(fā)生保險責任范圍內的事故時，被保險人搶救、保護、整理保險財產(chǎn)的施救費用，訴訟支出以及為了確定損失的檢驗、估價、和出售的合理費用。其理由是： ? （ 1） 一旦發(fā)生保險事故，不僅會帶來重大的經(jīng)濟損失，而且會給用戶帶來諸多不便 ? （ 2） 有些意外除了涉及經(jīng)濟責任，還會涉及法律責任 ,這方面保險公司就無能為力 ? （ 3） 如果保險公司察覺物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會將保費提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負擔。 2． 物業(yè)管理費屬性不清帶來的風險 ? 我國目前實行的是另外兩個原則，即“定額支付，盈虧自負”。 ? （ 5） 物業(yè)管理合同中不恰當?shù)某兄Z。 ? 隨著我國勞動就業(yè)和福利制度改革的深入，這一險種將有很大的發(fā)展前途。 1． 保險責任 ? 公眾責任保險承保的是被保險人在保險期限內，在保險地點發(fā)生的，依法應由被保險人承擔的，由于被保險人的侵權行為造成的對第三者的民事賠償責任。 ? 為被保險人服務的雇員受到的傷害， ? 被保險人及雇傭人員或其代理人所擁有、照管、控制的財產(chǎn)， ? 被保險人所有或以其名義使用的各種機動車輛、飛機、船舶等引起的損害事故等； （ 3） 可以附加承保的除外責任 ? 公眾場所的歸被保險人占有或以其名義使用的電梯、起重機或其他升降機導致的損害事故，一般公眾責任險不予承保，但可在基本保險單上擴展加保。 ? （ 5） 分析保險條款。 ? 對物業(yè)管理來說，保險公司的工作效率和態(tài)度，會直接影響到物業(yè)管理者的工作進度和聲譽。 （三） 保險顧問和保險經(jīng)紀人 –風險的識別及管理、保險合同的內容、投保額的計算、索賠的程序都是復雜的，其中涉及大量的專業(yè)知識。 ? 一種保險是不管投保人愿意與否都非買不可的，這帶有強制性質，如機動車輛的第三者責任險。 ? （ 2） 確定所需的保險。 這里要注意的是： ? （ 1） 保險人在任何情況下均不承擔任何刑事責任； ? （ 2） 被保險人依法應承擔對第三者人身傷害的經(jīng)濟賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害； ? （ 3） 公眾責任保險直接保障的對象是被保險人，受害人無權直接向保險人索賠； ? （ 4） 有關費用是指被保險人因侵權行為而應付受害人的法律訴訟費用及經(jīng)保險人事先同意的被保險人自己支付的費用。 2． 除外責任 ? 戰(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭的行為、叛亂、罷工、暴動或由于核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾??； ? 被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)以及因這些疾病而實行內外科手術治療所致的傷殘或死亡； ? 由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機動車輛所致的傷殘或死亡； ? 投保人的故意行為或重大過失； ? 投保人對其承包商雇傭的員工的責任。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)風險管理對策 ? （ 1） 提高風險意識； ? （ 2） 掌握法律法規(guī)； ? （ 3） 掌握經(jīng)濟規(guī)律，避免經(jīng)濟風險； ? （ 4） 謹慎承諾，避免合同風險； ? （ 5） 完善管理、防范各類安全事故； ? （ 6） 提高保險意識，適當轉移風險。 ? 業(yè)主的要求會越來越高，這些要求的滿足又是在不增加管理費用的情況下提出 3． 物業(yè)管理企業(yè)權限不清帶來的風險 ? 物業(yè)管理企業(yè)對自己權限的不了解，沒有行使這些權限或超越這些權限，都將給自己帶來風險。 一、 物業(yè)管理風險分析 （一） 市場風險（經(jīng)濟風險） （二） 法律風險 （三） 財產(chǎn)風險 （四） 責