物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)理論(完整版)
【正文】 ? 2． 風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的成本 （ 1） 有形的客觀因素 ? 指由地理、物理等客觀條件的差異性而可能導(dǎo)致?lián)p害的因素。 ? （ 3） 風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)性。 （ 2）風(fēng)險(xiǎn)的不確定性 ? 不確定性又表現(xiàn)在以下 4個(gè)方面： –風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率的不確定性， –風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)間的不確定性， –風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生空間的不確定性， –風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失程度的不確定性。 ? 地理的因素如，建筑物所在的位置如果處于地震帶，則受到地震損害的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。 （二） 風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 ? 通常來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以分成識(shí)別，評(píng)估，控制，檢查與調(diào)整 4個(gè)步驟。其具體數(shù)據(jù)如下：大樓的總價(jià)值為 5000萬(wàn)元，可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)有火災(zāi)、颶風(fēng)和暴雨水災(zāi)。 （ 2） 預(yù)防與抑制 ? 是指直接面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取行動(dòng)，以減少損失發(fā)生的可能。 –低頻率、低幅度的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人完全可以對(duì)全部損失采取自留的方式。 （二） 保險(xiǎn)的承保條件 ? 目前保險(xiǎn)承保的風(fēng)險(xiǎn)大多為純粹風(fēng)險(xiǎn)，并且需要滿足以下條件： ? （ 1） 必須是多數(shù)人可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 可經(jīng)營(yíng)的 是從保險(xiǎn)公司的角度來(lái)說(shuō)的，即風(fēng)險(xiǎn)損失對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)不能太大而超過(guò)其承受能力，否則保險(xiǎn)公司難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 ? 可保利益還必須符合以下 3個(gè)條件： 可保利益還必須符合以下 3個(gè)條件： ? 合法性是指可保利益必須符合法律規(guī)定和社會(huì)公德的要求； ? 經(jīng)濟(jì)可測(cè)性是指可保利益是可以用貨幣形式確認(rèn)或估價(jià)的利益； ? 客觀性是指可保利益是事實(shí)上的利益，而非保險(xiǎn)當(dāng)事人主觀推斷的利益。其含義有 3層意思： –其一，以保險(xiǎn)金額為限。這將直接關(guān)系到保險(xiǎn)雙方的權(quán)利和義務(wù)，關(guān)系雙方的經(jīng)濟(jì)利益。 ? （ 4） 保險(xiǎn)合同是射幸合同。 ? （ 8） 違約責(zé)任。 ? 對(duì)于下列情況可不履行告知義務(wù)， –保險(xiǎn)人已知或通常情況下應(yīng)知的事實(shí) –保險(xiǎn)人及其代理人已經(jīng)聲明不需告知的事實(shí)。 ? 實(shí)際損失還包括發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故時(shí)，被保險(xiǎn)人搶救、保護(hù)、整理保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的施救費(fèi)用，訴訟支出以及為了確定損失的檢驗(yàn)、估價(jià)、和出售的合理費(fèi)用。其理由是： ? （ 1） 一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，不僅會(huì)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會(huì)給用戶帶來(lái)諸多不便 ? （ 2） 有些意外除了涉及經(jīng)濟(jì)責(zé)任，還會(huì)涉及法律責(zé)任 ,這方面保險(xiǎn)公司就無(wú)能為力 ? （ 3） 如果保險(xiǎn)公司察覺(jué)物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會(huì)將保費(fèi)提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負(fù)擔(dān)。 2． 物業(yè)管理費(fèi)屬性不清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) ? 我國(guó)目前實(shí)行的是另外兩個(gè)原則，即“定額支付，盈虧自負(fù)”。 ? （ 5） 物業(yè)管理合同中不恰當(dāng)?shù)某兄Z。 ? 隨著我國(guó)勞動(dòng)就業(yè)和福利制度改革的深入，這一險(xiǎn)種將有很大的發(fā)展前途。 1． 保險(xiǎn)責(zé)任 ? 公眾責(zé)任保險(xiǎn)承保的是被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)，在保險(xiǎn)地點(diǎn)發(fā)生的，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的，由于被保險(xiǎn)人的侵權(quán)行為造成的對(duì)第三者的民事賠償責(zé)任。 ? 為被保險(xiǎn)人服務(wù)的雇員受到的傷害， ? 被保險(xiǎn)人及雇傭人員或其代理人所擁有、照管、控制的財(cái)產(chǎn)， ? 被保險(xiǎn)人所有或以其名義使用的各種機(jī)動(dòng)車(chē)輛、飛機(jī)、船舶等引起的損害事故等； （ 3） 可以附加承保的除外責(zé)任 ? 公眾場(chǎng)所的歸被保險(xiǎn)人占有或以其名義使用的電梯、起重機(jī)或其他升降機(jī)導(dǎo)致的損害事故，一般公眾責(zé)任險(xiǎn)不予承保，但可在基本保險(xiǎn)單上擴(kuò)展加保。 ? （ 5） 分析保險(xiǎn)條款。 ? 對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司的工作效率和態(tài)度，會(huì)直接影響到物業(yè)管理者的工作進(jìn)度和聲譽(yù)。 （三） 保險(xiǎn)顧問(wèn)和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 –風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及管理、保險(xiǎn)合同的內(nèi)容、投保額的計(jì)算、索賠的程序都是復(fù)雜的，其中涉及大量的專業(yè)知識(shí)。 ? 一種保險(xiǎn)是不管投保人愿意與否都非買(mǎi)不可的，這帶有強(qiáng)制性質(zhì)，如機(jī)動(dòng)車(chē)輛的第三者責(zé)任險(xiǎn)。 ? （ 2） 確定所需的保險(xiǎn)。 這里要注意的是： ? （ 1） 保險(xiǎn)人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任； ? （ 2） 被保險(xiǎn)人依法應(yīng)承擔(dān)對(duì)第三者人身傷害的經(jīng)濟(jì)賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害； ? （ 3） 公眾責(zé)任保險(xiǎn)直接保障的對(duì)象是被保險(xiǎn)人，受害人無(wú)權(quán)直接向保險(xiǎn)人索賠； ? （ 4） 有關(guān)費(fèi)用是指被保險(xiǎn)人因侵權(quán)行為而應(yīng)付受害人的法律訴訟費(fèi)用及經(jīng)保險(xiǎn)人事先同意的被保險(xiǎn)人自己支付的費(fèi)用。 2． 除外責(zé)任 ? 戰(zhàn)爭(zhēng)、類似戰(zhàn)爭(zhēng)的行為、叛亂、罷工、暴動(dòng)或由于核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾??； ? 被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)以及因這些疾病而實(shí)行內(nèi)外科手術(shù)治療所致的傷殘或死亡； ? 由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無(wú)證駕駛各種機(jī)動(dòng)車(chē)輛所致的傷殘或死亡； ? 投保人的故意行為或重大過(guò)失； ? 投保人對(duì)其承包商雇傭的員工的責(zé)任。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策 ? （ 1） 提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)； ? （ 2） 掌握法律法規(guī)； ? （ 3） 掌握經(jīng)濟(jì)規(guī)律，避免經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)； ? （ 4） 謹(jǐn)慎承諾，避免合同風(fēng)險(xiǎn)； ? （ 5） 完善管理、防范各類安全事故； ? （ 6） 提高保險(xiǎn)意識(shí)，適當(dāng)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 ? 業(yè)主的要求會(huì)越來(lái)越高，這些要求的滿足又是在不增加管理費(fèi)用的情況下提出 3． 物業(yè)管理企業(yè)權(quán)限不清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) ? 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自己權(quán)限的不了解，沒(méi)有行使這些權(quán)限或超越這些權(quán)限，都將給自己帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 一、 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 （一） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)） （二） 法律風(fēng)險(xiǎn) （三） 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) （四） 責(zé)
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