【正文】 （二） 保險(xiǎn)公司的選擇 ? （ 1） 保險(xiǎn)公司的實(shí)力。 ? （ 3） 可以附加承保的除外責(zé)任。 2． 物業(yè)火險(xiǎn)的投保范圍 ? 物業(yè)火險(xiǎn)投保的范圍有兩種： –一種是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)（不動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)） –另一種是建筑物內(nèi)部物件火險(xiǎn)（動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)） ? 對(duì)于這兩種情況，物業(yè)管理者應(yīng)作不同的考慮。 （二） 法律風(fēng)險(xiǎn) 1． 業(yè)委會(huì)行為不規(guī)范帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 2． 物業(yè)管理費(fèi)屬性不清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 3． 物業(yè)管理企業(yè)權(quán)限不清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 1． 業(yè)委會(huì)行為不規(guī)范帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) –我們知道，物業(yè)管理公司在新接一個(gè)樓盤(pán)的初期投入很大，如果，被隨意炒魷魚(yú)，給物業(yè)管理企業(yè)則將帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上和管理上的很大損失。 ? 減損指的是，一旦保險(xiǎn)事故發(fā)生，投保方有責(zé)任采取一切必要措施，避免損失擴(kuò)大。 ? （ 5） 除外責(zé)任。 ? 要注意損害補(bǔ)償原則一般不適用人身保險(xiǎn)，并且如果合同有另外約定，如采用免賠額條款、定值保險(xiǎn)方式或重置重建方式時(shí)，損害補(bǔ)償原則將作一定的修正。 （二） 可保利益原則 ? 是指投保人對(duì)投保標(biāo)的具有一定的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)濟(jì)效益或責(zé)任關(guān)系。 ? （ 1） 保險(xiǎn)是一種合同行為。 （ 1） 主動(dòng)避免 ? 指在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估的基礎(chǔ)上，事先就避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源或改變行為方式來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。 二、 風(fēng)險(xiǎn)管理理論 ? （一） 風(fēng)險(xiǎn)管理的定義 （二） 風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 1． 風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別 2． 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3． 風(fēng)險(xiǎn)的控制 4． 檢查評(píng)估與調(diào)整 （一） 風(fēng)險(xiǎn)管理的定義 ? 有目的、有意識(shí)地通過(guò)計(jì)劃、組織和控制等管理活動(dòng)來(lái)避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，就是風(fēng)險(xiǎn)管理。此定義給出了構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)的 3個(gè)特征： ? （ 1）風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面性。 （ 2） 無(wú)形的主觀(guān)因素 ? 指由于人的道德心理因素而引發(fā)的損害因素。該標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的相應(yīng)數(shù)據(jù)計(jì)算見(jiàn)表 。 （ 3） 自擔(dān)與保留 ?自擔(dān)部分損失，如房屋業(yè)主對(duì)自己的房子或設(shè)備投保低于原價(jià)值的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，一旦投保的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，投保人不能獲得全部損失值的賠償，其中損失的一部分就由投保人自己來(lái)承擔(dān)。 二、 保險(xiǎn)的基本原則 ? （一） 最大誠(chéng)信原則 （二） 可保利益原則 （三） 損害補(bǔ)償原則 （四） 近因原則 （五） 代位追償原則 （六） 重復(fù)保險(xiǎn)分?jǐn)傇瓌t （一） 最大誠(chéng)信原則 ? 是指保險(xiǎn)雙方在簽訂和履行保險(xiǎn)合同的整個(gè)過(guò)程中，必須誠(chéng)實(shí)守信。是指賠償以實(shí)際損失為尺度，不能讓被保險(xiǎn)人從中獲得額外利益； –其三，以可保利益為限。 ? （ 2） 保險(xiǎn)標(biāo)的。 ? 所謂 危險(xiǎn)增加 指的是簽訂合同時(shí)未曾估計(jì)到的危險(xiǎn)增加的可能性。 一、 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 （一） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)） （二） 法律風(fēng)險(xiǎn) （三） 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) （四） 責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) （五） 人身風(fēng)險(xiǎn) （一） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)） – 1． 盲目擴(kuò)張帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) – 2． 不了解經(jīng)濟(jì)規(guī)律帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) – 3． 惡性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 這種項(xiàng)目通常存在的問(wèn)題有 ? 居民繳納物業(yè)管理費(fèi)的意識(shí)差； ? 物業(yè)設(shè)備能耗嚴(yán)重、質(zhì)量差； ? 發(fā)展商與業(yè)主的糾紛不清； ? 管理費(fèi)過(guò)低等。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策 ? （ 1） 提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)； ? （ 2） 掌握法律法規(guī)； ? （ 3） 掌握經(jīng)濟(jì)規(guī)律，避免經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)； ? （ 4） 謹(jǐn)慎承諾，避免合同風(fēng)險(xiǎn)； ? （ 5） 完善管理、防范各類(lèi)安全事故； ? （ 6） 提高保險(xiǎn)意識(shí)，適當(dāng)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 這里要注意的是： ? （ 1） 保險(xiǎn)人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任； ? （ 2） 被保險(xiǎn)人依法應(yīng)承擔(dān)對(duì)第三者人身傷害的經(jīng)濟(jì)賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害； ? （ 3） 公眾責(zé)任保險(xiǎn)直接保障的對(duì)象是被保險(xiǎn)人，受害人無(wú)權(quán)直接向保險(xiǎn)人索賠； ? （ 4） 有關(guān)費(fèi)用是指被保險(xiǎn)人因侵權(quán)行為而應(yīng)付受害人的法律訴訟費(fèi)用及經(jīng)保險(xiǎn)人事先同意的被保險(xiǎn)人自己支付的費(fèi)用。 ? 一種保險(xiǎn)是不管投保人愿意與否都非買(mǎi)不可的，這帶有強(qiáng)制性質(zhì)，如機(jī)動(dòng)車(chē)輛的第三者責(zé)任險(xiǎn)。 ? 對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司的工作效率和態(tài)度，會(huì)直接影響到物業(yè)管理者的工作進(jìn)度和聲譽(yù)。 ? 為被保險(xiǎn)人服務(wù)的雇員受到的傷害， ? 被保險(xiǎn)人及雇傭人員或其代理人所擁有、照管、控制的財(cái)產(chǎn)， ? 被保險(xiǎn)人所有或以其名義使用的各種機(jī)動(dòng)車(chē)輛、飛機(jī)、船舶等引起的損害事故等； （ 3） 可以附加承保的除外責(zé)任 ? 公眾場(chǎng)所的歸被保險(xiǎn)人占有或以其名義使用的電梯、起重機(jī)或其他升降機(jī)導(dǎo)致的損害事故，一般公眾責(zé)任險(xiǎn)不予承保，但可在基本保險(xiǎn)單上擴(kuò)展加保。 ? 隨著我國(guó)勞動(dòng)就業(yè)和福利制度改革的深入，這一險(xiǎn)種將有很大的發(fā)展前途。 2． 物業(yè)管理費(fèi)屬性不清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) ? 我國(guó)目前實(shí)行的是另外兩個(gè)原則，即“定額支付，盈虧自負(fù)”。 ? 實(shí)際損失還包括發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故時(shí)，被保險(xiǎn)人搶救、保護(hù)、整理保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的施救費(fèi)用，訴訟支出以及為了確定損失的檢驗(yàn)、估價(jià)、和出售的合理費(fèi)用。 ? （ 8） 違約責(zé)任。這將直接關(guān)系到保險(xiǎn)雙方的權(quán)利和義務(wù)，關(guān)系雙方的經(jīng)濟(jì)利益。 ? 可保利益還必須符合以下 3個(gè)條件： 可保利益還必須符合以下 3個(gè)條件： ? 合法性是指可保利益必須符合法律規(guī)定和社會(huì)公德的要求； ? 經(jīng)濟(jì)可測(cè)性是指