【正文】 入駐人員、外來(lái)人員，如餐飲、運(yùn)動(dòng)等 對(duì)設(shè)施有特殊需求： 信息化 入駐企業(yè)，如科技服務(wù)、信息服務(wù) 對(duì)成本有特殊需求： 成本洼地 辦公成本，空間利用效率，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，成果轉(zhuǎn)化成本，物流和交通成本等 無(wú)錫太科園中介服務(wù)集聚區(qū) 企業(yè)服務(wù) 金融服務(wù) 信息服務(wù) 技術(shù)服務(wù) 法務(wù)服務(wù) 人才服務(wù) 配套服務(wù) 功能類別 功能細(xì)分 服務(wù)范圍 工商稅務(wù)企業(yè)服務(wù)功能 園區(qū)招商與管理中心 會(huì)議 /展示中心 商務(wù)中心 、 園區(qū)物業(yè)服務(wù) 企業(yè)服務(wù)平臺(tái) 財(cái)務(wù)金融咨詢與服務(wù) 銀行業(yè)務(wù)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 投資 、 擔(dān)保 、 基金 、 信用 公共信息服務(wù)平臺(tái) 電信 、 電視 、 廣播信息服務(wù) 報(bào)刊雜志等信息與知識(shí)服務(wù) 科技信息咨詢與服務(wù) 技術(shù)咨詢服務(wù) 質(zhì)量檢驗(yàn) 、 技術(shù)檢測(cè)中心 技術(shù)轉(zhuǎn)移 、 技術(shù)交易服務(wù)中心 行業(yè)協(xié)會(huì) 、 科研與教育機(jī)構(gòu) 律師事務(wù)所 、 法律援助中心 專利 、 商標(biāo)事務(wù)所 法律培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 人才交流中心 人力資源服務(wù)中心 人才培訓(xùn)中心 餐飲 、 茶室 健身休閑 便利店 、 購(gòu)物 功能策劃 46 人才服務(wù) 功能細(xì)分 最終用戶 l人才招聘大廳 l人才招聘專場(chǎng)大廳 l人事檔案 l信息中心 l人事服務(wù)大廳 l人力資源管理、人才服務(wù)、獵頭 l培訓(xùn)教室 l學(xué)習(xí)廣場(chǎng) l報(bào)告多功能廳 l新區(qū)人力資源服務(wù)中心 l職業(yè)介紹所 l人事代理公司 l人力資源開(kāi)發(fā)、服務(wù)與管理公司 l人才管理中心 l培訓(xùn)機(jī)構(gòu) l繼續(xù)教育機(jī)構(gòu) 特殊功能需求 l人才招聘大廳、專場(chǎng)招聘大廳 l人才服務(wù)大廳 l展覽展示大廳 l檔案管理 l培訓(xùn)中心（多功能報(bào)告廳） l人流緩沖區(qū) 人才交流中心 人力資源服務(wù)中心 人才培訓(xùn)中心 招聘區(qū)域：用于專場(chǎng)招聘以及高級(jí)人才招聘 。 總需求量 5000～ 6000m2 人才交流中心功能需求 功能策劃 47 編碼 功能類別 功能細(xì)分 單元面積 數(shù)量 總面積 1000 企業(yè)服務(wù) 1010 工商稅務(wù)注冊(cè) 200 1 200 1020 企業(yè)咨詢服務(wù) 300 15 4500 1030 園區(qū)招商部門 500 1 500 1040 招商中介公司 500 4 2023 1050 園區(qū)管理部門 100 5 500 1060 企業(yè)策劃公司 150 8 1200 1070 科技會(huì)展公司 500 1 500 1080 孵化管理中心 500 1 500 1082 科技企業(yè)服務(wù)管理中心 300 1 300 1090 園區(qū)物業(yè)部門 500 1 500 10A0 打印裝訂 100 5 500 10B0 傳真、刻章等 100 2 200 10C0 旅游 100 2 200 10D0 訂票服務(wù) 100 1 100 10E0 郵政快遞 250 2 500 10F0 大廳（兼展示大廳） 1000 1 1000 10G0 其他 500 500 合計(jì) 13700 待功能確定后，進(jìn)行規(guī)模確定，交設(shè)計(jì)院進(jìn)行面積測(cè)算和核算。 項(xiàng)目實(shí)施的誤區(qū)之二： “ 六拍運(yùn)動(dòng) ” 54 第四拍：拍桌子 項(xiàng)目進(jìn)行一段時(shí)間后，忽然發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)展情況與自己的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，于是大發(fā)雷霆，爆發(fā)了“四拍運(yùn)動(dòng)”，拍著桌子訓(xùn)斥項(xiàng)目組成員 。 進(jìn)度要求高，工期緊張； 1168天完成地下三層、地上 101層，工期編排被稱為“極限工期” ， 分包商眾多（合同價(jià) 30億），協(xié)調(diào)難度大； 參與施工的國(guó)內(nèi)外分包商、供應(yīng)商將多達(dá) 100多家，施工交叉作業(yè)多、機(jī)電設(shè)備和裝飾標(biāo)準(zhǔn)高、境外大宗材料設(shè)備采購(gòu)量大，對(duì)總承包管理挑戰(zhàn)巨大 合同管理結(jié)構(gòu)異常復(fù)雜 。 施工單位做深化設(shè)計(jì)，施工總承包對(duì)深化設(shè)計(jì)進(jìn)行整體管理，使得施工中的問(wèn)題在深化設(shè)計(jì)過(guò)程中得到反映并解決， 對(duì)于保證進(jìn)度和質(zhì)量起到關(guān)鍵作用。該圖還有擴(kuò)大各分包單位施工面的作用。這張計(jì)劃圖一目了然的體現(xiàn)了時(shí)間、空間資源與要完成的任務(wù)之間的關(guān)系。 ? 必須合理處理好施工圖設(shè)計(jì)、采購(gòu)、深化設(shè)計(jì)與政府審批工作與計(jì)劃與施工計(jì)劃的銜接。 ? 建筑綜合平面圖和設(shè)備協(xié)調(diào)圖繪制的工作量非常大，這兩張圖在施工中用的并不多，但這是所有專業(yè)分包繪制深化設(shè)計(jì)圖紙的基礎(chǔ)。 這張圖不但有墻的位置，也包括墻排版圖、吊頂排版圖、設(shè)備在墻上需開(kāi)的孔洞及建筑與設(shè)備的關(guān)系。尤其是設(shè)計(jì)體系，責(zé)任劃分受業(yè)主前期設(shè)計(jì)投入重復(fù)和業(yè)主 2023年完成的東京六本木工程管理體系而采用的種種特殊應(yīng)對(duì)措施的制約 采用聯(lián)合體承包模式，管理難度大 中建總和上海建工組成聯(lián)合體運(yùn)行模式的第一次實(shí)施。如果只是發(fā)泄怒火和不滿，結(jié)果恐怕會(huì)讓事情越來(lái)越糟。 造成“三邊行動(dòng)”根本原因是在范圍和目標(biāo)沒(méi)有定義清楚情況下倉(cāng)促往下做細(xì)節(jié)。 會(huì)客廳 、 面試區(qū)：用于會(huì)客 、 面試等 。 27 All rights reserved. 27 IPMP的能力之眼 項(xiàng)目組織 28 IPMA的 IPMP 29 IPMP A級(jí) 特級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理（ Certified Projects Director） 至少具有 5年管理項(xiàng)目組合、大型項(xiàng)目管理或者多項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)，其中至少 3年在公司 /組織或部門的項(xiàng)目組合中擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)的角色，或者管理重要的大型項(xiàng)目。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：白金五星級(jí)酒店 造價(jià)目標(biāo)： 工期目標(biāo)： 2023年 10月 18日竣工 7 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)定義 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 造價(jià)目標(biāo) 工期目標(biāo) PM單位介入前 PM單位介入后 委托合同 —— 四星級(jí)酒店 方案優(yōu)化 —— 五星級(jí)酒店 考慮上級(jí)部門可批準(zhǔn)額度 2023年 5月 18日完工 開(kāi)工日期始終未定 白金五星級(jí)酒店 如何實(shí)現(xiàn) ??? ? ? ? ? ? ? 8 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定 對(duì)其概念和認(rèn)識(shí)不夠完整、清晰 委托設(shè)計(jì)時(shí) 設(shè)計(jì)方案 審核階段 委托 PM時(shí) 白金五星級(jí) 五星級(jí) 四星級(jí) （ A座配套設(shè)施） 業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的要求有一個(gè)不斷變化的過(guò)程 : 9 PMC對(duì)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定 相關(guān)星級(jí) 酒店標(biāo)準(zhǔn) 全面調(diào)查 A樓現(xiàn)狀 B座項(xiàng)目建 設(shè)設(shè)計(jì)要求 組織專家 會(huì)議確定 能否實(shí)現(xiàn) 如何實(shí)現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)成本 10 白金五星級(jí)酒店要求 整體要求 富麗堂皇 豪華氣派 白金五星級(jí) 酒店要求 客房面積 不小于36M2 宴會(huì)廳 凈高 5M 容納 500人 客房衛(wèi)生間 50%淋浴與浴缸分設(shè) …… 共 86項(xiàng) 需滿足 48項(xiàng) 娛樂(lè)設(shè)施 歌舞廳、桑拿浴、游泳池、保齡球、健身中心、高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)等 地理位置 市中心或繁華地段 五星級(jí)資質(zhì) 具有 2 年以上 11 序號(hào) 房間名稱 面積（ m2） 備注 1 標(biāo)準(zhǔn)客房 此為最小房間且不含公共面 積 2 舞廳 2F 3 書(shū)店 2F 4 商場(chǎng) 2F 5 臺(tái)球室 2F 6 健身房 90 ☆ 2F 7 保齡球房 ☆ 2F 8 按摩房 ☆ 分男女 2F 9 桑拿浴室 、 分男女 2F 10 酒吧 ☆ 2F 11 大會(huì)議室 建筑標(biāo)高凈高 6m 3F 廊坊國(guó)際飯店 A座相關(guān)情況調(diào)查一覽表 12 廊坊國(guó)際飯店白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)要求 要 求 A座 B座 備注 普通客房面積不小于 36M2 ? √ A座改造 凈高不小于 5米、至少容納 500人 的宴會(huì)廳 ? ? 另建 客房、衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng) ? √ A座改造 不少于 50%的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè) √ √ 考慮 A、 B合計(jì) 電梯內(nèi)有方便殘疾人使用的按鍵 ? √ A座改造 設(shè)有無(wú)煙樓層 √ √ …… …… 13 項(xiàng)目建設(shè)造價(jià)目標(biāo)的確定 可研報(bào)批 設(shè)計(jì)概算 最終造價(jià) 控制目標(biāo) 9560萬(wàn)元 項(xiàng)目目標(biāo)定位不夠明確 “ 可批性”考慮 標(biāo)準(zhǔn)不夠高 單價(jià)定得較低 按類似工程 平均造價(jià)估算 漏 項(xiàng) 主體建安造價(jià)＋ 按類似工程精裝修估算 按不同功能區(qū)域 分別估算 14 根據(jù)投資估算報(bào)告最終確定造價(jià)目標(biāo) 主體建安造價(jià)價(jià)格 內(nèi)外精裝修費(fèi)用估算 最終造價(jià)目標(biāo) 投資估算 15 項(xiàng)目建設(shè)工期目標(biāo)定義 論證 06年 5月 18日完成目標(biāo)的可行性 不可能實(shí)現(xiàn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的重新定義 各階段出圖計(jì)劃 承發(fā)包模式策劃 設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃 審核報(bào)批手續(xù)時(shí)間 …… 編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃 確定最終竣工日期為 2023年 10月 18日 16 時(shí)間 有 建設(shè) 意圖 項(xiàng)目決策階段 編制項(xiàng)目建議書(shū) 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目立項(xiàng) 項(xiàng)目實(shí)施階段 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 階段 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工 施工階段 動(dòng)用前 準(zhǔn)備階段 保修期 項(xiàng)目正式動(dòng)用 項(xiàng)目使用階段 項(xiàng)目拆除 決策策劃 (DP) 設(shè)施管理 (FM) 項(xiàng)目管理 (PM) 工程項(xiàng)目生命