【正文】 空 間 特 性：可自由組合，如成長(zhǎng)性企業(yè)，業(yè)主變化 我們的最終用戶(hù)有什么要求？ 對(duì)環(huán)境有特殊要求： 生態(tài)型 入駐人員、外來(lái)人員 對(duì)品質(zhì)有特殊需求： 高品位 入駐企業(yè)，如總部型、科研類(lèi)、創(chuàng)意類(lèi) 對(duì)服務(wù)有特殊需求： 便利性，人性化 入駐人員、外來(lái)人員，如餐飲、運(yùn)動(dòng)等 對(duì)設(shè)施有特殊需求： 信息化 入駐企業(yè)，如科技服務(wù)、信息服務(wù) 對(duì)成本有特殊需求： 成本洼地 辦公成本，空間利用效率，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，成果轉(zhuǎn)化成本，物流和交通成本等 無(wú)錫太科園中介服務(wù)集聚區(qū) 企業(yè)服務(wù) 金融服務(wù) 信息服務(wù) 技術(shù)服務(wù) 法務(wù)服務(wù) 人才服務(wù) 配套服務(wù) 功能類(lèi)別 功能細(xì)分 服務(wù)范圍 工商稅務(wù)企業(yè)服務(wù)功能 園區(qū)招商與管理中心 會(huì)議 /展示中心 商務(wù)中心 、 園區(qū)物業(yè)服務(wù) 企業(yè)服務(wù)平臺(tái) 財(cái)務(wù)金融咨詢(xún)與服務(wù) 銀行業(yè)務(wù)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 投資 、 擔(dān)保 、 基金 、 信用 公共信息服務(wù)平臺(tái) 電信 、 電視 、 廣播信息服務(wù) 報(bào)刊雜志等信息與知識(shí)服務(wù) 科技信息咨詢(xún)與服務(wù) 技術(shù)咨詢(xún)服務(wù) 質(zhì)量檢驗(yàn) 、 技術(shù)檢測(cè)中心 技術(shù)轉(zhuǎn)移 、 技術(shù)交易服務(wù)中心 行業(yè)協(xié)會(huì) 、 科研與教育機(jī)構(gòu) 律師事務(wù)所 、 法律援助中心 專(zhuān)利 、 商標(biāo)事務(wù)所 法律培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 人才交流中心 人力資源服務(wù)中心 人才培訓(xùn)中心 餐飲 、 茶室 健身休閑 便利店 、 購(gòu)物 功能策劃 46 人才服務(wù) 功能細(xì)分 最終用戶(hù) l人才招聘大廳 l人才招聘專(zhuān)場(chǎng)大廳 l人事檔案 l信息中心 l人事服務(wù)大廳 l人力資源管理、人才服務(wù)、獵頭 l培訓(xùn)教室 l學(xué)習(xí)廣場(chǎng) l報(bào)告多功能廳 l新區(qū)人力資源服務(wù)中心 l職業(yè)介紹所 l人事代理公司 l人力資源開(kāi)發(fā)、服務(wù)與管理公司 l人才管理中心 l培訓(xùn)機(jī)構(gòu) l繼續(xù)教育機(jī)構(gòu) 特殊功能需求 l人才招聘大廳、專(zhuān)場(chǎng)招聘大廳 l人才服務(wù)大廳 l展覽展示大廳 l檔案管理 l培訓(xùn)中心（多功能報(bào)告廳） l人流緩沖區(qū) 人才交流中心 人力資源服務(wù)中心 人才培訓(xùn)中心 招聘區(qū)域：用于專(zhuān)場(chǎng)招聘以及高級(jí)人才招聘 。 人力資源公司 、 代理公司等約 8家 。 總需求量 5000～ 6000m2 人才交流中心功能需求 功能策劃 47 編碼 功能類(lèi)別 功能細(xì)分 單元面積 數(shù)量 總面積 1000 企業(yè)服務(wù) 1010 工商稅務(wù)注冊(cè) 200 1 200 1020 企業(yè)咨詢(xún)服務(wù) 300 15 4500 1030 園區(qū)招商部門(mén) 500 1 500 1040 招商中介公司 500 4 2023 1050 園區(qū)管理部門(mén) 100 5 500 1060 企業(yè)策劃公司 150 8 1200 1070 科技會(huì)展公司 500 1 500 1080 孵化管理中心 500 1 500 1082 科技企業(yè)服務(wù)管理中心 300 1 300 1090 園區(qū)物業(yè)部門(mén) 500 1 500 10A0 打印裝訂 100 5 500 10B0 傳真、刻章等 100 2 200 10C0 旅游 100 2 200 10D0 訂票服務(wù) 100 1 100 10E0 郵政快遞 250 2 500 10F0 大廳（兼展示大廳） 1000 1 1000 10G0 其他 500 500 合計(jì) 13700 待功能確定后，進(jìn)行規(guī)模確定，交設(shè)計(jì)院進(jìn)行面積測(cè)算和核算。 51 項(xiàng)目實(shí)施的誤區(qū)之二： “ 六拍運(yùn)動(dòng) ” 第一拍：拍腦門(mén) 有了做一個(gè)項(xiàng)目的想法后，不是嚴(yán)格論證是否可行，而是覺(jué)得可行就上馬項(xiàng)目。 項(xiàng)目實(shí)施的誤區(qū)之二： “ 六拍運(yùn)動(dòng) ” 54 第四拍：拍桌子 項(xiàng)目進(jìn)行一段時(shí)間后，忽然發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)展情況與自己的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，于是大發(fā)雷霆，爆發(fā)了“四拍運(yùn)動(dòng)”，拍著桌子訓(xùn)斥項(xiàng)目組成員 。再也沒(méi)有熱情，消極怠工，這種人留在項(xiàng)目組中對(duì)項(xiàng)目毫無(wú)益處，反而會(huì)打擊努力工作者的積極性。 進(jìn)度要求高，工期緊張； 1168天完成地下三層、地上 101層，工期編排被稱(chēng)為“極限工期” ， 分包商眾多（合同價(jià) 30億），協(xié)調(diào)難度大； 參與施工的國(guó)內(nèi)外分包商、供應(yīng)商將多達(dá) 100多家，施工交叉作業(yè)多、機(jī)電設(shè)備和裝飾標(biāo)準(zhǔn)高、境外大宗材料設(shè)備采購(gòu)量大，對(duì)總承包管理挑戰(zhàn)巨大 合同管理結(jié)構(gòu)異常復(fù)雜 。前期準(zhǔn)備工作非常充分， 在 9703年期間，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、功能、采購(gòu)、組織管理進(jìn)行了充分的策劃，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更很少； 2. 嚴(yán)格的合同體系策劃：項(xiàng)目采購(gòu)時(shí)，充分考慮到整個(gè)項(xiàng)目合同包設(shè)計(jì)、總分包關(guān)系設(shè)計(jì)，強(qiáng)化總承包單位的管理能力； 3. 嚴(yán)密的合同談判：合同談判時(shí)，結(jié)合國(guó)際慣例、日本慣例和中國(guó)法規(guī)，逐條分析建設(shè)中遇到的每個(gè)問(wèn)題，總包合同 “ 厚達(dá) 2米 ”； 4. 對(duì)總包單位的施工能力進(jìn)行詳細(xì)的考察，并發(fā)掘中建總公司的綜合協(xié)調(diào)能力（整合總承包管理、土建施工、鋼結(jié)構(gòu)施工、機(jī)電施工資源），讓承包商在合同洽談期間就詳細(xì)研究機(jī)電、幕墻、裝修等后期工序的問(wèn)題； 5. 招標(biāo)文件中，技術(shù)說(shuō)明非常詳細(xì)，對(duì)功能要求、材料要求進(jìn)行了詳細(xì)的策劃和說(shuō)明。 施工單位做深化設(shè)計(jì)，施工總承包對(duì)深化設(shè)計(jì)進(jìn)行整體管理，使得施工中的問(wèn)題在深化設(shè)計(jì)過(guò)程中得到反映并解決， 對(duì)于保證進(jìn)度和質(zhì)量起到關(guān)鍵作用。 ? 綜合管線(xiàn) 圖：由總包進(jìn)行管理，專(zhuān)業(yè)分包單位編制，反映所有管線(xiàn)位置、標(biāo)高的圖紙。該圖還有擴(kuò)大各分包單位施工面的作用。 ? 圖紙還可能還有錯(cuò)誤，建立樣板引入制度，先做樣板樓層或樣板房，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后修改圖紙，再推廣。這張計(jì)劃圖一目了然的體現(xiàn)了時(shí)間、空間資源與要完成的任務(wù)之間的關(guān)系。 主體結(jié)構(gòu)、幕墻、機(jī)電安裝、 裝飾裝修同步施工 三大里程碑進(jìn)度： 開(kāi)工日期： 2023年 11月 12日 結(jié)構(gòu)封頂： 2023年 09月 18日 竣工日期： 2023年 03月 23日 73 項(xiàng)目實(shí)施策劃的成果為項(xiàng)目管理大綱、規(guī)劃和實(shí)施細(xì)則，是項(xiàng)目管理制度化、流程化和標(biāo)準(zhǔn)化的體現(xiàn)。 ? 必須合理處理好施工圖設(shè)計(jì)、采購(gòu)、深化設(shè)計(jì)與政府審批工作與計(jì)劃與施工計(jì)劃的銜接。 69 深化設(shè)計(jì)的作用 ? 總承包單位編制并管理深化設(shè)計(jì)，強(qiáng)化總包對(duì)整個(gè)工程整體控制能力、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力 ? 深化設(shè)計(jì)促使在施工前，仔細(xì)考慮建筑所有部件的相互關(guān)系，并在視覺(jué)上呈現(xiàn)，很多施工問(wèn)題（特別是施工中各專(zhuān)業(yè)打架）都被反映且得到解決 ? 深化設(shè)計(jì)的成果已經(jīng)不是純粹的設(shè)計(jì)圖紙，結(jié)合產(chǎn)品品牌和型號(hào)，將施工工藝和方案都納入 ? 中國(guó)建筑企業(yè)習(xí)慣于一邊干一邊想一邊修改，日本企業(yè)則是，沒(méi)有想好，決不準(zhǔn)動(dòng)手 ? 日本施工是“一個(gè)聰明人帶著一群笨蛋”，做出的活兒很精致，中國(guó)施工是“一群聰明人聚集在一塊兒”，結(jié)果很可能導(dǎo)致一塌糊涂 70 根據(jù)日本慣例編制的總進(jìn)度形象計(jì)劃 ? 針對(duì)高層建筑的特點(diǎn)，綜合了工作時(shí)間、樓層高度（工作面）、橫道圖、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃等的特點(diǎn)，比橫道圖反映的內(nèi)容更加豐富、更加直觀、形象，而且很好的體現(xiàn)各專(zhuān)業(yè)之間、工作資源與工作面之間的關(guān)系。 ? 建筑綜合平面圖和設(shè)備協(xié)調(diào)圖繪制的工作量非常大，這兩張圖在施工中用的并不多，但這是所有專(zhuān)業(yè)分包繪制深化設(shè)計(jì)圖紙的基礎(chǔ)。各種管線(xiàn)的位置、高度很清楚。 這張圖不但有墻的位置，也包括墻排版圖、吊頂排版圖、設(shè)備在墻上需開(kāi)的孔洞及建筑與設(shè)備的關(guān)系。羅伯遜聯(lián)合股份公司 (美 ) 構(gòu)造計(jì)畫(huà)研究所 (日 ) 機(jī)電設(shè)計(jì)：建筑設(shè)備設(shè)計(jì)研究所 (日 ) 設(shè)計(jì)顧問(wèn)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院 圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：中船第九設(shè)計(jì)院 深化設(shè)計(jì)：中建總、上海建工聯(lián)合總承包 部及各分包 鋼結(jié)構(gòu)制作圖：駒井 國(guó)際化設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) 深化設(shè)計(jì)管理特點(diǎn)： 堅(jiān)持了國(guó)際慣例和日本慣例，由施工單位編制和管理深化設(shè)計(jì)圖紙 采用了建筑綜合平面圖和管線(xiàn)協(xié)調(diào)圖、樣板引入制度解決技術(shù)問(wèn)題 采用三維立體設(shè)計(jì)軟件等技術(shù)手段 65 建筑圖 KPF 入江三宅 提交總包 匯總、審核 分發(fā)分包 核對(duì) 由總包提交業(yè)主、設(shè)計(jì) 審批 返回總包 分發(fā)分包 指導(dǎo)施工 總包及相關(guān)分包深化設(shè)計(jì) 返回 同意 結(jié)構(gòu)圖 LERA 構(gòu)造計(jì)畫(huà)研究所 設(shè)備圖 日本建筑設(shè)備 設(shè)計(jì)研究所 華東院 施工圖 同意 不同意 不同意 需要修改 分發(fā)分包 圖紙修改 不需修改 需要多次循環(huán) 深化設(shè)計(jì)管理工作流程 66 深化設(shè)計(jì)流程 施工圖 (實(shí)為擴(kuò)初圖紙 ) 華東院 土建結(jié)構(gòu)深化 中建 土建結(jié)構(gòu)深化 鋼結(jié)構(gòu)深化 駒井 機(jī)電各專(zhuān)業(yè)深化 各機(jī)電分包 裝飾深化 各裝修分包 綜合平面圖、模板圖 中建 綜合管線(xiàn)圖 空調(diào)單位 六面體圖 裝修單位 各專(zhuān)業(yè)深化圖審核 中建 各專(zhuān)業(yè)深化圖審核、確認(rèn) 業(yè)主 發(fā)布深化圖控制版 中建 67 深化設(shè)計(jì)基本情況 參加深化設(shè)計(jì)的單位： 管理單位：中建總 +上海建工總包聯(lián)合體 土建結(jié)構(gòu)及二結(jié)構(gòu)深化單位：中建總 +上海建工總包聯(lián)合體 鋼結(jié)構(gòu)深化設(shè)計(jì)：駒井 機(jī)電深化設(shè)計(jì)：以空調(diào)分包為主，所以分包單位完成本專(zhuān)業(yè)深化圖 裝飾深化設(shè)計(jì)：各裝飾分包單位 投入的人員：總包 100人（高峰 140人），各分包單位約 160200人， 駒井 4050人， 總計(jì)約 300390人，相當(dāng)于中型規(guī)模設(shè)計(jì)院 投入的時(shí)間： 2023年 12月 2023年 7月， 約 30個(gè)月 投入的費(fèi)用： 約 2023萬(wàn)元人民幣 效果： 總包單位對(duì)于深化設(shè)計(jì)投入估計(jì)不足，但投標(biāo)時(shí)承諾，從商務(wù)上吃了大虧。尤其是設(shè)計(jì)體系，責(zé)任劃分受業(yè)主前期設(shè)計(jì)投入重復(fù)和業(yè)主 2023年完成的東京六本木工程管理體系而采用的種種特殊應(yīng)對(duì)措施的制約 采用聯(lián)合體承包模式，管理難度大 中建總和上海建工組成聯(lián)合體運(yùn)行模式的第一次實(shí)施。這個(gè)時(shí)候，從決策層到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人再到項(xiàng)目組成員，大家都痛心不已，卻又無(wú)可奈何。如果只是發(fā)泄怒火和不滿(mǎn)，結(jié)果恐怕會(huì)讓事情越來(lái)越糟。 52 第二拍：拍肩膀 拍完腦袋后，為了鼓舞士氣，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目組成員的積極性，大多會(huì)采