20xx年土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及法律風(fēng)險(xiǎn)防范制度(完整版)
【正文】 的目的 政府希望企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要有兩個(gè)方面的目的： 一方面是為了提高土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的效率。因此企業(yè)參與土 地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要依靠政府制定的政策文件來(lái)規(guī)范各參與主體的權(quán)利義務(wù)，政府政策文件的不確定性大，參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的權(quán)利的保護(hù)相對(duì)困難，政府的誠(chéng)信是企業(yè)權(quán)利的重要保證。 參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)與政府之間的法律關(guān)系目前沒(méi)有明確的、直接的法律規(guī)定予以界定，通常認(rèn)為是委托關(guān)系。 二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的法律分析 一般認(rèn)為，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體可 以是政府 (包括政府下屬部門(mén)或者事業(yè)單位 )、企業(yè) (包括國(guó)有企業(yè) )以及政府與企業(yè)組成的共同體。 土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)是 “ 按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)、土地供應(yīng)計(jì)劃的項(xiàng)目，在確定土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案后，由政府委托或者通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式確立土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體。 【關(guān)鍵詞】土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 法律風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范 一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化是一個(gè)必然的趨勢(shì)，在城市化進(jìn)程中，需要通過(guò)對(duì)城市土地的開(kāi)發(fā)來(lái)拓展城市發(fā)展的空間。但在生地出讓時(shí)，是先生地出讓，然后由受讓人完成土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)或者土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的部分工作。 參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，不享有土地的所有權(quán)和使用權(quán)，同時(shí)也不是收回 、征收、征用土地的主體，因此不是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)利主體。因此參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)與政府之間的法律關(guān)系不能一概而論，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府與企業(yè)之間具體的權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)來(lái)確定。 一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)提供融資或者融資平臺(tái)是企業(yè)參與土地一級(jí)的前提條件，如果企業(yè)不能為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供資金保障，政府 就不會(huì)選擇該企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，政府可以通過(guò)單項(xiàng)的 BT 項(xiàng)目完成， BT 項(xiàng)目融資，土地的征遷或者拆遷費(fèi)用卻難以解決。 （五）法律風(fēng)險(xiǎn) 政府的法律風(fēng)險(xiǎn)主要是三個(gè)方面：一方面是時(shí)間，時(shí)間指的是土地征遷或者拆遷的進(jìn)度能否按照既定的時(shí)間完成；另一方面是資金，即政府選擇的參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)能否按照政府的要求籌集足夠的資金；最后一個(gè)方面是償債能力，政府最終要償還土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金，政府的資金籌措能力是政府應(yīng)當(dāng)考慮的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮到參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)而向銀行貸款，實(shí)際上是變相為政府提供了一個(gè)融資平臺(tái)，就目前國(guó)家的政策來(lái)看也不是很合乎政策規(guī)定的。 2. 資金保證是選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的首要條件。 一般情況下，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的主體都不是一級(jí)政府，而是政府下屬的部門(mén)、事業(yè)單位等，因此索取正規(guī)文件很有必要，以正規(guī)文件的形式確認(rèn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是一級(jí)政府的意志，而不是政府下屬部門(mén)、事業(yè)單位等意志。一般認(rèn)為這是公平的。土地二級(jí)市場(chǎng)采用的是拍賣方式，參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要取得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，僅在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中約定，并不能依法必然取得，如果通過(guò)設(shè)定一定的條件限制土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的出讓，也是不合法的。 作者 :殷向東 單位：安徽夏商周 律師事務(wù)所 。 5. 要有足夠的資金支付能力，確保資金鏈不斷裂 企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，要仔細(xì)測(cè)算土地一級(jí)開(kāi)發(fā)需要投入資金總量及投入周期，并確保能夠通過(guò)融資解 決資金的投入。政府支付了企業(yè)投入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金的利息，其實(shí)就相當(dāng)于政府向企業(yè)借款，企業(yè)還要與政府分成土地出讓收益，易導(dǎo)致不公平的情形。 2. 要對(duì)土地開(kāi)
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